{"id":20734,"date":"2026-01-20T13:34:04","date_gmt":"2026-01-20T12:34:04","guid":{"rendered":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?p=20734"},"modified":"2026-05-27T15:08:51","modified_gmt":"2026-05-27T13:08:51","slug":"mythen-eigenheimbesitz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/mythen-eigenheimbesitz\/","title":{"rendered":"&#8222;Eigenheimbesitzer sind im Alter verm\u00f6gender als Mieter&#8220; \u2013 L\u00fcgen mit Statistik"},"content":{"rendered":"<p><em>Von <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/team\/gerd-kommer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Gerd Kommer<\/a>\u00a0und\u00a0<a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/team\/maximilian-bartosch\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Maximilian Bartosch<\/a>\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n<p>In diesem Blog-Beitrag befassen wir uns mit einem spezifischen Ammenm\u00e4rchen \u00fcber die finanzielle Attraktivit\u00e4t selbstgenutzter Wohnimmobilien, das seit Jahrzehnten von den meisten Medien in Deutschland und von der Immobilienbranche &#8222;j\u00e4hrlich zweimal&#8220; mit Schlagzeilen wie den folgenden neu verk\u00fcndet wird:<\/p>\n<ul>\n<li>&#8222;<a href=\"https:\/\/www.spiegel.de\/wirtschaft\/immobilien-eigentuemer-haben-laut-studie-im-alter-deutlich-mehr-geld-als-mieter-a-6dfc3ccb-14d9-42d5-a85c-9952c2723162\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Immobilieneigent\u00fcmer haben im Alter deutlich mehr Geld als Mieter<\/u><\/a>&#8220; \u2013 \u00dcberschrift eines Artikels im Nachrichtenmagazin Spiegel vom 13.01.2025<\/li>\n<li>&#8222;<a href=\"https:\/\/www.t-online.de\/finanzen\/ratgeber\/altersvorsorge\/id_101048052\/studie-rentner-und-pensionaere-mit-wohneigentum-sind-besonders-vermoegend.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Rentner mit Wohneigentum sind besonders verm\u00f6gend<\/u><\/a>&#8220; \u2013 \u00dcberschrift eines Artikels auf dem Nachrichtenportal t-online.de vom 17.12.2025<\/li>\n<li>&#8222;<a href=\"https:\/\/www.bausparkassen.de\/2025\/12\/17\/wohneigentum-ist-eine-zentrale-saeule-der-vermoegensbildung-und-bei-der-altersvorsorge\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Wohneigent\u00fcmer bilden mehr Verm\u00f6gen als Mieter<\/u><\/a>&#8220; \u2013Pressemitteilung des Verbandes der Privaten Bausparkassen in 2025.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Allerdings ist es mit der Wahrheit in der Aussage &#8222;selbstgenutztes Wohneigentum f\u00fchrt im Alter zu einem h\u00f6heren Verm\u00f6gen als Mieten&#8220; nicht weit her. Das Statement ist ein bilderbuchm\u00e4\u00dfiger Fall von &#8222;L\u00fcgen mit Statistik&#8220;. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Wie das ganz allgemein geht, dar\u00fcber existieren zahlreiche B\u00fccher. Eines davon ist ''So l\u00fcgt man mit Statistik'' von Prof. Walter Kr\u00e4mer.\">[1]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>L\u00fcgen durch Verschweigen wesentlicher Informationen<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>L\u00fcgen kann man bekanntlich auf viele Arten. Eine davon besteht darin, dass Person A (der L\u00fcgner) eine Aussage B zwar korrekt formuliert, dabei jedoch gezielt wesentliche Informationen verschweigt, um bei Adressat C ein falsches Verst\u00e4ndnis oder einen Irrtum hervorzurufen. A lockt C also in eine Verst\u00e4ndnisfalle, indem er entscheidende Informationen in der Aussage B wegl\u00e4sst. Darin besteht die L\u00fcge. Diese Methode beherrschen bereits Kinder. Im Englischen wird daf\u00fcr die sch\u00f6n kompakte Bezeichnung <em>Context Dropping<\/em> verwendet.<\/p>\n<p>Context Dropping \u2013 L\u00fcgen durch gezieltes Weglassen, sprich Unterschlagen entscheidender Zusatzinformationen \u2013 geschieht bei der Aussage &#8222;Rentner mit Eigenheim <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"''Eigenheim'' steht in diesem Blog-Beitrag f\u00fcr jede Art selbstgenutzter Wohnimmobilie, sowohl H\u00e4user als auch Wohnungen.\">[2]<\/span><\/strong> sind statistisch verm\u00f6gender als Rentner, die mieten&#8220;.<\/p>\n<p>Im Folgenden zeigen wir, wie diese Irref\u00fchrung konkret funktioniert. Die Behauptung, Eigenheimbesitz sei bei \u00e4lteren Haushalten <em>urs\u00e4chlich<\/em> f\u00fcr ein h\u00f6heres Nettoverm\u00f6gen (wie sie in den eingangs zitierten exemplarischen Publikationen durch manipulatives Context Dropping transportiert wird), nennen wir im Weiteren &#8222;die Immobilienl\u00fcge&#8220;. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Nettoverm\u00f6gen = Bruttoverm\u00f6gen (Summe aller Verm\u00f6genswerte) minus Schulden.\">[3]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Auf den ersten Blick \u2013 ohne den korrekten Kontext \u2013 erscheint die besagte Immobilienl\u00fcge als wahr: Eigenheimbesitzer verf\u00fcgen im Alter tats\u00e4chlich \u00fcber ein statistisch h\u00f6heres Nettoverm\u00f6gen als Mieterhaushalte. Das zeigen die entsprechenden Daten und niemand bezweifelt ihre formale Korrektheit.<\/p>\n<p>Doch die Krux: Der statistische Verm\u00f6gensvorsprung von Eigenheimbesitzerhaushalten (EHBs) vor Mieterhaushalten hat nichts mit dem Eigenheim zu tun. Er beruht vollst\u00e4ndig auf anderen Ursachen. Hier wird also Korrelation mit Kausalit\u00e4t verwechselt oder vertauscht. Ja, EHB-Haushalte sind im vorger\u00fcckten Alter in der Regel verm\u00f6gender als Mieterhaushalte, aber die <em>Ursache<\/em> dieses Verm\u00f6gensvorsprungs ist nicht das Eigenheim.<\/p>\n<p>Hier eine Illustration zur manipulativen Vertauschung von Ursache und Wirkung bei der <em>Immobilienl\u00fcge<\/em>: Das Verm\u00f6gen des durchschnittlichen Ferrari-Besitzer-Haushaltes in Deutschland (rund 14.500 Haushalte) \u00fcbersteigt selbstverst\u00e4ndlich das des durchschnittlichen Nicht-Ferrari-Besitzer-Haushaltes (ca. 41 Millionen). Nun die Frage: War der Ferrari die Ursache dieses Verm\u00f6gensvorsprungs? Nat\u00fcrlich nicht. Der Ferrari hat diesen Verm\u00f6gensvorsprung statistisch eher reduziert \u2013 ohne ihn w\u00e4re der Verm\u00f6gensvorsprung der Ferrari-Haushalte noch gr\u00f6\u00dfer. So oder so war der Ferrari-Besitz die Folge des Einkommens- und Verm\u00f6gensvorsprungs, nicht seine Ursache. Genauso ist es beim Eigenheimbesitz. Er ist die Folge, nicht die Ursache, einer Reihe tats\u00e4chlich urs\u00e4chlicher Faktoren. <\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Die wahren Ursachen des Verm\u00f6gensvorsprungs von Eigenheimbesitzern<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Die &#8222;Immobilienpropagandisten&#8220; setzen also darauf, dass ihre Adressaten auf die manipulierte Aussage hereinfallen und Korrelation als Kausalit\u00e4t missverstehen.<\/p>\n<p>Wie aus wissenschaftlichen Untersuchungen recht klar hervorgeht, sind die tats\u00e4chlichen Ursachen des Verm\u00f6gensvorsprungs von EHB-Haushalten jedoch die Folgenden: <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Am Ende dieses Blog-Beitrags nennen wir einige dieser akademischen Studien.\">[4]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>1) EHB-Haushalte haben ein h\u00f6heres Lebenseinkommen (Lifetime Income), d. h. die Summe ihrer Nettoeinkommen \u00fcber die gesamte Phase der Erwerbsf\u00e4higkeit hinweg ist statistisch h\u00f6her als bei Mieterhaushalten. Bei EHB-Haushalten ist die Quote der Haushalte mit zwei Einkommen h\u00f6her als bei Mieterhaushalten.<\/p>\n<p>2) EHB-Haushalte haben eine h\u00f6here prozentuale Sparneigung. Von ihrem ohnehin absolut h\u00f6heren Nettoeinkommen (siehe Ziffer 1) flie\u00dft ein h\u00f6herer Prozentsatz in Verm\u00f6gensbildung als bei Mieterhaushalten. Diese h\u00f6here Sparneigung kommt auch in der Bereitschaft zum Ausdruck sich einen &#8222;positiven Zwangssparvertrag&#8220;, der mit dem kreditfinanzierten Erwerb eines Eigenheims verkn\u00fcpft ist, zu unterwerfen. Dazu mehr weiter unten. <\/p>\n<p>3) EHBs sind in ihrem Investitionsverhalten risikofreudiger und erzielen deswegen statistisch h\u00f6here Langfristrenditen in ihrer Verm\u00f6gensbildung abseits des Eigenheims. Diese erh\u00f6hte Risikofreudigkeit zeigt sich auch an der h\u00f6heren Unternehmerquote unter EHB-Haushalten als bei Mieterhaushalten (Existenzgr\u00fcndung und Unternehmertum sind sehr risikoreich). Die h\u00f6here Risikoaffinit\u00e4t d\u00fcrfte unter anderem auf die nachgewiesene h\u00f6here durchschnittliche Finanzbildung (Financial Literacy) von EHB-Haushalten zur\u00fcckzuf\u00fchren sein.<\/p>\n<p>4) EHBs erhalten h\u00e4ufigere, umfangreichere und fr\u00fchere Verm\u00f6genstransfers von ihren Eltern und Gro\u00dfeltern im Wege von Schenkungen und Erbg\u00e4ngen. Oft geschieht das durch eine \u201eSubventionierung\u201c des Eigenkapitalanteils schon beim ersten Immobilienerwerb in jungen Jahren des EHB-Haushaltes.<\/p>\n<p>5) EHB-Haushalte weisen niedrigere Scheidungsraten als Mieterhaushalte auf. Scheidungen verursachen h\u00e4ufig gravierende Verm\u00f6genseinbu\u00dfen f\u00fcr die Beteiligten. Warum und wie diese Verm\u00f6genseinbu\u00dfen geschehen, zeigen wir <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/ehe-und-scheidung-aus-finanzieller-perspektive\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>.<\/p>\n<p>6) Scheitert eine Eigenheiminvestition individuell \u2013 etwa durch eine Kombination von Arbeitslosigkeit und zu hoher Verschuldung \u2013, verlieren betroffene Haushalte ihr Eigenheim oft durch Pf\u00e4ndung oder Zwangsverkauf und werden wieder zu Mieterhaushalten. So tragen paradoxerweise besonders schlechte Eigenheiminvestments zu der hier analysierten &#8222;Eigenheiml\u00fcge&#8220; bei.<\/p>\n<p>Man beachte, dass wir in der Aufz\u00e4hlung und Beschreibung der sechs Hauptursachen f\u00fcr das h\u00f6here Verm\u00f6gen von EHB-Haushalten nichts dar\u00fcber gesagt haben, <em>warum<\/em> diese Haushalte h\u00f6here Einkommen, h\u00f6here Sparquoten, gr\u00f6\u00dfere Risikobereitschaft, h\u00f6here Finanzbildung oder niedrigere Scheidungsraten aufweisen. Ganz offensichtlich liegt ein gro\u00dfer Teil dieser verm\u00f6gensf\u00f6rderlichen Faktoren in der Sozialisation der betreffenden Personen, ein kleiner Teil k\u00f6nnte auch genetisch bedingt sein.<\/p>\n<p>W\u00fcrde man Mietergruppen mit EHB-Gruppen vergleichen, bei denen in Bezug auf die oben aufgef\u00fchrten sechs Ursachen <em>kein<\/em> Unterschied best\u00fcnde, w\u00fcrde sich zeigen, dass Mieter im Ruhestand statistisch ein h\u00f6heres oder \u00e4hnlich hohes Verm\u00f6gen erreichen. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Derartige Studien, die alle sechs Kausalfaktoren in der Studien-Konstruktion neutralisieren, existieren u. W. bisher nicht. Sie w\u00e4ren sehr aufw\u00e4ndig und teuer.\">[5]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Warum h\u00f6heres Verm\u00f6gen? Ganz einfach deswegen, weil Mieten in Verbindung mit anderen Verm\u00f6gensbildungsformen \u2013 allen voran mit einem einfachen, breit gestreuten Aktienportfolio auf Buy-and-Hold-Basis \u2013 bei finanzmathematisch korrektem Vergleich in der Mehrzahl der Zeitfenster zu einem h\u00f6heren Nettoendverm\u00f6gen f\u00fchrt als eine Selbstnutzerimmobilie. Ferner: Der relative Endverm\u00f6gensvorteil der Konstellation &#8222;Mieten + Kapitalmarktanlage&#8220; wird tendenziell umso gr\u00f6\u00dfer sein, je h\u00f6her der Kreditanteil (&#8222;Leverage&#8220;) beim Vergleichs-EHB ist. Das haben wir von GKI f\u00fcr Deutschland und andere f\u00fcr andere L\u00e4nder gezeigt \u2013 siehe <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/mieten-oder-kaufen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a> und <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/kredithebel-immobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>.<\/p>\n<p>Warum die Immobilienl\u00fcge von Maklern, Bautr\u00e4gern, Immobilien-Finfluencern und Banken seit Jahrzehnten immer wieder neu verbreitet wird, brauchen wir an dieser Stelle vermutlich nicht detailliert zu begr\u00fcnden. Diese Parteien verdienen direkt oder indirekt an Immobilienk\u00e4ufen oder deren Finanzierung.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Der &#8222;Zwangssparvertrag&#8220; bei Immobilien<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Im Zusammenhang mit dem Korrelationsph\u00e4nomen des h\u00f6heren Nettoverm\u00f6gens von EHB-Haushalten im Alter relativ zu Mietern wird oft sogar von <em>nicht<\/em> interessenkonfliktbehafteten Personen, also &#8222;Personen ohne Immobilienagenda&#8220; argumentiert, das h\u00f6here Nettoverm\u00f6gen der EHB-Haushalte basiere zu einem wesentlichen Teil auf dem Ph\u00e4nomen des &#8222;positiven Zwangssparvertrags&#8220;. Damit ist gemeint, dass ein EHB-Haushalt, der beispielsweise einen Kredit \u00fcber 80\u202f% der Anschaffungskosten aufgenommen hat, bis zur vollst\u00e4ndigen Tilgung \u2013 typischerweise nach 25\u202fJahren oder mehr \u2013 Monat f\u00fcr Monat verpflichtet ist, die entsprechenden Ausgaben (Kreditraten, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) zu leisten. Andernfalls droht die Pf\u00e4ndung des Objekts durch die Bank. Vor allem das Tilgungselement im Kapitaldienst tr\u00e4gt dabei direkt zur Verm\u00f6gensbildung bei: Mit jedem Euro Tilgung steigt der prozentuale Eigenkapitalanteil am Objekt.<\/p>\n<p>Ein Mieterhaushalt stehe nicht unter einem vergleichbaren Sparzwang, so die Theorie des positiven Zwangssparvertrages. Deswegen werde der Mieterhaushalt oft insgesamt weniger sparen oder sein Sparen \u00fcber eine 25-Jahrphase h\u00e4ufiger vor\u00fcbergehend zu Konsumzwecken unterbrechen.<\/p>\n<p>Auch hier spielt vermutlich wieder die Verwechslung\/Vertauschung von Korrelation und Kausalit\u00e4t eine Rolle. Menschen mit einer von Natur aus hohen Sparneigung sind unter EHB-Haushalten prozentual h\u00e4ufiger vertreten als unter Mieterhaushalten. Wahrscheinlich liegt das daran, dass ihre zuvor bereits vorhandene ausgepr\u00e4gte Sparbereitschaft\/Sparneigung es ihnen leicht(er) macht, den mit dem &#8222;Eigenheim-Zwangssparvertrag&#8220; einhergehenden langfristigen Konsumverzicht zu akzeptieren. H\u00e4tten diese EHB-Haushalte aus bestimmten Gr\u00fcnden kein Eigenheim erwerben k\u00f6nnen <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Beispielsweise, weil sie beruflich bedingt an einem Ort leben (m\u00fcssen), an dem sie nicht dauerhaft leben m\u00f6chten.\">[6]<\/span><\/strong> oder h\u00e4tten sie ein Eigenheim als im Vergleich unattraktive Verm\u00f6gensanlage betrachtet, h\u00e4tten sie mehrheitlich ebenso diszipliniert und langfristig in andere Anlageklassen hineingespart. Blickt man also hinter die Fassade von Formalien, kann man bei den meisten Personen oder Haushalten, die sich dem vermeintlichen &#8222;Zwangs&#8220;-Sparvertrag unterwerfen gar nicht von &#8222;Zwang&#8220; sprechen, denn sie w\u00fcrden auch ohne Immobilie sparen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Was sagt uns die Entwicklung der &#8222;Homeownership Ratio&#8220;?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Wenn man sich vergegenw\u00e4rtigt, dass Verm\u00f6gensbildung im Wege selbstgenutzter Wohnimmobilien in wohl fast allen L\u00e4ndern der Welt und besonders in Deutschland durch den Staat st\u00e4rker steuerlich und durch Transferleistungen (Geldleistungen) finanziell gef\u00f6rdert wird als jede andere Form der privaten Verm\u00f6gensbildung und wenn man f\u00fcr einen Augenblick \u2013 falsch \u2013 unterstellt, dass Selbstnutzerimmobilien systematisch hohe Eigenkapitalrenditen produzieren, dann m\u00fcsste die Eigent\u00fcmerquote, englisch Homeownership Ratio (HOR), in den meisten L\u00e4ndern im Zeitablauf immer weiter steigen. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Am Ende dieses Blog-Beitrags im Appendix zeigen wir in Tabelle 1 die steuerliche Bevorzugung von Verm\u00f6gensbildung durch Eigenheimbesitz relativ zu Verm\u00f6gensbildung durch z. B. Aktien durch den deutschen Staat.\">[7]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Das ist aber nicht der Fall. In den USA liegt die HOR heute mit 65% auf dem gleichen Niveau wie vor 30 Jahren, obwohl jeder amerikanische Pr\u00e4sident in dieser Zeit im Wahlkampf verk\u00fcndete, seine Regierung werde die HOR erh\u00f6hen. Der HOR-Durchschnitt der 38 OECD-Staaten hat sich in den letzten gut 20 Jahren im Wesentlichen seitw\u00e4rts bewegt. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Die OECD ist eine supranationale Organisation, in der im Gro\u00dfen und Ganzen die 38 wohlhabendsten Staaten weltweit Mitglied sind. Die Hauptaufgabe der OECD ist Verst\u00e4ndigung \u00fcber die nationale Steuer- und Wirtschaftspolitik zwischen den Mitgliedstaaten.\">[8]<\/span><\/strong> Eine Stagnation liegt auch f\u00fcr Deutschland \u00fcber die letzte Dekade vor (aktueller Stand 47%). Davor war die HOR \u2013 vermutlich aufgrund des Sonder- und Einmaleffektes der Wiedervereinigung in Verbindung mit damals deutlich sinkenden Zinsen \u2013 moderat gestiegen, da in den \u00f6stlichen Bundesl\u00e4ndern die HOR vor der Wiedervereinigung bei nur 24% lag (heute rund 33%).<\/p>\n<p>Die wohlhabende Schweiz ist vermutlich der einzige wirtschaftlich entwickelte Staat, in dem Eigenheime im Vergleich zu anderen Formen der privaten Verm\u00f6gensbildung bisher nicht systematisch vom Staat beg\u00fcnstigt oder subventioniert werden \u2013 weder \u00fcber Steuern noch auf andere Weise. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Die Abschaffung der sogenannten Eigenmietwertbesteuerung in der Schweiz ab vsl. 2028 wird auch dort k\u00fcnftig zu einer staatlichen Beg\u00fcnstigung von Verm\u00f6genbildung \u00fcber das Eigenheim in Verh\u00e4ltnis zu anderen Verm\u00f6gensbildungsformen f\u00fchren. Zur Eigenmietwertbesteuerung siehe Stichwort ''Eigenmietwert'' in der deutschsprachigen Wikipedia.\">[9]<\/span><\/strong> Dort betr\u00e4gt die HOR nur etwa 40% \u2013 wahrscheinlich der global niedrigste Wert. Das ist ein starker Indikator daf\u00fcr, dass die &#8222;nat\u00fcrliche&#8220; HOR in einem reichen Land mit funktionierendem, tiefem, liquiden Mietmarkt und einem hohen Mieterschutzniveau (wie es in Westeuropa \u00fcblich ist) im Bereich 40% bis 60% liegt, aber gewiss nicht bei 80% oder h\u00f6her \u2013 da wo Politiker und die Immobilienbranche die HOR gerne hinbr\u00e4chten.<\/p>\n<p>In diesem Zusammenhang behaupten viele Politiker und nat\u00fcrlich die gesamte Immobilienbranche seit Jahrzehnten, dass eine hohe HOR ein Zeichen nationalen Wohlstands sei. Das entspricht auch der Ansicht der meisten B\u00fcrger. Nichtsdestoweniger ist diese Vorstellung wohl falsch. Empirisch haben arme L\u00e4nder mit seltenen Ausnahmen h\u00f6here HORs als reiche L\u00e4nder. Rum\u00e4nien und Bulgarien geh\u00f6ren in der EU zu den \u00e4rmsten Staaten, haben aber HORs von 86% und 95%, also deutlich \u00fcber dem Niveau der \u00fcbrigen, reicheren europ\u00e4ischen Staaten. Generell weisen arme Entwicklungsl\u00e4nder weltweit eher h\u00f6here HORs auf als reiche Industriel\u00e4nder. Eines der reichsten L\u00e4nder der Welt, die Schweiz, hat \u2013 wie erw\u00e4hnt \u2013 die global niedrigste HOR. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Nat\u00fcrlich geh\u00f6ren trotzdem fast alle Schweizer Wohnimmobilien, Schweizer B\u00fcrgern oder Schweizer Unternehmen (die wiederum Schweizer B\u00fcrgern geh\u00f6ren) aber eben zu rund 60% nicht den Haushalten, die darin wohnen.\">[10]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Die HOR durch staatliche Ma\u00dfnahmen &#8222;mit aller finanzieller Gewalt&#8220; in die H\u00f6he treiben zu wollen d\u00fcrfte deswegen \u2013 wie in den meisten L\u00e4ndern w\u00e4hrend der letzten 25 Jahre \u2013 eine Verschwendung von Steuergeldern sein, die volkswirtschaftlich au\u00dferdem zu Lasten von Mieterhaushalten geht, also sozial regressiv ist und die Verm\u00f6gensungleichheit tendenziell verst\u00e4rkt.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Die k\u00fcnftige Entwicklung von Wohnimmobilienpreisen in Deutschland<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Wie werden sich Wohnimmobilienpreise in der Zukunft entwickeln?<\/p>\n<p>Um diese Frage zu beantworten, sollte man in einem ersten Schritt ihre Entwicklung in der langfristigen Vergangenheit betrachten. In den 55 Jahren von 1970 bis Ende 2024 stiegen Wohnimmobilienpreise in Deutschland inflationsbereinigt um nur k\u00fcmmerliche 0,1% p.a. Ja, in den etwa elfeinhalb Jahren von Mitte 2010 bis Anfang 2022 hatten die Preise zwar stark angezogen, aber in den etwa 40 Jahren davor und in den gut dreieinhalb Jahren seit M\u00e4rz\/April 2022 sah es bei den Wertsteigerungen inflationsbereinigt mau aus \u2013 auch in den gr\u00f6\u00dften St\u00e4dten Berlin, Hamburg, M\u00fcnchen und K\u00f6ln. Seit dem Fr\u00fchjahr 2022 sind Wohnimmobilienpreise in Deutschland inflationsbereinigt von ihrem damaligen H\u00f6chststand bis September 2025 um 26\u202f% (Greix-Index) bzw. bis Dezember 2025 um 17\u202f% (Europace-Index) gesunken \u2013 jeweils aktuellste verf\u00fcgbare Zahlen. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Dass unterschiedliche Immobilienpreisindizes \u00fcber kurze Zeitfenster manchmal stark voneinander abweichen ist normal.\">[11]<\/span><\/strong> (Die langfristige historische Preisentwicklung in Deutschland und zw\u00f6lf anderen westlichen L\u00e4ndern seit 1970 zeigen wir <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/wertsteigerungen-wohnimmobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>.)<\/p>\n<p>Bereits heute wissen wir mit recht gro\u00dfer Gewissheit, dass die Bev\u00f6lkerung in Deutschland ab etwa 2030 zu schrumpfen beginnen wird. Am Anfang langsam, dann immer schneller. Damit wird ein danach f\u00fcr Jahrzehnte nicht mehr endender demographischer Gegenwind f\u00fcr die Entwicklung von Wohnimmobilienpreisen einsetzen. Dieser demographische &#8222;Preisdr\u00fcckungseffekt&#8220; wird noch dadurch verst\u00e4rkt, dass diejenigen, die ablebensbedingt aus dem Immobilienmarkt ausscheiden zu diesem Zeitpunkt wegen ihres Alters und Verm\u00f6gens besonders gro\u00dfe Fl\u00e4chen pro Person bewohnen. Wir werden also nicht nur einen Bev\u00f6lkerungsr\u00fcckgang und daraus einen d\u00e4mpfenden Nachfrageeffekt haben, sondern \u2013 zus\u00e4tzlich zum Nettoneubau \u2013 eine indirekte Erh\u00f6hung des Fl\u00e4chenangebotes, da die Eigent\u00fcmer und Mieter, die aus dem Immobilienmarkt ausscheiden weit gr\u00f6\u00dfere Fl\u00e4chen pro Person bewohnen als die jungen Menschen, die nach ihrem Auszug aus dem Elternhaus in den Immobilienmarkt eintreten. So erh\u00f6ht sich so das Fl\u00e4chenangebot relativ zur Nachfrage.<\/p>\n<p>M\u00f6glicherweise sind die seit 2022 real gefallenen Immobilienpreise in Deutschland bereits das vordere Ende dieses demographischen Angebots- und Nachfrageeffekts. Asset-M\u00e4rkte preisen die f\u00fcr die Zukunft erwarteten Entwicklungen in der Regel bereits in der Gegenwart ein.<\/p>\n<p>Ein weiterer allerdings schwer in seiner St\u00e4rke einzusch\u00e4tzender Effekt auf die Erh\u00f6hung des Wohnraumangebotes k\u00f6nnte sich auf lange Sicht aus der Umwandlung leerstehender B\u00fcrofl\u00e4chen in Wohnfl\u00e4chen ergeben. (Es ist \u00fcberdies denkbar, dass in den n\u00e4chsten Jahren ein KI-bedingter Wegfall von Verwaltungsarbeitspl\u00e4tzen zu einer nach Corona zweiten Reduktionswelle beim Bedarf an B\u00fcrofl\u00e4chen f\u00fchrt.)<\/p>\n<p>Staatliche Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung des Klimawandels werden ebenfalls in Zukunft tendenziell sch\u00e4dliche Auswirkungen auf die Preise und Renditen von Wohnimmobilien haben. Das schreibt jedenfalls die Allianz im <em>Allianz Global Wealth Report 2024<\/em>. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"''The long-term impact of climate change on housing prices comes mainly through transition risk i.e. the energy consumption of buildings, particularly for heating. Projections of the House Price Index (HPI) in the UK under different climate scenarios up to 2050 show declines between \u20139.3% and \u201313.1%. For Germany, cumulative HPI declines could be as high as \u201324.5%. This would imply per capita losses of EUR32,380. Applied to all markets under consideration, homeowners could face losses of up to EUR30 trillion.'' (Allianz Global Wealth Report 2024, S. 5).\">[12]<\/span><\/strong> Wir halten diese Einsch\u00e4tzung f\u00fcr plausibel.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Fazit<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>\u00dcber die finanzielle Attraktivit\u00e4t von Wohnimmobilien als Anlageklasse kursieren viele \u00fcberoptimistische Mythen, die einem rationalen Abgleich mit der Realit\u00e4t nicht standhalten \u2013 z. B. Forschungsergebnissen unabh\u00e4ngiger Wissenschaftler und empirischen Wertsteigerungsdaten aus den letzten 30 bis 50 Jahren.<\/p>\n<p>Eines dieser Mythen lautet &#8222;Immobilienbesitzer haben im Alter mehr Verm\u00f6gen als Mieter&#8220;. Wer diese Feststellung &#8222;kontextlos&#8220; so formuliert, dass der Rezipient der Aussage daraus wahrscheinlich schlie\u00dfen wird, der Immobilienbesitz habe diesen Verm\u00f6gensvorsprung produziert, l\u00fcgt.<\/p>\n<p>Zwar sind EHB-Haushalte im Schnitt verm\u00f6gender als Mieterhaushalte, aber die Gr\u00fcnde f\u00fcr diesen Verm\u00f6gensvorteil sind andere als die Immobilie: (a) langfristig h\u00f6here Einkommen, (b) h\u00f6here Sparneigung, (c) risikofreudigeres Investieren, (d) mehr Verm\u00f6genszufl\u00fcsse \u00fcber Schenkungen\/Erbg\u00e4nge (e) weniger Scheidungen.<\/p>\n<p>H\u00e4tten die betreffenden EHB-Haushalte nicht in eine Selbstnutzerimmobilie investiert, sondern w\u00e4ren Mieter geblieben und h\u00e4tten sie \u2013 ohne insgesamt einen Cent mehr (aber auch nicht weniger) f\u00fcr Wohnen und Verm\u00f6gensaufbau auszugeben \u2013 in renditetr\u00e4chtigere Anlageformen wie z. B. globale Aktien-ETFs investiert, w\u00e4ren sie zu einem festgelegten Stichtag, z. B. dem 60. Lebensjahr, noch verm\u00f6gender gewesen.<\/p>\n<p>Wie sch\u00f6n w\u00e4re die Welt, wenn alle, die berufsm\u00e4\u00dfig mit Verm\u00f6gensanlagen f\u00fcr andere zu tun haben, das Ziel verfolgten, in ihrer Kommunikation und ihrem Marketing so wenig Desinformation wie m\u00f6glich zu verbreiten, auch keine Desinformation durch Context Dropping.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\"><strong>Endnoten<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><strong>[1]<\/strong> Wie das ganz allgemein geht, dar\u00fcber existieren zahlreiche B\u00fccher. Eines davon ist &#8222;So l\u00fcgt man mit Statistik&#8220; von Prof. Walter Kr\u00e4mer (Amazon-Link <a href=\"https:\/\/www.amazon.de\/So-l%C3%BCgt-man-mit-Statistik\/dp\/3593504596\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>).<\/p>\n<p><strong>[2]<\/strong> &#8222;Eigenheim&#8220; steht in diesem Blog-Beitrag f\u00fcr jede Art selbstgenutzter Wohnimmobilien, also sowohl H\u00e4user als auch Wohnungen.<\/p>\n<p><strong>[3]<\/strong> Nettoverm\u00f6gen = Bruttoverm\u00f6gen (Summe aller Verm\u00f6genswerte) minus Schulden.<\/p>\n<p><strong>[4]<\/strong> Am Ende dieses Blog-Beitrags nennen wir einige dieser akademischen Studien.<\/p>\n<p><strong>[5]<\/strong> Derartige Studien, die alle sechs Kausalfaktoren in der Studien-Konstruktion neutralisieren, existieren u. W. bisher nicht. Sie w\u00e4ren sehr aufw\u00e4ndig und teuer.<\/p>\n<p><strong>[6]<\/strong> Beispielsweise, weil sie beruflich bedingt an einem Ort leben (m\u00fcssen), an dem sie nicht dauerhaft leben m\u00f6chten.<\/p>\n<p><strong>[7]<\/strong> Am Ende dieses Blog-Beitrags im Appendix zeigen wir in Tabelle 1 die steuerliche Bevorzugung von Verm\u00f6gensbildung durch Eigenheimbesitz relativ zu Verm\u00f6gensbildung durch z. B. Aktien durch den deutschen Staat.<\/p>\n<p><strong>[8]<\/strong> Die OECD ist eine supranationale Organisation, in der im Gro\u00dfen und Ganzen die 38 wohlhabendsten Staaten weltweit Mitglied sind. Die Hauptaufgabe der OECD ist Verst\u00e4ndigung \u00fcber die nationale Steuer- und Wirtschaftspolitik zwischen den Mitgliedstaaten.<\/p>\n<p><strong>[9]<\/strong> Die Abschaffung der sogenannten <em>Eigenmietwertbesteuerung<\/em> in der Schweiz ab vsl. 2028 wird auch dort k\u00fcnftig zu einer staatlichen Beg\u00fcnstigung von Verm\u00f6genbildung \u00fcber das Eigenheim in Verh\u00e4ltnis zu anderen Verm\u00f6gensbildungsformen f\u00fchren. Zur Eigenmietwertbesteuerung siehe Stichwort &#8222;Eigenmietwert&#8220; in der deutschsprachigen Wikipedia.<\/p>\n<p><strong>[10]<\/strong> Nat\u00fcrlich geh\u00f6ren trotzdem fast alle Schweizer Wohnimmobilien, Schweizer B\u00fcrgern oder Schweizer Unternehmen (die wiederum Schweizer B\u00fcrgern geh\u00f6ren) aber eben zu rund 60% nicht den Haushalten, die darin wohnen.<\/p>\n<p><strong>[11]<\/strong> Dass unterschiedliche Immobilienpreisindizes \u00fcber kurze Zeitfenster manchmal stark voneinander abweichen ist normal.<\/p>\n<p><strong>[12]<\/strong> &#8222;The long-term impact of climate change on housing prices comes mainly through transition risk i.e. the energy consumption of buildings, particularly for heating. Projections of the House Price Index (HPI) in the UK under different climate scenarios up to 2050 show declines between \u20139.3% and \u201313.1%. For Germany, cumulative HPI declines could be as high as \u201324.5%. This would imply per capita losses of EUR32,380. Applied to all markets under consideration, homeowners could face losses of up to EUR30 trillion.&#8220; (Allianz Global Wealth Report 2024, S. 5).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\"><strong>Appendix<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"color: #054964;\"><strong>Tabelle 1: Die in Deutschland drastische steuerliche Beg\u00fcnstigung von Eigenheimbesitz gg\u00fcb. Verm\u00f6gensaufbau mit Kapitalmarktanlagen<\/strong><\/span><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-11308\" src=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/bb-2601-table.png\" alt=\"\" \/><\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><span style=\"color: #054964;\">\u25ba Annahme: Aktien-ETF befindet sich im steuerlichen Privatverm\u00f6gen. \u25ba [A] Der laufende Ertrag eines Eigenheims ist die f\u00fcr den Eigent\u00fcmer eingesparte Miete. In verschiedenen L\u00e4ndern muss dieser &#8222;fiktive&#8220; Ertrag beim Eigent\u00fcmer versteuert werden. \u25ba [B] Aktien-ETF: 18,5% bei 30% Teilfreistellung (70% \u00d7 26,375%). \u25ba [C] Erbschafts- und Schenkungssteuerbefreiung des Eigenheims. Wenn Kinder oder Enkelkinder die Empf\u00e4nger sind, dann Befreiungsgrenze bei 200 qm, bei Ehepartner keine qm-Grenze.. \u25ba [D] Grundsteuer: Die effektive Besteuerung ist objektspezifisch. Hier wird ein grober N\u00e4herungswert als Prozentsatz auf den Zeitwert der Immobilie angegeben. \u25ba [E] Angegebene Wert ergibt sich bei einer Grunderwerbsteuer von z. B. 5% und einer Haltedauer von 40 Jahren: 5% \u00f7 40 = 0,13% p.a. \u25ba Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro pro Person und Jahr bei Kapitalmarktanlagen hier der Einfachheit halber ignoriert. Ebenfalls ignoriert insgesamt geringe staatliche F\u00f6rderungen f\u00fcr Riester-Sparen und Verm\u00f6genswirksame Leistungen (VL) und das ab 2027 existierende Altersvorsorgedepot.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\"><strong>Literaturhinweise<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Allianz (ohne Autor): Allianz-Global-Wealth-Report 2024; Allianz-Versicherungskonzern; Allianz Research; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.allianz.com\/en\/economic_research\/insights\/publications\/allianz-global-wealth-report-2024.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Birkjaer, Michael u.a. (2019): The GoodHome Report 2019 \u2013 What makes a happy home?&#8220;; Kingfisher plc and the Happiness Research Institute; 04. Juni 2019; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.kingfisher.com\/media\/news\/2019\/the-goodhome-report\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Bracke, Philippe u.a. (2014): &#8222;Homeownership and Entrepreneurship: The Role of Mortgage Debt and Commitment&#8220;; Working Paper No. 5048; Ifo-Institute; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.ifo.de\/en\/cesifo\/publications\/2014\/working-paper\/homeownership-and-entrepreneurship-role-mortgage-debt-and\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Braun, Rainer (2024): &#8222;Man baut heute den Leerstand von morgen&#8220;; Interview mit Rainer Braun von Emprica in Der Spiegel vom 05.07.2024; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.spiegel.de\/wirtschaft\/soziales\/wohnungsmarkt-in-deutschland-man-baut-heute-den-leerstand-von-morgen-a-172d2dba-336c-451a-9653-ca0769976e8f\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Dr\u00e4ger, Jascha u.a. (2024): &#8222;The Keys to the House \u2013 How Wealth Transfers Stratify Homeownership Opportunities&#8220;; Deutsches Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung\/DIW; 12.10.2024; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.diw.de\/documents\/publikationen\/73\/diw_01.c.915378.de\/diw_sp1210.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Fagundes, Dave (2017): &#8222;Buying Happiness&#8220;; In: William &amp; Mary Law Review; Vol. 58, 2017; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=2733617\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Kr\u00e4mer, Walter (2015): &#8222;So l\u00fcgt man mit Statistik: \u00dcber Risiken und Nebenwirkungen der Unstatistik&#8220;; Campus Verlag 2015 (Buch)<\/p>\n<p>Goetzman, William\/Matthew Spiegel (2000): &#8222;Policy implications of portfolio choice in underserved mortgage markets&#8220;; SSRN; 02 Nov. 2000; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=247683\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Moussouni, Oualid u.a. (2023): &#8222;Does Owning a Home Build More Wealth?&#8220; Canada Housing and Mortgage Corporation\/CHMC; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/assets.cmhc-schl.gc.ca\/sf\/project\/archive\/research_6\/does_owning_a_home_build_more_wealth_en.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Shlay, Anne: (2006): &#8222;Low-Income Homeownership: American Dream or Delusion?&#8220; In: Urban Studies 43, No. 3, pp. 511-531; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.researchgate.net\/publication\/228384648_Low-income_Homeownership_American_Dream_or_Delusion\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Wong Bucchianeri, Grace (2011): &#8222;The American Dream or the American Delusion? The Private and External Benefits of Homeownership for Women&#8220;; 03. Juli 2011; SSRN; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=1877163\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In diesem Blog-Beitrag zeigen wir, warum das oft geh\u00f6rte Statement nicht stimmt.<\/p>\n","protected":false},"author":9,"featured_media":20751,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[71,25,70],"class_list":["post-20734","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilien","tag-eigenheim","tag-immobilien","tag-kaufen"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v26.3 (Yoast SEO v27.7) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Warum Eigenheime kein Verm\u00f6gensvorteil sein m\u00fcssen<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"In diesem Blog-Beitrag zeigen wir, dass die Behauptung &quot;Eigenheimbesitzer haben im Alter mehr Verm\u00f6gen als Mieter&quot; 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