{"id":11621,"date":"2024-09-02T13:02:11","date_gmt":"2024-09-02T11:02:11","guid":{"rendered":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?p=11621"},"modified":"2026-05-08T15:33:45","modified_gmt":"2026-05-08T13:33:45","slug":"eigenheimverrentung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/eigenheimverrentung\/","title":{"rendered":"„Eigenheimverrentung“ – eine schlechte Idee"},"content":{"rendered":"

Von Gerd Kommer<\/a>\u00a0und\u00a0Maximilian Bartosch<\/a>\u00a0<\/em><\/p>\n

Selbstgenutzte Wohnimmobilien sind eine beliebte Form der Altersvorsorge. Etwa 45% aller deutschen Haushalte leben im Eigenheim (selbstgenutzte Wohnung oder Haus). Umfragen zufolge streben rund zwei Drittel aller Mieterhaushalte kurz- oder langfristig ebenfalls Eigenheimbesitz an.<\/p>\n

Allerdings hat das Eigenheim als Element der Altersvorsorge f\u00fcr viele Haushalte, die ihre Berufst\u00e4tigkeit bald beenden oder schon beendet haben und die nicht in die Kategorie von „sehr reich\/sehr verm\u00f6gend“ fallen, einen strukturellen Nachteil, dem wir in diesem Blog-Beitrag auf den Grund gehen. (Mit der vielfach \u00fcbersch\u00e4tzten Rentabilit\u00e4t von Wohnimmobilien und ihrem oft untersch\u00e4tzten Risiko haben wir uns in den letzten Jahren mehrfach aus unterschiedlichen Blickwinkeln auseinandergesetzt siehe hier<\/u><\/a> und hier<\/u><\/a> sowie die Auflistung unserer Blog-Beitr\u00e4ge hierzu am Ende dieses Texts.)<\/p>\n

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Der fundamentale Nachteil von Immobilien als Investment in der Verm\u00f6gensabbauphase<\/strong><\/span><\/h2>\n

Wir illustrieren das Grundproblem anhand des Jungrentnerhaushalts Luisa und Ludwig (nachfolgend der K\u00fcrzer halber „L&L“). Beide sind 65 Jahre alt, beide haben ihre Berufst\u00e4tigkeit soeben beendet. Das Paar hat sich in den letzten 25 Jahren ein Verm\u00f6gen von 500.000 Euro aufgebaut und ist schuldenfrei. Nach Beendigung der Berufst\u00e4tigkeit sind L&L nun von der Verm\u00f6gensaufbauphase in die Phase der Verm\u00f6gensnutzung \u00fcbergegangen.<\/p>\n

In unserem ersten Betrachtungsszenario \u2013 nennen wir es „Universum A“ \u2013 nehmen wir an, dass L&Ls Verm\u00f6gen von 500.000 Euro vollst\u00e4ndig aus liquiden Anlagen besteht, n\u00e4mlich einem ETF-Depot im Wert von 300.000 Euro (ein einzelner ETF, der die Anlageklasse Aktien-Global<\/em> abbildet) und aus einem verzinslichen Tagesgeld von 200.000 Euro. [1]<\/span><\/strong> Diese Aufteilung oder Asset-Allokation wird oft als „60\/40“-Portfolio bezeichnet, die f\u00fcr relativ vorsichtig investierende Haushalte zumeist gut passt. Das Portfolio erzeugt laufende Ertr\u00e4ge (Zinsen, Dividenden) und Kursgewinne im Aktienteil.<\/p>\n

L&L leben in einer sch\u00f6nen Dreizimmerwohnung zur Miete. Weil ihre zwei gesetzlichen Renten merklich niedriger sind als zuvor die beiden Geh\u00e4lter und sie nicht „frugal“ leben m\u00f6chten, haben sie nun zusammen eine „Rentenl\u00fccke“ von 2.500 Euro im Monat oder 30.000 Euro im Jahr. Die zwei wollen diese L\u00fccke aus ihrem liquiden Verm\u00f6gen, ihrem ETF-Depot und Tagesgeldkonto, decken. Die anf\u00e4ngliche „Entnahmerate“ betr\u00e4gt daher 30.000 \u00f7 500.000 Euro = 6% im Jahr.<\/p>\n

Diese Entnahmerate setzt sich bei einem liquiden Investment wie im Fall von L&L in Bezug auf das Aktien-ETF-Depot aus Aussch\u00fcttungen und Anteilsverk\u00e4ufen und in Bezug auf das Tagesgeldkonto aus Abhebungen zusammen. Die monatliche bzw. j\u00e4hrliche Entnahme kann von L&L jederzeit flexibel erh\u00f6ht oder gesenkt werden, sollte ihr tats\u00e4chlicher Liquidit\u00e4tsbedarf von der Planung abweichen, was vermutlich recht oft vorkommt.<\/p>\n

Je nachdem, welche durchschnittliche inflationsbereinigte (reale) Rendite nach Abzug von Kosten und Steuern man f\u00fcr das Gesamtportfolio unterstellt, w\u00fcrden die 500.000 Euro bei einer j\u00e4hrlichen realen Entnahme von 30.000 Euro im Mittel rund 24 Jahre bis zum vollst\u00e4ndigen Verzehr reichen, aber die genaue Dauer ist f\u00fcr die Zwecke des hier zu analysierenden Sachverhaltes nicht bedeutsam. [2]<\/span><\/strong><\/p>\n

Im Paralleluniversum B unterstellen wir, dass L&L in einer selbstgenutzten Dreizimmerwohnung, also im Eigenheim leben. Die Immobilie hat einen Marktwert von 500.000 Euro. Es ist die gleiche Wohnung, in der die beiden in Universum A zur Miete leben. Wiederum existiert kein weiteres Verm\u00f6gen abgesehen von den Anspr\u00fcchen an die gesetzliche Rentenversicherung. In Universum B sparen sich die beiden aufgrund der entfallenen Miete j\u00e4hrlich 16.000 Euro an Lebenshaltungskosten. [3]<\/span><\/strong> Entsprechend bel\u00e4uft sich ihre j\u00e4hrliche Rentenl\u00fccke nun nicht mehr auf 30.000 Euro, sondern nur noch auf 14.000 Euro. Jetzt wird die Herausforderung erkennbar: Woher sollen L&L diese 14.000 Euro (gerundet knapp 1.200 Euro pro Monat) nehmen, wenn nicht stehlen?<\/p>\n

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Die Kapitalbindung bei Immobilieneigentum<\/strong><\/span><\/h2>\n

Das Problem: Die Substanz oder das „Kapital“ in einer Immobilie l\u00e4sst sich nicht peu-\u00e0-peu verbrauchen wie bei einem Bankguthaben oder Wertpapierdepot. Ein „laufender Verbrauch“ ist bei einer Immobilie lediglich bis zur H\u00f6he der Nettomiete m\u00f6glich. Die Nettomiete ist die (Brutto-)Miete abz\u00fcglich Aufwendungen f\u00fcr Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer.<\/p>\n

Bei einem Eigenheim gibt es naturgem\u00e4\u00df keine Mieteink\u00fcnfte, aber der Eigent\u00fcmer spart sich Ausgaben in H\u00f6he der Nettomiete, die er leisten m\u00fcsste, g\u00e4be es das Eigenheim nicht. In diesem Punkt besteht kein wesentlicher Unterschied zwischen einer selbstgenutzten und einer vermieteten Immobilie \u2013 in beiden F\u00e4llen kann man als Eigent\u00fcmer nur den laufenden Nettoertrag verbrauchen, aber nicht die in der Immobilie gebundene Substanz, das Kapital.<\/p>\n

Ein weiterer im Kontext von Liquidit\u00e4t und Cash-Flow ung\u00fcnstiger Aspekt von Immobilien: Die Nettomiete bzw. eingesparte Nettomiete (wie oben definiert) schwankt im Zeitablauf wegen der Unregelm\u00e4\u00dfigkeit und „Klumpigkeit“ von Instandhaltungsaufwendungen von Jahr zu Jahr betr\u00e4chtlich. Bei gr\u00f6\u00dferen Reparaturen kann es in einem einzelnen Jahr sogar vorkommen, dass man als Eigent\u00fcmer mehr in die Immobilie hineinstecken muss als man in Gestalt der ersparten Miete beim Eigenheim oder echten Miete bei einem Vermietungsobjekt aus ihr herauszieht. Dann liegt ein negativer Cash-Flow vor. Bei einem Wertpapierdepot kann das nicht passieren (zur h\u00e4ufig untersch\u00e4tzten H\u00f6he von Instandhaltungskosten bei Wohnimmobilien siehe hier<\/u><\/a>).<\/p>\n

Einer Lobby-Organisation der deutschen „Immobilienverrentungsbranche“ zufolge sollen in Deutschland \u00fcber drei Millionen Eigenheimbesitzer ab 55 Jahren existieren, die sich aufgrund der Kapitalbindung im Eigenheim grunds\u00e4tzlich mit einem Liquidit\u00e4tsproblem konfrontiert sehen, also zu wenig Liquidit\u00e4t haben, aber ihre Immobilie zugleich nicht verkaufen m\u00f6chten (Quelle<\/u><\/a>). Die Ursache des Liquidit\u00e4tsproblems bei diesen Selbstnutzerhaushalten kann eine laufende Rentenl\u00fccke sein (zu wenig Einkommen relativ zu den Lebenshaltungskosten), wie im Falle von L&L. Das „Geldproblem“ kann aber auch aus dem Wunsch resultieren, die Immobilie modernisieren zu wollen oder eine gr\u00f6\u00dfere Lifestyle-Ausgabe zu finanzieren (z. B. ein Camper-Van oder ein Segelboot).<\/p>\n

Wir beschreiben nun im Schnelldurchgang zehn finanzielle L\u00f6sungsans\u00e4tze \u2013 „Liquidit\u00e4tsschaffungsmodelle“ \u2013 f\u00fcr solche Eigenheimhaushalte. Bei neun von den zehn Ans\u00e4tzen geht es letztlich darum das in der Immobilie gebundene Kapital f\u00fcr die Eigent\u00fcmer zumindest teilweise freizusetzen, sprich liquide zu machen, im Fachjargon das Kapital in der Immobilie zu „monetarisieren“, so dass es bei Bedarf verbraucht werden kann.<\/p>\n

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L\u00f6sung 1: Absenkung des Lebensstandards<\/strong><\/span><\/h2>\n

Im Grunde genommen ist das eine Nicht-L\u00f6sung f\u00fcr das Problem von Luisa und Ludwig und auf alle F\u00e4lle eine, die sie nicht m\u00f6chten. \u00dcberdies sehen sie keine Notwendigkeit, ihrem 35-j\u00e4hrigen Sohn Louis ein Erbe zu hinterlassen. Louis verdient selbst gut, hat eine verm\u00f6gende Frau geheiratet und bereits von sich aus klar gemacht, dass er nichts erben m\u00f6chte. L\u00f6sung 1 scheidet f\u00fcr L&L also aus.<\/p>\n

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L\u00f6sung 2: Der Verkauf des Eigenheims, um eine neue preisg\u00fcnstigere Immobilie zu kaufen<\/strong><\/span><\/h2>\n

Neudeutsch nennt sich diese L\u00f6sung „Downsizing“. Sie kommt aber f\u00fcr L&L auch nicht in Betracht, weil sie ihren Lebensstandard nicht senken wollen. In einer kleineren oder schlechter gelegenen, billigeren Wohnung zu leben, w\u00fcrde aber genau das bedeuten. Au\u00dferdem h\u00e4ngen sie emotional an ihrer jetzigen Immobilie.<\/p>\n

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L\u00f6sung 3: Der Verkauf des Eigenheims und Mieten einer gleichwertigen Immobilie<\/strong><\/span><\/h2>\n

L&L w\u00fcrden in diesem Fall ihre Wohnung einfach verkaufen, um dann ein neues, gleichwertiges Objekt in der N\u00e4he zu mieten. Ein offensichtlicher Vorzug der Verkaufsl\u00f6sung relativ zu den meisten anderen Monetisierungsstrategien besteht darin, dass diese Vorgehensweise rechtlich und wirtschaftlich sch\u00f6n einfach ist. Au\u00dferdem kann die neue Mietimmobilie genau nach den gesundheitsbedingten und sonstigen Kriterien von L&L ausgesucht werden, die f\u00fcr ein \u00e4lteres Ehepaar zu diesem Zeitpunkt vorw\u00e4rtsgerichtet wichtig sind, beispielsweise Barrierefreiheit oder r\u00e4umliche N\u00e4he zu Sohn und Schwiegertochter.<\/p>\n

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L\u00f6sung 4: Einen Teil des Eigenheims vermieten<\/strong><\/span><\/h2>\n

Den sprichw\u00f6rtlichen „Untermieter“ hereinholen: Das ist aus vielerlei Gr\u00fcnden nicht nach jedermanns Geschmack und auch nicht nach dem von L&L. Die Vermietung eines Teils der Immobilie scheitert dar\u00fcber hinaus bei zahlreichen Eigenheimen daran, dass die Immobilie vom Grundriss her oder aus anderen baulichen Gr\u00fcnden nicht zur Teilvermietung geeignet ist.<\/p>\n

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L\u00f6sung 5: Verkauf des Eigenheims bei gleichzeitiger Einr\u00e4umung eines Nie\u00dfbrauchsrechts<\/strong><\/span><\/h2>\n

Die Immobilie wird verkauft. Der K\u00e4ufer (das k\u00f6nnte ein spezialisiertes Unternehmen oder eine Privatperson sein) r\u00e4umt dem Alteigent\u00fcmer (nachfolgend der K\u00fcrze halber „Alt-ET“) ein lebenslanges Nie\u00dfbrauchsrecht<\/em> ein, das notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wird. Bei einer Wohnimmobilie gibt das dem Nie\u00dfbraucher (dem Alt-ET) das Recht, weiterhin bis zu seinem Lebensende in dem Objekt zu wohnen, obwohl der Nie\u00dfbraucher nicht mehr Eigent\u00fcmer ist. [4]<\/span><\/strong> Das Nie\u00dfbrauchsrecht ist ein jahrhundertalter Typ von Nutzungsrecht f\u00fcr Immobilien (oder andere Wirtschaftsg\u00fcter) und ist in 59 Paragraphen des BGBs detailliert geregelt. Weil die im Grundbuch eingetragene „Last“ das Objekt f\u00fcr den K\u00e4ufer weniger wertvoll macht, ist der Verkaufspreis relativ zu einem nie\u00dfbrauchfreien Objekt entsprechend niedriger.<\/p>\n

Der Alt-ET kann sein Nie\u00dfbrauchsrecht nicht ver\u00e4u\u00dfern, vererben oder verschenken. Wer die Kosten f\u00fcr die Instandhaltung tr\u00e4gt, kann einzelvertraglich geregelt werden, typischerweise ist es der Nie\u00dfbraucher, da er ja den vollen wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie hat.<\/p>\n

Statt einer simplen Kaufpreiszahlung w\u00e4re auch eine lebenslange Leibrente<\/em> denkbar, die der K\u00e4ufer an den Alt-ET (Nie\u00dfbraucher) zahlt. [5]<\/span><\/strong> Von Leibrentenkonstruktionen raten wir generell ab. Sie haben mehrere gro\u00dfe Nachteile, darunter das Grundproblem, dass der Zahlungspflichtige im Laufe der folgenden Jahre oder Jahrzehnte nicht mehr zahlt, z. B. wegen einer Insolvenz. Dann kann der Rentenempf\u00e4nger b\u00f6se im Regen stehen. Dieses komplexe Risiko besteht selbst bei gro\u00dfen Versicherungsunternehmen wie der Allianz und ist bei kleineren Firmen oder gar Privatpersonen besonders hoch. Bei einer Eigenheimverrentung mit Leibrentenkonstruktion gibt es zwar Instrumente dieses „Kontrahentenrisiko“ (Ausfall des Rentenzahlers) partiell zu senken, bspw. durch eine sogenannte „R\u00fcckfallklausel“, aber solche Instrumente sind bestenfalls Heftpflasterl\u00f6sungen und heilen das Grundproblem nur zum Teil.<\/p>\n

Leibrenten bedeuten f\u00fcr den Empf\u00e4nger, zweitens, inakzeptabel hohes Inflationsrisiko, da die Rente im Zeitablauf gar nicht oder nur in geringem vertraglich fixiertem Ma\u00dfe steigt. Bei einer Inflation von dauerhaft oberhalb ca. drei bis vier Prozent p.a. w\u00fcrde die Kaufkraft der Renten daher im Zeitablauf drastisch sinken. Im Fall einer galoppierenden Inflation w\u00e4re sogar fast alles weg. [6]<\/span><\/strong><\/p>\n

Weil Leibrenten in Deutschland nur von Privatpersonen, vom Staat und von lizensierten, BaFin-regulierten Versicherungsunternehmen gew\u00e4hrt werden d\u00fcrfen, wird in der Praxis oft folgendes „Kombimodell“ praktiziert: Schritt 1: Kaufpreiszahlung durch den „Verrentungsanbieter“, Schritt 2: Einzahlung des Kaufpreises in eine „Sofortrente“, die ein gesondertes Versicherungsunternehmen anbietet. (Vermutlich flie\u00dft dann f\u00fcr die Vermittlung eine Provision vom Versicherungsunternehmen an den Verrentungsanbieter.)<\/p>\n

So oder so gilt aus unserer Sicht: Finger weg von Leibrentenkonstruktionen, die im Prinzip anstelle einer einfachen Kaufpreiszahlung auch bei einigen der anderen nachfolgend skizzierten Immobilienverrentungsmodelle zum Einsatz kommen k\u00f6nnen. In der Praxis werden Leibrentenkonstruktionen aus guten Gr\u00fcnden jedoch selten gew\u00e4hlt.<\/p>\n

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L\u00f6sung 6: Verkauf bei gleichzeitiger Einr\u00e4umung eines Wohnrechts<\/strong><\/span><\/h2>\n

Sie ist der L\u00f6sung 5 sehr \u00e4hnlich, nur wird hier kein Nie\u00dfbrauch, sondern ein „Wohnrecht“ (oder rechtlich korrekter formuliert „Wohnungsrecht“) f\u00fcr den Alt-ET im Grundbuch eingetragen. Ein Wohnrecht \u00e4hnelt dem Nie\u00dfbrauch, ist aber zivilrechtlich st\u00e4rker eingegrenzt und damit wirtschaftlich weniger wertvoll, bspw. verf\u00e4llt ein Wohnrecht normalerweise wertlos, sobald der Alt-ET auszieht, was f\u00fcr ein Nie\u00dfbrauchsrecht nicht gilt. [7]<\/span><\/strong> Weil ein Wohnrecht weniger wert ist, ist die Kaufpreiszahlung an den Alt-ET f\u00fcr ein gegebenes Objekt nach Abzug der Last f\u00fcr das Wohnrecht h\u00f6her als bei einem Nie\u00dfbrauchsrecht.<\/p>\n

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L\u00f6sung 7: Teilverkauf an einen spezialisierten Finanzdienstleister<\/strong><\/span><\/h2>\n

Wenn man den Marketing-Publikationen der Immobilienverrentungsbranche Glauben schenken will, ist der Teilverkauf der neue Stern am Himmel der Immobilienverrentung. Beim Teilverkauf wird ein Teil des Eigenheims \u2013 zumeist 50%, selten mehr \u2013 an einen spezialisierten Finanzdienstleister verkauft. Dieser leistet dann eine Kaufpreiszahlung an den Alt-ET. Das alles wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Zugleich wird dem Alt-ET ein lebenslanges Nie\u00dfbrauchsrecht einger\u00e4umt (siehe Ausf\u00fchrungen in L\u00f6sung 5).<\/p>\n

Im Prinzip ist statt der Kaufpreiszahlung auch eine Leibrente oder eine zeitlich befristete Rente (Zeitrente) denkbar, aber diese Rentenmodelle werden aufgrund ihrer rechtlichen Komplexit\u00e4t und wirtschaftlichen Risiken (siehe wiederum Ausf\u00fchrungen zu L\u00f6sung 5) in der Praxis selten angeboten.<\/p>\n

In der Standardkonstellation tr\u00e4gt der Alt-ET s\u00e4mtliche Instandhaltungskosten, auch die f\u00fcr den verkauften Teil. F\u00fcr den verkauften Teil muss der Alt-ET an den K\u00e4ufer monatlich ein „Nutzungsentgelt“ zahlen, eine Art Miete, obwohl er ja kein Mieter, sondern Nie\u00dfbraucher ist. Die H\u00f6he des Nutzungsentgelts orientiert sich prim\u00e4r am Zinsniveau zum Zeitpunkt des Teilverkaufs, weniger an der orts\u00fcblichen Miete.<\/p>\n

Der Alt-ET oder seine Erben bleiben beim Teilverkauf am Wertsteigerungspotenzial f\u00fcr ihren Anteil beteiligt. Der Alt-ET kann im typischen Teilverkaufsvertrag die ganze Immobilie jederzeit an einen Dritten oder seinen Teil an den Finanzdienstleister verkaufen. Allerdings muss der Alt-ET dem Finanzdienstleister im Moment des Verkaufs (egal an wen) bei den branchen\u00fcblichen Vertr\u00e4gen etwaige Verluste und sogar dar\u00fcber hinaus auch noch einen entgangenen Gewinn ersetzen, sofern die Immobilie bei diesem „zweiten“ endg\u00fcltigen Verkauf keine ausreichende Wertsteigerung seit dem urspr\u00fcnglichen Teilverkauf erfahren hat. Diese „Wertsicherungsklausel“ im Teilverkaufsvertrag zu Gunsten des Finanzdienstleisters ist der gr\u00f6\u00dfte einzelne Nachteil des Teilverkaufmodells. Aus unserer Sicht repr\u00e4sentiert sie einen Dealkiller<\/em>.<\/p>\n

Insgesamt erscheint die Verteilung von Chancen, Nutzen und Kosten zwischen Alt-ET und Finanzdienstleister beim typischen Teilverkauf nicht ausgewogen genug. Das sieht die deutsche Finanzaufsicht BaFin ebenfalls so (hier<\/u><\/a>).<\/p>\n

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L\u00f6sung 8: R\u00fcckmietkauf<\/strong><\/span><\/h2>\n

Der R\u00fcckmietkauf (englisch Sale & Leaseback) besteht im einfachen Verkauf der Immobilie an eine private Person oder an ein gewerbliches Immobilienunternehmen. Dabei ist von Vornherein geplant, eine „logische Sekunde“ nach Vollzug des Verkaufes einen langfristigen Mietvertrag zwischen Alt-ET und K\u00e4ufer abzuschlie\u00dfen, das Objekt also an den Alt-ET zur\u00fcck zu vermieten. Typischerweise verzichtet der K\u00e4ufer im Mietvertrag langfristig oder jedenfalls f\u00fcr mehrere Jahre auf sein ordentliches K\u00fcndigungsrecht einschlie\u00dflich des Rechts einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung. Auch die H\u00f6he der k\u00fcnftigen Miete kann langfristig via Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag verbindlich fixiert werden. Der neue Eigent\u00fcmer wird zum Vermieter und tr\u00e4gt k\u00fcnftig die Instandhaltungskosten.<\/p>\n

Generell ist der R\u00fcckmietkauf rechtlich simpel und wirtschaftlich unkomplex. Viele normale Immobilienmakler offerieren die Suche nach einem zum R\u00fcckmietkauf bereiten K\u00e4ufer als Dienstleistung.<\/p>\n

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L\u00f6sung 9: Konventionelle Beleihung der Immobilie (Seniorendarlehen)<\/strong><\/span><\/h2>\n

Die eigentlich naheliegendste L\u00f6sung ein schuldenfreies Eigenheim zu monetisieren, das man nicht verkaufen und aus dem man auch nicht ausziehen m\u00f6chte, ist eine Beleihung, also die „ganz normale“ Aufnahme eines Bankkredits gegen Eintragung einer Grundschuld. Weil dieser Weg so naheliegend und rechtlich-wirtschaftlich simpel ist, ist er in den angels\u00e4chsischen L\u00e4ndern verbreitet und in den USA sogar eigens aufsichtsrechtlich geregelt \u2013 ausdr\u00fccklich f\u00fcr Eigent\u00fcmer oberhalb von 60 Jahren. [8]<\/span><\/strong> Dort hei\u00dft dieser Vorgang home equity take out<\/em>, die regulatorisch definierten Darlehenstypen „Home Equity Conversion Mortgage“ (HECM) oder „Home Equity Line of Credit“ (HELOC).<\/p>\n

Aber selbst ohne eigenen aufsichtsrechtlichen Rahmen ist die Sache in Deutschland einfach und geradeheraus: Ein Seniorenkredit (neudeutsch „Best-Ager-Darlehen“) ist ein gew\u00f6hnliches grundpfandrechtlich besichertes Immobiliendarlehen. Der Kreditbetrag ist in der Regel auf 50% des von der Bank ermittelten Marktwertes der Immobilie beschr\u00e4nkt. Der Kredit hat bspw. eine Laufzeit von zehn oder f\u00fcnfzehn Jahren und ist „endf\u00e4llig“, d. h. es findet bewusst keine laufende Tilgung statt. Der Kreditnehmer zahlt lediglich die laufenden Zinsen. Die R\u00fcckf\u00fchrung des Darlehens am Ende der vorgesehenen Laufzeit erfolgt entweder \u00fcber einen Verkauf der Immobilie, aus anderen Mitteln oder der Kredit wird noch einmal verl\u00e4ngert.<\/p>\n

Falls es zum Erbfall kommt, kann das Darlehen von den Erben \u00fcbernommen und weitergef\u00fchrt oder getilgt werden. Falls die Erben Immobilie + Kreditschuld nicht wollen (z. B. weil der Wert der Immobilie unter den Wert des Kreditsaldos gefallen ist), haben sie das risikolose Recht das Erbe auszuschlagen.<\/p>\n

Was spricht gegen eine Beleihung zur Monetisierung eines schuldenfreien Eigenheims? Gar nichts, denn es ist die einfachste und fast immer preisg\u00fcnstigste L\u00f6sung, die dem Alt-ET relativ zu allen anderen Alternativen wohl am wenigsten Kontrolle \u00fcber sein bestehendes Heim nimmt. Der Alt-ET bleibt hier auch nach der Transaktion Eigent\u00fcmer des gesamten Objekts.<\/p>\n

Merkw\u00fcrdigerweise glauben viele Eigeheimbesitzer hierzulande, dass (a) im fortgeschrittenen Alter neue Schulden zu machen „irgendwie nicht richtig“ sein k\u00f6nne oder (b), dass man bei einer Bank „ab 60“ keine Immobilienfinanzierung mehr bekomme \u2013 beides ein Irrtum. W\u00e4ren diese beiden \u00dcberlegungen richtig, g\u00e4be es in den L\u00e4ndern mit besser entwickelten Finanzm\u00e4rkten als hierzulande keine weit verbreiteten Home Equity Take Outs. Nat\u00fcrlich will und muss jede Bank vor der Kreditgew\u00e4hrung eine Bonit\u00e4tspr\u00fcfung durchf\u00fchren, selbst wenn der Wert der Sicherheit den Kreditbetrag deutlich \u00fcbersteigt wie im Fall eines Best-Ager-Kredites. Und ja, ein Kreditnehmerhaushalt mit einem Altersdurchschnitt von 65 Jahren braucht, unabh\u00e4ngig von der Sicherheit, eine gewisse Mindestbonit\u00e4t. In erster Linie hei\u00dft das, dass die reinen Zinszahlungen (ohne Tilgung) aus vorhandenen liquiden Mitteln oder laufenden Eink\u00fcnften bedient werden k\u00f6nnen. Aber auf alle F\u00e4lle sollte ein Haushalt, der das Ziel hat, sein Eigenheim ohne Verkauf oder ohne Auszug zu monetisieren, unseres Erachtens zuallererst die Gangbarkeit dieser Route pr\u00fcfen.<\/p>\n

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L\u00f6sung 10: Beleihung \u00fcber eine „Umkehrhypothek“ („R\u00fcckw\u00e4rtsdarlehen“)<\/strong><\/span><\/h2>\n

Die Umkehrhypothek („UH“) kommt aus den USA wie so viele Finanzinnovationen. Dort hei\u00dft sie „Reverse Mortgage\u201c. Da sie in Deutschland nur von einer winzigen Zahl von Finanzdienstleistern und wohl ausnahmslos zu unattraktiven Konditionen angeboten wird, k\u00f6nnte man auf die Darstellung der UH hier beinahe verzichten.<\/p>\n

Die UH funktioniert in ihrer Standardform so: Der Besitzer eines schuldenfreien Eigenheims, \u00fcblicherweise ein im Ruhestand befindlicher Haushalt, nimmt bei einer Bank einen Kredit auf die Immobilie auf, der mit einer erstrangigen Grundschuld besichert wird. Die Bank zahlt jedoch nicht die Kreditsumme an den Kreditnehmerhaushalt sofort aus (wie beim Seniorendarlehen), sondern gew\u00e4hrt ihm eine lebenslange monatliche Rente, eine Leibrente. Die Kreditschuld ist am Ende des ersten Monats noch ganz niedrig, weil ja erst eine einzige monatliche Rentenzahlung geleistet wurde. Je l\u00e4nger der Alt-ET lebt, desto weiter baut sich die Kreditschuld auf. Der Kredit wird vertragsgem\u00e4\u00df w\u00e4hrend der Lebenszeit des Kreditnehmers nicht getilgt \u2013 es findet keine laufende Tilgung statt und auch die Zinsen werden „kapitalisiert“, sprich monatlich oder quartalsweise der Kreditschuld aufgeschlagen.<\/p>\n

Die maximale Beleihung der Immobilie (der Kreditbetrag) liegt in der Regel bei 50% des Marktwerts des Objekts am Beginn der Transaktion. Diese Obergrenze und das Alter des Kreditnehmers bei Beginn der Transaktion bestimmen ma\u00dfgeblich die H\u00f6he der monatlichen Rentenzahlung. Je \u00e4lter der Kreditnehmer bei Beginn der Transaktion ist (je geringer also seine Restlebenserwartung), desto h\u00f6her wird die Rente unter sonst gleichen Umst\u00e4nden sein.<\/p>\n

Beim Tod des Kreditnehmers werden die ausstehenden Schulden entweder durch die Erben der Immobilie oder (wenn keine Erben da sind oder diese nicht wollen) im Weg eines Verkaufs der Immobilie durch die Bank zur\u00fcckgef\u00fchrt.<\/p>\n

Wir raten von der UH ab, vor allem, weil sie auf dem Leibrentenmodell basiert (siehe L\u00f6sung 5) und zudem ganz einfach zu teuer ist.<\/p>\n

Nicht selten schreiben Journalisten und Vertreter der Immobilienverrentungsbranche, die UH habe sich zwar in Deutschland bisher nicht durchgesetzt, aber in den USA sei sie verbreitet. Das ist Nonsens. Die Reverse Mortgage hat in der Altersvorsorge in den USA bis zum heutigen Tag \u2013 \u00fcber 60 Jahre nach ihrer Erfindung \u2013 nur einen mickrigen Marktanteil gewinnen k\u00f6nnen und gilt in Politik und Wissenschaft als gescheitert (siehe Knaak u.a. 2020).<\/p>\n

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Fazit<\/strong><\/span><\/h2>\n

Die „Eigenheimrente“ ist so wie sie heute im deutschen Markt vermarktet und angeboten wird eine Mogelpackung.<\/p>\n

Es beginnt schon damit, dass die Immobilienverrentungsbranche und ihre journalistischen Beifallsklatscher aus Marketinggr\u00fcnden fortw\u00e4hrend die Bezeichnung „Verrentung“ oder „Rente“ verwenden, [9]<\/span><\/strong> aber im Wesentlichen selbst gar keine Finanzierungsmodelle anbieten, die ein Rentenelement beinhalten.<\/p>\n

Der Teilverkauf (L\u00f6sung 7) als die in der Verrentungsbranche am meisten praktizierte L\u00f6sung scheitert aus unserer Sicht an der f\u00fcr den Alt-Eigent\u00fcmer unattraktiven Verteilung von Chancen, Risiken und Kosten.<\/p>\n

Die Hauptgr\u00fcnde f\u00fcr die unattraktiven Konditionen bei Teilverkauf und Umkehrhypothek sind die rechtliche und wirtschaftliche Komplexit\u00e4t dieser Konstruktionen sowie der Umstand, dass auf Anbieterseite zu viele Parteien mitverdienen wollen: Makler, Verrentungsanbieter, die Bank des Verrentungsanbieters und bei Leibrentenmodellen ein Lebensversicherungsunternehmen.<\/p>\n

Wir haben in Bezug auf den Teilverkauf und die Umkehrhypothek (L\u00f6sung 10) auf rein sachlogischer Basis dargelegt, warum diese beiden Modelle zur Monetisierung von Eigenheimen eine schlechte Idee sind. Wer unsere Argumentation nicht \u00fcberzeugend findet und Interesse an einer solchen L\u00f6sung hat, dem empfehlen wir ein oder besser mehrere Angebote einzuholen. Um Anbieter ausfindig zu machen, gen\u00fcgt es im ersten Schritt „Anbieter von Teilverkauf f\u00fcr Eigenheim“ oder „Anbieter von Umkehrhypothek“ zu googeln. Wir glauben, dass ein konkretes Angebot unsere gro\u00dfe Skepsis in den allermeisten F\u00e4llen best\u00e4tigen wird.<\/p>\n

Es bleibt die n\u00fcchterne Erkenntnis, dass eine Immobilie ein strukturell illiquider Verm\u00f6genswert ist. Der einfachste, schnellste, wirtschaftlich am wenigsten risikoreiche, rechtssicherste und preisg\u00fcnstigste Weg aus diesem Verm\u00f6genswert Liquidit\u00e4t herauszuholen, ist ein Verkauf. Am zweitg\u00fcnstigsten ist eine konventionelle Beleihung. Der Monetisierungseffekt ist bei einer Beleihung jedoch st\u00e4rker begrenzt als beim Verkauf.<\/p>\n

Wie wir gezeigt haben, bedeutet ein Verkauf keineswegs zwangsl\u00e4ufig, dass man aus der Immobilie ausziehen muss. Verkaufen und nicht ausziehen geht \u00fcber drei bew\u00e4hrte, unkomplexe und rechtsichere Alternativen: Verkauf gegen Nie\u00dfbrauchsrecht, Verkauf gegen Wohnrecht oder R\u00fcckmietkauf.<\/p>\n

Bei allen Monetisierungsans\u00e4tzen, die auf Verkauf oder Teilverkauf basieren, ist au\u00dferordentlich wichtig, dass der Eigent\u00fcmer vor Vertragsabschluss ein Wertgutachten von einem berufsm\u00e4\u00dfigen Immobiliengutachter erstellen l\u00e4sst, der allein und ausschlie\u00dflich eine vertragliche Treuepflicht gegen\u00fcber dem Eigent\u00fcmer hat und allein von diesem bezahlt wird. Gutachter, die vom Verk\u00e4ufer genannt oder empfohlen wurden, sollte man grunds\u00e4tzlich nicht in Betracht ziehen.<\/p>\n

 <\/p>\n

Endnoten<\/strong><\/span><\/h2>\n

[1]<\/strong> Damit liegen L&L betraglich innerhalb der gesetzlichen Einlagensicherungsgrenze von 100.000 Euro pro Person und Bank. Oberhalb dieser Grenze sind Bankguthaben nicht ausreichend sicher (siehe hier<\/u><\/a>).<\/p>\n

[2]<\/strong> Wir sprechen hier von einer „realen“ Entnahme von 30.000 Euro, also ein Geldbetrag, der ab dem Jahr 1 j\u00e4hrlich in H\u00f6he der Inflation zunimmt, so dass seine Kaufkraft im Zeitablauf konstant bleibt. Da wir aber f\u00fcr die Geldanlage mit „niedrigen“ realen<\/em> Renditen rechnen, k\u00f6nnen wir uns die j\u00e4hrliche „Aufinflationierung“ der Entnahme sparen. Das so genannte“Renditereihenfolgerisiko“ haben wir hier ignoriert. Wer sich daf\u00fcr interessiert, kann unseren Blog-Beitrag zur Monte-Carlo-Simulation lesen (hier<\/u><\/a>).<\/p>\n

[3]<\/strong> Diese Ersparnis resultiert aus einer eingesparten j\u00e4hrlichen Bruttomiete von 22.500 Euro (bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro entspricht das einer Bruttomietrendite von 4,5%) gemindert um 6.500 Euro laufende Kosten per annum f\u00fcr Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer.<\/p>\n

[4]<\/strong> Im Einzelfall l\u00e4sst sich ein Nie\u00dfbrauchsrecht auf Wunsch der Vertragsparteien auch zeitlich begrenzen.<\/p>\n

[5]<\/strong> Eine Leibrente flie\u00dft (in Abgrenzung zu einer „Zeitrente“) definitionsgem\u00e4\u00df lebenslang so wie die gesetzliche Rente. Bei einer Leibrente ist der Rentenzahler dem „Langlebigkeitsrisiko“ des Rentenempf\u00e4ngers ausgesetzt: Je l\u00e4nger dieser lebt, desto teurer wird es f\u00fcr den Rentenzahler.<\/p>\n

[6]<\/strong> Neben den hier genannten zwei Hauptrisiken und Nachteilen von Leibrentenkonstruktionen existieren noch andere, auf die wir aber aus Platzgr\u00fcnden hier nicht eingehen.<\/p>\n

[7]<\/strong> Das Wohnungsrecht ist gesetzlich vor allem in \u00a7 1093 BGB geregelt.<\/p>\n

[8]<\/strong> Die Finanzm\u00e4rkte in den angels\u00e4chsischen L\u00e4ndern (USA, Kanada, Gro\u00dfbritannien, Australien, Neuseeland) sind insgesamt weiter entwickelt, moderner und leistungsf\u00e4higer als in Deutschland. Auch der Privatanlegerschutz ist dort sch\u00e4rfer geregelt.<\/p>\n

[9]<\/strong> Beispielsweise „Eigenheimrente“, „Immobilienrente“, „Rente aus Stein“, „Haus gegen Rente“, „Zusatzrente aus dem Eigenheim“.<\/p>\n

 <\/p>\n

Literatur<\/strong><\/span><\/h2>\n

BaFin (ohne Autor) (2023): „Teilverkauf Ihrer Immobilie \u2013 wo stecken die Risiken?“ \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Knaak, Peter u.a. (2020): „Reverse Mortgages, Financial Inclusion, and Economic Development Potential Benefit and Risks“; World Bank \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Bartosch: „Wertsteigerungen von Wohnimmobilien \u2013 Traum und Wirklichkeit“ \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Lauterwasser: „Die Inflation hilft mir als Kreditnehmer \u2013 Tr\u00e4um weiter!“ \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Schweizer: „Instandhaltungskosten: Wie man Immobilieninvestments sch\u00f6nrechnet“ \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Weis: „Sind Vermietungsimmobilien attraktive Verm\u00f6gensanlagen?“\u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Schweizer: „Das Risiko von Investments in Immobilien“ \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Schweizer: „Die Rendite von Investments in Immobilien“\u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Gro\u00dfmann: „Offene Immobilienfonds \u2013 Illusion und Wirklichkeit“ \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n

Kommer\/Bartosch: „Kapitalverzehr vermeiden: Kein erstrebenswertes Anlegerziel“ \u2013 Link<\/u><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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