{"id":5637,"date":"2021-05-07T00:00:41","date_gmt":"2021-05-06T22:00:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/?p=5637"},"modified":"2026-05-27T15:54:28","modified_gmt":"2026-05-27T13:54:28","slug":"instandhaltungskosten-von-immobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/instandhaltungskosten-von-immobilien\/","title":{"rendered":"Instandhaltungs­kosten \u2013 wie man Immobilien­invest­ments sch\u00f6nrechnet"},"content":{"rendered":"

Von Jonas Schweizer<\/a> und\u00a0Gerd Kommer<\/a>\u00a0<\/em><\/p>\n

Im Jahr 2010 begann der „neue deutsche Wohnimmobilienboom“, der bis heute anh\u00e4lt und in manchen mittelgro\u00dfen und gro\u00dfen St\u00e4dten Deutschlands zu nunmehr stratosph\u00e4rischen Immobilienbewertungen gef\u00fchrt hat. Neu war dieser Boom vor einem Jahrzehnt insofern als er auf einen langen „Zeitlupen-Crash“ bei Wohnimmobilien von 1981 bis 2009 folgte. Ende 2009 hatten die inflationsbereinigten Preise in Deutschland 30% unterhalb derer von 1980 gelegen. Daran erinnert sich heute kaum noch jemand.<\/p>\n

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist heute nach elf Jahren Preisaufschwung enorm. Sie wird befeuert von der verbreiteten \u00dcbersch\u00e4tzung der Rendite der Asset-Klasse Wohnimmobilien<\/a>, vom Irrglauben Renditen in der j\u00fcngsten Vergangenheit seien ein guter Renditeindikator f\u00fcr die Zukunft, von FOMO-Emotionen (Fear of Missing Out), von der „Theorie“ Immobilien seien besonders sichere Investments<\/a>, von der ambivalenten Annahme, Immobilien sch\u00fctzten gut vor Inflation, vom angeblichen Mangel an attraktiven Anlagealternativen und nat\u00fcrlich von historisch einmalig niedrigen Kreditzinsen. Nachfragebremsend wirken nur die enorm hohen Bewertungen und die Z\u00f6gerlichkeit vieler Banken, Finanzierungen \u00fcber 80% bis 90% Fremdkapitalanteil auszureichen.<\/p>\n

Doch wie dem auch sei: Am Beginn der meisten Immobilieninvestitionen von Privathaushalten sollte eine Wirtschaftlichkeitskalkulation stehen. Als Minimum ist dabei die Frage zu beantworten, ob der Immobilienkauf \u2013 mit oder ohne Fremdfinanzierung \u2013 f\u00fcr den Haushalt wirtschaftlich tragf\u00e4hig ist. In eine solche Kalkulation k\u00f6nnen Input-Gr\u00f6\u00dfen einflie\u00dfen wie beispielsweise die erwartete Wertsteigerung, die erzielbare Miete (die tats\u00e4chliche Miete bei einem Vermietungsobjekt oder die eingesparte Miete bei einem selbstgenutzten Objekt), das Mietausfallsrisiko, der Fremdkapitaldienst, die Nebenkosten des Kaufes und die Instandhaltungskosten, um die es in diesem Blog-Beitrag geht.\u00a0<\/span><\/p>\n

Nach unserer Erfahrung photoshoppen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer zwei Input-Gr\u00f6\u00dfen in solchen Kalkulationen besonders h\u00e4ufig: Die prognostizierten Wertsteigerungen und die erwarteten Instandhaltungskosten. Der Grund: Verk\u00e4ufer und Makler haben ein nat\u00fcrliches Interesse eine angestrebte Verkaufstransaktion mit hohen angenommenen Wertsteigerungen und\/oder niedrigen Instandhaltungskosten finanziell aufzuh\u00fcbschen. K\u00e4ufer photoshoppen bei solchen Berechnungen, weil viele von ihnen einem inneren Zwang unterliegen, ihr emotionales Traumobjekt vor sich selbst und anderen auch \u00f6konomisch attraktiv zu rechnen.\u00a0<\/span><\/p>\n

Dar\u00fcber Einigkeit zu erzielen, was angemessene Annahmen f\u00fcr die k\u00fcnftige Wertsteigerung einer bestimmten Wohnimmobilie sind, ist deswegen schwierig, weil hier viel Spielraum f\u00fcr v\u00f6llig kontr\u00e4re Ansichten zu Marktentwicklungen und Nachfrage in der langfristigen Zukunft besteht und speziell, weil hier jeder die Markthistorie nach ganz eigenem Gusto interpretiert. Die inflationsbereinigte Wertsteigerung deutscher Wohnimmobilien in den f\u00fcnf Jahren von 2016 bis 2020 belief sich auf spektakul\u00e4re 7,4% p.a., in den 45 Jahren von 1971 bis 2015 auf k\u00fcmmerliche minus 0,2% p.a.<\/p>\n

Allerdings f\u00fchrt bei Instandhaltungskosten \u2013 anders als bei Preissteigerungen \u2013 bereits ein bisschen n\u00fcchterne Recherche zu gut belegbaren Richtwerten, bei denen relativ wenig subjektiver Diskussionsspielraum besteht. Weil diese aus Sachlogik und Historie abgeleiteten Richtgr\u00f6\u00dfen aber deutlich h\u00f6her (unattraktiver) sind als das, was die involvierten Parteien aus ihrer oben genannten Interessenlage heraus wollen, werden trotzdem oft niedrigere Zahlen verwendet. Die Hintergr\u00fcnde beleuchten wir nachfolgend.<\/p>\n

In Immobilienratgeberb\u00fcchern, in Immobilien-Blogs und von Baugeldvermittlern wird f\u00fcr Instandhaltungskosten bei Wohnimmobilien quasi seit Anno Domini die Richtgr\u00f6\u00dfe sechs bis zw\u00f6lf Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che und Jahr genannt. Woher diese Zahlen kommen und wie sie begr\u00fcndet werden, l\u00e4sst sich nicht nachvollziehen. Sie wurden wohl irgendwann einmal von einem namenlosen Immobilienexperten postuliert und danach von jeder neuen „Expertengeneration“ ohne \u00dcberpr\u00fcfung weitergef\u00fchrt. Warum diese Zahlen statisch sein sollen, also im Zeitablauf nicht mit der Baukosteninflation steigen, ist ebenso schleierhaft.<\/p>\n

In K\u00f6ln kostete der Quadratmeter Wohnfl\u00e4che 2020 durchschnittlich 4.200 Euro. Damit war die Rheinmetropole die g\u00fcnstigste der sieben St\u00e4dte in Deutschland mit \u00fcber 500.000 Einwohnern. Unterstellt man, dass 85% dieser Kosten auf das Geb\u00e4ude entfallen, ergeben sechs Euro pro Jahr eine aberwitzig niedrige Instandhaltungskostenquote von 0,17% pro Jahr. Selbst zw\u00f6lf Euro w\u00e4ren nur 0,34%.<\/p>\n

Doch damit h\u00f6rt das Photoshoppen bei Instandhaltungskostensch\u00e4tzungen nicht auf. In den Marketingpublikationen der Immobilienbranche kursieren Empfehlungen zur H\u00f6he der Instandhaltungskostenr\u00fccklage f\u00fcr Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern, die noch einmal unterhalb der oben genannten sechs bis zw\u00f6lf Euro liegen. Dann spielt auch das regelm\u00e4\u00dfige Fehlen des Hinweises keine Rolle mehr, dass sich die an die Wohneigent\u00fcmergemeinschaft zu zahlende R\u00fccklage nur auf das Gemeineigentum (Au\u00dfenmauern, Dach, Treppenhaus etc.) bezieht \u2013 exklusive Sondereigentum (der wertm\u00e4\u00dfig gr\u00f6\u00dfere Teil).<\/p>\n

Absolute Instandhaltungskostenrichtgr\u00f6\u00dfen in „soundso viel Euro pro Quadratmeter“ sind schon deswegen abwegig, weil sie weder R\u00fccksicht auf den altersbedingten Zustand, noch auf die Wertigkeit der Immobilie nehmen. Man kann sich beispielsweise zwei neue, unterschiedliche 180 qm-Einfamilienh\u00e4user in der gleichen Mikrolage vorstellen. Die Baukosten des einen betrugen 400.000 Euro, die des anderen 800.000 Euro. Die erste Immobilie wurde einfach und g\u00fcnstig, die zweite hochwertig und teuer gebaut. Es liegt auf der Hand, dass zwei gleich gro\u00dfe aber qualit\u00e4tsm\u00e4\u00dfig sehr unterschiedliche H\u00e4user in der Zukunft nicht die gleichen Instandhaltungskosten haben werden, wenn man annimmt, dass der Eigent\u00fcmer bei beiden Wohnungen den gleichen prozentualen physischen Wertverlust pro Jahr ausgleichen will.<\/p>\n

Eine schon etwas realistischere Peilgr\u00f6\u00dfe f\u00fcr Instandhaltungskosten ist die in der Ratgeberliteratur manchmal genannte Zahl „1% per annum“, bezogen auf den Anteil des Immobilienwertes, der auf das Geb\u00e4ude entf\u00e4llt. H\u00e4ufig wird dabei jedoch im Ungef\u00e4hren gelassen, dass mit Geb\u00e4udewert hier der allm\u00e4hlich zunehmende Zeitwert gemeint ist, nicht statische Wert beim Kauf. Dessen ungeachtet sind auch diese 1% sehr wahrscheinlich noch zu niedrig. Warum, das l\u00e4sst sich folgenderma\u00dfen plausibilisieren.<\/p>\n

(1) Beginnen wir mit dem gesunden Menschenverstand: Bei 1% p.a. m\u00fcsste das Geb\u00e4ude (unterstellt man einen vollen Ausgleich des Wertverlustes durch die Instandhaltung) ohne diese Instandhaltung 100 Jahre bewohnbar sein (1% linearer Wertverlust pro Jahr = 100 Jahre bis der Wert auf null gesunken ist). Die Absurdit\u00e4t dieser Annahme bezogen auf die Qualit\u00e4t eines durchschnittlichen Wohngeb\u00e4udes der heutigen Zeit, ganz zu schweigen von den sich \u00fcber die Jahrzehnte hinweg \u00e4ndernden Grundrisspr\u00e4ferenzen von Menschen, braucht nicht weiter bewiesen zu werden.<\/p>\n

(2) In Deutschland sind bei Vermietungsimmobilien die „Absetzung f\u00fcr Abnutzung“ (AfA) von linear 2,0% p.a. und die tats\u00e4chlichen j\u00e4hrlichen Instandhaltungskosten steuerlich abzugsf\u00e4hig. Die Summe dieser beiden Positionen liegt langfristig \u00fcber 3,0%. Das ist kein Zufall. Vielmehr ist es das politische Verhandlungsergebnis zwischen Immobilieneigent\u00fcmern, die aus naheliegenden Gr\u00fcnden m\u00f6glichst hohe Absetzungss\u00e4tze wollen, und dem Staat, der aus ebenso naheliegenden Gr\u00fcnden m\u00f6glichst niedrige Werte will. Man trifft sich dort, wo die Argumente beider Seiten ungef\u00e4hr gleich gut sind, d. h. in der N\u00e4he der Realit\u00e4t des tats\u00e4chlichen j\u00e4hrlichen Wertverlusts aus physischer Abnutzung und Alterung.<\/p>\n

(3) Nach der in der Immobilienwirtschaft bekannten „Petersschen Formel“, betragen die gesch\u00e4tzten j\u00e4hrlichen Instandhaltungskosten in einem normalen Mehrfamilienhaus 1,88%, bezogen auf den anf\u00e4nglichen Wert des Geb\u00e4udeteils (Herstellungskosten). Freistehende H\u00e4user (Einfamilienh\u00e4user, Doppelh\u00e4user, Reihenh\u00e4user) unterliegen technisch und konstruktionsbedingt durchschnittlich einem h\u00f6heren physischen Wertverlust (siehe Stichwort „Peterssche Formel“ in der deutschen Wikipedia).\u00a0<\/span><\/p>\n

(4) Die Vonovia SE, D\u00fcsseldorf, mit knapp 500.000 Einheiten per Ende 2019 Deutschlands gr\u00f6\u00dfter Wohnungseigent\u00fcmer und DAX-Mitglied, wies im Durchschnitt der f\u00fcnf Gesch\u00e4ftsjahre 2015 bis 2019 eine Instandhaltungskostenquote von 1,2% p.a. auf. Legt man der Kalkulation der Quote nicht den im Gesch\u00e4ftsbericht angegebenen „normalen Verkehrswert“ des Wohnungsbestandes zugrunde, sondern den dort ebenfalls genannten deutlich niedrigeren „bereinigten Verkehrswert“, erh\u00f6ht sich die durchschnittliche Instandhaltungsquote auf 2,4% p.a. Die Wahrheit d\u00fcrfte wohl irgendwo zwischen 1,2% und 2,4% liegen. Man kann davon ausgehen, dass die Vonovia aufgrund ihrer Gr\u00f6\u00dfe Instandhaltung um mindestens ein Drittel kosteneffizienter als ein einzelner Eigenheimbesitzer betreiben kann. Dem steht ein erh\u00f6hter Abnutzungsverlust bei vermieteten Wohnungen gegen\u00fcber selbstgenutzten Eigenheimen gegen\u00fcber, aber dieser d\u00fcrfte weitgehend dadurch ausgeglichen werden, dass die Vonovia-Wohnungen baulich viel schlichter sind, als das durchschnittliche Eigenheim in Deutschland. (Je schlichter eine Wohnung ist, desto niedriger sind tendenziell die prozentualen Instandhaltungskosten.) Hinzukommt: Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern (der gr\u00f6\u00dfte Teil des Vonovia-Bestands) verursachen geringere Instandhaltungskosten als freistehende Einfamilienh\u00e4user, Doppelhaush\u00e4lften oder Reihenh\u00e4user. W\u00fcrde man alle genannten Anpassungsfaktoren relativ zur Situation von Kleinvermietern oder Selbstnutzern quantifizieren w\u00fcrden die Spanne von 1,2% bis 2,4% eher noch nach oben gehen. \u00a0<\/span><\/p>\n

(5) In einem Aufsatz von zwei \u00d6konomen der Federal Reserve Bank of Cleveland, einer regionalen amerikanischen Zentralbank, die \u2013 anders als Banken, Bausparkassen und Baugeldvermittler \u2013 keinem Interessenkonflikt unterliegt, wird eine j\u00e4hrliche Instandhaltungsquote von 2,0% bezogen auf den Immobilienzeitwert einschlie\u00dflich Grundst\u00fcck als „gute Peilgr\u00f6\u00dfe“ vorgeschlagen (Ergungor\/Zaman 2011). Da die durchschnittliche Geb\u00e4udequalit\u00e4t wie auch die Baukosten in den USA vermutlich niedriger sind als in Deutschland, kann man f\u00fcr Deutschland \u2013 bezogen auf den Geb\u00e4udeteil \u2013 n\u00e4herungsweise einen um etwa ein Drittel niedrigeren Satz annehmen (bei einem Geb\u00e4udeteilanteil von 85% w\u00e4re das 1,57% (= 2% \u00f7 85% \u00d7 \u2154). Zur etwa gleichen Zahl gelangten zwei akademische US-Immobilien\u00f6konomen (Aked\/Masturzo 2016) in einem Aufsatz f\u00fcr vermietete Immobilien (B\u00fcros, Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen) in den USA. Ganz \u00e4hnlich auch die britischen Immobilien\u00f6konomen Chambers u. a. 2020 f\u00fcr Wohnimmobilien in Gro\u00dfbritannien.<\/p>\n

Verwendet man als mittlere Peilgr\u00f6\u00dfe f\u00fcr eine normale Wohnung eine Kostenquote von 1,5% p.a. auf den Zeitwert der Immobilie und unterstellt, dass das Geb\u00e4ude 90% der Gesamtkosten ausmacht, dann muss der Eigent\u00fcmer pro Jahr mit durchschnittlich 1,5% \u00d7 90% \u2248 1,4% Instandhaltungskosten rechnen. \u00dcber einen Zeitraum von 30 Jahren also noch einmal rund 40% des Zeitwertes f\u00fcr Reparaturen aufwenden.<\/p>\n

Diese Kostenquote schlie\u00dft alles mit ein, was in Reparatur und Instandhaltung flie\u00dft \u2013 bei einer Wohnung auch eine etwaige Instandhaltungsr\u00fccklage, nicht jedoch Ausgaben f\u00fcr einen Verwalter. Ausgaben f\u00fcr Modernisierung oder Erweiterung sind keine Instandhaltung, weil sie ja etwas „Neues“ oder „Verbessertes“ schaffen.<\/p>\n

Nat\u00fcrlich ist es m\u00f6glich f\u00fcr beispielsweise 20 Jahre nur durchschnittlich ein halbes Prozent pro Jahr oder noch weniger f\u00fcr Instandhaltung auszugeben. Dann ist allerdings die zwingende Konsequenz, dass die physische Qualit\u00e4t, und damit der Wohnnutzen der Immobilie, in diesen 20 Jahren merklich abnehmen wird. Soweit das der Fall ist, muss, in einer in die Zukunft gerichteten Wirtschaftlichkeitsrechnung, der Sch\u00e4tzwert f\u00fcr die Wertentwicklung der Immobilie entsprechend nach unten korrigiert werden. Die Sch\u00e4tzwerte f\u00fcr die Immobilienpreisentwicklung und f\u00fcr die H\u00f6he der Nebenkosten h\u00e4ngen also direkt und eng miteinander zusammen. Setzt man die Instandhaltung zu tief an, muss man auch den Preissteigerungssch\u00e4tzwert entsprechend nach unten reduzieren.\u00a0<\/span><\/p>\n

Welche Eigenschaften beeinflussen bei einer spezifischen Wohnimmobilie die Instandhaltungskostenquote oder die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che innerhalb der in diesem Abschnitt genannten allgemeinen, mittleren Gr\u00f6\u00dfenordnungen nach oben oder unten?\u00a0<\/span><\/p>\n