{"id":3195,"date":"2019-10-04T00:00:59","date_gmt":"2019-10-03T22:00:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/?p=3195"},"modified":"2026-05-27T14:16:25","modified_gmt":"2026-05-27T12:16:25","slug":"vermietungsimmobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/vermietungsimmobilien\/","title":{"rendered":"Sind Vermietungs&shy;immobilien attraktive Verm\u00f6gens&shy;anlagen?"},"content":{"rendered":"<p><em>Von <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/alexander-weis\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Alexander Weis<\/a>\u00a0und\u00a0<a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/gerd-kommer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Gerd Kommer<\/a>\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n<p>Knapp 60% der gut 24 Millionen vermieteten Wohnungen in Deutschland geh\u00f6ren Privatpersonen oder &#8222;Kleinvermietern&#8220;, wie das Statistische Bundesamt jene Vermieter nennt, die das Wohnimmobilienvermietungsgesch\u00e4ft nur in bescheidenem Stil betreiben \u2013 durch die nicht hauptberufliche Vermietung von nur einer oder wenigen Wohneinheiten. Die anderen etwa zehn Millionen Mietwohnungen stehen im Eigentum professionell-gewerblicher Anbieter, darunter des gr\u00f6\u00dften, der Vonovia SE mit Sitz in D\u00fcsseldorf. Die Vonovia ist ein b\u00f6rsennotiertes Immobilienunternehmen, Mitglied des DAX-Index und bewirtschaftet rund 500.000 Mietwohnungen, die ihr \u00fcberwiegend selbst geh\u00f6ren.<\/p>\n<p>Angesichts des hohen Anteils privater Vermieter in Deutschland k\u00f6nnte man annehmen, dass die Vermietung von Wohnimmobilien durch Private, also Kleinvermieter ein lukratives Gesch\u00e4ft sei. An die vier Millionen privater Immobilieninvestoren k\u00f6nnen schlie\u00dflich nicht irren. Oder vielleicht doch?<\/p>\n<p>Niemand wird bezweifeln, dass der Zweck einer vermieteten Immobilie aus der Sicht des Vermieters darin besteht, eine zufriedenstellende Rendite zu erwirtschaften, die in einem vern\u00fcnftigen Verh\u00e4ltnis zum Risiko des Investments steht. Allerdings bestehen Zweifel daran, ob private Kleinvermieter diese zufriedenstellende Rendite im Durchschnitt tats\u00e4chlich erzielen. Die seit Einsetzen der Wohnimmobilieneuphorie in Deutschland ab etwa 2013 nicht mehr z\u00e4hlbaren Ratgeberb\u00fccher zum Thema &#8222;reich werden mit Immobilien&#8220; \u00e4ndern an dieser Einsch\u00e4tzung nichts. Besonders auff\u00e4llig ist bei Ratgeberb\u00fcchern und Internet-Seiten zum Vermietungsgesch\u00e4ft f\u00fcr Privathaushalte die v\u00f6llige Abwesenheit ernstzunehmender Daten zu historischen Renditen und Risiken. Viele von diesen Ver\u00f6ffentlichungen fallen in die Kategorie &#8222;Investmentpornographie&#8220; wie beispielsweise &#8222;Reicher als die Geissens: Mit null Euro Startkapital in f\u00fcnf Jahren zum Immobilien-Million\u00e4r&#8220;, &#8222;Das Einmaleins der Immobilien-Investition: Warum Immobilien so ph\u00e4nomenal lukrativ sind&#8220; oder &#8222;In 180 Tagen zum Immobilienprofi&#8220;.<\/p>\n<p>Solche Ich-mache-Sie-reich-Botschaften und -B\u00fccher ergie\u00dfen sich immer dann flutartig auf den Anlegermarkt, nachdem eine bestimmte Asset-Klasse ein paar \u00fcberdurchschnittlich gute Jahre in Folge erlebt hat. Anfang der 90er-Jahre waren es steuerlich getriebene &#8222;Bauherrenmodelle&#8220; in den neuen Bundesl\u00e4ndern, Ende der 90er-Jahre Technologie- und Internetaktien, von 2008 bis 2012 war es Gold und heute sind es (wieder) Wohnimmobilien. Konsumiert werden diese Get-rich-quick-Publikationen und die zugrundeliegenden Investitionen \u00fcberwiegend nachdem der gr\u00f6\u00dfte Teil des Booms bereits vor\u00fcber ist und ein Einstieg auf teurerem und damit auch risikoreicherem und ertrags\u00e4rmerem Niveau stattfindet. F\u00fcr die Sp\u00e4teinsteiger materialisierte sich dieses Risiko b\u00f6se in den erstgenannten drei Beispielen ab Mitte der 90er Jahre (Bauherrenmodelle), ab Anfang 2000 (Technologieaktien) und ab Anfang 2013 (Gold).<\/p>\n<p>Zur\u00fcck zu vermieteten Wohnimmobilien: Bei Wohnungen und Einfamilienh\u00e4usern gibt es zwar immer mal wieder ein tats\u00e4chlich einzigartiges und daher au\u00dferhalb des Wettbewerbs stehendes Objekt. Die allermeisten Immobilien konkurrieren jedoch gegen viele dutzende, hunderte, manchmal auch tausende andere Objekte und werden dementsprechend auf einem wettbewerbsintensiven Markt gehandelt. Wirtschaftsstudenten lernen im Grundstudium: Der Preis eines Gutes in einem funktionierenden Markt tendiert in Richtung des Preises des Kostenf\u00fchrers, also dem g\u00fcnstigsten Preis auf dem Markt. Alle teureren Anbieter m\u00fcssen dem g\u00fcnstigsten Anbieter preislich nach unten folgen, andernfalls wird ihr Gut nicht oder nicht vollst\u00e4ndig abgenommen \u2013 das ist auch auf dem Wohnungsmarkt nicht anders. Der Kostenf\u00fchrer diktiert den Marktpreis und auf dem Mietwohnungsmarkt sind das die gewerblichen Vermieter \u2013 nicht die privaten. Warum?<\/p>\n<p>Ganz einfach, die gewerblichen Vermieter besitzen aufgrund des gegen\u00fcber dem privaten Kleinvermieter viel gr\u00f6\u00dferen Volumens ihrer Immobilienk\u00e4ufe und ihrer Immobilienbewirtschaftung enorme Kostenvorteile. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Gewerbliche Immobilieninvestoren besitzen nicht nur gro\u00dfe Kostenvorteile, sondern auch Kompetenzvorteile vor Kleinvermietern. Da ein Kompetenzvorsprung schwerer zu messen ist, gehen wir in diesem Beitrag nicht weiter auf ihn ein. Seine Ber\u00fccksichtigung w\u00fcrde die hier vertretene argumentative Linie jedoch noch verst\u00e4rken.\">[1]<\/span><\/strong> Daher sind sie es, die tendenziell den Marktpreis (die Mieth\u00f6he) bestimmen, an der sich alle zu orientieren haben. Da M\u00e4rkte sich kontinuierlich ver\u00e4ndern und von keinem kleinen Marktteilnehmer beeinflussen lassen, k\u00f6nnen die privaten Vermieter in diesem Hase-Igel-Rennen nur mithalten, wenn sie sich im Vergleich zu gewerblichen Vermietern mit einer niedrigeren Rendite zufriedengeben.<\/p>\n<p>Bei allen nachfolgend genannten Einflussfaktoren, die die Anschaffungskosten und laufenden Kosten von Vermietungsimmobilien betreffen, haben gewerbliche Gro\u00dfvermieter betr\u00e4chtliche wirtschaftliche Vorteile gegen\u00fcber Kleinvermietern. In Einzelnen betrifft das:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: square;\">\n<li>Kaufpreis\/Baupreis<\/li>\n<li>Maklergeb\u00fchren<\/li>\n<li>Instandhaltung<\/li>\n<li>Versicherung<\/li>\n<li>Zinssatz (im Falle von Fremdfinanzierung)<\/li>\n<li>Rechtsberatung (falls es Probleme gibt)<\/li>\n<li>Steuern <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Bei der laufenden Besteuerung besitzen gewerbliche Immobilieninvestoren im Allgemeinen deutliche Vorteile gegen\u00fcber Kleinvermieten (siehe Gerd Kommer, 2016, Seite 194 ff.). Wie sieht es steuerlich bei Ver\u00e4u\u00dferungsgewinnen aus? Zwar zahlen nat\u00fcrliche Personen, die eine vermietete Immobilie im Privatverm\u00f6gen halten (anders als gewerbliche Vermieter), keine Steuer auf Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne, sofern die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten wurde, doch wird dieser Vorteil gegen\u00fcber gewerblichen Vermietern oft \u00fcbersch\u00e4tzt. Letztere k\u00f6nnen die Steuerbelastung durch clevere rechtliche Gestaltung ganz vermeiden oder sehr lange hinausschieben und daher effektiv ebenfalls stark reduzieren. \u00dcberdies halten viele gro\u00dfe Immobilienvermieter die Immobilien jahrzehntelang oder quasi f\u00fcr immer, sodass auch bei ihnen jahrzehntelang keine Steuern auf Wertsteigerungen anfallen.\">[2]<\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Im Buch &#8222;Kaufen oder mieten&#8220;, Abschnitt &#8222;Wie sinnvoll sind Vermietungsimmobilien f\u00fcr private Haushalte&#8220; von Kommer wird im Detail begr\u00fcndet, warum und in welcher H\u00f6he diese Kostenvorteile von Gro\u00dfvermietern gegen\u00fcber Kleinvermietern bestehen. Sie d\u00fcrften sowohl bei Anschaffungsaufwendungen als auch bei den laufenden Ausgaben durchschnittlich rund 30% betragen. Das \u00e4ndern auch naive Vorstellungen von Eigenleistungen, &#8222;selber verwalten&#8220; und regelm\u00e4\u00dfig \u00fcbersch\u00e4tzten Steuervorteilen nicht. (Zu einem gegebenen Zeitpunkt bereits bekannte Steuervorteile oder -nachteile sind in einem funktionierenden Markt bereits eingepreist und haben f\u00fcr Investitionen nach der Einf\u00fchrung der steuerlichen Regelungen gegen\u00fcber relevanten Investitionsalternativen keinen Nettorenditeeffekt mehr.)<\/p>\n<p>Eine abgedroschen klingende, aber wahre Kaufmannsregel lautet: &#8222;Im Einkauf liegt der Gewinn&#8220;. Was Finanzinvestitionen wie Aktien, Immobilien und Anleihen anbelangt, gilt das noch viel mehr als bei Konsum- oder Produktionsg\u00fctern. Derjenige, der deutlich teurer beschafft und teurer betreibt als die kosteneffizientesten Konkurrenten, wird weniger oder gar nichts verdienen. Das gilt auf lange Sicht gesehen f\u00fcr die Mehrheit der privaten Vermieter. Wenn dem so ist, w\u00fcrde man annehmen, dass Kleinvermieter im Laufe der Jahre weitgehend vom Markt verschw\u00e4nden. Das ist aber, wie wir eingangs gesehen haben, weder in Deutschland noch in anderen L\u00e4ndern der Fall. Dieses Ph\u00e4nomen d\u00fcrfte auch damit zusammenh\u00e4ngen, dass private Vermieter nur selten ein aussagef\u00e4higes Rechnungswesen f\u00fcr ihr Vermietungsgesch\u00e4ft haben. Ohne ein solches Rechnungswesen werden sie nie erfahren, wie schlecht sich ihr Eigenkapital langfristig tats\u00e4chlich verzinst. Im Ergebnis verbleiben sie jahrzehntelang in diesem Gewerbe, ganz nach dem Motto: &#8222;Hauptsache, die eingenommene Miete deckt im Wesentlichen die laufenden Aufwendungen und ich muss nicht jedes Jahr Cash zuschie\u00dfen. Die wirkliche Musik spielt ohnehin bei der Wertsteigerung.&#8220;<\/p>\n<p>Doch selbst wenn ein privater Vermieter erkennt, dass die Wirtschaftlichkeit seines Vermietungsobjekts und das eingegangene Eigenkapitalrisiko nicht seinen urspr\u00fcnglichen oder \u00fcberhaupt markt\u00fcblichen Zielvorstellungen entspricht, wird er in vielen F\u00e4llen Jahrzehnte an seiner Immobilie festhalten, denn er lebt von zwei Hoffnungen: Erstens, dass er die Immobilie \u2013 an der er zwar &#8222;derzeit&#8220;, gemessen an dem darin investierten Eigenkapital \u2013 nichts oder wenig verdient, &#8222;in den n\u00e4chsten Jahren&#8220; aufgrund von Wertsteigerungen mit Gewinn ver\u00e4u\u00dfern kann. Zweitens, dass der &#8222;Steuervorteil&#8220; seine in den meisten Jahren defizit\u00e4re Zahlungsbilanz schon irgendwie, irgendwann heilen wird.<\/p>\n<p>In diesem Kontext geht ein von der Immobilien- und der Bankbranche seit anno Tobak propagiertes Argument f\u00fcr den kreditfinanzierten Kauf von Vermietungsobjekten durch Privathaushalte so: &#8222;Nehmen Sie einen Kredit in H\u00f6he von X auf; Ihr Mieter wird faktisch Ihren Kredit f\u00fcr Sie abbezahlen und am Ende haben Sie ein schuldenfreies Objekt, das \u00fcberdies mehr wert sein wird als heute.&#8220; Eine einf\u00e4ltigere Logik pro Immobilienkauf l\u00e4sst sich kaum formulieren (Camanho\/Fernandes 2018). An diesem verstaubten Argument stimmt so gut wie gar nichts, denn: (a) Das in die Finanzierung eingebrachte Eigenkapital \u2013 also \u00fcblicherweise 15% bis 50% des Kaufpreises \u2013 wird von Vornherein nicht vom Mieter &#8222;abbezahlt&#8220;, weil Eigenkapital eben gerade kein Kredit ist. (b) H\u00e4tte der Investor dieses Eigenkapital f\u00fcr 25 bis 30 Jahre (die typische Kreditlaufzeit im Kleinvermietergesch\u00e4ft) in ein diversifiziertes Aktien-Anleihenportfolio investiert, h\u00e4tte er damit betr\u00e4chtliche Ertr\u00e4ge erwirtschaftet, die der am Ende abbezahlten Immobilie gegen\u00fcberstehen. (c) Der Vermieter und Kreditnehmer zahlt 25 bis 30 Jahre lang Zinsen, also Kapitalmiete an die Bank und Instandhaltungskosten an Dritte (Handwerker, Baum\u00e4rkte). (d) Bei Kauf und Verkauf der Immobilie muss der Investor zusammengenommen zwischen 8% und 14% des Immobilienzeitwertes f\u00fcr Transaktionskosten aufwenden. All den Ausgaben f\u00fcr Zinsen, Instandhaltungskosten, Versicherung, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und andere Transaktionskosten steht definitionsgem\u00e4\u00df kein wertschaffender Effekt gegen\u00fcber. Insgesamt k\u00f6nnen sich diese Aufwendungen \u00fcber 25 bis 30 Jahre auf eine Summe addieren, die dem urspr\u00fcnglichen Kreditbetrag gleichkommt oder ihn sogar weit \u00fcbersteigt. Es ist dann so, als ob der Kredit zweimal getilgt werden muss. Alles in allem ist das Argument vom Kredit, den der Mieter f\u00fcr den Eigent\u00fcmer abbezahlt, Wunschdenken, das auch durch endlose Wiederholung nicht richtiger oder realistischer wird. Weil das so ist, kommt in der gewerblichen Immobilienfinanzierung gro\u00dfer Investoren niemand auf die Idee, dieses Zottelbartargument zu verwenden.<\/p>\n<p>Dass eine Immobilie, zumal eine kreditfinanzierte, mit betr\u00e4chtlichem Finanzrisiko verkn\u00fcpft ist (z. B. Baufertigstellungsrisiko, Instandhaltungsrisiko, Mietausfallswagnis, allgemeines Marktrisiko, Klumpenrisiko, Prozessrisiko, politisches Risiko und Illiquidit\u00e4t), wird ebenfalls gerne unter den Tisch gekehrt. Und dass dieses Risiko insgesamt vermutlich so hoch wie oder h\u00f6her als das eines global diversifizierten Aktienportfolios ist, haben wir in unserem Blog-Beitrag &#8222;<a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/das-risiko-von-direktinvestments-in-immobilien-besser-verstehen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Das Risiko von Investments in Immobilien<\/a>&#8220; gezeigt. Dass sich Wertschwankungen des Eigenkapitals in einer Immobilie nicht t\u00e4glich im Internet beobachten lassen, wie das bei Wertpapieren der Fall ist, \u00e4ndert nichts an der Existenz dieser Wertschwankungen.<\/p>\n<p>Was sagt die Wissenschaft zur Frage der Rendite von vermieteten Immobilien? \u00c4hnlich wie bei Untersuchungen zu den historischen Gesamtrenditen selbstgenutzter Wohnimmobilien sind seri\u00f6se akademische Berechnungen zu historischen Renditen von Vermietungsobjekten von Kleinvermietern Mangelware (f\u00fcr Renditen selbst genutzter Immobilien siehe unser Blog-Beitrag <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">&#8222;Die Rendite von Investments in Immobilien&#8220;<\/a>). Eine der seltenen Ausnahmen ist eine Studie des DIW (Deutsches Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung) aus 2014 (Bach u. a. 2014). Nach dieser Untersuchung f\u00fcr den Zeitraum von 2002 bis 2012 erzielten private Immobilienvermieter\/-anleger eine durchschnittliche Nettorendite nach Steuern inklusive Inflation von 1,5% bis 2,0% p. a. Zieht man von dieser nominalen Rendite die Inflationsrate in diesem Zeitraum von 1,7% p. a. ab, resultiert eine reale Rendite von \u20130,2% bis +0,3%. Das lie\u00dfe sich mit einem Portfolio aus einem globalen Aktien- und einem gut diversifizierten Anleihen-ETF leicht \u00fcbertreffen und dabei noch mit weniger Risiko und viel weniger Arbeit.<\/p>\n<p>Nat\u00fcrlich waren die durchschnittlichen Renditen von Anfang 2009 bis heute (die Phase des aktuellen Immobilien-Booms in den deutschsprachigen L\u00e4ndern) vermutlich weit h\u00f6her. Wer indes glaubt, dass sich diese zehn fetten Jahre so in die Zukunft fortsetzen werden, f\u00e4llt auf einen der \u00e4ltesten Investmentdenkfehler herein, den sogenannten Recency Bias. Auch wird in diesem Zusammenhang gerne \u00fcbersehen, dass die Rendite des Weltaktienmarkts \u00fcber denselben Zeitraum ebenfalls au\u00dferordentlich hoch war, n\u00e4mlich inflationsbereinigt 11,0% p. a. (nominal 12,4% p. a.) \u00fcber die zehn Jahre von 2009 bis 2018 (MSCI World Standard in Euro). Selbst im Vergleich zu Immobilien viel risiko\u00e4rmere deutsche Staatsanleihen (RexP) rentierten in dieser Dekade ordentlich mit real 1,8% p. a. (nominal 3,1% p. a.).<\/p>\n<p>Die Immobilienbranche selbst publiziert fast nichts zu langfristigen historischen Renditen von privaten Vermietern, obwohl das ein Leichtes f\u00fcr sie w\u00e4re. Eine Ausnahme von dieser auff\u00e4lligen Stille war eine Studie in Gro\u00dfbritannien, die von der Beratungsgesellschaft Wriglesworth im Auftrag des Immobilienunternehmens Paragon 2014 zu historischen Buy-to-let-Renditen (Vermietungsimmobilienrenditen) publiziert wurde. Die Untersuchung deckt die 18 Jahre von 1996 bis 2013 ab (Paragon\/Wriglesworth 2014). Wer ein kreatives Beispiel daf\u00fcr sucht, wie die Immobilienbranche historische Eigenkapitalrenditen \u00fcber einen 18-Jahreszeitraum von spektakul\u00e4ren 16,3% p. a. (real 13,4% p. a.) nach Kosten und Steuern errechnet, wird hier f\u00fcndig werden. &#8222;Zuf\u00e4lligerweise&#8220; genau im Jahr 1996 (der Startzeitpunkt des Untersuchungszeitraums) begann die Erholung des britischen Wohnimmobilienmarkts nach einem brutalen Crash von 1989 bis 1995 (kumulativer Preiseinbruch Ende 1995 real \u00fcber 37%). Dabei muss man sich vergegenw\u00e4rtigen, dass in kaum einem europ\u00e4ischen Immobilienmarkt die Verf\u00fcgbarkeit historischer Daten so gut ist wie in Gro\u00dfbritannien und die dortigen Daten weit l\u00e4nger zur\u00fcckreichen als bis 1996. Wer gezielt den tiefsten Bewertungszeitpunkt eines Marktes in den vorhergehenden 30 Jahren f\u00fcr den Beginn einer Betrachtungsperiode aussucht, wird in jeder Asset-Klasse fantastische Renditen finden, egal ob das Tulpenzwiebeln, Immobilien, Aktien, Schwellenl\u00e4nderanleihen, Gold oder Hosenkn\u00f6pfe sind.<\/p>\n<p>Abgesehen von den statistisch wohl eher moderaten Langfristrenditen von Vermietungsimmobilien bei Kleinvermietern, existieren im Vergleich zu einer simplen international oder global diversifizierten Kapitalmarktanlage, z. B. ETFs auf Buy-and-Hold-Basis, f\u00fcr private Kleinvermieter noch eine Reihe anderer Nachteile und Risiken, die sich gar nicht oder nur schwer quantifizieren lassen. Zu ihnen geh\u00f6rt Klumpenrisiko (zu hoher Verm\u00f6gensanteil in einem einzelnen Asset oder Asset-Klasse), ein eher unzuverl\u00e4ssiger Netto-Cash-Flow <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Das kann z. B. f\u00fcr Rentnerhaushalte zu einem ernsten Problem werden, die auf den regelm\u00e4\u00dfigen Geldfluss aus einer einzelnen Vermietungsimmobilie angewiesen sind.\">[3]<\/span><\/strong> und die weiter o. g. Risikotypen (Sebastian u. a. 2012).<\/p>\n<p>Vielleicht f\u00fchren die j\u00fcngsten politischen Diskussionen um Enteignungen von Vermietungsimmobilien, Versch\u00e4rfung der Mietpreisbremse, das erste &#8222;Mietendeckelgesetz&#8220; (Berlin), hohe Bewertungsniveaus in den gro\u00dfen St\u00e4dten und das Faktum, dass inl\u00e4ndische Vermietungsimmobilien im (wie auch immer unwahrscheinlichen) Falle einer deutschen Staatskrise oder eines chaotischen Zerfalls der Eurozone zu den risikoreichsten Investments \u00fcberhaupt geh\u00f6ren d\u00fcrften, irgendwann einmal zu einer realistischeren Wahrnehmung dieser Risikotypen.<\/p>\n<p>Freilich z\u00e4hlen diese Nachteile und Fragezeichen f\u00fcr all jene Vermieter nicht, die den Immobilien-Boom der letzten rund zehn Jahre als normal, statt als positiven Ausrei\u00dfer betrachten, die glauben, sie k\u00f6nnten auch in teuren und schwierigen Marktphasen die Rosinen herauspicken und viele Hundert Kaufkonkurrenten w\u00fcrden dabei f\u00fcgsam zusehen, die annehmen, dass die gegenw\u00e4rtig sehr niedrigen Zinsen die hohen Kaufpreise und andere Risiken quasiautomatisch ausglichen, dass die Realit\u00e4t den Kredithebeleffekt in ihrer Excel-Datei brav nachvollziehen werde, dass Immobilien &#8222;passives Einkommen&#8220; erzeugten, also Einkommen ohne Arbeit, Stress und Risiko und dass Investitionen in &#8222;<a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/konzept-der-sachwertanlage\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Sachwerte<\/a>&#8220; ganz besonders wertstabil seien. Diese Vermieter sind einfach unersch\u00fctterliche Immobilienidealisten, auch wenn sie im Stillen \u00fcber immer unsinnigere staatliche Auflagen und Steuern, unversch\u00e4mte Mieter, monatelange L\u00fccken zwischen zwei Mietverh\u00e4ltnissen, inkompetente Handwerker und &#8222;wieder einmal&#8220; ein Zuschussjahr klagen.<\/p>\n<p>Wer als Privathaushalt ein Vermietungsobjekt hingegen nicht als Hobby und Passion, sondern rein rational als Verm\u00f6gensanlage und pragmatische Altersvorsorge betrachtet, der wird in vielen F\u00e4llen zum Schluss gelangen, dass eine Wohnimmobilie zwar als Eigenheim taugt, aber eben weniger oft als attraktives Investitions- oder Altersvorsorgeobjekt.<\/p>\n<p><em>Keine Lust auf Stress mit Immobilieninvestments? 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Daneben existieren noch eine Reihe weiterer, kaum quantifizierbarer Nachteile, die ein Vermietungsobjekt f\u00fcr einen privaten Vermieter mit sich bringt. Daher sollte ein normaler Haushalt, der bereits ein Eigenheim besitzt, sein weiteres Verm\u00f6gen aus Risikogr\u00fcnden nicht in eine zweite oder dritte Wohnimmobilie in der gleichen nationalen Jurisdiktion investieren.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\">Endnoten<\/span><\/h2>\n<p><strong>[1]<\/strong> Gewerbliche Immobilieninvestoren besitzen nicht nur gro\u00dfe Kostenvorteile, sondern auch Kompetenzvorteile vor Kleinvermietern. Da ein Kompetenzvorsprung schwerer zu messen ist, gehen wir in diesem Beitrag nicht weiter auf ihn ein. Seine Ber\u00fccksichtigung w\u00fcrde die hier vertretene argumentative Linie jedoch noch verst\u00e4rken.<\/p>\n<p><strong>[2]<\/strong> Bei der laufenden Besteuerung besitzen gewerbliche Immobilieninvestoren im Allgemeinen deutliche Vorteile gegen\u00fcber Kleinvermieten (siehe Gerd Kommer, 2016, Seite 194 ff.). Wie sieht es steuerlich bei Ver\u00e4u\u00dferungsgewinnen aus? Zwar zahlen nat\u00fcrliche Personen, die eine vermietete Immobilie im Privatverm\u00f6gen halten (anders als gewerbliche Vermieter), keine Steuer auf Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne, sofern die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten wurde, doch wird dieser Vorteil gegen\u00fcber gewerblichen Vermietern oft \u00fcbersch\u00e4tzt. Letztere k\u00f6nnen die Steuerbelastung durch clevere rechtliche Gestaltung ganz vermeiden oder sehr lange hinausschieben und daher effektiv ebenfalls stark reduzieren. \u00dcberdies halten viele gro\u00dfe Immobilienvermieter die Immobilien jahrzehntelang oder quasi f\u00fcr immer, sodass auch bei ihnen jahrzehntelang keine Steuern auf Wertsteigerungen anfallen.<\/p>\n<p><strong>[3]<\/strong> Das kann z. B. f\u00fcr Rentnerhaushalte zu einem ernsten Problem werden, die auf den regelm\u00e4\u00dfigen Geldfluss aus einer einzelnen Vermietungsimmobilie angewiesen sind.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\">Literatur<\/span><\/h2>\n<p>Askola, Jussi (2019): &#8222;Rentals Vs. REITs: The Detailed Study Of Pros And Cons For The Average Investor&#8220;; (May 4, 2019) Internet-Fundstelle: <a href=\"https:\/\/seekingalpha.com\/article\/4258212-rentals-vs-reits-detailed-study-pros-cons-average-investor\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/seekingalpha.com\/article\/4258212-rentals-vs-reits-detailed-study-pros-cons-average-investor<\/a><\/p>\n<p>Bach, Stefan; Popien, Philip; Thiemann, Andreas (2014): &#8222;Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger&#8220;; Wertgrund-Studie des DIW Berlin; Forschungsprojekt im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG; Berlin, 02.09.2014<\/p>\n<p>Camanho, Nelson\/Fernandes, Daniel (2018): &#8222;The Mortgage Illusion&#8220;; Internet-Fundstelle: <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=1856325\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=1856325<\/a><\/p>\n<p>Kommer, Gerd (2016): &#8222;Kaufen oder mieten? Wie Sie f\u00fcr sich die richtige Entscheidung treffen&#8220;, Campus Verlag, 244 Seiten<\/p>\n<p>Kommer, Gerd (2017): &#8222;Immobilienfinanzierung f\u00fcr Selbstnutzer: Geld sparen und Fehler vermeiden beim Kauf der eigenen vier W\u00e4nde&#8220;; Campus Verlag; 292 Seiten<\/p>\n<p>Kommer, Gerd\/Schweizer, Jonas (2018): &#8222;Das Risiko von Direktinvestments in Immobilien besser verstehen&#8220;; Blog-Beitrag; August 2018; <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/das-risiko-von-direktinvestments-in-immobilien-besser-verstehen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/das-risiko-von-direktinvestments-in-immobilien-besser-verstehen\/<\/a><\/p>\n<p>Kommer, Gerd\/Schweizer, Jonas (2018): &#8222;Die Rendite von Direkt\u00adinvestments in Wohnimmobilien besser verstehen&#8220;; Blog-Beitrag; Oktober 2018; <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen\/<\/a><\/p>\n<p>Kommer, Gerd\/Weis, Alexander (2019): &#8222;Das Konzept der \u201cSachwertanlage\u201d: Fakten und Fantasien&#8220;; April 2019; <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/konzept-der-sachwertanlage\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/konzept-der-sachwertanlage\/<\/a><\/p>\n<p>Paragon\/Wriglesworth (ohne Autor) (2014): &#8222;Buy-to-let comes of age&#8220;. A comparative analysis of returns for a buy-to-let and other major asset classes&#8220; (Quelle mittlerweile nicht mehr erreichbar)<\/p>\n<p>Sebastian, Steffen\/Steininger, Bertram\/Wagner-Hauber, Melanie (2012): &#8222;Vor- und Nachteile von direkten und indirekten Immobilienanlagen&#8220;; IRE|BS International Real Estate Business School an der Universit\u00e4t Regensburg; In: Beitr\u00e4ge zur Immobilienwirtschaft; Heft 2; 23.01.2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In diesem Beitrag untersuchen wir die Frage, ob Vermietungsimmobilien f\u00fcr private Kleinvermieter ein rendite-&nbsp;und risikom\u00e4\u00dfig attraktives Investment 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