Da Gerd Kommer E Massimiliano Bartosch
Gli immobili residenziali occupati dai proprietari sono una forma popolare di pianificazione pensionistica. Circa il 45% di tutte le economie domestiche tedesche vive in un'abitazione propria (appartamento o casa di proprietà). Secondo i sondaggi, circa due terzi di tutte le economie domestiche locatori desiderano anche possedere una casa propria a breve o lungo termine.
Tuttavia, possedere una casa come elemento della previdenza pensionistica presenta uno svantaggio strutturale per molte famiglie che stanno per smettere o hanno già smesso di lavorare e che non rientrano nella categoria “molto ricco/molto ricco”, di cui parleremo in dettaglio in questo post del blog. (Negli ultimi anni ci siamo occupati della redditività, spesso sovrastimata, degli immobili residenziali e del loro rischio, spesso sottovalutato, da diverse prospettive cfr. Qui E Qui così come l'elenco dei post del nostro blog sull'argomento alla fine di questo testo.)
Lo svantaggio fondamentale dell'immobile come investimento nella fase di riduzione del patrimonio
Illustriamo il problema di base utilizzando la famiglia dei giovani pensionati Luisa e Ludwig (di seguito in breve “L&L”). Entrambi hanno 65 anni ed entrambi hanno appena concluso la carriera. Negli ultimi 25 anni la coppia ha accumulato un patrimonio di 500.000 euro e non ha debiti. Dopo aver completato la propria attività professionale, L&L è ora passata dalla fase di accumulo degli asset alla fase di utilizzo degli asset.
Nel nostro primo scenario di osservazione – chiamiamolo “Universo A” – ipotizziamo che il patrimonio di L&L pari a 500.000 euro sia costituito interamente da liquidità, ovvero un portafoglio ETF del valore di 300.000 euro (un unico ETF che rappresenta l’asset class Azioni globali spettacoli) e da una somma fruttifera giornaliera di 200.000 euro. [1] Questa suddivisione o asset allocation viene spesso definita portafoglio “60/40”, che di solito funziona bene per le famiglie che investono relativamente caute. Il portafoglio genera reddito corrente (interessi, dividendi) e plusvalenze nella quota azionaria.
L&L abita in un bellissimo trilocale in affitto. Poiché le loro due pensioni legali sono notevolmente inferiori ai due stipendi precedenti e non vogliono vivere una vita “frugale”, ora hanno un “divario pensionistico” combinato di 2.500 euro al mese o 30.000 euro all’anno. I due vogliono colmare questa lacuna con la loro liquidità, il loro portafoglio ETF e il conto monetario giornaliero. Il “tasso di prelievo” iniziale è quindi 30.000 ÷ 500.000 euro = 6% annuo.
Nel caso di un investimento liquido, come nel caso di L&L, questo tasso di prelievo consiste in distribuzioni e vendite di azioni in relazione al portafoglio azionario ETF e in prelievi in relazione al conto di denaro overnight. L&L può aumentare o diminuire in modo flessibile il prelievo mensile o annuale in qualsiasi momento se le tue effettive esigenze di liquidità differiscono dal piano, cosa che probabilmente accade abbastanza spesso.
A seconda del rendimento medio (reale) corretto per l’inflazione presupposto per l’intero portafoglio al netto dei costi e delle tasse, i 500.000 euro durerebbero in media circa 24 anni fino al completo consumo con un prelievo reale annuo di 30.000 euro, ma la durata esatta non è significativa ai fini della questione qui analizzata. [2]
Nell'universo parallelo B, assumiamo che L&L vivano in un trilocale autonomo, cioè nella propria casa. L'immobile ha un valore di mercato di 500.000 euro. È lo stesso appartamento in affitto in cui vivono loro due nell'Universo A. Ancora una volta, non ci sono altri beni oltre alle richieste di risarcimento dell'assicurazione pensionistica legale. Nell'Universo B, i due risparmiano 16.000 euro all'anno in spese di soggiorno a causa dell'assenza di affitto. [3] Di conseguenza, il loro divario pensionistico annuo non è più di 30.000 euro, ma solo di 14.000 euro. Ora la sfida diventa chiara: da dove L&L dovrebbe prendere questi 14.000 euro (circa 1.200 euro al mese) se non rubarli?
L'impegno di capitale quando si possiede un immobile
Il problema: la sostanza o il “capitale” di un immobile non può essere utilizzato poco a poco come nel caso di un deposito bancario o di un conto titoli. Per un immobile il “consumo continuativo” è possibile solo fino all'importo dell'affitto netto. L'affitto netto è l'affitto (lordo) meno le spese di manutenzione, assicurazione e tassa sulla proprietà.
Con una casa non vi è naturalmente alcun reddito da locazione, ma il proprietario risparmia spese pari all'affitto netto che dovrebbe pagare se la casa non esistesse. Su questo punto non c'è alcuna differenza significativa tra un immobile ad uso proprio e uno in affitto: in entrambi i casi come proprietario potete utilizzare solo il reddito netto attuale, ma non la sostanza legata all'immobile, il capitale.
Altro aspetto sfavorevole del settore immobiliare nel contesto della liquidità e del flusso di cassa: l'affitto netto o l'affitto netto risparmiato (come sopra definito) varia notevolmente nel tempo di anno in anno a causa dell'irregolarità e della "gobba" delle spese di manutenzione. In caso di grandi riparazioni può succedere addirittura che in un anno il proprietario debba investire di più nell'immobile di quanto ne ricava sotto forma di affitto risparmiato sulla propria abitazione o di affitto reale di un immobile in affitto. Quindi c'è un flusso di cassa negativo. Con un conto titoli ciò non può accadere (per l’importo spesso sottovalutato delle spese di manutenzione degli immobili residenziali cfr Qui).
Secondo un'organizzazione di lobby del settore delle rendite immobiliari tedesche, in Germania sarebbero oltre tre milioni i proprietari di casa di età pari o superiore a 55 anni che, a causa del capitale immobilizzato nella propria abitazione, si trovano fondamentalmente a dover affrontare un problema di liquidità, cioè hanno troppo poca liquidità, ma allo stesso tempo non vogliono vendere il loro immobile (fonte). La causa del problema di liquidità per queste famiglie proprietarie-occupanti potrebbe essere un divario pensionistico persistente (reddito troppo basso rispetto al costo della vita), come nel caso di L&L. Il “problema monetario” può però anche derivare dal desiderio di modernizzare l’immobile o di finanziare una spesa di vita più grande (ad esempio un camper o una barca a vela).
Descriveremo ora rapidamente dieci approcci di soluzioni finanziarie – “modelli di creazione di liquidità” – per tali famiglie proprietarie di una casa. In nove dei dieci approcci l’obiettivo finale è quello di liberare almeno parzialmente il capitale immobilizzato per i proprietari, cioè renderlo liquido, in gergo tecnico “monetizzare” il capitale immobilizzato in modo che possa essere utilizzato quando necessario.
Soluzione 1: abbassare il tenore di vita
Fondamentalmente, questa è una non soluzione al problema di Luisa e Ludwig e sicuramente non vogliono. Inoltre non vedono la necessità di lasciare un'eredità al figlio Louis, 35 anni. Louis guadagna bene, ha sposato una donna benestante e ha già chiarito che non vuole ereditare nulla. La soluzione 1 è quindi esclusa per L&L.
Soluzione 2: vendere la casa per acquistare una nuova proprietà più economica
Nel tedesco moderno questa soluzione si chiama “ridimensionamento”. Tuttavia, questa non è un’opzione per L&L perché non vogliono abbassare il loro tenore di vita. Ma vivere in un appartamento più piccolo, meno ben posizionato ed economico significherebbe proprio questo. Sono anche emotivamente attaccati alla loro attuale proprietà.
Soluzione 3: vendere la propria casa e affittare un immobile equivalente
In questo caso, L&L venderebbe semplicemente il proprio appartamento e poi affitterebbe una nuova proprietà equivalente nelle vicinanze. Un ovvio vantaggio della soluzione di vendita rispetto alla maggior parte delle altre strategie di monetizzazione è che questo approccio è molto semplice dal punto di vista legale ed economico. Inoltre, il nuovo immobile in affitto può essere scelto esattamente secondo i criteri sanitari di L&L e altri criteri importanti per una coppia anziana in questo momento, come l'accessibilità o la vicinanza fisica al figlio e alla nuora.
Soluzione 4: affitta parte della tua casa
Introdurre il proverbiale “subaffittuario”: per molte ragioni, questo non piace a tutti e nemmeno a L&L. In molte case anche l'affitto parziale dell'immobile fallisce perché l'immobile non è adatto per un affitto parziale a causa della sua planimetria o per altri motivi strutturali.
Soluzione 5: vendere la casa concedendo il diritto di usufrutto
La proprietà viene venduta. L’acquirente (che potrebbe essere un’azienda specializzata o un privato) concede al vecchio proprietario (di seguito “vecchio ET” per brevità) un contratto di locazione a vita diritto di usufrutto uno autenticato e iscritto nel registro fondiario. Nel caso di un immobile residenziale, ciò conferisce all'usufruttuario (il vecchio ET) il diritto di continuare ad abitare nell'immobile fino alla fine della sua vita, anche se l'usufruttuario non ne è più il proprietario. [4] Il diritto di usufrutto è un diritto d'uso secolare di beni immobili (o altri beni) ed è regolato in dettaglio in 59 paragrafi del Codice civile tedesco (BGB). Dato che l'“impegno” registrato nel registro fondiario rende l'immobile meno prezioso per l'acquirente, il prezzo di vendita è corrispondentemente inferiore rispetto a un immobile senza usufrutto.
Il vecchio ET non può vendere, lasciare in eredità o cedere il suo diritto di usufrutto. Chi sostiene le spese di manutenzione può essere regolato in singoli contratti; tipicamente si tratta dell'usufruttuario, in quanto ha il pieno beneficio economico dell'immobile.
Invece di un semplice pagamento del prezzo di acquisto, si tratterebbe anche di un pagamento a vita Rendita vitalizia ipotizzabile che l'acquirente paghi al vecchio ET (usufruttuario). [5] Generalmente sconsigliamo le strutture di rendita vitalizia. Presentano diversi svantaggi importanti, incluso il problema di base che il pagatore smette di pagare negli anni o decenni successivi, ad es. B. per fallimento. Allora il beneficiario della rendita può essere lasciato fuori. Questo rischio complesso esiste anche per le grandi compagnie assicurative come Allianz ed è particolarmente elevato per le aziende più piccole o anche per i privati. Nel caso di una rendita immobiliare con struttura di rendita vitalizia, esistono strumenti per ridurre parzialmente questo “rischio di controparte” (inadempienza del contribuente), ad esempio attraverso una cosiddetta “clausola di fallback”, ma tali strumenti sono nella migliore delle ipotesi soluzioni provvisorie e risolvono solo parzialmente il problema di fondo.
In secondo luogo, le rendite vitalizie comportano un rischio di inflazione inaccettabilmente elevato per il beneficiario, poiché la rendita non aumenta affatto nel tempo o aumenta solo fino a un importo limitato, fissato contrattualmente. Se l’inflazione fosse costantemente al di sopra del 3-4% annuo, il potere d’acquisto delle rendite col tempo diminuirebbe drasticamente. In caso di inflazione galoppante, quasi tutto scomparirebbe. [6]
Poiché in Germania le rendite vitalizie possono essere concesse solo da privati, dallo Stato e da compagnie assicurative autorizzate e regolamentate dalla BaFin, nella pratica viene spesso utilizzato il seguente “modello combinato”: Fase 1: pagamento del prezzo di acquisto da parte del “fornitore di rendita”, fase 2: versamento del prezzo di acquisto in una “rendita immediata” offerta da una compagnia di assicurazioni separata. (Presumibilmente una commissione fluirà quindi dalla compagnia assicurativa al fornitore di rendite per il collocamento.)
In ogni caso, dal nostro punto di vista: stare lontani dalle strutture di rendita vitalizia, che in linea di principio possono essere utilizzate anche in alcuni degli altri modelli di rendita immobiliare descritti di seguito al posto del semplice pagamento del prezzo di acquisto. In pratica, tuttavia, le strutture di rendita vitalizia vengono raramente scelte per buone ragioni.
Soluzione 6: Vendita con concessione del diritto di soggiorno
È molto simile alla soluzione 5, solo che invece dell’usufrutto viene iscritto nel registro fondiario un “diritto di abitazione” (o, per dirla in termini più legali, “diritto di abitazione”) per il vecchio ET. Il diritto di abitazione è simile all'usufrutto, ma dal punto di vista civile è più limitato e quindi economicamente meno prezioso. Ad esempio, un diritto d'abitazione scade di solito senza valore non appena il vecchio ET se ne va, il che non vale per un diritto di usufrutto. [7] Dato che il diritto d'abitazione vale meno, il prezzo d'acquisto versato all'Alt-ET per un determinato immobile, dedotto l'onere per il diritto d'abitazione, è superiore a quello del diritto di usufrutto.
Soluzione 7: vendita parziale a un fornitore di servizi finanziari specializzato
Se si deve credere alle pubblicazioni di marketing del settore della previdenza immobiliare, le vendite parziali sono la nuova stella nel cielo della previdenza immobiliare. In caso di vendita parziale, una parte dell'abitazione, di solito il 50%, raramente di più, viene venduta a un fornitore di servizi finanziari specializzato. Questo effettua quindi il pagamento del prezzo di acquisto al vecchio ET. Tutto questo viene autenticato e registrato nei registri immobiliari. Allo stesso tempo al vecchio ET viene concesso un diritto di usufrutto a vita (vedi commento alla soluzione 5).
In linea di principio, invece del prezzo di acquisto, è concepibile anche una rendita vitalizia o una rendita temporanea (rendita temporale), ma nella pratica questi modelli previdenziali vengono offerti raramente a causa della loro complessità giuridica e dei rischi economici (vedi ancora il commento alla soluzione 5).
Nella configurazione standard, il vecchio ET sostiene tutti i costi di manutenzione, compresi quelli del pezzo venduto. Per la parte venduta, l'Alt-ET deve pagare mensilmente all'acquirente un “canone d'uso”, una sorta di affitto, anche se non è un inquilino ma un usufruttuario. L'importo del canone d'uso si basa principalmente sul tasso di interesse al momento della vendita parziale e meno sull'affitto locale.
In caso di vendita parziale, il vecchio ET oi suoi eredi restano coinvolti nella potenziale valorizzazione della loro quota. In un tipico contratto di vendita parziale, l'Alt-ET può vendere in qualsiasi momento l'intero immobile a terzi o parte di esso al fornitore di servizi finanziari. Tuttavia, secondo i contratti standard del settore, il vecchio ET deve risarcire il fornitore di servizi finanziari per eventuali perdite e persino per i mancati profitti al momento della vendita (indipendentemente da chi sia) se la proprietà non ha registrato un aumento sufficiente di valore dalla vendita parziale originale durante questa “seconda” vendita finale. Questa “clausola di protezione del valore” nel contratto di vendita parziale a favore del fornitore di servizi finanziari è il principale svantaggio del modello di vendita parziale. Dal nostro punto di vista, ti rappresenta Affare assassino.
Nel complesso, la distribuzione di opportunità, benefici e costi tra Alt-ET e fornitori di servizi finanziari in una tipica vendita parziale non sembra essere sufficientemente equilibrata. Anche il regolatore finanziario tedesco BaFin la vede in questo modo (Qui).
Soluzione 8: acquisto con restituzione del capitale
La vendita e retrolocazione consiste semplicemente nella vendita dell'immobile ad un privato o ad una società immobiliare commerciale. L’idea iniziale è quella di stipulare un contratto di locazione a lungo termine tra il vecchio ET e l’acquirente un “secondo logico” dopo la conclusione della vendita, cioè di riaffittare l’immobile al vecchio ET. Di norma l'acquirente rinuncia al suo diritto di disdetta ordinario nel contratto di locazione per un lungo periodo o almeno per diversi anni, compreso il diritto di disdire il contratto di locazione per uso personale. L'importo del canone futuro può essere fissato in modo vincolante anche a lungo termine mediante un contratto di locazione graduale o un contratto di locazione indicizzato. Il nuovo proprietario diventa proprietario e si farà carico dei futuri costi di manutenzione.
In generale, l'acquisto con retrolocazione è giuridicamente semplice ed economicamente poco complesso. Molti normali agenti immobiliari offrono come servizio la ricerca di un acquirente disposto a riacquistare.
Soluzione 9: Prestito convenzionale sull'immobile (prestito per anziani)
La soluzione più ovvia per monetizzare una casa senza debiti che non si vuole vendere o lasciare è l'ipoteca, cioè la "normale" accensione di un mutuo bancario contro l'iscrizione di un'ipoteca. Poiché questo percorso è così ovvio e giuridicamente ed economicamente semplice, è ampiamente diffuso nei paesi anglosassoni e negli Stati Uniti è regolamentato in modo specifico - espressamente per i proprietari di età superiore ai 60 anni. [8] Questo processo è chiamato lì asporto di equità domestica, le tipologie di prestito definite dalla regolamentazione “Home Equity Conversion Mortgage” (HECM) o “Home Equity Line of Credit” (HELOC).
Ma anche senza un proprio quadro normativo, la questione in Germania è semplice e chiara: un prestito per anziani (il nuovo “prestito best ager” tedesco) è un normale prestito immobiliare garantito da un’ipoteca. L’importo del prestito è solitamente limitato al 50% del valore di mercato dell’immobile determinato dalla banca. Il prestito, ad esempio, ha una durata di dieci o quindici anni ed è a “scadenza finale”, cioè h. Volutamente non è previsto alcun rimborso in corso. Il mutuatario paga solo gli interessi correnti. Il prestito viene rimborsato alla scadenza del termine previsto tramite la vendita dell'immobile, con altri mezzi oppure il prestito viene nuovamente prorogato.
In caso di successione, il prestito può essere rilevato dagli eredi e continuato o rimborsato. Se gli eredi non vogliono l'immobile + il debito del prestito (ad esempio perché il valore dell'immobile è sceso al di sotto del valore del saldo del prestito), hanno il diritto di rifiutare l'eredità senza rischi.
Cosa parla contro il prestito per monetizzare una casa senza debiti? Niente di niente, perché è la soluzione più semplice e quasi sempre la più economica e probabilmente dà al vecchio ET il minimo controllo sulla propria casa esistente rispetto a tutte le altre alternative. Il vecchio ET rimane proprietario dell'intero oggetto anche dopo la transazione.
Stranamente, molti proprietari di case in questo paese credono che (a) contrarre nuovi debiti in età avanzata sia "in qualche modo non giusto" o (b) che non sia più possibile ottenere finanziamenti immobiliari da una banca "dai 60 anni" - entrambe le cose sono sbagliate. Se queste due considerazioni fossero corrette, non ci sarebbero prelievi di azioni domestiche diffusi nei paesi con mercati finanziari meglio sviluppati di qui. Naturalmente ogni banca vuole e deve effettuare una verifica della solvibilità prima di concedere un prestito, anche se il valore della cauzione supera notevolmente l’importo del prestito, come nel caso di un prestito best-ager. E sì, una famiglia mutuataria con un’età media di 65 anni necessita di un certo rating di credito minimo, indipendentemente dalla garanzia. Ciò significa innanzitutto che il pagamento degli interessi puri (senza rimborso) può essere effettuato con le liquidità esistenti o con il reddito corrente. Ma in ogni caso, a nostro avviso, una famiglia che mira a monetizzare la propria casa senza vendere o traslocare dovrebbe prima esaminare la fattibilità di questa strada.
Soluzione 10: prendere in prestito tramite un “ipoteca inversa” (“prestito inverso”)
L’ipoteca inversa (“UH”) arriva dagli USA come tante innovazioni finanziarie. Lì si chiama “Mutuo inverso”. Poiché in Germania viene offerto solo da un numero esiguo di fornitori di servizi finanziari e probabilmente tutti a condizioni poco interessanti, qui si potrebbe quasi fare a meno di presentare l'UH.
Nella sua forma standard, l'UH funziona così: il proprietario di una casa senza debiti, di solito una famiglia di pensionati, chiede a una banca un prestito sull'immobile, garantito da un'ipoteca di primo grado. La banca però non versa immediatamente l'importo del prestito alla famiglia del mutuatario (come nel caso dei prestiti agli anziani), bensì concede loro una pensione mensile permanente, una rendita vitalizia. Alla fine del primo mese il debito del prestito è ancora molto basso perché è stata versata solo una rata mensile della pensione. Quanto più a lungo vive il vecchio ET, tanto più si accumula il debito creditizio. Secondo il contratto, il prestito non viene rimborsato durante la vita del mutuatario, non vi è alcun rimborso continuo e anche gli interessi vengono "capitalizzati", cioè aggiunti al debito del prestito su base mensile o trimestrale.
Il valore massimo del prestito dell'immobile (l'importo del prestito) è solitamente pari al 50% del valore di mercato dell'immobile all'inizio della transazione. Questo limite massimo e l'età del mutuatario all'inizio dell'operazione determinano in gran parte l'importo della rata mensile della pensione. Quanto più anziano è il mutuatario all’inizio dell’operazione (ovvero quanto minore è la sua aspettativa di vita residua), tanto maggiore sarà la rendita, a parità di altre condizioni.
Quando il mutuatario muore, i debiti pendenti vengono ripagati dagli eredi dell'immobile oppure (se non ci sono eredi o non li vogliono) tramite la vendita dell'immobile da parte della banca.
Sconsigliamo l'UH soprattutto perché si basa sul modello della rendita vitalizia (vedi soluzione 5) ed è semplicemente troppo costosa.
Non è raro che giornalisti e rappresentanti del settore immobiliare scrivano che UH non si è ancora affermato in Germania, ma è diffuso negli Stati Uniti. Non ha senso. Ancora oggi, a più di 60 anni dalla sua invenzione, le ipoteche inverse sono riuscite a conquistare solo una misera quota di mercato nella previdenza per la vecchiaia negli USA e sono considerate un fallimento in politica e scienza (vedi Knaak et al. 2020).
Conclusione
La “pensione domestica”, così come viene commercializzata e offerta oggi sul mercato tedesco, è un pacchetto ingannevole.
Si inizia con il fatto che il settore immobiliare della pensione e i suoi applausi giornalistici usano continuamente il termine “pensione” o “pensione” per ragioni di marketing, [9] ma essenzialmente non offrono modelli di finanziamento che includano un elemento pensionistico.
A nostro avviso, la vendita parziale (soluzione 7), che è la soluzione più comune nel settore delle rendite, fallisce perché la distribuzione di opportunità, rischi e costi non è attraente per l'attuale proprietario.
Le ragioni principali delle condizioni poco attraenti per le vendite parziali e le ipoteche inverse sono la complessità giuridica ed economica di queste costruzioni e il fatto che troppi attori dal lato degli offerenti vogliono fare soldi: intermediari, fornitori di rendite, la banca dell'ente erogatore di rendite e, nel caso dei modelli di rendite sulla vita, una compagnia di assicurazione sulla vita.
Per quanto riguarda la vendita parziale e l'ipoteca inversa (soluzione 10), abbiamo spiegato su base puramente fattuale perché questi due modelli di monetizzazione della casa sono una cattiva idea. Se non trovate la nostra argomentazione convincente e siete interessati a una soluzione del genere, vi consigliamo di sottoscrivere una o meglio più offerte. Per trovare i fornitori, il primo passo è cercare su Google “fornitori di vendite di case parziali” o “fornitori di mutui inversi”. Crediamo che un'offerta concreta confermerà il nostro grande scetticismo nella stragrande maggioranza dei casi.
Resta la consapevolezza che il settore immobiliare è un asset strutturalmente illiquido. Il modo più semplice, veloce, meno rischioso dal punto di vista economico, legalmente sicuro ed economico per ottenere liquidità da questo asset è venderlo. La seconda opzione più economica è il prestito convenzionale. Tuttavia, l’effetto di monetizzazione è più limitato in caso di prestito che in caso di vendita.
Come abbiamo dimostrato, vendere non significa necessariamente dover lasciare l’immobile. La vendita senza trasloco può essere effettuata ricorrendo a tre alternative collaudate, semplici e giuridicamente sicure: vendita con diritto di usufrutto, vendita con diritto di abitazione o acquisto con rendita.
Per tutti gli approcci di monetizzazione basati su vendite o vendite parziali, è estremamente importante che il proprietario disponga di un rapporto di valutazione preparato da un perito immobiliare professionista prima della conclusione del contratto, il quale ha come unico ed esclusivo dovere contrattuale di fedeltà nei confronti del proprietario e viene pagato esclusivamente dal proprietario. Come regola generale, non dovresti prendere in considerazione i periti nominati o raccomandati dal venditore.
Note finali
[1] Ciò significa che l’importo della L&L rientra nel limite legale dell’assicurazione dei depositi di 100.000 euro per persona e banca. Al di sopra di questo limite, i depositi bancari non sono sufficientemente sicuri (cfr Qui).
[2] Stiamo parlando di un prelievo “reale” di 30.000 euro, cioè di una somma di denaro che aumenta ogni anno a partire dal 1 anno in linea con l’inflazione, in modo che il suo potere d’acquisto rimanga costante nel tempo. Ma poiché stiamo investendo con “bassi” vero Calcolando i rendimenti, possiamo risparmiarci l’“inflazione” annuale del prelievo. In questo caso abbiamo ignorato il cosiddetto “rischio della sequenza di ritorno”. Se sei interessato, puoi leggere il nostro post sul blog sulla simulazione Monte Carlo (Qui).
[3] Questo risparmio deriva da un affitto lordo annuo risparmiato di 22.500 euro (per un valore immobiliare di 500.000 euro, ciò corrisponde a un rendimento locativo lordo del 4,5%) ridotto di 6.500 euro di costi correnti all'anno per manutenzione, assicurazione e imposta sulla proprietà.
[4] In singoli casi, su richiesta delle parti contraenti, il diritto di usufrutto può anche essere limitato nel tempo.
[5] Per definizione, una rendita vitalizia (a differenza della “rendita temporale”) decorre per tutta la vita, proprio come la pensione legale. Con una rendita vitalizia, chi paga la rendita è esposto al “rischio longevità” del beneficiario: più a lungo vive il beneficiario, più costoso diventa per il beneficiario.
[6] Oltre ai due principali rischi e svantaggi delle strutture di rendita vitalizia qui menzionati, ce ne sono altri, di cui non entreremo qui per ragioni di spazio.
[7] Il diritto abitativo è regolato dalla legge principalmente nella sezione 1093 del Codice civile tedesco (BGB).
[8] I mercati finanziari dei paesi anglosassoni (USA, Canada, Gran Bretagna, Australia, Nuova Zelanda) sono nel complesso più sviluppati, più moderni e più efficienti che in Germania. Anche la protezione degli investitori privati è regolamentata in modo più severo.
[9] Ad esempio “pensione di casa”, “pensione immobiliare”, “pensione di pietra”, “casa contro pensione”, “pensione aggiuntiva dalla propria abitazione”.
letteratura
BaFin (senza autore) (2023): “Vendita parziale della vostra proprietà – dove sono i rischi?” – collegamento
Knaak, Peter et al. (2020): “Mutui inversi, inclusione finanziaria e potenziali benefici e rischi per lo sviluppo economico”; Banca Mondiale – collegamento
Kommer/Bartosch: “L’aumento del valore degli immobili residenziali – sogno e realtà” – collegamento
Kommer/Lauterwasser: “L’inflazione mi aiuta come mutuatario – continua a sognare!” – collegamento
Kommer/Schweizer: “Costi di manutenzione: come sorvolare sugli investimenti immobiliari” – collegamento
Kommer/Weis: “Gli immobili in affitto sono investimenti interessanti?”– collegamento
Kommer/Schweizer: “Il rischio di investire nel settore immobiliare” – collegamento
Kommer/Schweizer: “Il rendimento degli investimenti immobiliari” – collegamento
Kommer/Großmann: “Fondi immobiliari aperti – illusione e realtà” – collegamento
Kommer/Bartosch: “Evitare il consumo di capitale: non è un obiettivo auspicabile per gli investitori” – collegamento