Da Gerd Kommer E Marcel Lauterwasser
Il mondo degli investimenti ha probabilmente prodotto più favole di quante i due fratelli Grimm siano riusciti a raccogliere in cinque decenni. Una di queste favole è la “teoria” che i fornitori di servizi immobiliari e i giornalisti finanziari promuovono da decenni secondo cui l’inflazione è positiva per i mutuatari perché “svuota” il valore reale del debito. Questa “teoria” è espressa nelle seguenti citazioni:
"L'inflazione avvantaggia i debitori e danneggia i creditori. Perché con la svalutazione della moneta diminuisce anche il valore reale dei crediti." — Wirtschaftswoche
"I mutuatari beneficiano dell'elevata inflazione. Quando il valore del denaro diminuisce, l'onere del debito diminuisce automaticamente." — Il fornitore di servizi immobiliari di Berlino Vivere la felicità sul suo sito web
“Come mutuatario immobiliare, beneficerai di un’inflazione crescente e sostenuta mentre il valore reale del debito diminuisce.” — Il mediatore di mutui immobiliari Dr. Klein Privatkunden AG sul suo sito web
“Se un tasso di inflazione del 5% dura per quattro anni, un quinto o un quarto del mutuo per la casa scomparirà “magicamente””. - Fornitore di servizi immobiliari neozelandese OneRoof sul suo sito web
"In caso di aumento dell'inflazione, il finanziamento del prestito viene diluito a vantaggio del mutuatario perché il valore del prestito da rimborsare perde più valore rispetto a un'inflazione normale." — Dalla guida “Guida pratica all’acquisizione e al finanziamento immobiliare”
I fatti sembrano diversi.
Per la maggior parte dei mutuatari, l’inflazione non ha né un effetto positivo né un effetto negativo significativo sulla durata del prestito. Per una minoranza, l’inflazione ha quasi la stessa probabilità di avere un effetto finanziario vantaggioso o dannoso.
Tempo di storie nel settore immobiliare
perché questo La favola dell’inflazione fa bene ai mutuatari dal settore immobiliare e dai media è sbagliato, lo spieghiamo di seguito utilizzando la logica economica e i dati storici.
Il motivo principale della mancanza di veridicità della storia può essere riassunto come segue: in ogni momento, l’inflazione attesa dal mercato nel futuro – i prossimi dodici mesi o i prossimi 20 anni – è già scontata nei tassi di interesse sui prestiti immobiliari (e sulle obbligazioni). Nella misura in cui l’inflazione futura viene prezzata negli interessi di spesa, essa non può avere un effetto inflazionistico reale – alto o basso che sia – perché l’effetto negativo sugli interessi da pagare e l’effetto positivo sull’inflazione del saldo su cui maturano tali interessi nel tempo si annullano a vicenda.
L’inflazione attesa dal mercato dei capitali per il futuro e quindi già inclusa nei tassi di interesse di spesa e di reddito può essere semplicemente derivata dalla differenza tra i rendimenti attuali dei titoli di stato convenzionali e dei titoli di stato protetti dall’inflazione – per qualsiasi periodo nei prossimi 30 anni. Abbiamo lo sfondo di questo in questo video di YouTube E Questo spiegato.
Anche se può essere fuori mercato ex ante L’inflazione stimata inclusa nei tassi di interesse per un singolo anno o per un singolo periodo più lungo potrebbe successivamente rivelarsi troppo alta o troppo bassa, ma la stima del mercato non è sistematicamente troppo alta o troppo bassa. È sorprendentemente corretto su una media a lungo termine: guarda questo video di YouTube.
Tra gli economisti, il prezzo delle aspettative di inflazione del mercato nei tassi di interesse nominali di prestiti o obbligazioni rientra nel canone dei risultati di base indiscussi nella ricerca sui mercati finanziari.
Se l’inflazione futura attesa – alta o bassa che sia – è già inclusa nei tassi di interesse di mercato e queste stime fluttuano simmetricamente in media attorno ai tassi di inflazione effettivi che verranno successivamente realizzati, allora nel lungo termine né i mutuatari né gli investitori obbligazionari trarranno beneficio collettivo dall’inflazione. Il vantaggio di ripagare il prestito fisso con un reddito che aumenta ogni anno del tasso di inflazione è controbilanciato dallo svantaggio che l’interesse sul prestito è esattamente questo tasso di inflazione più alto che in un mondo senza inflazione. Nel complesso e nel lungo termine, la sostanza economica a livello di tutti i creditori e mutuatari è come se non ci fosse affatto inflazione.
Non è necessario essere un economista finanziario qualificato con una conoscenza specialistica delle aspettative di inflazione del mercato per comprendere questo problema: un po’ di buon senso basterà.
Se fosse vero che i mutuatari beneficiavano sistematicamente dell’inflazione, allora dovrebbe essere vero anche che i creditori venivano sistematicamente danneggiati dall’inflazione. I finanziatori in un’economia sono principalmente banche e investitori istituzionali come compagnie di assicurazione e fondi di investimento che investono in prestiti o obbligazioni. L'idea che questi operatori professionali del mercato si lascino derubare dai loro debitori in tutto il mondo e in modo permanente - questa idea sembra assurda.
Uno sguardo ai dati storici rende visibile la logica economica in atto in questo caso. La figura seguente mostra l'andamento dei tassi di interesse sui mutui immobiliari e dell'inflazione in Germania negli ultimi 53 anni, dal gennaio 1970 al marzo 2023.
Figura: tassi di interesse sui prestiti immobiliari e inflazione (CPI) in Germania da gennaio 1970 a marzo 2023
► Interessi: interessi sui mutui immobiliari tedeschi con tasso fisso di dieci anni. ► Inflazione = inflazione dei prezzi al consumo. ► Per smussare le curve e rendere così visivamente più evidenti le tendenze di base, per entrambe le variabili viene mostrata la media mobile dei 36 valori mensili precedenti. ► Dati: Bundesbank
Il grafico mostra che a lungo termine i tassi d'interesse dei mutui immobiliari e l'inflazione si sviluppano in modo abbastanza parallelo. Quando l’inflazione aumenta, i tassi di interesse sui prestiti tendono ad aumentare allo stesso tempo; quando l’inflazione scende, i tassi di interesse tendono a scendere. Il coefficiente di correlazione tra le due serie di dati qui mostrate è relativamente alto + 0,65.
I singoli mutuatari possono trarre vantaggio dal fatto che i tassi di interesse sui prestiti e i tassi di inflazione non corrono esattamente in parallelo nel tempo, ma circa lo stesso numero di altri subirà uno svantaggio finanziario più o meno uguale a causa della sincronizzazione imperfetta. Per la maggior parte dei mutuatari non ci sarà né un serio vantaggio né uno svantaggio per tutta la durata del prestito a tasso fisso, che di solito dura tra i 20 e i 30 anni fino al completo rimborso e nel frattempo subisce uno o due ulteriori aggiustamenti dei tassi di interesse.
Una situazione in cui il mercato sottostima l’inflazione successiva (vale a dire inserendo inizialmente un’inflazione troppo bassa nel tasso di interesse del prestito) è vantaggiosa per il mutuatario; una costellazione in cui l’inflazione è inizialmente sovrastimata è svantaggiosa. In quest’ultimo caso, l’onere degli interessi di una persona così sfortunata è maggiore di quanto sarebbe stato se il mercato avesse correttamente scontato l’inflazione.
Perché non vediamo la logica economica?
Uno dei motivi per cui nemmeno i giornalisti finanziari e molti uomini d'affari capiscono questa logica del mercato finanziario è che erroneamente considerano solo l'aspetto del rimborso, cioè prendono in considerazione solo la metà benefica dell'effetto inflazionistico. Tuttavia, il suo lato svantaggioso – l’aumento dell’onere degli interessi – viene dimenticato o ignorato. Naturalmente ciò non può portare ad un risultato complessivo corretto.
Se l’inflazione avvantaggi o danneggi un singolo mutuatario per l’intera durata del suo prestito dipende, da un lato, dalla specifica costellazione storica e, dall’altro, dalla durata della fissazione del tasso di interesse sul suo prestito. Per quanto riguarda la durata della fissazione del tasso d'interesse: chi stipula un mutuo immobiliare con un tasso d'interesse variabile - la fissazione del tasso d'interesse più breve possibile - molto probabilmente non avrà alcun effetto sull'inflazione. Chi stipula un prestito con tasso fisso decennale può beneficiare di grandi vantaggi legati all’inflazione oppure subire gravi danni.
Poiché l’inflazione in Germania (così come nella maggior parte degli altri paesi occidentali) è scesa in modo tendenziale e significativo nell’arco di 40 anni dalla metà del 1981 alla fine del 2021, si potrebbe ipotizzare che la maggior parte dei mutuatari con tassi di interesse fissi a lungo termine abbia subito uno svantaggio finanziario a causa dell’effettivo sviluppo dell’inflazione in questi quattro decenni.
Inflazione galoppante o iperinflazione
Una variante speciale del La favola dell’inflazione fa bene ai mutuatari afferma che un’inflazione galoppante o un’iperinflazione porterebbero i mutuatari a perdere il loro debito rapidamente o addirittura dall’oggi al domani. Il fatto è che nessun paese occidentale – dove i governi dipendono anche dal sostegno della metà più povera della popolazione – tollererà alcun beneficio significativo per i proprietari immobiliari a causa dell’elevata inflazione.
Consideriamo lo svolgimento di un “test sul campo storico” in Germania, vale a dire l’iperinflazione dal 1921 al 1923. Inizialmente, infatti, ha portato i mutuatari immobiliari di allora ad essere completamente liberati dai debiti in brevissimo tempo senza alcun contributo proprio. Stipendi, profitti aziendali e valori immobiliari sono aumentati di decine di migliaia di volte in un brevissimo lasso di tempo, mentre i saldi dei prestiti sono rimasti invariati. Ciò significava che qualsiasi prestito poteva essere rimborsato con assoluta facilità. Inizialmente questo sembrava meraviglioso per i mutuatari: un “profitto inaspettato” per tutti i debitori.
Per la parte più ampia e povera della popolazione, tuttavia, l’iperinflazione è stata una catastrofe economica. Questa fascia di popolazione non possedeva beni materiali significativi e in precedenza non poteva contrarre prestiti per finanziarli a causa della mancanza di solvibilità. Se queste famiglie possedevano una qualche ricchezza, questa consisteva in contanti e depositi bancari. [1] Il suo valore reale si è ridotto a zero a causa dell’iperinflazione. Allo stesso tempo, il tasso di disoccupazione è aumentato vertiginosamente, rovinando ancora più famiglie di lavoratori.
In questo caos economico, subito dopo la fine dell’iperinflazione nel 1923, l’allora governo del Reich di Weimar utilizzò un pacchetto di misure per eliminare i benefici concessi ai proprietari immobiliari in generale e ai mutuatari immobiliari in particolare dall’iperinflazione e dall’eliminazione dei loro debiti per mutui immobiliari legata all’inflazione: il 15% dei debiti pre-inflazione, che prima erano stati ridotti a zero dall’inflazione, furono ristabiliti in nuovi Reichsmark. Dal 1924 fu introdotta una “imposta sugli interessi immobiliari” sui redditi da locazione. L'aliquota fiscale sull'affitto lordo (non sull'utile locativo) arrivava fino al 40%, a seconda dello stato del Reich. Per garantire che i proprietari non trasferiscano questi costi aggiuntivi ai loro inquilini, è stato introdotto un tetto massimo per l’affitto. Queste misure rimasero in vigore per 29 anni, fino al 1943, e probabilmente eliminarono tutti i benefici derivanti dalla riduzione del debito indotta dall’inflazione.
Nessuno contesta che la miseria che circondò l’iperinflazione nel 1922/23 abbia contribuito agli eventi dal 1939 in poi. La Seconda Guerra Mondiale vide una distruzione senza precedenti del patrimonio immobiliare in Germania. Come se non bastasse, dopo è successo qualcos'altro Legge sulla perequazione degli oneri nella Germania occidentale, che ha colpito soprattutto i proprietari immobiliari. Nella DDR e negli ex territori orientali tedeschi dell’attuale Polonia, dopo la fine della guerra praticamente tutti i proprietari furono espropriati.
Alla luce di questi fatti, sembra piuttosto ingenuo credere che come mutuatario di un prestito immobiliare si possa rimanere economicamente indenni o addirittura beneficiare di un’inflazione galoppante o di un’iperinflazione. Non era così nel 1921 e non sarebbe così oggi.
Che bello?
Infine, sorge la domanda sul perché la favola sull'inflazione dei debiti, anche se ovviamente irrealistica, viene tuttavia diffusa come verità più e più volte per decenni. Vedi le citazioni all'inizio di questo post del blog. La risposta a questa domanda è semplice:
Per coloro che guadagnano direttamente e indirettamente dalla vendita e dal finanziamento di immobili residenziali - banche, intermediari, promotori immobiliari, autori immobiliari, fornitori di corsi sugli investimenti immobiliari - la diffusione della narrativa è economicamente utile. Per i giornalisti finanziari e gli YouTuber, la tesi dell’inflazione rappresenta materiale di scrittura la cui menzione li fa apparire competenti agli occhi del pubblico.
E proprio per questo motivo la storia continuerà anche nei prossimi 20 anni, quando le economie domestiche vorranno saperne di più sul finanziamento dei mutui immobiliari.
La situazione attuale
Attualmente, all’inizio del 2023, il tasso di inflazione tedesco è pari a circa il 6% annuo. supera il tasso d’interesse dei mutui immobiliari di quasi il 4% annuo. A prima vista, questa sembra una situazione positiva per i mutuatari. Ma anche adesso, basta guardarli per rivelarli In totalesituazione i fatti reali e sembrano meno piacevoli. Dall’inizio del 2022 ad oggi i prezzi degli immobili sono diminuiti significativamente in termini reali (cfr Qui). Chi ha acquistato in questo periodo o poco prima e si è finanziato con il credito ha ricevuto un duro colpo finanziario allo stomaco. L’effetto leva creditizia trasforma anche i cali moderati dei prezzi a livello immobiliare in perdite significativamente più elevate a livello azionario. Inoltre, l’aumento del reddito delle famiglie è attualmente in ritardo rispetto all’inflazione, il che significa che l’effetto inflazionistico è ridotto.
L’idea che l’inflazione sia positiva per i finanziatori immobiliari spesso non è vera, anche se l’inflazione supera i tassi di interesse sui prestiti.
Conclusione
Per la maggior parte dei mutuatari immobiliari, l’inflazione del debito non avrà alcun impatto positivo o negativo significativo per l’intera durata del prestito.
I pochi debitori sui quali esiste una forte influenza possono essere sia avvantaggiati che svantaggiati.
Se banchieri, agenti immobiliari, promotori immobiliari o “coach immobiliari” vi raccontano la polverosa favola sull’effetto inflazione, dovreste interpretarla come un segnale di avvertimento per mancanza di competenza o eccessivo entusiasmo nella vendita.
Note finali
[1] A quel tempo, il cosiddetto “piccolo uomo” statisticamente non aveva debiti per prestiti perché i prestiti immobiliari delle banche o delle società di costruzione alle famiglie della classe operaia e della classe medio-bassa erano allora rare eccezioni.