{"id":1510,"date":"2018-08-30T00:00:06","date_gmt":"2018-08-29T22:00:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gerd-kommer-invest.de\/?p=1510"},"modified":"2025-09-05T13:53:14","modified_gmt":"2025-09-05T11:53:14","slug":"das-risiko-von-investments-in-immobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/","title":{"rendered":"Das Risiko von Investments in Immobilien"},"content":{"rendered":"<p><em>Von <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/gerd-kommer\/\">Gerd Kommer<\/a>\u00a0und <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/jonas-schweizer\/\">Jonas Schweizer<\/a> \u00a0<\/em><\/p>\n<p>Eine der &#8222;ewigen Fragen&#8220;, die Privatanleger seit biblischen Zeiten umtreibt, ist, wie hoch das Risiko von Direktanlagen in Immobilien ist. Und \u2013 damit in Zusammenhang stehend \u2013 wie dieses Risiko im Vergleich mit demjenigen von Kapitalmarktanlagen, also Aktien, zinstragenden Anlagen, Derivaten, W\u00e4hrungen, Rohstoffen und Edelmetallen, aussieht.<\/p>\n<p>Die Risikofrage bei Kapitalmarktanlagen ist recht einfach zu beantworten. F\u00fcr &#8222;Aktien und Co.&#8220; kann sich letztlich jeder mit geringem Aufwand nahezu jede erdenkliche Risikomesszahl f\u00fcr jede vorstellbare historische Periode und, verallgemeinert, auch in die Zukunft gerichtet besorgen. Messzahlen sind zum Beispiel die Volatilit\u00e4t (die Schwankungsintensit\u00e4t von Renditen), der maximale kumulative Verlust (&#8222;Maximum Drawdown&#8220;) und das <em>Shortfall Risk<\/em> (die Wahrscheinlichkeit, eine bestimmte Mindestrendite in einer bestimmten Periode zu unterschreiten). Die unter Finanz\u00f6konomen ebenfalls recht bekannte Kennzahl <em>Value at Risk <\/em>ist mit dem <em>Shortfall Risk<\/em> eng verwandt. Zahlreiche weitere Risikokennzahlen und ihre Auspr\u00e4gungen sind bei Wertpapieren f\u00fcr all jene laufend verf\u00fcgbar und messbar, die noch genauer hinsehen m\u00f6chten.<\/p>\n<p>Bei der Asset-Klasse Immobilien sieht das Thema objektive, moderne Risikomessung jedoch anders aus. Bildhaft gesprochen und mit einem Augenzwinkern liegt der Entwicklungsstand der Risikomessung und die Datenverf\u00fcgbarkeit bei Immobiliendirektanlagen gegen\u00fcber dem Stand bei Wertpapieren ungef\u00e4hr so weit zur\u00fcck wie die Funktionalit\u00e4t eines Nokia-3310-Handys aus dem Jahr 2000 von der des aktuellen Apple iPhone X. Warum Immobilien diesen drastischen &#8222;Risikodaten-R\u00fcckstand&#8220; aufweisen und was er f\u00fcr Privatanleger bedeutet, versuchen wir in diesem Blog-Beitrag zu zeigen.<\/p>\n<p>Bei Wertpapieren basiert die Risikomessung auf Marktkursen, d. h. auf fortlaufend aktualisierten Marktpreisen. Man kann das simpel so zuspitzen: Ohne Marktpreise keine Risikomessung. Diese Marktpreise werden jeden Tag durch reale Kauf-Verkauf-Transaktionen von vielen hunderten und in manchen F\u00e4llen sogar von mehreren hunderttausenden Marktteilnehmern objektiv \u2013 im Sinne von f\u00fcr jeden Beobachter zweifelsfrei und verbindlich \u2013 bestimmt. Wenn der Aktienkurs der SAP-Aktie am 21.08.2018 um 12 Uhr 102,50 Euro betr\u00e4gt, wei\u00df jeder \u2013 wirklich jeder \u2013 nach menschlichem Ermessen zu 100% sicher, was die Aktie in diesem Moment kostet und dass er in diesem Moment zu genau diesem Kurs kaufen oder verkaufen kann. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Wir ignorieren hierbei Transaktionskosten, die im Aktien- und Anleihenhandel anfallen und wir ignorieren die kurzen Marktphasen \u2013 vermutlich weniger als 0,1% w\u00e4hrend eines typischen Zwanzigjahreszeitraums \u2013, in denen die hier soeben getroffenen Aussagen f\u00fcr ein normales Kapitalmarkprodukt nur eingeschr\u00e4nkt zutreffen.\">[1]<\/span><\/strong><span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p>Zwar k\u00f6nnte man sich mit den im Einzelnen unterschiedlichen &#8222;Liquidit\u00e4tsgraden&#8220; und deren Implikation f\u00fcr das Traden (Handeln) der vielen Hunderttausend global existierenden Wertpapieren <i>ad infinitum <\/i>besch\u00e4ftigen, doch bleibt die generelle Schlussfolgerung unver\u00e4ndert: Marktpreise f\u00fcr Kapitalmarktanlagen werden zwischen enorm vielen Marktteilnehmern mit oft ganz unterschiedlichen Informationsgraden und Ansichten \u00fcber den fundamentalen Wert eines Wertpapiers intersubjektiv, konsensuell, kontinuierlich, f\u00fcr den Gesamtmarkt transparent erkennbar und zweifelsfrei neu festgelegt \u2013 buchst\u00e4blich jede Minute und manchmal sogar noch h\u00e4ufiger. Der technologische Fortschritt macht diesen Prozess jedes Jahr noch transparenter, noch verl\u00e4sslicher und noch besser.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p>Bei Direktinvestments in Immobilien \u2013 sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien \u2013 gilt das alles nicht. Hier existiert keine B\u00f6rse, auch kein au\u00dferb\u00f6rslicher &#8222;Over-the-Counter-Handel&#8220;, wie das f\u00fcr manche weniger liquiden Kapitalmarktprodukte der Fall ist. F\u00fcr wohl 99,9% aller Immobilien weltweit wird an einem gegebenen Tag kein Marktpreis durch eine Kauf-Verkauf-Transaktion festgestellt. Anders als eine bestimmte BMW-Aktie, norwegische Staatsanleihe oder ein Goldbarren ist jede Immobilie ein einzigartiges Unikat und es verstreichen f\u00fcr ein solches Objekt typischerweise mehrere Jahre und oft Jahrzehnte zwischen zwei Transaktionen (Kauf\/Verkauf). Allerdings k\u00f6nnte nur mit diesen der objektive Marktpreis im Zeitpunkt des Trades festgestellt werden. Dieses fast permanente Fehlen von best\u00e4tigten Marktpreisen ist der Grund, warum zu Fragen der H\u00f6he des Marktrisikos von Immobiliendirektanlagen tausend Immobilieninvestoren tausend verschiedenen Meinungen haben.<\/p>\n<p>Man k\u00f6nnte jetzt fragen, warum angesichts des Mangels an Marktpreissignalen Risikomessungen nicht einfach anhand von Immobilienindizes durchgef\u00fchrt werden. Diese Methode, obwohl in der Immobilienbranche weit verbreitet \u2013 f\u00fchrt jedoch in die Irre. Aus klassischen Immobilienindizes l\u00e4sst sich das Risiko von Immobiliendirektanlagen nicht herleiten. Warum man sich nicht auf diesen Holzweg begeben sollte, hat die folgenden vier Gr\u00fcnde: Immobilienindizes<\/p>\n<ul>\n<li>basieren (mit sehr wenigen Ausnahmen) nicht auf Marktpreisen, sondern auf Gutachterbewertungen und anderen ersatzweise verwendeten Datenkr\u00fccken wie bspw. den Angaben in internen Kreditantr\u00e4gen von Banken, weil systematisch ermittelte Marktpreise in ausreichender Zahl und Frequenz fehlen; <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Das gilt beispielsweise auch f\u00fcr den bekanntesten deutschen Immobilienindex, den Bulwiengesa-Immobilienindex. Gutachterbewertungen sind nicht nur grunds\u00e4tzlich ein unzuverl\u00e4ssiger Ersatz f\u00fcr Marktpreise, sie sind dar\u00fcber hinaus auch noch interessen-konfliktbehaftet (der Gutachter bei Immobilienfonds wird vom Fonds-Management bezahlt).\">[2]<\/span><\/strong><\/li>\n<li>leiden strukturell an eingebauten Gl\u00e4ttungstendenzen (Fachjargon &#8222;Smoothing Bias&#8220;), die ihre Ausschl\u00e4ge nach oben und unten d\u00e4mpfen (Geltner 1991);<\/li>\n<li>enthalten keine Transaktionskosten, die bei Immobilien jedoch zwischen 10- und 100- mal so hoch sind wie bei Wertpapieren;<\/li>\n<li>sind hoch diversifiziert und repr\u00e4sentieren deswegen von Vorneherein kein Einzelobjekt, w\u00e4hrend Immobiliendirektanlagen immer Anlagen in ein einzelnes oder wenige Einzelobjekte sind. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Bei Wertpapieren ist das anders. Alle Anleger k\u00f6nnen ohne Schwierigkeit \u2013 z. B. mit Indexfonds \u2013 in jedes beliebige, diversifizierte Segment des Kapitalmarktes investieren.\">[3]<\/span><\/strong> Ein Einzelobjekt hat hohe &#8222;idiosynkratische&#8220; (objektspezifische) Risiken (z. B. Lagerisiko oder Fertigstellungsrisiko); in einem Index sind dagegen alle idiosynkratischen Risiken wegdiversifiziert.<\/li>\n<\/ul>\n<p>An dieser Stelle k\u00f6nnte man einwenden: &#8222;Na, und? Wenn es keine L\u00f6sung f\u00fcr das Risikomess- und Datenproblem bei Immobiliendirektanlagen gibt, dann gibt es sie halt nicht. Die Menschheit hat offensichtlich auch ohne diese L\u00f6sung in den vergangenen 5.000 Jahren Immobilieninvestments get\u00e4tigt. Warum also nicht auch in der Zukunft?&#8220;<\/p>\n<p>Aus unserer Sicht w\u00e4re diese resignative, letztlich zynische Sichtweise ein intellektuelles Armutszeugnis, nicht zuletzt, weil eine einfache, bessere L\u00f6sung existiert, das Marktrisiko von Immobiliendirektinvestments recht genau zu bestimmen. Diese L\u00f6sung, die in der Forschung in verschiedenen Abwandlungen l\u00e4ngst etabliert ist (exemplarisch Lin\/Vandell 2007), beschreiben wir nachfolgend.<\/p>\n<p>Wir suchen im Kapitalmarkt nach einem &#8222;Proxy&#8220;, also einem Ersatz, der einem nicht b\u00f6rsennotierten Immobiliendirektinvestment so nahe wie m\u00f6glich kommt, der aber b\u00f6rsent\u00e4glich echte Marktbewertungen der zugrundeliegenden Immobilien beinhaltet und sich eben nicht auf Gutachterbewertungen und andere Wertermittlungskr\u00fccken st\u00fctzt. Ziel ist es, aus dem Proxy das typische, allgemeine Risiko von Direktinvestments in Wohnimmobilien abzuleiten \u2013 genauso, wie man aus der Analyse historischer Kapitalmarktrenditen das allgemeine Anlagerisiko (Marktrisiko) von Investments in Aktien, Unternehmensanleihen, Staatsanleihen, Gold und Rohstoffen ableitet. Die folgende Tabelle macht deutlich, was damit gemeint ist.<\/p>\n<p><span style=\"color: #054964;\"><b>Tabelle: Risikokennzahlen unterschiedlicher b\u00f6rsennotierter Investments und Indizes in US-Wohnimmobilien \u2013 Zeitraum 1995 bis 2017 (23 Jahre)<\/b><\/span><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-9408\" src=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/bb-08-18-table-1.png\" alt=\"\" \/><\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><span style=\"color: #054964; font-size: 11pt;\">\u25ba Die gezeigten 23 Jahre sind der l\u00e4ngste gemeinsam verf\u00fcgbare Datenzeitraum. \u25ba [A] AvalonBay ist das gr\u00f6\u00dfte b\u00f6rsennotierte US-Wohnungsvermietungsunternehmen. Es besitzt ca. 77 Tsd. Wohnungen. \u25ba [B] Immobilienaktienindex, der auf Wohnungsvermietung spezialisierte b\u00f6rsennotierte Immobilienunternehmen in den USA abbildet. &#8222;REIT&#8220; steht f\u00fcr Real Estate Investment Trust, eine besondere Rechtsform von Immobilienunternehmen. \u25ba [C] Allgemeiner Aktienindex, der Small- und Mid Caps in den USA repr\u00e4sentiert. Small Caps und Mid Caps wurden deswegen ausgew\u00e4hlt, weil Immobilienunternehmen \u00fcberwiegend in diesen Gr\u00f6\u00dfenklassen angesiedelt sind. \u25ba [D] Ein &#8222;klassischer&#8220; Immobilienindex, der die Gesamtrenditen (nicht nur Preissteigerungen) von Immobiliendirektanlagen messen soll. Die Objektwerte kommen aus Gutachterbewertungen (sind also keine Marktpreise). Der Index enth\u00e4lt keine Transaktionskosten f\u00fcr den Kauf oder Verkauf der Objekte und keine Fremdkapitalfinanzierungseffekte. All diese Indexstrukturmerkmale senken das ausgewiesene Risiko (die im Index ausgewiesenen Wertschwankungen). \u25ba [E] Teilweise Fremdfinanzierung der Immobilien auf der Ebene des Unternehmens oder des Index enthalten? Ja\/nein. Bei Immobilienunternehmen liegt die Fremdkapitalquote durchschnittlich bei 25% bis 50%, also nur geringf\u00fcgig h\u00f6her als beim zeitdurchschnittlichen von Privatanlegern finanzierten Objekt. \u25ba [F] Sind die (hohen) Kauf-\/Verkaufskosten f\u00fcr Immobilien auf der Ebene des Unternehmens oder des Index in den Renditezahlen enthalten? Ja\/nein. \u25ba [G] Standardabweichung der Jahresrenditen (Volatilit\u00e4t): Eine Risikokennzahl zur Messung der Schwankungsintensit\u00e4t der Renditen. \u25ba [H] Der maximale (Buch-)Verlust, den ein Investor im Betrachtungszeitraum h\u00e4tte erleiden k\u00f6nnen, wenn er zum jeweils ung\u00fcnstigstm\u00f6glichen Zeitpunkt &#8222;ein- und ausgestiegen&#8220; w\u00e4re. \u25ba Datenquellen: Yahoo.com, MSCI, NAREIT, NCREIF.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/span><\/p>\n<p>Was l\u00e4sst sich aus der Tabelle ablesen? Eine ganze Menge.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>Im Betrachtungszeitraum von 23 Jahren war ein Investment in US-Wohnimmobilien genauso risikoreich wie oder sogar risikoreicher als ein diversifiziertes Investment in den allgemeinen US-Aktienmarkt (MSCI USA SMID) \u2013 siehe die beiden unteren Zeilen der Tabelle. Das ist jedenfalls die Meinung des Marktes, also von Millionen von Menschen und Tausenden von Unternehmen, die ihr eigenes Geld investieren.<\/li>\n<li>Betrachtet man ein Immobilieninvestment, das nicht auf Marktbewertungen, sondern auf individuellen subjektiven Gutachterbewertungen basiert \u2013 wie das beim NCREIF Property Index (ganz rechte Spalte) der Fall ist \u2013 sinkt das gemessene Risiko auf wundersame Weise bei beiden Risikomesszahlen auf weniger als die H\u00e4lfte. Diese Art von Ponyhof-Risikomessung wird ein rationaler Anleger nicht mit objektivem Risiko verwechseln.<\/li>\n<li>Beim NCREIF Property Index sind vier Aspekte f\u00fcr das unrealistisch niedrig ausgewiesene Risiko verantwortlich: (a) Strukturell unzuverl\u00e4ssige, interessenkonfliktbehaftete Gutachterbewertungen statt rationaler B\u00f6rsenbewertung der zugrundeliegenden Objekte; (b) weitere Smoothing-Effekte in den zugrundeliegenden Daten (z. B. die Verwendung von Jahresdurchschnitten statt Jahresendwerten bei den zugrundeliegenden Immobilienbewertungen); (c) die fehlende (praxisfremde) Ber\u00fccksichtigung partieller Kreditfinanzierung der Objekte; und (d) die fehlende (ebenfalls praxisfremde) Ber\u00fccksichtigung der Kauf-\/Verkaufskosten f\u00fcr die Immobilienobjekte (hier &#8222;operative Transaktionskosten&#8220; genannt).<\/li>\n<li>Ein Direktinvestment in eine oder einige wenige Einzelimmobilien durch einen Privatanleger m\u00fcsste statistisch gesehen noch risikoreicher sein als die Aktie von AvalonBay Communities oder der FTSE-NAREIT-Residential-REITs-Index, weil die letzteren beiden viel besser diversifiziert sind als ein Investment in ein einzelnes Objekt. Bei AvalonBay und dem NAREIT-Index existiert kein idiosynkratisches Risiko (siehe oben) wie das bei Einzelinvestments der Fall ist. Eine Analogie: Die durchschnittliche Einzelaktie ist im Gro\u00dfen und Ganzen doppelt so risikoreich wie ein global diversifiziertes Aktieninvestment, gemessen z. B. an Volatilit\u00e4t und maximalem kumulativem Verlust.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dass der hier beschriebene Sachverhalt \u2013 Direktinvestments in einzelne Immobilien sind nicht deswegen risikoarm, weil die Schwankungen des Wertes des Eigenkapitals in ihnen nicht jeden Tag in der Zeitung oder im Internet beobachtbar sind \u2013 nicht blo\u00df graue Theorie ist, wusste der gro\u00dfe \u00d6konomen John Maynard Keynes (1883-1946) schon vor 90 Jahren. Keynes gilt als der einflussreichste Wirtschaftswissenschaftler des 20. Jahrhunderts. Er war selbst ein erfolgreicher Privatanleger und managte viele Jahre lang den Stiftungsfonds der britischen Cambridge University (Walsh 2008). Keynes mokierte sich damals \u00fcber die &#8222;Risikonaivit\u00e4t&#8220; der &#8222;Immobilienfans&#8220; unter seinen Kollegen im Finanzausschuss des Stiftungsfonds. Er schrieb:<\/p>\n<p><i>&#8222;Einige Finanzausschussmitglieder w\u00fcrden, ohne mit der Wimper zu zucken, nicht b\u00f6rsennotierte und nicht unmittelbar vermarktbare Immobilien kaufen, die \u2013 bes\u00e4\u00dfen die Mitglieder an jedem Audit-Tag des Fonds eine Preisquotierung f\u00fcr sofortigen Barverkauf \u2013 ihnen die Haare zu Berge stehen lie\u00dfen. Die Tatsache, dass man die laufende Schwankung solcher Sofortverkaufsquotierungen nicht kennt, macht diese Investments nicht sicher \u2013 wie \u00fcblicherweise angenommen wird.&#8220;<\/i><\/p>\n<p>Keynes \u2013 zweifellos ein Super-Fachmann \u2013 war die verbreitete Verwechslung von &#8222;kein Risiko sehen&#8220; mit &#8222;kein Risiko haben&#8220; also schon vor Jahrzehnten klar. Fast identisch \u00e4u\u00dferte sich Warren Buffett Anfang 2009 in Bezug auf die vorgebliche Wertstabilit\u00e4t von Immobilien und Farmland relativ zu Aktien.<\/p>\n<p>Sind die in der Tabelle gezeigten Daten und die aus ihnen abgeleiteten Einsichten auch auf Deutschland \u00fcbertragbar? Ja, das sind sie. Wir haben nur deswegen US-Daten verwendet, weil diese weiter zur\u00fcckreichen als die deutschen. Wenn wir z. B. die Aktienkursschwankungen des Wohnungsunternehmens Deutsche Wohnen SE <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Die Deutsche Wohnen SE besa\u00df im M\u00e4rz 2018 rund 160.000 Wohnungen, der gr\u00f6\u00dfte Teil davon im Gro\u00dfraum Berlin. Die DW ist das zweitgr\u00f6\u00dfte b\u00f6rsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland und dasjenige dessen \u00f6ffentlich verf\u00fcgbare Kursdaten weiter zur\u00fcckgehen als die des gr\u00f6\u00dften (Vonovia SE).\">[4]<\/span><\/strong> verwenden, dann ist das Risiko genauso gro\u00df wie das von AvalonBay oder das des FTSE NAREIT USA Residential Index.<\/p>\n<p>Die Gro\u00dfe Finanzkrise hatte ihren Beginn 2007 im amerikanischen Wohnimmobiliensektor. Von dort schwappte die Krise auf die Immobilienm\u00e4rkte der L\u00e4nder Gro\u00dfbritannien, Irland, Spanien, Portugal, Italien, Griechenland und die meisten osteurop\u00e4ischen L\u00e4nder \u00fcber (nicht aber auf die deutschsprachigen L\u00e4nder), bevor sie sich auf Banken und Staatsfinanzen ausweitete. Damals brach der Wert des Eigenkapitals von hunderten Millionen Eigenheim-Haushalten weltweit innerhalb von zwei oder drei Jahren um mehr als 50% ein. Zeitweilig hatten ein Viertel aller US-Haushalte mit Immobilienkredit 100% ihres Eigenkapitals in der Immobilie verloren. In Frankreich, Holland, Irland, Spanien, Italien, Portugal, Japan und mehreren osteurop\u00e4ischen L\u00e4ndern liegen die realen Wohnimmobilienpreise noch heute so niedrig oder niedriger als 2007.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p>Direktanlagen in Wohnimmobilien \u2013 ob selbstgenutzt oder vermietet \u2013 k\u00f6nnen eine sinnvolle Route zu Verm\u00f6gensbildung und Altersvorsorge f\u00fcr Privathaushalte sein und sind es f\u00fcr viele Millionen Haushalte in Deutschland und in anderen Staaten. Das Finanzrisiko dieser Investments ist aber nicht niedrig und schon gar nicht deswegen niedrig, weil man es nicht t\u00e4glich im Internet oder in der Zeitung sehen kann. Das Eigenkapitalrisiko in einer kreditfinanzierten Einzelimmobilie bewegt sich auf etwa dem gleichen Niveau wie dasjenige eines global diversifizierten Aktieninvestments und weit oberhalb des Risikos zinstragender Anlagen hoher Qualit\u00e4t.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><span style=\"color: #054964;\"><b>Endnoten<\/b><\/span><\/h3>\n<p><strong>[1]<\/strong> Wir ignorieren hierbei Transaktionskosten, die im Aktien- und Anleihenhandel anfallen und wir ignorieren die kurzen Marktphasen \u2013 vermutlich weniger als 0,1% w\u00e4hrend eines typischen Zwanzigjahreszeitraums \u2013, in denen die hier soeben getroffenen Aussagen f\u00fcr ein normales Kapitalmarkprodukt nur eingeschr\u00e4nkt zutreffen.<\/p>\n<p><strong>[2]<\/strong> Das gilt beispielsweise auch f\u00fcr den bekanntesten deutschen Immobilienindex, den Bulwiengesa-Immobilienindex. Gutachterbewertungen sind nicht nur grunds\u00e4tzlich ein unzuverl\u00e4ssiger Ersatz f\u00fcr Marktpreise, sie sind dar\u00fcber hinaus auch noch interessen-konfliktbehaftet (der Gutachter bei Immobilienfonds wird vom Fonds-Management bezahlt).<\/p>\n<p><strong>[3]<\/strong> Bei Wertpapieren ist das anders. Alle Anleger k\u00f6nnen ohne Schwierigkeit \u2013 z. B. mit Indexfonds \u2013 in jedes beliebige, diversifizierte Segment des Kapitalmarktes investieren.<\/p>\n<p><strong>[4]<\/strong> Die Deutsche Wohnen SE besa\u00df im M\u00e4rz 2018 rund 160.000 Wohnungen, der gr\u00f6\u00dfte Teil davon im Gro\u00dfraum Berlin. Die DW ist das zweitgr\u00f6\u00dfte b\u00f6rsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland und dasjenige dessen \u00f6ffentlich verf\u00fcgbare Kursdaten weiter zur\u00fcckgehen als die des gr\u00f6\u00dften (Vonovia SE).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><span style=\"color: #054964;\"><b>Literatur<\/b><\/span><\/h3>\n<p>David Geltner (1991): &#8222;Smoothing in appraisal-based returns&#8220;; In: The Journal of Real Estate Finance and Economics; September 1991, Volume 4, Issue 3, pp 327\u2013345<\/p>\n<p>Justyn Walsh (2008): &#8222;Keynes and the Market: How the World&#8217;s Greatest Economist Overturned Conventional Wisdom and Made a Fortune on the Stock Market&#8220;; Wiley; 2008; 212 pages<\/p>\n<p>Zhenguo Lin \/ Kerry Vandell (2007): &#8222;Illiquidity and Pricing Biases in the Real Estate Market&#8220;; In: Real Estate Economics; Volume 35, Issue 3; Fall 2007; pp. 291-330<\/p>\n<div id=\"accel-snackbar\" style=\"left: 50%; transform: translate(-50%, 0px); top: 50px;\"><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wir zeigen, dass das Risiko von Direktanlagen in Wohnimmobilien in seiner H\u00f6he vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":2158,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4,1],"tags":[25,24],"class_list":["post-1510","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilien","category-nicht-kategorisiert","tag-immobilien","tag-risiko"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v26.3 (Yoast SEO v27.7) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Investments in Wohnimmobilien: Versteckte Risiken<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Wir zeigen, dass das Risiko von Investment in Immobilien vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Das Risiko von Investments in Immobilien\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Wir zeigen, dass das Risiko von Investment in Immobilien vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Gerd Kommer\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/gkommer\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2018-08-29T22:00:06+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2025-09-05T11:53:14+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/keys-e1583847802412.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1200\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"800\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Gerd Kommer\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Verfasst von\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Gerd Kommer\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Gesch\u00e4tzte Lesezeit\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"14\u00a0Minuten\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"Gerd Kommer\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/a1ea5059926aae03fce3a1b701bd42b5\"},\"headline\":\"Das Risiko von Investments in Immobilien\",\"datePublished\":\"2018-08-29T22:00:06+00:00\",\"dateModified\":\"2025-09-05T11:53:14+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/\"},\"wordCount\":2182,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/medien\\\/keys-e1583847802412.jpg\",\"keywords\":[\"Immobilien\",\"Risiko\"],\"articleSection\":[\"Immobilien\",\"Nicht kategorisiert\"],\"inLanguage\":\"de\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/\",\"name\":\"Investments in Wohnimmobilien: Versteckte Risiken\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/medien\\\/keys-e1583847802412.jpg\",\"datePublished\":\"2018-08-29T22:00:06+00:00\",\"dateModified\":\"2025-09-05T11:53:14+00:00\",\"description\":\"Wir zeigen, dass das Risiko von Investment in Immobilien vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"de\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"de\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/medien\\\/keys-e1583847802412.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/medien\\\/keys-e1583847802412.jpg\",\"width\":1200,\"height\":800,\"caption\":\"Ein Schl\u00fcsselbund mit einem Anh\u00e4nger, der aussieht wie ein Haus.\"},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/blog\\\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Das Risiko von Investments in Immobilien\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/\",\"name\":\"Gerd Kommer\",\"description\":\"souver\u00e4n investieren mit ETFs\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"de\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#organization\",\"name\":\"Gerd Kommer Invest\",\"url\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"de\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/medien\\\/gk-logo.png\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/medien\\\/gk-logo.png\",\"width\":2718,\"height\":1030,\"caption\":\"Gerd Kommer Invest\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"},\"sameAs\":[\"https:\\\/\\\/www.facebook.com\\\/gkommer\\\/\",\"https:\\\/\\\/www.linkedin.com\\\/in\\\/gerd-kommer-6543158\\\/\",\"https:\\\/\\\/www.youtube.com\\\/c\\\/GerdKommer\",\"https:\\\/\\\/de.wikipedia.org\\\/wiki\\\/Gerd_Kommer\"]},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/gerd-kommer.de\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/a1ea5059926aae03fce3a1b701bd42b5\",\"name\":\"Gerd Kommer\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"de\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/ccb710f91a365f94ff3573db5741b4d95541afecab61eb01f7687487eba2b8d5?s=96&d=mm&r=g\",\"url\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/ccb710f91a365f94ff3573db5741b4d95541afecab61eb01f7687487eba2b8d5?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/ccb710f91a365f94ff3573db5741b4d95541afecab61eb01f7687487eba2b8d5?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Gerd Kommer\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Investments in Wohnimmobilien: Versteckte Risiken","description":"Wir zeigen, dass das Risiko von Investment in Immobilien vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/","og_locale":"de_DE","og_type":"article","og_title":"Das Risiko von Investments in Immobilien","og_description":"Wir zeigen, dass das Risiko von Investment in Immobilien vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.","og_url":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/","og_site_name":"Gerd Kommer","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/gkommer\/","article_published_time":"2018-08-29T22:00:06+00:00","article_modified_time":"2025-09-05T11:53:14+00:00","og_image":[{"width":1200,"height":800,"url":"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/keys-e1583847802412.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Gerd Kommer","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Verfasst von":"Gerd Kommer","Gesch\u00e4tzte Lesezeit":"14\u00a0Minuten"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/"},"author":{"name":"Gerd Kommer","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#\/schema\/person\/a1ea5059926aae03fce3a1b701bd42b5"},"headline":"Das Risiko von Investments in Immobilien","datePublished":"2018-08-29T22:00:06+00:00","dateModified":"2025-09-05T11:53:14+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/"},"wordCount":2182,"publisher":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#organization"},"image":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/keys-e1583847802412.jpg","keywords":["Immobilien","Risiko"],"articleSection":["Immobilien","Nicht kategorisiert"],"inLanguage":"de"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/","url":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/","name":"Investments in Wohnimmobilien: Versteckte Risiken","isPartOf":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/keys-e1583847802412.jpg","datePublished":"2018-08-29T22:00:06+00:00","dateModified":"2025-09-05T11:53:14+00:00","description":"Wir zeigen, dass das Risiko von Investment in Immobilien vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/#breadcrumb"},"inLanguage":"de","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"de","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/#primaryimage","url":"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/keys-e1583847802412.jpg","contentUrl":"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/keys-e1583847802412.jpg","width":1200,"height":800,"caption":"Ein Schl\u00fcsselbund mit einem Anh\u00e4nger, der aussieht wie ein Haus."},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-investments-in-immobilien\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/gerd-kommer.de\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Das Risiko von Investments in Immobilien"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#website","url":"https:\/\/gerd-kommer.de\/","name":"Gerd Kommer","description":"souver\u00e4n investieren mit ETFs","publisher":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"de"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#organization","name":"Gerd Kommer Invest","url":"https:\/\/gerd-kommer.de\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"de","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/gk-logo.png","contentUrl":"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/gk-logo.png","width":2718,"height":1030,"caption":"Gerd Kommer Invest"},"image":{"@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#\/schema\/logo\/image\/"},"sameAs":["https:\/\/www.facebook.com\/gkommer\/","https:\/\/www.linkedin.com\/in\/gerd-kommer-6543158\/","https:\/\/www.youtube.com\/c\/GerdKommer","https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Gerd_Kommer"]},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/gerd-kommer.de\/#\/schema\/person\/a1ea5059926aae03fce3a1b701bd42b5","name":"Gerd Kommer","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"de","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/ccb710f91a365f94ff3573db5741b4d95541afecab61eb01f7687487eba2b8d5?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/ccb710f91a365f94ff3573db5741b4d95541afecab61eb01f7687487eba2b8d5?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/ccb710f91a365f94ff3573db5741b4d95541afecab61eb01f7687487eba2b8d5?s=96&d=mm&r=g","caption":"Gerd Kommer"}}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1510","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1510"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1510\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":16469,"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1510\/revisions\/16469"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2158"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1510"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1510"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerd-kommer.de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1510"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}