Da Jonas Schweizer E Gerd Kommer
Nel 2010 è iniziato il “nuovo boom immobiliare residenziale tedesco”, che continua ancora oggi e ha portato a valutazioni immobiliari stratosferiche in alcune città tedesche di medie e grandi dimensioni. Questo boom è stato una novità dieci anni fa in quanto ha fatto seguito al lungo “crollo al rallentatore” del settore immobiliare residenziale dal 1981 al 2009. Alla fine del 2009, i prezzi adeguati all’inflazione in Germania erano inferiori del 30% rispetto a quelli del 1980. Quasi nessuno se lo ricorda oggi.
Oggi, dopo undici anni di aumenti dei prezzi, la domanda di immobili residenziali è enorme. È alimentato dalla diffusa sopravvalutazione del Rendimento dell'asset class immobiliare residenziale, dalla falsa convinzione che i rendimenti del recente passato siano un buon indicatore di rendimento per il futuro, dalle emozioni FOMO (Fear of Missing Out), dalla “teoria” Il settore immobiliare è un investimento particolarmente sicuro, dall’ambivalente presupposto che il settore immobiliare offra una buona protezione contro l’inflazione, dalla presunta mancanza di alternative di investimento attraenti e, naturalmente, dai tassi di interesse sui prestiti storicamente bassissimi. A frenare la domanda sono solo le valutazioni estremamente elevate e la riluttanza di molte banche a concedere finanziamenti con una quota di debito compresa tra l'80% e il 90%.
In ogni caso, la maggior parte degli investimenti immobiliari da parte delle economie domestiche dovrebbe iniziare con un calcolo del rapporto costi-benefici. La domanda a cui bisogna rispondere è almeno se l’acquisto di un immobile – con o senza finanziamento esterno – sia economicamente sostenibile per l’economia domestica. Tale calcolo può includere variabili di input come l'aumento di valore atteso, l'affitto realizzabile (l'affitto effettivo per un immobile in affitto o l'affitto risparmiato per un immobile ad uso del proprietario), il rischio di perdita dell'affitto, il servizio del debito, i costi aggiuntivi per l'acquisto e i costi di manutenzione, che sono oggetto di questo post sul blog.
Secondo la nostra esperienza, venditori e acquirenti utilizzano particolarmente spesso due variabili in ingresso in tali calcoli: gli aumenti di valore previsti e i costi di manutenzione previsti. Il motivo: venditori e intermediari hanno un interesse naturale a migliorare finanziariamente una transazione di vendita proposta con elevati incrementi di valore e/o bassi costi di manutenzione. Gli acquirenti usano Photoshop quando fanno tali calcoli perché molti di loro sono soggetti a una compulsione interiore a considerare l'oggetto dei loro sogni emotivi economicamente attraente per se stessi e per gli altri.
Raggiungere un accordo su quali siano le ipotesi adeguate per il futuro aumento di valore di una determinata proprietà abitativa è difficile perché c’è molto spazio per visioni completamente contraddittorie sull’evoluzione del mercato e sulla domanda nel futuro a lungo termine e soprattutto perché ognuno interpreta la storia del mercato secondo il proprio gusto. Nel quinquennio dal 2016 al 2020, l’aumento del valore delle proprietà residenziali tedesche, al netto dell’inflazione, è stato di uno spettacolare 7,4% annuo, nei 45 anni dal 1971 al 2015 di un misero meno 0,2% annuo.
Tuttavia, per quanto riguarda i costi di manutenzione, a differenza dell'aumento dei prezzi, una ricerca un po' sobria porta a valori guida facilmente verificabili, dove c'è relativamente poco spazio per la discussione soggettiva. Tuttavia, poiché questi parametri di riferimento derivati dalla logica fattuale e dalla storia sono significativamente più alti (meno attraenti) di ciò che le parti coinvolte desiderano in base ai loro interessi sopra menzionati, spesso vengono ancora utilizzati numeri più bassi. Esamineremo lo sfondo di seguito.
Nei libri di consulenza immobiliare, nei blog immobiliari e dagli intermediari finanziari edili, la cifra di riferimento per i costi di manutenzione degli immobili residenziali è citata fin dall'Anno Domini tra i sei ei dodici euro al metro quadrato di superficie abitabile all'anno. È impossibile capire da dove provengano questi numeri e come siano giustificati. Probabilmente furono postulati ad un certo punto da un anonimo esperto immobiliare e poi proseguiti senza verifica da ogni nuova generazione di “esperti”. Anche il motivo per cui questi numeri dovrebbero essere statici, cioè non aumentare nel tempo con l’inflazione dei costi di costruzione, è un mistero.
A Colonia, nel 2020, un metro quadrato di spazio abitativo è costato in media 4.200 euro. Ciò ha reso la metropoli renana la più economica delle sette città tedesche con oltre 500.000 abitanti. Supponendo che l'85% di questi costi sia attribuibile all'edificio, sei euro all'anno si traducono in un rapporto costi di manutenzione ridicolmente basso dello 0,17% all'anno. Anche dodici euro sarebbero solo lo 0,34%.
Ma la manipolazione delle stime dei costi di manutenzione non si ferma qui. Nelle pubblicazioni di marketing del settore immobiliare circolano raccomandazioni sull'ammontare delle riserve per i costi di manutenzione degli appartamenti in condomini, che sono addirittura inferiori ai 6-12 euro sopra menzionati. Allora la regolare mancanza di informazioni non ha più alcun ruolo nel fatto che la riserva da versare all'associazione dei proprietari si riferisce solo alla proprietà comune (muri esterni, tetto, scala, ecc.) - escludendo le cose speciali (la maggior parte in termini di valore).
Una guida assoluta ai costi di manutenzione in “tanti euro al metro quadrato” è assurda perché non tiene conto né dello stato di età né del valore dell’immobile. Ad esempio, puoi immaginare due nuove e diverse case unifamiliari di 180 mq nella stessa micro-località. I costi di costruzione di uno sono stati di 400.000 euro, quelli dell'altro di 800.000 euro. Il primo immobile è stato costruito in modo semplice ed economico, il secondo è stato costruito secondo standard elevati e in modo costoso. È ovvio che due case della stessa dimensione ma molto diverse in termini di qualità non avranno in futuro gli stessi costi di manutenzione, presupponendo che il proprietario voglia compensare la stessa perdita percentuale di valore fisico annuo per entrambi gli appartamenti.
Un punto di riferimento un po’ più realistico per i costi di manutenzione è il numero “1% annuo” talvolta menzionato nella letteratura di consulenza, basato sulla proporzione del valore della proprietà attribuibile all’edificio. Tuttavia spesso si lascia nel vago che in questo caso per valore dell'edificio si intende il valore attuale gradualmente crescente e non il valore statico al momento dell'acquisto. In ogni caso, questo 1% è molto probabilmente ancora troppo basso. Il motivo può essere reso plausibile come segue.
(1) Cominciamo dal buon senso: all'1% annuo l'edificio (ipotizzando un compenso completo per la perdita di valore dovuta alla manutenzione) dovrebbe essere abitabile per 100 anni senza questa manutenzione (perdita lineare di valore dell'1% all'anno = 100 anni finché il valore non scende a zero). L'assurdità di questa ipotesi rispetto alla qualità dell'edificio residenziale medio odierno, per non parlare del cambiamento delle preferenze abitative delle persone nel corso dei decenni, non ha bisogno di ulteriori prove.
(2) In Germania la “detrazione per usura” (Ammortamento) del 2,0% p.a. e i costi di manutenzione annuali effettivi sono deducibili dalle tasse per le proprietà in affitto. La somma di queste due posizioni è superiore al 3,0% a lungo termine. Questa non è una coincidenza. Si tratta piuttosto del risultato politico delle trattative tra i proprietari immobiliari, che per ovvi motivi vogliono che le aliquote di detrazione siano le più alte possibile, e lo Stato, che vuole valori più bassi possibili per ragioni altrettanto ovvie. Ci si incontra dove gli argomenti di entrambe le parti sono approssimativamente ugualmente buoni, cioè h. vicino alla realtà dell’effettiva perdita annuale di valore dovuta all’usura fisica e all’invecchiamento.
(3) Secondo la nota “formula di Peters” nel settore immobiliare, i costi di manutenzione annuali stimati in un normale condominio sono pari all'1,88%, sulla base del valore iniziale della parte edificabile (costi di produzione). Le case unifamiliari (case unifamiliari, case bifamiliari, case a schiera) sono in media soggette a una maggiore perdita fisica di valore per motivi tecnici e costruttivi (vedi la parola chiave “formula di Peters” nella Wikipedia tedesca).
(4) Vonovia SE, Düsseldorf, il più grande proprietario di appartamenti in Germania e membro del DAX con quasi 500.000 unità alla fine del 2019, aveva un rapporto medio dei costi di manutenzione dell'1,2% annuo. per i cinque anni finanziari dal 2015 al 2019. Se il calcolo del tasso non si basa sul “valore di mercato normale” del patrimonio immobiliare indicato nel rapporto annuale, ma piuttosto sul “valore di mercato rettificato” nettamente inferiore ivi menzionato, il tasso di manutenzione medio aumenta al 2,4% annuo. La verità è probabilmente tra l’1,2% e il 2,4%. Si può presumere che, viste le sue dimensioni, Vonovia possa eseguire la manutenzione in modo almeno un terzo più conveniente rispetto a un singolo proprietario di casa. Ciò è compensato da una maggiore perdita di usura per gli appartamenti in affitto rispetto alle case occupate dai proprietari, ma questo è probabilmente in gran parte compensato dal fatto che gli appartamenti Vonovia sono strutturalmente molto più semplici della casa media in Germania. (Più un appartamento è semplice, minore tende ad essere la percentuale dei costi di manutenzione.) Inoltre, gli appartamenti in condomini (la parte più grande del portafoglio di Vonovia) causano costi di manutenzione inferiori rispetto alle case unifamiliari, bifamiliari o a schiera. Se tutti i fattori di aggiustamento menzionati venissero quantificati rispetto alla situazione dei piccoli proprietari o proprietari-occupanti, la fascia compresa tra l'1,2% e il 2,4% tenderebbe ad aumentare.
(5) In un saggio di due economisti della Federal Reserve Bank di Cleveland, una banca centrale regionale americana che - a differenza delle banche, delle società di costruzione e degli intermediari finanziari edili - non è soggetta a un conflitto di interessi, un tasso di mantenimento annuo del 2,0% basato sul valore attuale della proprietà, compresi i terreni, viene suggerito come un "buon punto di riferimento" (Ergungor/Zaman 2011). Poiché la qualità media degli edifici e i costi di costruzione negli USA sono probabilmente inferiori a quelli della Germania, si può ipotizzare per la Germania un tasso - riferito alla parte dell'edificio - inferiore di circa un terzo (con una parte dell'edificio dell'85%, questo sarebbe 1,57% (= 2% ÷ 85% × ⅔). Due economisti immobiliari accademici statunitensi (Aked/Marutscho 2016) sono arrivati all'incirca alla stessa cifra in un saggio sugli immobili in affitto (Uffici, vendita al dettaglio, ristoranti, abitazioni) negli USA Anche gli economisti immobiliari britannici Chambers e altri hanno fatto una valutazione simile nel 2020 per gli immobili residenziali in Gran Bretagna.
Se si utilizza un rapporto di costo dell'1,5% p.a. basandosi sul valore attuale dell'immobile come stima media per un appartamento normale e supponendo che l'edificio rappresenti il 90% dei costi totali, il proprietario deve aspettarsi una media di 1,5% × 90% ≈ 1,4% di costi di manutenzione all'anno. Nell’arco di 30 anni circa il 40% del valore attuale sarà destinato alle riparazioni.
Questo rapporto di costo comprende tutto ciò che riguarda le riparazioni e la manutenzione: nel caso di un appartamento, eventuali riserve di manutenzione, ma non le spese per l'amministratore. Le spese di ammodernamento o ampliamento non sono manutenzione perché creano qualcosa di “nuovo” o “migliorato”.
Naturalmente è possibile spendere in media solo il mezzo punto percentuale all'anno o anche meno per la manutenzione, ad esempio per 20 anni. Tuttavia, la conseguenza inevitabile è che la qualità fisica, e quindi la destinazione d'uso residenziale dell'immobile, diminuirà notevolmente nel corso di questi 20 anni. In tal caso, il valore stimato per lo sviluppo dell'immobile deve essere adeguatamente corretto al ribasso in un'analisi economica orientata al futuro. I valori stimati per l’andamento dei prezzi degli immobili e l’importo dei costi aggiuntivi sono direttamente e strettamente correlati tra loro. Se il mantenimento è fissato a un livello troppo basso, anche la stima dell'aumento del prezzo deve essere ridotta di conseguenza.
Quali caratteristiche di un determinato immobile abitativo influenzano verso l'alto o verso il basso il rapporto dei costi di manutenzione ovvero i costi di manutenzione per metro quadrato di superficie abitativa nell'ambito degli intervalli medi generali menzionati in questa sezione?
- Le case unifamiliari hanno costi di manutenzione superiori dal 10% al 30% rispetto agli appartamenti.
- Gli edifici molto vecchi, a parità di altre condizioni, hanno un rapporto tra costi di manutenzione superiore di circa il 10-20% rispetto agli edifici più recenti.
- Gli edifici in cattive condizioni strutturali – a condizione che questa condizione non venga risolta attraverso una ristrutturazione completa – hanno un rapporto costi di manutenzione superiore dal 10% al 30% rispetto agli edifici in buone condizioni strutturali senza arretrati di manutenzione.
- Gli edifici costosi e di alta qualità hanno una percentuale di costi di manutenzione leggermente più elevata rispetto agli edifici semplici ed economici.
- Edifici in aree con elevata umidità, ad es. B. vicino al mare, hanno costi di manutenzione più elevati rispetto agli edifici in aree con bassa umidità.
- Gli edifici nelle grandi città hanno costi di manutenzione più elevati rispetto agli edifici nelle zone rurali perché il costo del lavoro per i commercianti nelle città è più elevato.
- Gli edifici elencati hanno rapporti di costi di manutenzione significativamente più elevati rispetto agli edifici non elencati.
Nel lungo termine è prevedibile un aumento dei costi di manutenzione che va oltre l’inflazione generale dei manufatti, perché quasi ogni anno lo Stato tedesco inasprisce le norme edilizie nei settori dell’energia, della tutela dell’ambiente, della tutela della salute e dell’accessibilità degli spazi abitativi per le persone con disabilità.
Conclusione
La linea guida sui costi aggiuntivi da sei a dodici euro al metro quadrato all'anno o all'1% all'anno, che i rappresentanti del settore immobiliare spesso diffondono ai proprietari-occupanti o ai piccoli proprietari, può essere un buon marketing immobiliare, ma difficilmente una stima realistica per un calcolo orientato al futuro della redditività o del rendimento di un tipico appartamento di media qualità. Per questo dovremmo fissare un tasso non inferiore all'1,5% del valore equo della parte di edificio. Per un immobile in cattive condizioni costruttive, per immobili di altissima qualità e per case unifamiliari, un tasso di costi di manutenzione compreso tra l'1,7% e il 2,5% annuo. per la parte dell'edificio è generalmente più appropriato.
letteratura
Aked, Michael/Marutscho, Jim (2016): “Il magro raccolto della prossima stagione nel settore immobiliare commerciale”; Riferimento Internet: Qui
Chambers, David/Spaenjers, Christophe/Steiner, Eva (2020): “Il tasso di rendimento del settore immobiliare: prove di microlivello a lungo termine”; Riferimento Internet: Qui
Ergungor, Emre/Zaman, Saeed (2011): “Comprare una casa o affittare: un modo migliore di scegliere”; Riferimento Internet: Qui