In questo post del blog esaminiamo una specifica storia da vecchie comari sull'attrattiva finanziaria delle proprietà residenziali occupate dai proprietari, che da decenni viene riproclamata "due volte all'anno" dalla maggior parte dei media tedeschi e dal settore immobiliare con titoli come i seguenti:

• „In vecchiaia i proprietari di immobili dispongono di molto più denaro degli inquilini“ – Titolo di un articolo sulla rivista Spiegel del 13 gennaio 2025
• „I pensionati che possiedono una casa propria sono particolarmente ricchi“ – Titolo di un articolo sul portale di notizie t-online.de del 17 dicembre 2025
• „I proprietari di case accumulano più ricchezza degli affittuari“ –Comunicato stampa dell’Associazione delle società edilizie private nel 2025.

Tuttavia l’affermazione “l’abitazione propria in età avanzata comporta un patrimonio più elevato rispetto all’affitto” non è lontana dalla verità. L’affermazione è un esempio perfetto di “mentire con le statistiche”. [1]

Mentire nascondendo informazioni essenziali

Come sappiamo, puoi mentire in molti modi. Uno di questi è che la persona A (il bugiardo) formula correttamente un'affermazione B, ma omette deliberatamente le informazioni essenziali per causare una falsa comprensione o un errore da parte del destinatario C. Quindi A attira C in una trappola di comprensione omettendo informazioni cruciali dall'affermazione B. Questa è la menzogna. I bambini possono già padroneggiare questo metodo. In inglese ha un bel nome compatto Eliminazione del contesto usato.

L'eliminazione del contesto – la menzogna omettendo deliberatamente, ovvero sopprimendo informazioni aggiuntive cruciali – avviene quando l'affermazione “Pensionato con domicilio proprio [2] sono statisticamente più ricchi dei pensionati che affittano”.

Di seguito mostriamo come funziona effettivamente questo inganno. L'affermazione che la proprietà della casa è tra le famiglie più anziane causale per un patrimonio netto più elevato (come espresso nelle pubblicazioni esemplari citate all'inizio attraverso la manipolazione del contesto), chiameremo d'ora in poi “la menzogna immobiliare”. [3]

A prima vista, senza il contesto corretto, la menzogna immobiliare in questione sembra vera: i proprietari di case in età avanzata dispongono infatti di un patrimonio netto statisticamente più elevato rispetto alle economie domestiche di affittuari. Ciò è dimostrato dai dati rilevanti e nessuno mette in dubbio la sua correttezza formale.

Ma il nocciolo della questione: il vantaggio statistico in termini di ricchezza delle famiglie proprietarie di case (EHB) rispetto alle famiglie di affittuari non ha nulla a che fare con il possesso della propria casa. È interamente dovuto ad altre cause. Quindi qui la correlazione viene confusa o scambiata con la causalità. Sì, le famiglie EHB sono generalmente più ricche poiché invecchiano rispetto alle famiglie di affittuari, ma loro Causato Questo vantaggio patrimoniale non è la casa.

Ecco un esempio dello scambio manipolativo di causa ed effetto Bugia immobiliare: La ricchezza della famiglia media proprietaria di una Ferrari in Germania (circa 14.500 famiglie) supera naturalmente quella della famiglia media non proprietaria di una Ferrari (circa 41 milioni). Ora la domanda: è stata la Ferrari la causa di questo vantaggio in termini di ricchezza? Ovviamente no. La Ferrari ha statisticamente ridotto questo vantaggio patrimoniale: senza di esso il vantaggio patrimoniale delle famiglie Ferrari sarebbe ancora maggiore. In ogni caso, la proprietà della Ferrari era il risultato del vantaggio in termini di reddito e ricchezza, non la sua causa. Lo stesso vale per la proprietà della casa. È la conseguenza, non la causa, di una serie di fattori causali reali.

Le vere cause del vantaggio patrimoniale dei proprietari di case

I “propagandisti immobiliari” scommettono che i loro destinatari si lasceranno ingannare dall’affermazione manipolata e fraintenderanno la correlazione come causalità.

Tuttavia, come mostra chiaramente la ricerca scientifica, le cause effettive del vantaggio patrimoniale delle famiglie EHB sono le seguenti: [4]

1) Le famiglie EHB hanno un reddito più elevato nel corso della vita, ovvero h. la somma del loro reddito netto sull'intero periodo di capacità di guadagno è statisticamente superiore a quello delle famiglie affittuarie. La percentuale di famiglie con due redditi è più elevata tra le famiglie EHB che tra le famiglie di affittuari.

2) Le famiglie EHB hanno una maggiore propensione percentuale al risparmio. Una percentuale maggiore del loro reddito netto, che è già più elevato in termini assoluti (vedi numero 1), viene destinata alla creazione di ricchezza rispetto a quanto avviene per le famiglie di affittuari. Questa maggiore propensione al risparmio si esprime anche nella disponibilità a sottoporsi ad un “contratto di risparmio obbligatorio positivo” legato all'acquisto di un'abitazione finanziato tramite mutuo. Ne parleremo più avanti.

3) Gli EHB sono più avversi al rischio nel loro comportamento di investimento e quindi ottengono rendimenti a lungo termine statisticamente più elevati nella creazione di ricchezza lontano dalla propria casa. Questa maggiore disponibilità ad assumersi rischi si riflette anche nel tasso imprenditoriale più elevato tra le famiglie EHB rispetto alle famiglie in affitto (avviare un'impresa e intraprendere un'attività imprenditoriale sono molto rischiosi). La maggiore propensione al rischio è probabilmente dovuta, tra le altre cose, alla comprovata maggiore alfabetizzazione finanziaria media delle famiglie EHB.

4) Gli EHB ricevono trasferimenti di ricchezza più frequenti, maggiori e anticipati dai loro genitori e nonni attraverso donazioni ed eredità. Ciò avviene spesso “sovvenzionando” la quota azionaria quando la famiglia EHB acquista per la prima volta una proprietà quando è giovane.

5) Le famiglie EHB hanno tassi di divorzio più bassi rispetto alle famiglie di affittuari. I divorzi spesso causano gravi perdite finanziarie alle persone coinvolte. Mostriamo perché e come si verificano queste perdite patrimoniali Qui.

6) Se un investimento immobiliare fallisce individualmente, ad esempio a causa di una combinazione di disoccupazione e debito eccessivo, le famiglie colpite spesso perdono la loro casa a causa di sequestro o vendita forzata e diventano nuovamente famiglie di affittuari. Paradossalmente, gli investimenti immobiliari particolarmente scadenti contribuiscono alla “menzogna della proprietà della casa” qui analizzata.

Si noti che nell’elenco e nella descrizione delle sei principali cause della maggiore ricchezza delle famiglie EHB, non abbiamo detto nulla riguardo Perché Queste famiglie hanno redditi più alti, tassi di risparmio più elevati, maggiore disponibilità a correre rischi, una maggiore alfabetizzazione finanziaria o tassi di divorzi più bassi. Ovviamente gran parte di questi fattori di promozione della ricchezza risiede nella socializzazione delle persone interessate; una piccola parte potrebbe anche essere determinata geneticamente.

Confronteresti i gruppi di inquilini con i gruppi EHB in cui si verificano le sei cause sopra elencate NO Se ci fosse una differenza, sarebbe dimostrato che gli affittuari raggiungono statisticamente livelli di ricchezza più elevati o simili in pensione. [5]

Perché una maggiore ricchezza? Semplicemente perché l'affitto combinato con altre forme di creazione di ricchezza - soprattutto con un portafoglio azionario semplice e ampiamente diversificato su base buy-and-hold - porta nella maggior parte dei casi, se si fa un confronto finanziario-matematicamente corretto, ad una ricchezza finale netta più elevata rispetto a un'abitazione propria. Inoltre: il vantaggio patrimoniale finale relativo della costellazione “affitto + investimento sul mercato dei capitali” tende ad essere maggiore quanto più alta è la quota di prestito (“leva finanziaria”) nel confronto EHB. Noi di GKI lo abbiamo mostrato per la Germania e altri per altri paesi - vedi Qui E Qui.

Probabilmente non abbiamo bisogno di spiegare in dettaglio a questo punto perché la menzogna immobiliare viene diffusa più e più volte da decenni da agenti immobiliari, promotori immobiliari, influencer immobiliari e banche. Questi soggetti guadagnano direttamente o indirettamente dagli acquisti immobiliari o dal loro finanziamento.

Il “contratto di risparmio obbligatorio” per gli immobili

In connessione con il fenomeno di correlazione della maggiore ricchezza netta delle famiglie EHB in età avanzata rispetto agli affittuari, si dice spesso che non Le persone con conflitti di interessi, cioè le “persone senza un’agenda immobiliare”, sostengono che il patrimonio netto più elevato delle famiglie EHB si basa in larga misura sul fenomeno del “contratto di risparmio obbligatorio positivo”. Ciò significa che una famiglia EHB che, ad esempio, ha contratto un prestito per l'80% dei costi di acquisizione è obbligata a pagare le spese corrispondenti (rate del prestito, imposta sulla proprietà, assicurazione, manutenzione) mese dopo mese fino al completo rimborso, di solito dopo 25 anni o più. Altrimenti c'è il rischio che l'immobile venga pignorato dalla banca. Soprattutto, l’elemento di rimborso nel servizio del debito contribuisce direttamente alla creazione di ricchezza: con ogni euro di rimborso, aumenta la percentuale di capitale proprio nella proprietà.

Secondo la teoria del contratto di risparmio obbligatorio positivo, una famiglia inquilina non è sottoposta ad una pressione di risparmio comparabile. Di conseguenza, le famiglie inquiline spesso risparmieranno complessivamente meno o interromperanno temporaneamente i propri risparmi nell’arco di 25 anni a fini di consumo.

Anche qui probabilmente gioca un ruolo la confusione/scambio di correlazione e causalità. Le persone con una tendenza naturalmente elevata al risparmio sono rappresentate più frequentemente tra le famiglie EHB che tra le famiglie di affittuari. Ciò è probabilmente dovuto al fatto che la loro preesistente forte volontà/inclinazione al risparmio rende più facile per loro accettare la riduzione a lungo termine dei consumi che deriva dal “contratto di risparmio domestico obbligatorio”. Queste famiglie EHB non avrebbero potuto acquistare la propria casa per determinati motivi [6] oppure, se avessero considerato la casa come un investimento relativamente poco attraente, la maggior parte di loro sarebbe stata altrettanto disciplinata e avrebbe risparmiato a lungo termine in altre classi di asset. Se si guarda quindi dietro la facciata delle formalità, per la maggior parte delle persone o delle economie domestiche che si sottomettono al presunto contratto di risparmio "obbligatorio" non si può nemmeno parlare di "coercizione", perché risparmierebbero anche senza immobili.

Cosa ci dice l’andamento della “quota di proprietà di case”?

Se si considera che in quasi tutti i paesi del mondo, e soprattutto in Germania, la creazione di ricchezza attraverso gli immobili residenziali occupati dai proprietari è sostenuta finanziariamente dallo Stato più fortemente attraverso la tassazione e i trasferimenti (prestazioni in denaro) rispetto a qualsiasi altra forma di creazione di ricchezza privata, e se si presume per un momento - erroneamente - che gli immobili occupati dai proprietari producano sistematicamente rendimenti elevati del capitale proprio, allora nella maggior parte dei paesi il rapporto di proprietà delle case (HOR) dovrebbe continuare ad aumentare nel tempo. [7]

Ma non è così. Negli USA l’HOR è oggi al 65%, lo stesso livello di 30 anni fa, anche se in quel periodo ogni presidente americano aveva annunciato durante la campagna elettorale che la sua amministrazione avrebbe aumentato l’HOR. La media HOR dei 38 paesi OCSE si è sostanzialmente spostata lateralmente negli ultimi 20 anni. [8] Anche in Germania nell’ultimo decennio si è registrata una stagnazione (livello attuale 47%). Prima di ciò, l'HOR era aumentato moderatamente - probabilmente a causa dell'effetto speciale e una tantum della riunificazione in combinazione con i tassi di interesse in quel momento in forte calo - poiché nei Länder orientali l'HOR era solo del 24% prima della riunificazione (oggi intorno al 33%).

La ricca Svizzera è probabilmente l'unico Paese economicamente sviluppato in cui, rispetto ad altre forme di creazione privata di ricchezza, la proprietà abitativa non è stata ancora sistematicamente favorita o sovvenzionata dallo Stato, né attraverso le tasse né in altro modo. [9] L'HOR è solo del 40% circa, probabilmente il valore più basso a livello globale. Questo è un forte indicatore del fatto che l’HOR “naturale” in un paese ricco con un mercato degli affitti funzionante, profondo e liquido e un elevato livello di protezione degli inquilini (come è comune in Europa occidentale) è compreso tra il 40% e il 60%, ma certamente non l’80% o superiore – dove i politici e il settore immobiliare vorrebbero che fosse l’HOR.

In questo contesto molti politici e ovviamente l’intero settore immobiliare sostengono da decenni che un HOR elevato è un segno di prosperità nazionale. Questa è anche l’opinione della maggior parte dei cittadini. Tuttavia, questa idea è probabilmente sbagliata. Empiricamente, i paesi poveri hanno HOR più elevati rispetto ai paesi ricchi, con rare eccezioni. Romania e Bulgaria sono tra gli stati più poveri dell’UE, ma hanno un HOR dell’86% e del 95%, ben al di sopra del livello degli altri stati europei più ricchi. In generale, i paesi poveri in via di sviluppo in tutto il mondo hanno maggiori probabilità di avere HOR più elevati rispetto ai paesi ricchi industrializzati. Uno dei paesi più ricchi del mondo, la Svizzera, ha – come accennato – l’HOR più basso a livello globale. [10]

Cercare di aumentare l’HOR attraverso misure statali “con tutta la forza finanziaria” rischia quindi di essere – come nella maggior parte dei paesi negli ultimi 25 anni – uno spreco di denaro dei contribuenti, che è anche economicamente dannoso per le famiglie inquiline, ed è quindi socialmente regressivo e tende ad aumentare la disuguaglianza di ricchezza.

Il futuro sviluppo dei prezzi degli immobili residenziali in Germania

Come si svilupperanno i prezzi della proprietà abitativa in futuro?

Per rispondere a questa domanda, si dovrebbe prima guardare al loro sviluppo nel passato a lungo termine. Nei 55 anni dal 1970 alla fine del 2024, i prezzi degli immobili residenziali in Germania sono aumentati di un misero 0,1% annuo, al netto dell’inflazione. Sì, negli undici anni e mezzo dalla metà del 2010 all'inizio del 2022 i prezzi erano aumentati notevolmente, ma nei circa 40 anni precedenti e nei tre anni e mezzo tra marzo/aprile 2022 gli aumenti di valore, adeguati all'inflazione, sembravano scarsi, anche nelle città più grandi di Berlino, Amburgo, Monaco e Colonia. Dalla primavera del 2022, i prezzi degli immobili residenziali in Germania, adeguati all’inflazione, sono scesi dal picco di allora del 26% (indice Greix) a settembre 2025 e del 17% (indice Europa) a dicembre 2025 – i dati più recenti disponibili. [11] (Mostriamo lo sviluppo storico dei prezzi a lungo termine in Germania e in altri dodici paesi occidentali a partire dal 1970 Qui.)

Sappiamo già con grande certezza che la popolazione tedesca comincerà a diminuire a partire dal 2030 circa. All’inizio lentamente, poi sempre più velocemente. Ciò significa che persisterà una situazione demografica sfavorevole che influenzerà per decenni l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali. Questo “effetto di riduzione dei prezzi” demografico è ulteriormente intensificato dal fatto che coloro che abbandonano il mercato immobiliare a causa della morte occupano in questo momento superfici pro capite particolarmente grandi a causa della loro età e ricchezza. Quindi non avremo solo un calo della popolazione e un conseguente effetto frenante sulla domanda, ma oltre alle nuove costruzioni nette anche un aumento indiretto dell'offerta di superfici, poiché i proprietari e gli inquilini che escono dal mercato immobiliare occupano superfici pro capite molto più grandi rispetto ai giovani che entrano nel mercato immobiliare dopo aver lasciato la casa dei genitori. Ciò aumenta l’offerta di spazio rispetto alla domanda.

È possibile che i prezzi immobiliari in Germania, in calo dal 2022, siano già la parte anteriore di questo effetto demografico di domanda e offerta. In genere i mercati finanziari scontano già nel presente gli sviluppi attesi per il futuro.

Un altro effetto a lungo termine sull’aumento dell’offerta di superfici abitative, sebbene la sua entità sia difficile da stimare, potrebbe derivare dalla conversione delle superfici uffici sfitte in superfici abitative. (È anche ipotizzabile che nei prossimi anni la perdita di posti di lavoro amministrativi legata all’intelligenza artificiale porterà a una seconda ondata di riduzioni del fabbisogno di spazi per uffici dopo Corona.)

Anche le azioni governative per combattere il cambiamento climatico tenderanno ad avere un impatto negativo sui prezzi e sui rendimenti delle case in futuro. Almeno così scrive l'Allianz Rapporto Allianz sulla ricchezza globale 2024. [12] Riteniamo plausibile questa valutazione.

Conclusione

Circolano molti miti eccessivamente ottimistici sull'attrattiva finanziaria degli immobili residenziali come classe di investimento che non reggono a un confronto razionale con la realtà - ad es. B. I risultati della ricerca di scienziati indipendenti e il valore empirico aumentano i dati degli ultimi 30-50 anni.

Uno di questi miti è che “i proprietari di immobili hanno più ricchezza degli affittuari quando invecchiano”. Chi formula questa affermazione “senza contesto” in modo tale che il destinatario dell’affermazione probabilmente concluderà che la proprietà immobiliare ha prodotto questo vantaggio patrimoniale, mente.

Sebbene le famiglie EHB siano in media più ricche rispetto alle famiglie di affittuari, le ragioni di questo vantaggio in termini di ricchezza sono diverse dalla proprietà: (a) redditi più elevati a lungo termine, (b) maggiore propensione al risparmio, (c) maggiori investimenti rischiosi, (d) maggiori afflussi di ricchezza tramite donazioni/eredità, (e) meno divorzi.

Se le famiglie EHB in questione non avessero investito in un immobile occupato dai proprietari, ma fossero rimaste affittuarie e - senza spendere un centesimo in più (ma non di meno) in alloggi e ricchezza immobiliare - avrebbero investito in forme di investimento più redditizie come. Ad esempio, se si investessero in ETF azionari globali, lo sarebbero a una data fissa, ad es. B. all'età di 60 anni, era ancora più ricco.

Quanto sarebbe bello il mondo se tutti coloro che si occupano professionalmente di investimenti per altri perseguissero l'obiettivo di diffondere meno disinformazione possibile nella propria comunicazione e marketing, evitando la disinformazione attraverso l'eliminazione del contesto.

Note finali

[1] Esistono numerosi libri su come funziona in generale. Uno di questi è “Come mentire con le statistiche” del Prof. Walter Krämer (link Amazon Qui).

[2] In questo post del blog, per “casa” si intende qualsiasi tipo di proprietà residenziale occupata dal proprietario, comprese sia case che appartamenti.

[3] Patrimonio netto = Patrimonio lordo (totale di tutte le attività) meno passività.

[4] Alla fine di questo post del blog menzioniamo alcuni di questi studi accademici.

[5] Tali studi che neutralizzano tutti e sei i fattori causali nel disegno dello studio potrebbero non esistere ancora. Sarebbero molto complessi e costosi.

[6] Ad esempio perché per motivi professionali (devono) vivere in un luogo dove non vogliono vivere permanentemente.

[7] Alla fine di questo post del blog in appendice mostriamo nella Tabella 1 la preferenza fiscale per la creazione di ricchezza attraverso la proprietà della casa rispetto alla creazione di ricchezza attraverso ad es. B. Azioni dello Stato tedesco.

[8] L’OCSE è un’organizzazione sovranazionale di cui fanno parte, nel complesso, i 38 paesi più ricchi del mondo. Il compito principale dell’OCSE è raggiungere un accordo sulle politiche fiscali ed economiche nazionali tra gli Stati membri.

[9] L'abolizione del cosiddetto Tassazione del valore locativo In Svizzera, probabilmente a partire dal 2028, ciò porterà anche a sussidi statali per la creazione di ricchezza attraverso la propria casa rispetto ad altre forme di creazione di ricchezza. Per informazioni sulla tassazione del valore locativo consultare la parola chiave “valore locativo” nella Wikipedia in lingua tedesca.

[10] Naturalmente quasi tutte le proprietà abitative svizzere appartengono ancora a cittadini svizzeri o ad aziende svizzere (che a loro volta appartengono a cittadini svizzeri), ma circa il 60% non appartiene alle economie domestiche che vi abitano.

[11] È normale che i diversi indici dei prezzi immobiliari talvolta differiscano notevolmente tra loro in brevi periodi di tempo.

[12] "L'impatto a lungo termine del cambiamento climatico sui prezzi delle case deriva principalmente dal rischio di transizione, ovvero dal consumo di energia degli edifici, in particolare per il riscaldamento. Le proiezioni dell'indice dei prezzi delle case (HPI) nel Regno Unito in diversi scenari climatici fino al 2050 mostrano cali compresi tra -9,3% e -13,1%. Per la Germania, i cali cumulativi dell'HPI potrebbero raggiungere il -24,5%. Ciò implicherebbe perdite pro capite di 32.380 euro. Applicato a tutti i mercati in esame, i proprietari di case potrebbero dover affrontare perdite fino a 30mila miliardi di euro”. (Allianz Global Wealth Report 2024, pag. 5).

appendice

Tabella 1: I drastici incentivi fiscali per la proprietà di case in Germania rispetto alla creazione di ricchezza con investimenti sul mercato dei capitali

► Ipotesi: l'ETF azionario fa parte del patrimonio fiscale privato. ► [A] Il reddito attuale di un'abitazione corrisponde all'affitto risparmiato per il proprietario. In diversi paesi, questo reddito “fittizio” deve essere tassato dal proprietario. ► [B] ETF azionario: 18,5% con esenzione parziale del 30% (70% × 26,375%). ► [C] Esenzione dall'imposta sulle successioni e sulle donazioni per la casa. Se i destinatari sono figli o nipoti allora il limite di esenzione è di 200 mq, per i coniugi non esiste alcun limite di mq. ► [D] Imposta fondiaria: la tassazione effettiva dipende dall'immobile. Qui viene fornita un'approssimazione approssimativa come percentuale del valore attuale dell'immobile. ► [E] Il valore indicato risulta da un'imposta sul trasferimento di proprietà di ad es. B. 5% e periodo di detenzione di 40 anni: 5% ÷ 40 = 0,13% p.a. ► Per semplicità qui non si tiene conto del forfait di 1.000 euro pro capite all'anno previsto dal Saver per gli investimenti sul mercato dei capitali. Ignora inoltre i sussidi statali complessivamente bassi per i risparmi Riester e le prestazioni di formazione di capitale (VL) e il portafoglio di pensioni che esisterà dal 2027.

Riferimenti letterari

Allianz (senza autore): Allianz Global Wealth Report 2024; Gruppo Assicurativo Allianz; Ricerca Allianz; Riferimento Internet Qui

Birkjaer, Michael et al. (2019): The GoodHome Report 2019 - Cosa rende felice una casa?"; Kingfisher plc e Happiness Research Institute; 4 giugno 2019; Riferimento Internet Qui

Bracke, Philippe et al. (2014): “Proprietà di case e imprenditorialità: il ruolo del debito e dell'impegno ipotecario”; Documento di lavoro n. 5048; Istituto Ifo; Riferimento Internet Qui

Braun, Rainer (2024): “Costruisci oggi la proprietà vuota di domani”; Intervista con Rainer Braun di Emprica su Der Spiegel del 5 luglio 2024; Riferimento Internet Qui

Dräger, Jascha et al. (2024): “Le chiavi di casa – Come i trasferimenti di ricchezza stratificano le opportunità di proprietà della casa”; Istituto tedesco per la ricerca economica/DIW; 12 ottobre 2024; Riferimento Internet Qui

Fagundes, Dave (2017): “Acquistare la felicità”; In: William & Mary Law Review; 58, 2017; Riferimento Internet Qui

Krämer, Walter (2015): “Come mentire con le statistiche: sui rischi e gli effetti collaterali delle non statistiche”; Campus Verlag 2015 (libro)

Goetzman, William/Matthew Spiegel (2000): “Implicazioni politiche della scelta del portafoglio nei mercati ipotecari sottoserviti”; SSRN; 02 novembre 2000; Riferimento Internet Qui

Moussouni, Oualid et al. (2023): “Possedere una casa crea più ricchezza?” Canada Housing and Mortgage Corporation/CHMC; Riferimento Internet Qui

Shlay, Anne: (2006): “Proprietà di case a basso reddito: sogno americano o illusione?” In: Studi Urbani 43, n. 3, pp. 511-531; Riferimento Internet Qui

Wong Bucchianeri, Grace (2011): "Il sogno americano o l'illusione americana? I vantaggi privati ​​ed esterni della proprietà di una casa per le donne"; 3 luglio 2011; SSRN; Riferimento Internet Qui

La posta "In età avanzata i proprietari di case sono più ricchi degli affittuari" - mente la statistica è apparso per primo Gerd Kommer.

Dei 41 milioni di economie domestiche tedesche, il 43% = 17,6 milioni possiedono l'immobile in cui vivono. Il 57% (23,4 milioni) sono affittuari. Due terzi delle economie domestiche locatori mirano ad acquistare in futuro un'abitazione (un appartamento o una casa). Se chiedi agli aspiranti proprietari di casa quali sono i motivi per cui acquistano un immobile, i motivi finanziari vengono menzionati molto più spesso dei motivi legati allo stile di vita, ad es. B. “buona previdenza per la vecchiaia”, “vivere senza affitto in età avanzata”, “buoni rendimenti”, “oro concreto”, “valore materiale”, “investimenti sicuri” e “protezione dall’inflazione”.

Nel libro di Gerd Kommer pubblicato nel 2021 "Comprare o affittare? Come prendere la decisione giusta per te stesso" Sono state raccolte e analizzate le argomentazioni finanziarie e non finanziarie in una decisione di acquisto o affitto in Germania. La parte puramente economica dell’analisi ivi contenuta si basa su dati storici dal 1970 al 2020 (51 anni). Da allora sono trascorsi più di quattro anni, durante i quali sono successe molte cose in termini di prezzi immobiliari, tassi di interesse, affitti e rendimenti del mercato dei capitali. È ora di aggiornare il confronto finanziario di acquisto o affitto nel libro con dati aggiornati entro la fine del 2024.

A causa dei limiti di spazio non entreremo in questo post del blog non finanziario Argomenti, cioè considerazioni emotive e di stile di vita, che, a seconda dell'argomento, parlano a favore dell'acquisto o dell'affitto. Gli argomenti non finanziari sono trattati in modo esauriente nel libro sopra menzionato.

Quale metodo di confronto porta a risultati veramente affidabili?

Ne vuoi uno? specifico Acquista oggetto e uno specifico Situazione locativa, quindi caso singolo, per effettuare un calcolo di acquisto o di affitto con sguardo al futuro, in Internet sono disponibili numerosi calcolatori di acquisto o di affitto utili. Elenchiamo i collegamenti a dieci calcolatori online gratuiti alla fine di questo post del blog, al punto 1 dell'appendice. Tuttavia, da tale calcolo prognostico caso per caso non è possibile trarre conclusioni generalizzabili per il corrispettivo dell'acquisto o dell'affitto.

Se si desidera formulare affermazioni generalizzabili sull’attrattiva economica fondamentale dell’acquisto rispetto all’affitto combinato con un semplice investimento sul mercato dei capitali (un portafoglio ETF su base buy-and-hold) oltre ai casi individuali non rappresentativi, i calcoli dei casi individuali non saranno di aiuto. Le conclusioni strutturali possono essere raggiunte solo effettuando calcoli con dati statistici rappresentativi e su periodi di tempo sufficientemente lunghi e rappresentativi.

In tal caso sorge subito un’altra domanda metodologica fondamentale: si vuole effettuare il confronto sulla base di dati storici o sulla base di previsioni lungimiranti? I calcoli prognostici si basano inevitabilmente su ipotesi soggettive circa l’andamento futuro dei prezzi delle case, dei tassi di interesse, degli affitti, dei rendimenti del mercato dei capitali e delle imposte. Anche se le ipotesi lungimiranti per intervalli di tempo superiori a pochi mesi sono incerte e in seguito si riveleranno in gran parte errate, i media e gli investitori immobiliari utilizzano ancora prevalentemente calcoli previsionali per le loro analisi generali di acquisto o affitto. Ecco tre esempi:

• “In queste sette città comprare è più economico che affittare” – Wirtschaftswoche, 18 marzo 2024, articolo cartaceo
• "Affittare o acquistare? Quale strategia conviene nella vostra regione" – Handelsblatt, 5 luglio 2018, articolo cartaceo
• “Vale la pena investire nel settore immobiliare nel 2025?” – Finanztip, 27 agosto 2025, video

L'uso delle previsioni per rispondere alla domanda generaleLa domanda, che non è specifica per una singola famiglia, se acquistare o affittare + un portafoglio ETF sia più interessante dal punto di vista finanziario, sembra strana se si pensa più da vicino. Valutare l’attrattiva economica di Investimenti sui mercati finanziari - azioni, investimenti fruttiferi, materie prime, metalli preziosi e criptovalute nonché i prodotti finanziari da essi derivati ​​- sono praticamente senza eccezione storico Serie di dati utilizzate. Quindi niente previsioni, che si basano su presupposti incerti e soggettivi e che probabilmente non si realizzeranno così come formulate.

Pertanto, basiamo la nostra analisi di acquisto o affitto in questo post del blog su questo Migliori pratiche scienza e non calcolano sulla base di previsioni e ipotesi, ma sulla base di dati storici di mercato. Poiché utilizziamo dati storici, poiché risaliamo a 55 anni fa, fino al 1970, e poiché confrontiamo i nostri risultati con studi accademici per altri paesi, i nostri numeri calcolati consentono di trarre conclusioni fondamentali e strutturali.

Cosa dovresti considerare quando effettui un corretto confronto di acquisto o affitto?

Ecco tre principi fondamentali che deve soddisfare un confronto affidabile tra acquisto e locazione + investimento sul mercato dei capitali:

• Acquirenti e inquilini + investitori ETF vivono nella stessa proprietà.
• Acquirenti e inquilini hanno inizialmente e ogni mese identici “uscite di cassa”, cioè investono la stessa somma nella creazione di ricchezza, cioè rinunciano al consumo per scopi di creazione di ricchezza sono gli stessi. Che cosa si intenda esattamente per “deflussi di cassa identici” risulta chiaro nella Tabella 1 riportata di seguito. In questo caso le uscite di denaro nelle righe 1 e 2 per il proprietario della casa (EHB) e per l'affittuario/investitore ETF ammontano allo stesso importo. Questa uguaglianza viene raggiunta se l'affittuario investe la differenza tra il suo affitto mensile e le spese totali dell'EHB in un piano di risparmio ETF.
• Il periodo di osservazione (il periodo di analisi) deve essere sufficientemente lungo, in genere superiore a 15 anni. Periodi di tempo più brevi sono troppo distorti da condizioni di mercato casuali e temporanee. Inoltre, la maggior parte dei finanziamenti immobiliari impiega più di 20 anni per essere completamente ammortizzata.

Tabella: Confronto dei flussi di cassa tra proprietari di case (EHB) e inquilini in un confronto oggettivo rent-or-buy

Nota di lettura: i deflussi di cassa (dal punto di vista dell'EHB o dell'affittuario) sono indicati nella tabella in rosso con un segno meno, mentre gli afflussi di cassa sono indicati in nero con un segno più.

► [A] Spese aggiuntive per l'acquisto di immobili: imposta sul trasferimento immobiliare, spese di mediazione, spese notarili, spese catastali. ► [B] Se il periodo di osservazione è più breve del tempo fino al completo rimborso del prestito, il debito residuo esistente del prestito viene detratto dal prezzo di vendita dell'immobile per arrivare all'attivo finale netto. ► [C] Si presuppone che tutto il reddito corrente (ad es. dividendi) meno le imposte venga immediatamente reinvestito (investimento).

Se si progetta un confronto economico tra acquisto e affitto come nella tabella, la parte con il patrimonio netto più elevato alla fine del periodo di osservazione (patrimoni finali) partecipa alla “corsa agli investimenti”. EHB contro gli inquilini vinto.

Riassumiamo i risultati di tale calcolo per l’intero periodo dal 1970 al 2024 (55 anni) in Germania nella figura seguente. L'investimento sul mercato dei capitali del locatario consiste in un semplice portafoglio ETF sull'indice azionario MSCI World su base buy-and-hold. [1] L'investimento immobiliare per i proprietari di case è la proprietà residenziale media in Germania. Accettiamo un finanziamento iniziale del credito del 70% da parte dell'EHB.

Consideriamo undici diverse finestre temporali, ciascuna della durata massima di 30 anni, poiché un tipico finanziamento immobiliare al 70% viene completamente rimborsato in media dopo circa 28 anni. Descriviamo le ulteriori ipotesi e input nel calcolo alla fine di questo post del blog nell'appendice al punto 2 per quei lettori che vogliono sapere esattamente come abbiamo calcolato. I lettori interessati principalmente ai risultati possono ignorare le spiegazioni aggiuntive nell'Appendice 2.

Figura: Confronto della ricchezza finale dei proprietari di case/acquirenti rispetto agli affittuari/investitori in ETF in 11 diverse finestre temporali tra il 1970 e il 2024 (55 anni)

► Attivo finale in migliaia di euro.

L'interpretazione dei risultati nella figura: Perché l'inquilino in testa è in maggioranza?

In nove casi su undici il locatario/investitore dell'ETF ha ottenuto alla fine del secondo periodo considerato un patrimonio netto finale più elevato. Solo nei due casi 9 e 10 avviene il contrario. Tuttavia, il vantaggio dell’EHB in unità monetarie assolute è piccolo in questi due casi: solo 19 e 14 mila euro, rispettivamente.

In generale, i casi 10 e 11 devono essere classificati come meno importanti per le nostre conclusioni rispetto ai casi da 1 a 9. In primo luogo perché rappresentano solo periodi di tempo relativamente brevi e in secondo luogo a causa delle differenze assolute piuttosto insignificanti nella ricchezza finale tra EHB e locatario. Si potrebbe quindi parlare di “pareggio” nella “corsa al rendimento” 10 e 11. Un risultato più chiaro in una direzione o nell'altra probabilmente emergerà solo dopo altri cinque-dieci anni.

Il motivo principale per cui, nove su undici confronti, il locatario + l'investitore in ETF vince la nostra corsa all'acquisto o all'affitto è che l'asset class azionaria globale produce rendimenti totali notevolmente più elevati nel lungo termine rispetto all'asset class immobiliare residenziale. Ciò vale sia per gli immobili residenziali in Germania che per gli altri paesi per i quali sono disponibili i dati relativi al rendimento totale degli immobili residenziali. Va tuttavia osservato che dal 1970 ad oggi i rendimenti immobiliari in Germania sono particolarmente bassi rispetto ad altri paesi.

Ma perché il vantaggio patrimoniale finale dell'affittuario nei casi da 1 a 6 è così straordinariamente alto? (Nel caso 1, ad esempio, 748mila euro a favore dell'inquilino.) I motivi sono quattro.
 
Causa n. 1: i casi da 1 a 6 durano tutti i 30 anni, i casi da 7 a 11 no. A causa dell'effetto dell'interesse composto, le differenze di rendimento tra due investimenti A e B hanno un impatto maggiore sul patrimonio finale, quanto più lungo è il periodo di osservazione.
 
Causa n. 2: in 44 anni, dal 1970 al 2013, gli immobili residenziali tedeschi hanno registrato aumenti di valore disastrosamente bassi. Alla fine di questi quattro decenni e mezzo, la proprietà residenziale media tedesca, al netto dell'inflazione, valeva il 16% in meno rispetto all'inizio: il valore peggiore tra i circa 20 paesi occidentali per i quali sono disponibili tali dati.
 
Causa n. 3: dal 1970 al 2013 i tassi d'interesse sui mutui immobiliari erano significativamente più alti, attestandosi in media al 7,4% annuo. rispetto al 2014 ad oggi al 2,2% p.a.
 
Causa n. 4: gli affitti e gli aumenti degli affitti in Germania sono stati relativamente bassi dal 1970 al 2015 circa. In questo periodo ciò ha favorito anche il lato locatario/investitore dell'ETF (così come le cause da 1 a 3).

Che influenza ha l’importo della quota di prestito, la “leva creditizia”?

Nel nostro calcolo illustrativo abbiamo ipotizzato un finanziamento iniziale del prestito del 70% per la EHB. Se fosse stato utilizzato un finanziamento azionario al 100% (vale a dire zero credito), nove degli undici casi di finestra temporale sarebbero stati ancora a favore dell'affittuario, anche se la distribuzione dei vincitori e dei perdenti e i valori patrimoniali finali assoluti sarebbero cambiati.

Una percentuale di credito superiore al 70%, ad es. B. L'85% avrebbe anche dato luogo, per coincidenza, a un risultato complessivo di 9 a 2 a favore dell'inquilino, come mostrato nella figura, mentre questa modifica avrebbe a sua volta cambiato la specifica distribuzione vincitore-perdente negli undici casi.

In generale, si può concludere che è popolare nella comunità dei fan del settore immobiliare Leva creditizia [2] Nel complesso, l’EHB è stato piuttosto dannoso per i rendimenti. La mancanza di benefici finanziari derivanti dall’effetto leva creditizia sugli asset finali e sul rendimento del capitale proprio degli investimenti immobiliari contraddice l’opinione prevalente nella comunità degli appassionati del settore immobiliare e tra coloro che guadagnano dalla vendita e dal finanziamento degli immobili, ovvero intermediari, banche e coach immobiliari. Nel nostro post sul blog separato “Il mito della leva creditizia nel settore immobiliare” mostriamo questo e il motivo per cui il finanziamento tramite prestito (leva) nel finanziamento di immobili commerciali – dove sono disponibili dati migliori sull’effetto del finanziamento tramite debito – è statisticamente dannoso per i rendimenti.

Quale impatto avrebbero avuto i tassi di interesse variabili sui prestiti?

In molti paesi occidentali, i prestiti immobiliari privati ​​hanno per lo più tassi di interesse variabili, mentre in Germania prevalgono tassi di interesse fissi a lungo termine di dieci anni o più. I tassi di interesse variabili avrebbero cambiato in modo significativo i risultati nella figura? La risposta è breve: solo marginalmente e più a favore dell'affittuario. Avrebbe vinto la corsa finale alla ricchezza nel caso dei tassi di interesse variabili in dieci casi su undici. Motivo: i tassi d’interesse, in forte aumento dall’inizio del 2022, hanno avuto un effetto meno favorevole sulla EHB.

Perché i media riportano regolarmente che i proprietari di case sono, in media, più ricchi degli affittuari in età avanzata?

Come si conciliano i nostri risultati con l’affermazione ripetuta da decenni del settore immobiliare, dei giornalisti e degli influencer immobiliari, secondo cui le famiglie di pensionati che possiedono una casa propria possiedono, in media, una ricchezza maggiore rispetto alle corrispondenti famiglie di affittuari? In apparenza l’affermazione in questione è vera, ma si tratta pur sempre di “mentire con le statistiche”. Per queste famiglie, la proprietà della casa non è la causa della loro maggiore ricchezza, ma piuttosto la conseguenza – più precisamente, la conseguenza di un reddito più elevato, generalmente per decenni, combinato con una propensione al risparmio permanentemente più elevata. [3] Inoltre, si registra un aumento statisticamente maggiore e/o anticipato del patrimonio attraverso donazioni o eredità per le famiglie EHB rispetto alle famiglie inquiline.

Ecco un esempio dello scambio manipolativo di causa ed effetto da parte del settore immobiliare nella situazione appena descritta: la ricchezza media di tutte le famiglie tedesche che possiedono una Ferrari supera naturalmente quella dei non proprietari di Ferrari. Ora la domanda: è stata la Ferrari la causa di questo vantaggio in termini di ricchezza? Ovviamente no. Semmai la Ferrari ha fatto danni. In ogni caso, la proprietà della Ferrari era il risultato del vantaggio in termini di ricchezza. Lo stesso vale per la proprietà della casa. Lui è quello giusto Conseguenza le cause sopra citate (in primis reddito più elevato, maggiore propensione al risparmio e quindi maggiore ricchezza). Se si confrontassero gli affittuari con i proprietari di case che hanno lo stesso reddito a lungo termine e la stessa propensione al risparmio, e se si prendessero in considerazione gli effetti ereditari, si dimostrerebbe che gli affittuari raggiungono statisticamente una ricchezza finale più elevata in pensione. Tuttavia, tali studi empirici non esistono per la Germania.

Che dire del vantaggio della proprietà d’abitazione del “contratto di risparmio obbligatorio positivo”?

In precedenza abbiamo accennato alla maggiore propensione al risparmio delle famiglie proprietarie di una casa. Una maggiore propensione al risparmio può avere due cause: (a) Un reddito più elevato. Cade ad es. B. È più facile risparmiare il 20% su 10.000 euro di reddito netto al mese che il 20% su 2.000 euro. Inoltre, l’importo assoluto del risparmio nel primo caso è di 2.000 euro e nel secondo caso solo di 400. (b) Una maggiore “affinità di risparmio” è causata puramente psicologicamente, cioè se due famiglie A e B hanno un reddito netto identico, ma la famiglia A ne risparmia il 30% e la famiglia B solo il 5%, allora la famiglia A ha una maggiore propensione al risparmio causata puramente psicologicamente. In parole povere: la famiglia A è più economica e riduce maggiormente i consumi.

Se una casa è finanziata con debito con un rapporto debito pari o superiore al 60% circa, allora questa famiglia dovrà sostenere spese mensili più elevate relative agli immobili dalla rendita del prestito e altre spese immobiliari (manutenzione media, assicurazione, imposta sulla proprietà) rispetto a una famiglia di affittuari comparabile. Questa differenza esiste fino al completo rimborso del prestito di rendita, di solito dopo 25 anni. Ora il nocciolo della questione: una tale famiglia EHB non ha scelta di sostenere queste spese mese dopo mese fino a quando il prestito non sarà completamente rimborsato, altrimenti perderebbe la proprietà a causa di un sequestro alla banca e percepirebbe questa perdita anche come uno stigma sociale. La famiglia inquilina comparabile, tuttavia, non è sottoposta a tale pressione e rischio con il suo piano di risparmio ETF. Può smettere di risparmiare ogni mese e consumare invece di più senza conseguenze negative a breve termine. L'affittuario ha quindi bisogno di una buona dose di autodisciplina per poter spendere ogni mese per la formazione finanziaria la stessa cifra che spende l'EHB per oltre 25 anni. Quest'ultimo, invece, “è costretto a farlo dalle circostanze” ed è soggetto ad un “contratto di risparmio obbligatorio positivo” a causa del suo mutuo immobiliare.

Questo effetto – che non è altro che la propensione al risparmio statisticamente più elevata tra le famiglie proprietarie occupanti menzionate sopra – contribuisce al fatto che le famiglie EHB sono in realtà statisticamente più ricche in età avanzata rispetto agli affittuari. Ma ancora una volta: il vantaggio patrimoniale statistico degli EHB non ha nulla a che fare con l’elevata redditività dell’immobile. Semmai si può dire che questo vantaggio patrimoniale nonostante della casa, non per questo. Se una famiglia di affittuari ha la stessa disciplina di risparmio di una famiglia proprietaria di una casa, statisticamente la famiglia di affittuario avrà raggiunto una ricchezza finale più elevata, e spesso significativamente più elevata, all’età di 50, 60 o 70 anni.

Cosa succede se non si utilizza un portafoglio azionario 100/0 per l'inquilino, ma piuttosto un portafoglio azioni-obbligazioni 60/40?

Abbiamo basato il nostro confronto affitto-contro-acquisto con un locatario su un portafoglio azionario al 100% (un ETF MSCI World) perché riteniamo che un ETF azionario diversificato a livello globale su base buy-and-hold sia meno rischioso di un investimento finanziato dal debito in una singola proprietà. [4] (Il fatto che sia più facile osservare e misurare le fluttuazioni in corso nel valore di un portafoglio ETF rispetto alle fluttuazioni in corso nel valore della posizione azionaria in una singola proprietà non cambia questo fatto fondamentale.)

Se il locatario dovesse basarsi su un portafoglio 60/40 composto da un ETF MSCI World e un ETF obbligazionario (obbligazioni a medio termine di alta qualità), la corsa agli asset finale negli undici casi non sarebbe più 9 a 2 per il locatario, ma solo 7 a 4. Il cambiamento del risultato illustra ciò che in definitiva tutti sappiamo: le azioni producono rendimenti molto più elevati a lungo termine rispetto agli investimenti fruttiferi.

Due pregiudizi a favore della proprietà della casa nei nostri calcoli

In due modi, il nostro calcolo di acquisto o affitto è sbilanciato a favore dell’acquisto.

Aspetto 1: Il calcolo presuppone che durante i periodi di osservazione venga effettuato un solo acquisto immobiliare. Sebbene non siano disponibili dati sul periodo medio di detenzione (periodo mediano di detenzione) di una casa in Germania, è probabile che sia inferiore a 30 anni. Tali dati sono disponibili per gli Stati Uniti. Lì, il periodo medio di detenzione di una casa è di circa dodici anni. In Germania sarà più lungo, ma probabilmente più breve di 30 anni. A causa dei costi di transazione molto elevati (costi aggiuntivi di acquisto e vendita) nel settore immobiliare, il rendimento di un'abitazione diminuisce con la diminuzione del periodo di detenzione. Inoltre, se una casa finanziata da un prestito viene venduta “in anticipo”, potrebbe essere applicata una costosa penalità di pagamento anticipato sul prestito.

Aspetto 2: Nella tassazione del portafoglio azionario ETF del locatario non è stato tenuto conto del vantaggio fiscale del buy-and-hold derivante dall'imposta preventiva tedesca. Abbiamo quantificato questo vantaggio fiscale in un post separato sul blog (“Risparmiare sulle tasse grazie al buy-and-hold”).

La letteratura accademica sull’acquisto versus l’affitto

I nostri risultati di acquisto o affitto per la Germania qui presentati sono coerenti con la tendenza di base di una serie di studi storici simili di acquisto o affitto o studi generali sui rendimenti immobiliari per altri paesi e periodi di tempo. Alla fine di questo post del blog elenchiamo 18 studi accademici di questo tipo nell'appendice al punto 3.

Conclusione

Nei 55 anni dal 1970 al 2024, l’affitto combinato con un investimento azionario semplice e ampiamente diversificato su base buy-and-hold è stato statisticamente più redditizio in Germania rispetto all’acquisto di una casa. Questo è ciò che emerge dal nostro calcolo empirico e che è confermato da un gran numero di analisi comparabili di ricercatori per altri paesi e periodi di tempo.

Questi risultati contraddicono ciò che crede la maggior parte dei tedeschi riguardo alla relativa attrattiva economica dell’acquisto o dell’affitto.

Il fatto che banche, broker e influencer immobiliari affermino il contrario può essere facilmente spiegato con i conflitti di interessi di queste parti.

Il fatto che molti giornalisti e organi di stampa ripetano da decenni che “l’acquisto è prevalentemente più redditizio dell’affitto” è probabilmente il risultato combinato del “ripetizione a pappagallo delle opinioni prevalenti” e del “non voler fare ricerche faticose”. Inoltre, i media mainstream sono riluttanti a interferire con i ricchi clienti pubblicitari del settore immobiliare e bancario.

Allegato

Appendice (1): Calcolatori gratuiti per l'acquisto o l'affitto su Internet (in ordine alfabetico)

• Flusso finanziario, finfluencer indipendente
• Suggerimento finanziario, organizzazione per la tutela dei consumatori (senza scopo di lucro)
• Frankfurter Allgemeine Zeitung (quotidiano)
• Gerd Kommer, autore, asset manager (che “Strumento acquisto/affitto” per il libro “Compra o affitta” di GK può essere scaricato gratuitamente come file Excel da Campus Verlag alla voce di menu “Materiale aggiuntivo”)
• FMH consulenza finanziaria, portale immobiliare (proprietario: privati)
• immoscout24, portale immobiliare (proprietario: Scout24 SE)
• mondo immobiliare, portale immobiliare (proprietario: Axel-Springer-Verlag)
• Dottor Piccolo, mediatore creditizio (proprietario: Hypoport AG)
• Investitori pigri, finfluencer indipendenti
• Fondazione Warentest, organizzazione per la tutela dei consumatori (titolare: fondazione senza scopo di lucro)

Appendice (2): le ipotesi e i dati utilizzati nel calcolo nella figura/grafico

Per quanto riguarda l'immobile (proprietario/acquirente): in tutti gli undici casi l'immobile costa 100.000 euro. (Per ragioni di semplicità, per fare i calcoli con “numeri tondi” utilizziamo il prezzo di acquisto irrealisticamente basso di 100.000 euro per una casa di oggi, ma non negli anni ’70. Se invece si ipotizzassero 400.000 o un milione di euro, ad esempio, ciò non avrebbe alcuna influenza sul relativo risultato finale.) I costi aggiuntivi per l’acquisto (inclusa l’imposta sul passaggio di proprietà) sono presupposti all’8%, quelli della vendita all’8% 1,7%. [5] I costi di acquisto e quelli aggiuntivi vengono finanziati al 30% con mezzi propri e al 70% con un prestito. I tassi di interesse sui prestiti sono i tassi di interesse per i prestiti di rendita alle economie domestiche private con un tasso di interesse fisso di dieci anni (il tasso di interesse viene adeguato ogni dieci anni). Si presume che ci vorranno 30 anni per il rimborso completo. L'aumento di valore dell'immobile corrisponde a quello della proprietà residenziale media tedesca durante questo periodo. I costi aggiuntivi correnti (manutenzione, assicurazione, tassa sulla proprietà) corrispondono all'1,3% p.a. del valore attuale dell'immobile. [6] I dati statistici sottostanti provengono dai siti web della BRI Basilea e della Bundesbank.

Dal lato del locatario (locatario + investitore ETF): il locatario investe inizialmente la quota azionaria di 32.400 euro inizialmente spesa dall'EHB in un portafoglio mondiale costituito da un fondo indicizzato MSCI World (ETF), poiché tale portafoglio è paragonabile a un immobile individuale finanziato con debito in termini di rischio a lungo termine. Presumibilmente vive in una proprietà identica a quella dell'EHB. L'affitto per questo immobile si basa sui rendimenti locativi storici per immobili residenziali (appartamenti) in Germania. Poiché l'affitto mensile o annuale dell'affittuario è inferiore al flusso di cassa totale dell'EHB, l'affittuario risparmia ogni mese la differenza nel suo portafoglio ETF, in modo che entrambi spendano sempre la stessa cifra per l'edilizia abitativa e la creazione di ricchezza. I dati statistici di mercato sottostanti provengono da Bulwiengesa e MSCI.

Al termine di ciascuno degli undici casi/periodi considerati, sia EHB che gli inquilini vendono i propri investimenti. L'affittuario paga le tasse sul suo investimento in ETF in modo continuativo (dividendi) e alla fine quando viene venduto (utile di prezzo). Fino alla fine del 2008 in Germania gli utili derivanti dagli investimenti azionari erano esenti da imposte per gli investitori privati, dopodiché saranno soggetti all'imposta sulle plusvalenze. [7] Le plusvalenze sulle case sono esentasse in Germania. Nei cinque casi da 7 a 11 il periodo di osservazione è inferiore a 30 anni. Pertanto, alla fine del periodo avrai un saldo debitorio residuo con l'EHB. Per semplificare si assume che verrà rimborsato con il ricavato della vendita dell'immobile senza alcuna penalità di rimborso anticipato.

I pagamenti (cauzione iniziale e pagamenti successivi) per l'acquirente e l'affittuario per gli undici casi sono i seguenti. Caso 1: 333mila euro, Caso 2: 306mila euro, Caso 3: 313mila euro, Caso 4: 279mila euro, Caso 5: 281mila euro, Caso 6: 245mila euro, Caso 7: 212mila euro, Caso 8: 160mila euro, Caso 9: 119mila euro, Caso 10: 84mila euro, Caso 11: 54mila euro. (I casi da 1 a 6 hanno la stessa durata e dovrebbero quindi avere all’incirca lo stesso ammontare di depositi. Le differenze esistenti derivano da diversi livelli di interesse.)

Appendice (3): Elenco degli studi scientifici sui confronti empirici dei rendimenti derivanti dall'acquisto o dalla locazione

Gli studi menzionati nella tabella seguente giungono alla conclusione, per periodi di tempo e paesi diversi, che gli immobili hanno rendimenti totali inferiori rispetto alle azioni o che l'affitto + investimenti sul mercato dei capitali sono nel complesso più redditizi rispetto all'acquisto di una casa con o senza finanziamento con debito.

Studi scientifici sui rendimenti storici degli immobili residenziali o sui confronti di acquisto o affitto per diversi paesi o grandi città e diversi periodi di tempo

► Questa valutazione della letteratura ha tenuto conto principalmente di studi scientifici che coprono periodi storici sufficientemente lunghi, poiché periodi inferiori a circa 25 anni hanno solo un significato limitato o nullo. ► Non sono state prese in considerazione (a) le pubblicazioni del settore bancario o immobiliare che erano palesemente gravate da conflitti di interessi; (b) studi che rappresentano solo l'apprezzamento storico a lungo termine piuttosto che i rendimenti totali degli immobili residenziali; (c) studi sull'acquisto o l'affitto che formulano condizioni teoriche puramente modello in base alle quali sia l'acquisto che l'affitto sono più attraenti; (d) Analisi lungimiranti di acquisto o affitto puramente predittive.

Note finali

[1] Negli anni ’70 i fondi indicizzati/ETF non erano ancora disponibili per gli investitori privati ​​in Germania, ma anche allora un investitore privato avrebbe potuto facilmente acquisire un portafoglio azionario ampiamente diversificato su base buy-and-hold.
[2] “Leva creditizia” = L’effetto del finanziamento parziale tramite debito sul rendimento del capitale proprio di un investimento (effetto leva).
[3] La propensione al risparmio indica la percentuale del reddito netto di una famiglia che non consuma, cioè non investe nella creazione di ricchezza.
[4] Se l’immobile è a rischio costruzione (nel caso di una nuova costruzione o di una ristrutturazione importante), l’immobile è ancora più rischioso.
[5] È probabile che la somma di questi costi di transazione si collochi nella fascia inferiore di quanto usuale nel mercato.
[6] Nel nostro post sul blog separato “Costi di manutenzione – come calcolare gli investimenti immobiliari” rendiamo plausibile questa ipotesi.
[7] Non abbiamo tenuto conto del fatto che gli utili sui corsi dei cosiddetti “vecchi casi” – azioni dell’ETF acquistate fino alla fine del 2008 – sono rimasti in misura limitata esentasse anche dopo il 2008, a danno del locatario.

La posta Affittare o acquistare: cosa è più conveniente dal punto di vista finanziario? è apparso per primo Gerd Kommer.

In un video su YouTube del professore di finanza britannico Patrick Boyle sull'attuale crisi del mercato immobiliare commerciale nel Regno Unito, Boyle afferma: "Nessuno ama la leva finanziaria più degli investitori immobiliari" [1] (Collegamento video Qui). In effetti, la crisi del mercato immobiliare commerciale nel Regno Unito, Germania, Stati Uniti e altri paesi dal 2022 ha molto a che fare con l’eccessivo debito nel settore immobiliare commerciale. L'osservazione sarcastica di Boyle sulla popolarità del finanziamento mediante debito e sull'effetto leva creditizia tra gli investitori immobiliari è corretta. Per illustrare ciò, ecco le dichiarazioni rilevanti dei finfluencer immobiliari tedeschi: [2]

• “Utilizzare meno capitale proprio possibile” – titolo del capitolo in un libro di consigli sugli investimenti in immobili residenziali di Florian Roski e Mario Geiss
• “Non diventerai ricco senza debiti” – il finfluencer immobiliare Tobias Claessens in un post su LinkedIn dell’ottobre 2023
• "Costruire ricchezza attraverso il settore immobiliare è possibile per tutti. Anche per te, senza grandi equità." – Titolo di un video TikTok di marzo 2024 del finfluencer immobiliare “Immo-Tommy” [3]
• “L’effetto leva rende gli investitori immobiliari davvero ricchi!” Titolo di un video di marketing sul sito web dell'agente immobiliare Immobiliare Bartz

In questo post del blog vorremmo mostrare che l’effetto leva negli investimenti immobiliari viene presentato in modo allarmante e acritico da molti rappresentanti del settore immobiliare, tra cui broker, promotori immobiliari, finfluencer immobiliari, fornitori di corsi sugli investimenti immobiliari (“coach immobiliari”) e autori di libri di consulenza nella categoria “Arricchitevi con gli immobili”.

Lo crediamo principalmente perché semplicemente non esistono prove e cifre scientifiche o altrimenti oggettive e concrete che dimostrino che l’effetto leva creditizia nel finanziamento immobiliare abbia anche un effetto benefico in qualche modo affidabile.

Questo è il risultato della nostra valutazione della letteratura specialistica di autori senza conflitto di interessi sull'effetto della leva finanziaria negli investimenti immobiliari. Si tratta sia di investitori commerciali professionali che di investimenti da parte di nuclei familiari privati, piccoli proprietari terrieri [4] e proprietari-occupanti. Nell'appendice 1 alla fine di questo articolo elenchiamo una dozzina di articoli specialistici che dimostrano che un'elevata percentuale di capitale di debito negli investimenti immobiliari commerciali e privati ​​non presenta statisticamente alcun vantaggio finanziario o addirittura nuoce ai rendimenti, cioè peggiora il rendimento assoluto del capitale proprio o almeno il rendimento del capitale proprio ponderato per il rischio. Il rischio degli investimenti immobiliari (a differenza del loro rendimento) aumenta comunque sempre attraverso la leva finanziaria.

Per quanto ne sappiamo, non esistono studi accademici indipendenti sui rendimenti storicamente realizzati del capitale proprio dei piccoli proprietari in Germania - con un'eccezione: uno studio dell'Istituto tedesco per la ricerca economica (DIW) del 2014 per il periodo dal 2002 al 2012. Per quanto riguarda i rendimenti azionari ottenuti dalle famiglie proprietarie, questa analisi porta a risultati deludenti per i piccoli proprietari. Li abbiamo Qui riassunto in un precedente post sul blog sulle rendite delle proprietà in affitto (link allo studio originale Qui).

Per i proprietari di case in Germania, la leva finanziaria ha ridotto i rendimenti nella maggior parte degli orizzonti temporali a lungo termine nel corso dei 54 anni successivi al 1970. [5] Questo si basa sui dati contenuti nel libro di Kommer Acquista o noleggia presentato e più condensato in un post sul blog (Qui). Risultati simili sono stati riscontrati anche in altri paesi come Australia, Regno Unito, Stati Uniti e Paesi Bassi. Storicamente, in Germania la combinazione di affitti e investimenti passivi sul mercato dei capitali buy-and-hold ha portato, nella maggior parte dei casi, a una ricchezza finale più elevata. E lo svantaggio finanziario dell'acquisto rispetto all'affitto + investimento sul mercato dei capitali tende ad essere maggiore quanto più capitale preso in prestito l'acquirente ha utilizzato per finanziare la sua casa.

Un nostro precedente post sul blog intitolato "Sfruttare gli investimenti azionari con il credito: funziona?" (Vedere Qui) contiene un elenco di analisi scientifiche che dimostrano che la leva finanziaria nelle società in generale - e non specificamente nelle società immobiliari - ha un impatto statisticamente negativo sui rendimenti degli azionisti o sui rendimenti operativi delle società.

Quindi, se non ci sono prove numeriche concrete che la leva finanziaria abbia un effetto positivo ragionevolmente affidabile sui rendimenti azionari degli investitori immobiliari e delle aziende al di fuori del settore immobiliare, perché i broker, i finfluencer immobiliari, i coach immobiliari e i numerosi autori di “arricchirsi con i libri immobiliari” sono la maggioranza degli ardenti sostenitori della leva finanziaria?

La risposta a questa domanda non dovrebbe sorprendere nessuno: i menzionati fornitori di servizi immobiliari beneficiano nella loro attività del maggior numero possibile di piccoli proprietari e occupanti che credono che (a) con gli immobili si possa arricchirsi rapidamente, (b) che si possa farlo con pochi mezzi propri e (c) che il rischio aggiuntivo associato al prestito non sia troppo elevato.

Come fa il settore immobiliare a convincere le economie domestiche dell'attrattiva di “arricchirsi acquistando immobili a credito”, anche se ovviamente non esistono prove statistiche concrete di successo in tal senso? Questo può essere fatto dai fornitori di servizi immobiliari utilizzando uno o più dei seguenti sei trucchi di marketing nel loro marketing. Tutti e sei hanno lo scopo diretto o indiretto di utilizzare la leva creditizia come “strumento magico”, [6] come specie Pranzo libero quando si investe in immobili con poco o nessun capitale proprio.

Trucco di marketing 1: calcolare l'effetto leva del credito

Quasi inevitabilmente un esempio di calcolo simile al seguente viene presentato nelle pubblicazioni di chi guadagna direttamente o indirettamente dalla vendita di immobili finanziati da mutui. Questi calcoli, che sono “divertenti” dal punto di vista tecnico, potrebbero intitolarsi “Diventare ricchi su un foglio Excel”.

Figura 1: Strano esempio di calcolo dell’effetto leva creditizia su un investimento immobiliare nell’“Anno 1”

► [A] Per “reddito fondiario” si intende qui l'affitto lordo più l'incremento di valore. ► [B] Mantenimento, assicurazione, tassa sulla proprietà. 4.000 euro rappresentano il limite superiore della percentuale normalmente indicata dal settore immobiliare, ma sono chiaramente ancora troppo bassi. ► La percentuale di rendimento azionario calcolata è 14.500 ÷ 100.000 = 14,5%.

Esempi di calcolo estesi dell’effetto leva creditizia, come quello nella Figura 1, hanno lo scopo di dimostrare che anche con rendimenti relativamente bassi dagli investimenti immobiliari residenziali (affitti netti e aumenti di valore [7]) interessanti rendimenti a due cifre sul risultato azionario. [8]

Non dovete prendere sul serio tali calcoli sulle montagne russe dell'effetto leva, nemmeno se accettate che siano intesi "solo a scopo illustrativo". Non sono da prendere sul serio perché sono creati deliberatamente da un punto di vista puramente “contabile”, che in definitiva è incompleto. Se fossero completi, dovrebbero prima di tutto essere su uno Base del flusso di cassa o “base del tasso di rendimento interno”. Tuttavia, questo include il deflusso di cassa per il rimborso del prestito. Con i piccoli proprietari non è mai possibile evitare il rimborso a lungo termine, tanto meno con i proprietari-occupanti. [9] Se si semplificasse l’esempio della Figura 1 e si prendesse in considerazione un rimborso lineare del prestito in 25 anni (4% all’anno = 36.000 euro), il rendimento del capitale proprio per il periodo in esame non sarebbe più più 14,5%, ma meno 21,5% (perdita di 21.500 euro), poiché gli interessi passivi e il rimborso insieme ammontano a 67.500 euro.

L'omissione del rimborso non significa però che il bagaglio di trucchi dei maghi della leva creditizia sia esaurito.

In altre favole sulla "magia della leva finanziaria" o sul "pagare la proprietà con i soldi degli altri e poi guardarla ripagare attraverso il reddito da locazione" è incluso il rimborso del prestito, ma in cambio viene utilizzato uno o più dei seguenti "trucchi": l'impostazione di (a) rendimenti locativi irrealisticamente elevati (il rapporto tra affitti e costi di acquisizione o valore di mercato), (b) costi di manutenzione e gestione irrealisticamente bassi (in questo post del blog più sulla valutazione del livello realistico dei costi di manutenzione degli immobili) oppure (c) si ignora semplicemente che con un simile “investimento autofinanziato” ci vogliono più di 20 anni prima che il flusso di cassa per l’investitore diventi significativamente positivo perché solo allora l’elemento di rimborso non è più applicabile. In altre parole, 20 lunghi anni per realizzare il “reddito passivo”.

Con l'eccezione dei tassi di interesse, gli input per tali calcoli provengono raramente da statistiche e database oggettivi conservatore Interpretazione delle reali condizioni di mercato derivate. Si tratta in genere di ipotesi ottimali ottimistiche per scopi pubblicitari.

Trucco di marketing 2: Raccontare la vecchia storia degli stracci al milionario (immobiliare).

Molti agenti immobiliari e quasi tutti i finfluencer o i coach immobiliari li hanno nel loro repertorio di marketing perché sono ben accolti dal pubblico: “Storie emozionanti” su singoli investitori che sono diventati “finanziariamente indipendenti”, “finanziariamente liberi” o “ricchi” acquistando immobili con una leva finanziaria aggressiva – cioè con poco o addirittura nessun capitale proprio – e ora vivono del loro “reddito passivo”. Per rendere credibili queste storie di "stracci a milionari immobiliari", spesso contengono nomi specifici e spesso anche foto di investitori immobiliari "di successo" "che ce l'hanno fatta in giovane età". Non è raro che il narratore stesso sia il soggetto di una simile “storia di successo” del tipo “come mi sono arricchito con gli immobili – e puoi farlo anche tu!” A causa della loro specificità (nomi, foto), le storie sembrano credibili a molti destinatari.

La cosa sfortunata è che queste prove aneddotiche non potranno mai essere verificate da estranei. È probabile che la maggior parte di queste descrizioni siano manipolate e alcune sono completamente inventate.

Inoltre, il patrimonio degli investitori immobiliari “di successo” citati nei racconti è quasi sempre adeguatamente gonfiato. Nella “storia di successo personale” viene menzionato il valore dell'immobile o il numero di immobili dell'investitore: “Sebastian possiede già nove immobili all'età di 29 anni” oppure “Lisa ha un portafoglio immobiliare del valore di sette milioni di euro dopo cinque anni”. Non ci sono sempre informazioni sui debiti. [10] Questo è importante perché in ogni altro settore al di fuori del settore immobiliare e nella vita in generale, le “risorse”, la “ricchezza” o il “patrimonio netto” sono sempre indicati come Nettole attività sono indicate e intese, vale a dire come attività lorde meno debiti. La regola generale, vecchia di 2.000 anni, secondo cui la “ricchezza” è il valore di tutti i beni di una persona (o di un’azienda) meno i suoi debiti (cioè il capitale proprio) si applica ovunque tranne che nel settore immobiliare.

Trucco di marketing 3: ripetere il mito “L’inflazione svaluterà il tuo debito”.

La diffusione di questa “teoria” è particolarmente utile per chi ha poco capitale ma vuole diventare finalmente “ricco” perché sembra semplicemente troppo allettante: “Accumulare debiti che dovrai ripagare solo in parte!” E poiché questa “teoria” sembra intelligente e logica se spiegata rapidamente dagli “esperti finanziari”, probabilmente viene creduta dal 90% di coloro che la ascoltano.

La logica voodoo funziona così: i mutuatari ricevono un vantaggio finanziario attraverso l’inflazione perché il loro reddito (ad esempio l’affitto riscosso o il proprio stipendio) aumenta a lungo termine con l’inflazione, mentre l’importo dei loro debiti e (nel caso di tassi di interesse fissi) la quota di interesse sono fissi. Entrambi dovrebbero quindi diventare sempre meno o “svalutati” nel tempo, adeguati all’inflazione (in termini reali). Ciò rende i debiti più facili da onorare e saldare di anno in anno. Ma questo pensiero apparentemente plausibile è solo metà della verità, e in questo caso la mezza verità è una completa menzogna.

La metà mancante della realtà economica in queste storie di fantasia: a causa dell’inflazione, i tassi di interesse nominali sono più alti di quanto sarebbero senza inflazione. L’inflazione svaluta soltanto ciò che le aspettative di inflazione del mercato precedentemente aggiungevano al servizio del debito (interessi + rimborso). Abbiamo spiegato in dettaglio come si presentano queste connessioni economiche in un post separato sul blog (Qui). Per ragioni di spazio, non confuteremo quindi in modo specifico e dettagliato qui la finzione inflazione-svalutazione-debito.

Trucco di marketing 4: nascondere i dati concreti sul mercato immobiliare tedesco

In nessun altro Paese per il quale sono disponibili dati a lungo termine sull'aumento del valore della proprietà abitativa, questo è stato così basso come in Germania dal 1970. In questo Paese l'aumento del valore della proprietà abitativa, al netto dell'inflazione, è stato in media dello 0,1% annuo. dal 1970 al 2023 (54 anni). Alla fine del 2023 la proprietà residenziale media tedesca valeva in termini reali un misero 7% in più rispetto a 54 anni prima, all’inizio del 1970. Anche in Giappone i prezzi della proprietà residenziale sono aumentati più rapidamente. Abbiamo questo fatto, ben noto tra gli esperti Qui (post sul blog) e Qui (Video YouTube) documentato.

Sì, nella finestra temporale dal 2010 al 2021 (12 anni), gli incrementi di valore degli immobili residenziali in Germania sono stati molto elevati. Lo sono stati perché negli ultimi 40 anni, dal 1970 al 2009, erano stati particolarmente bassi, vale a dire in media meno 0,4% annuo. in termini reali. A causa di questo disastro di ritorno, alla fine del 2009 i prezzi degli immobili residenziali in Germania erano inferiori del 16% rispetto al livello del 1970 in termini reali. A causa della loro valutazione esorbitante nel 2009 rispetto agli standard internazionali e dei tassi di interesse che all'epoca continuavano a scendere, i prezzi degli immobili residenziali tedeschi hanno iniziato a scendere per dodici anni dall'inizio del 2010 fino alla fine per aumentare bruscamente nel 2021. Dal 2022 sono nuovamente diminuiti e a settembre Nel 2024, al netto dell’inflazione, in tutta la Germania erano inferiori del 17% per le proprietà esistenti rispetto a febbraio 2022. Ergo: i dodici anni dal 2010 al 2021 sono stati un valore anomalo positivo rispetto alla tendenza a lungo termine che non era rappresentativa del futuro a lungo termine.

Naturalmente, gli aumenti di valore non rappresentano il rendimento totale di un investimento immobiliare, ma se gli aumenti reali di valore sono prossimi allo zero nel lungo termine, le possibilità statistiche di rendimenti azionari elevati con leva finanziaria non sono buone fin dall’inizio.

Di tanto in tanto, in questo contesto, ci si imbatte nella famosa affermazione di alcuni ottimisti cronici del settore immobiliare:IL Non esiste un mercato immobiliare, ogni immobile è un caso a sé." Se fosse vero, esisterebbe IL mercato azionario, IL mercato obbligazionario, IL mercato delle materie prime o IL Non il mercato automobilistico. In tal caso non esisterebbe più alcun mercato, ma solo investimenti individuali. Divertente! Il fatto è che i prezzi di probabilmente più dell'80% di tutti i singoli immobili in una città o regione sono fortemente correlati all'andamento generale dei prezzi nella zona corrispondente e nella minoranza degli immobili per i quali questo non era il caso retrospettivamente, lo sapevamo ex ante solitamente nessuno.

Trucco di marketing 5: presentate gli immobili come una classe di investimento particolarmente sicura

Lo abbiamo sentito tutti innumerevoli volte nella nostra vita dai nostri nonni, dagli agenti immobiliari, dagli influencer immobiliari, dai banchieri, dai consulenti fiscali e dal nostro amico che ha appena acquistato un condominio: gli immobili residenziali sono investimenti “particolarmente sicuri”. La Sparkasse Pforzheim Calw (Baden) lo esprime in modo quasi comico e al limite della satira involontaria in una pubblicazione di marketing non più disponibile: "Il settore immobiliare, probabilmente l'investimento più sicuro al mondo […] Il settore immobiliare è da decenni uno degli investimenti più sicuri e stabili in Germania - e manterrà questo status."

La realtà però brilla meno del polveroso cliché dell’“oro stabile e concreto”. I prezzi delle case possono crollare, proprio come i prezzi delle azioni, delle obbligazioni a lungo termine, delle obbligazioni ad alto rendimento, del prezzo dell’oro, del Bitcoin o di un investimento di private equity. Tuttavia, un crollo nel settore immobiliare di solito (ma non sempre) avviene più lentamente che in quello azionario e quindi spesso non viene percepito come un crollo.

Alcuni esempi di crollo o crollo dei prezzi degli immobili residenziali (tutti i dati adeguati all'inflazione): USA su sei anni dal 2006 al 2011: meno 39%, Irlanda su sette anni dal 2007 al 2013: meno 57%, Paesi Bassi su otto anni dal 1978 al 1985: meno 51%, Giappone su 20 anni dal 1990 al 2009: meno 49%, Germania su 30 anni dal Dal 1981 al 2010: meno 31%.

In tutti i paesi del mondo per i quali sono disponibili dati di qualità e lunghezza sufficienti, negli ultimi 100 anni si sono verificati cali del mercato immobiliare nazionale che hanno superato il 30% in termini reali. In Francia, dal 1911 al 1948, i prezzi reali degli immobili diminuirono complessivamente dell’84%. Ci vollero poi altri 15 anni perché il livello dei prezzi tornasse al livello del 1911. Causa principale: problemi economici nel contesto della Prima e della Seconda Guerra Mondiale nonché il controllo degli affitti introdotto nel 1911, che fu allentato solo gradualmente intorno al 1948.

Tutti questi numeri (a) escludono l’effetto di aumento delle perdite della leva finanziaria e (b) tutti i numeri si riferiscono a interi mercati nazionali. Ciò significa che la metà di tutti i singoli immobili in questi mercati hanno avuto performance ancora peggiori, e il possibile lato negativo è ancora più estremo di quanto si riflette in queste medie di mercato senza leva finanziaria e costi di transazione.

Raramente o mai si sentono dati statistici sui crolli passati del mercato immobiliare residenziale da parte dei sostenitori della leva creditizia.

Confrontate il silenzio del settore immobiliare riguardo alle siccità storiche e ai crolli del mercato immobiliare con la situazione degli investimenti azionari, delle obbligazioni, delle materie prime, dell’oro o delle criptovalute e dei prodotti finanziari derivati ​​da queste classi di asset. I dati storici a lungo termine corretti per l’inflazione, inclusi prelievi, crolli e durata delle fasi di ripresa, sono liberamente disponibili lì e sono stati da tempo nascosti dal settore. Il motivo per cui non lo faranno è perché chiunque lo facesse verrebbe giustamente visto come uno sciocco o un imbroglio. Per quanto riguarda il “crollo azionario del secolo” dal 1929 in poi, il crollo viene regolarmente addirittura sopravvalutato (vedi Qui).

Chiunque abbia acquistato un’azione o un ETF azionario ovunque in Germania negli ultimi 20 anni dovrà inevitabilmente cliccare o letteralmente guadare avvisi di rischio come “ci sono rischi elevati associati agli investimenti in titoli, compreso il rischio di perdita totale” prima di effettuare l’acquisto. Questa è trasparenza e realismo.

Naturalmente sono possibili perdite totali anche in caso di investimenti immobiliari con leva creditizia, soprattutto in gravi crisi di mercato e in caso di singole transazioni sfortunate anche in fasi di mercato buone. Ciononostante si sente parlare molto poco di prove di tale rischio di perdita nelle transazioni finanziate da crediti nel settore immobiliare e, se ci sono, si trattava di “casi isolati” o “casi speciali”.

Trucco di marketing 6: Le statistiche non significano nulla perché un investitore intelligente si concentra solo sulle migliori offerte

È il più diffuso e probabilmente il più antico tra tutti i trucchi del marketing immobiliare. Viene utilizzato principalmente quando i cinque precedenti non hanno raggiunto l'obiettivo. Il trucco sta nella “brillante” osservazione che le statistiche, i dati empirici e la consueta logica fattuale non devono applicarsi “se si selezionano specificamente operazioni particolarmente interessanti dal punto di vista finanziario”. Con il know-how superiore che il rispettivo autore di libri di consulenza o coach immobiliare trasmette, in combinazione con l’“impegno” e il “focus” dell’investitore, questo ovviamente non è un problema. Questo fa venire in mente il consiglio del comico americano Will Rogers (1879 - 1935) sull'investimento di successo in azioni: "Non giocare d'azzardo. Prendi tutti i tuoi risparmi e compra delle buone azioni e tienile finché non salgono, poi vendile. Se non salgono, non comprarle." [11] Ulteriori commenti non sono necessari.

Quali sono le ragioni razionali e sensate per investire nel settore immobiliare finanziato dal debito?

Naturalmente ci sono ragioni razionali per utilizzare il capitale di debito per finanziare gli immobili. Questi includono, ad esempio, questi due:

• Per gli immobili ad uso proprio: senza finanziamenti esterni un'economia domestica tipo potrebbe acquistare un'abitazione solo alla fine della vita lavorativa o anche più tardi. Qui i debiti servono ad anticipare il “consumo” nel tempo. Anticipare una decisione di consumo o di investimento è stato lo scopo essenziale del debito per 3.000 anni, senza sfruttare l’effetto leva del credito.
• Per piccoli affitti: gli investimenti finanziati con debiti e la leva creditizia possono avere un effetto positivo per un investitore (a) se questi conosce al 100% il notevole rischio degli investimenti con effetto leva e ne ha analizzato le conseguenze economiche e giuridiche in modo approfondito e competente, (b) se sa che con meno di sei-dieci unità abitative la logica economica lavora spietatamente contro di lui, (c) se riduce il livello del debito a un livello più moderato man mano che l'azienda cresce e ha successo, abbassandolo a un livello di rischio inferiore [12] e (d) se ottiene un avviso legale il prima possibile Firewall tra i debiti commerciali da un lato e il suo patrimonio privato dall’altro. Ciò significa che detiene una quantità sufficiente di ricchezza nella sfera privata. Con questi averi privati ​​non è più responsabile dei debiti di investimento. Ma ovviamente questi beni privati ​​che sono stati portati nella zona di sicurezza non possono più essere sfruttati.

Conclusione

Come abbiamo mostrato qui, l’impatto della leva creditizia è rappresentato ingenuamente e ottimisticamente da gran parte del settore immobiliare.

Secondo studi accademici, la leva finanziaria sembra statisticamente peggiorare anziché migliorare il rendimento assoluto del capitale proprio o il rendimento ponderato per il rischio per i grandi investitori immobiliari commerciali, i piccoli proprietari e i proprietari-occupanti. Anche al di fuori del settore immobiliare, il debito aziendale ha statisticamente un impatto negativo sui principali parametri aziendali o sui rendimenti degli azionisti.

Naturalmente, chi ha acquistato una proprietà residenziale in Germania tra il 2005 e il 2018 circa e ha finanziato una parte significativa del prezzo di acquisto con debito, avrà ottenuto ottimi rendimenti sul capitale proprio dopo un periodo di detenzione di cinque-dieci anni o più [13] – purché non si sia verificato un caso isolato di sfortuna o incapacità. Tuttavia, la situazione è apparsa meno positiva per gli acquisti ben al di fuori di questa finestra temporale.

In questo contesto, l'ossessione per la leva finanziaria in gran parte del settore immobiliare commerciale, come si riflette nella citata dichiarazione di Patrick Boyle all'inizio dell'eterno amore tra il settore immobiliare e la leva creditizia, è altamente ambivalente. Ma il motivo per cui esiste è chiaro: senza leva finanziaria ci sarebbero meno transazioni per i fornitori di servizi immobiliari e quindi meno soldi. E senza accettare un indebitamento elevato, crollerebbe un sogno ingenuo ma importante per molti giovani: “Arricchirsi rapidamente senza capitale”.

È giunto il momento che il settore immobiliare, i giornalisti finanziari e i finfluencer pratichino una comunicazione più onesta e basata sull’evidenza sulla leva creditizia.

Note finali

[1] Leva finanziaria, leva finanziaria = leva creditizia (effetto), debito; Leva = leva.

[2] Influencer dei social media specializzati sul tema del denaro e della ricchezza.

[3] Sopra Tommy immobiliare - secondo le loro stesse dichiarazioni, il più grande finfluencer immobiliare d'Europa - Spiegel e NDR hanno pubblicato diversi articoli e video sulle pratiche commerciali presumibilmente sleali di Immo-Tommy dall'agosto 2024. Al momento (novembre 2024) non è chiaro come andrà a finire la questione per lui.

[4] “Piccolo locatore” è la terminologia utilizzata dall’Ufficio federale di statistica. Si tratta dei proprietari che non gestiscono l'attività di locazione a tempo pieno (non a fini commerciali), di solito con meno di sei-otto unità abitative.

[5] “Dal 1970” perché da quell’anno in poi sono disponibili dati sufficientemente validi. Il modo in cui la leva finanziaria ha funzionato in anticipo è più difficile da valutare a causa della mancanza di dati grezzi sufficientemente granulari.

[6] Citazione dal libro "10x per gli investitori immobiliari: ottieni di più, cresci più velocemente, aumenta il tuo portafoglio di dieci volte" di Markus Beforth (2024).

[7] Affitto netto = affitto lordo meno le spese di manutenzione (media), tasse sulla proprietà e assicurazione.

[8] Alla fine di questo post del blog è presente un'Appendice 2 con una spiegazione più dettagliata dell'effetto leva. I lettori che non conoscono ancora bene i meccanismi della leva finanziaria del capitale di debito possono saperne di più nell'appendice.

[9] Qui c'è una differenza fondamentale rispetto ai grandi proprietari commerciali, dove le banche accettano che a livello aziendale vi sia un livello di debito permanentemente costante e che quindi non vi sia alcun rimborso netto a livello di portafoglio. Questo è uno dei tanti vantaggi strutturali dei grandi investitori rispetto ai piccoli proprietari.

[10] Per completezza va detto che anche qui non è possibile verificare le informazioni numeriche sugli oggetti e i valori degli oggetti. Perché questi numeri non verificabili dovrebbero essere veri se sono ovviamente destinati a scopi di marketing?

[11] "Non giocare d'azzardo. Prendi tutti i tuoi risparmi e compra buone azioni. Tienile finché non salgono. Poi vendile. Se le azioni non salgono, non comprarle."

[12] Se René Benko (Signa-Immobilien) avesse osservato questo semplice principio di gestione del rischio, ora non sarebbe in bancarotta e non sarebbe socialmente ostracizzato.

[13] Perché il periodo menzionato comprende tutta o gran parte dell’“era d’oro dell’immobiliare tedesco” dal 2010 al 2021, nonché il periodo a tasso zero dal 2016 al 2021.

Appendice 1

Di seguito è riportato un elenco di articoli specialistici che mostrano che un'elevata leva finanziaria negli investimenti immobiliari commerciali e privati ​​tende a ridurre il rendimento assoluto del capitale proprio o il rendimento del capitale proprio ponderato per il rischio.

(a) Investimenti immobiliari commerciali

Alcock, Jamie et al. (2013): “Il ruolo della leva finanziaria nella performance dei fondi immobiliari di private equity”; In: Giornale di gestione del portafoglio; 39; N. 5; 2013, fonte internet Qui

Case, Brad (2017): “Confronto tra REIT quotati e patrimonio immobiliare di private equity: cosa hanno da dire i dati di Cambridge Associates”; 16 agosto 2017; Nareit/Associazione nazionale dei fondi comuni di investimento immobiliare; Riferimento Internet Qui

Giacomini, Emanuela/David Ling/Andy Naranjo (2016): “Leva finanziaria e rendimento dei REIT: tenere d'occhio l'obiettivo”; 17 agosto 2016; SSRN; Riferimento Internet Qui

Haughwout, Andrew et al. (2011): “Gli investitori immobiliari, il ciclo della leva finanziaria e la crisi del mercato immobiliare”, Staff Reports 514, settembre 2011, Federal Reserve Bank di New York

Pagliari, Joseph (2017): “Un’altra interpretazione del ruolo del settore immobiliare nelle allocazioni di portafoglio di asset misti”; In: Economia immobiliare, volume 45, numero 1, primavera 2017

Green Street Advisors (nessun autore) (2009): “La struttura del capitale nel settore REIT”; 1 luglio 2009; Documento di lavoro; Riferimento Internet Qui

Sagi, Jacob/Zipei Zhu (2022): “Leverage nel private equity immobiliare”; 21 marzo 2022; Documento di lavoro; SSRN; Riferimento Internet Qui

Thomas, Brad (2012): "REIT con leva finanziaria modesta: separare il meglio dal resto"; 02 luglio 2012; Investitori con ampio fossato; Riferimento Internet Qui

 
(b) Investimenti immobiliari privati/non commerciali

Beracha, Eli/Johnson, Ken (2012): "Lezioni da oltre 30 anni di decisioni di acquisto rispetto a affitto: il sogno americano è sempre saggio?" In: Economia immobiliare; 2012; 40; N. 2; Riferimento Internet Qui

D’Lima, Walter/Schultz, Paul (2021): “Investimenti immobiliari residenziali e caratteristiche degli investitori”; In: The Journal of Real Estate Finance and Economics; 2021; 63; Numero 3; N. 2; Riferimento Internet Qui

Mian, Atif/Amir Sufi (2010): “I prezzi delle case, l’indebitamento basato sul capitale immobiliare e la crisi dell’indebitamento delle famiglie negli Stati Uniti”; aprile 2010; SSRN; Riferimento Internet Qui

Jud, Donald/Daniel Winkler (2005): “Il ritorno alle abitazioni unifamiliari occupate dai proprietari”; Giornale di pratica e istruzione immobiliare; vol. 8, n. 1; 2005; Riferimento Internet Qui

Schweizer, Jonas/Alexander Weis (2022): “Comprare o affittare? – Casa vs. portafoglio globale”; Gerd Kommer investire; dicembre 2022; Riferimento Internet Qui

Appendice 2: Come funziona l'effetto leva creditizia

Innanzitutto, un caso di studio su come funziona l’effetto leva:

Antonia investe 100.000 euro in un progetto di investimento Immaginiamo ora due scenari. Nello scenario 1, il valore del progetto

Che effetto hanno i due scenari sul rendimento del capitale di Antonia (EK)?

Nello scenario 1, il rendimento azionario di Antonia è 30.000 euro ÷ 60.000 euro = più 50% (profitto del capitale proprio), nello scenario 2 il rendimento azionario è -30.000 euro ÷ 60.000 euro = meno 50%. (Ignoriamo qui i costi di finanziamento e gli eventuali effetti fiscali per semplicità. Presumibilmente, non vi è alcun rimborso del prestito.)

Senza leva finanziaria, i rendimenti azionari sarebbero stati più 30% e meno 30%. (Dove non c’è leva finanziaria, il rendimento azionario e il rendimento delle attività, o “rendimento della proprietà” nel gergo immobiliare, sono la stessa cosa.)

Vediamo che la leva finanziaria aumenta simmetricamente sia l’opportunità (il lato positivo) che il rischio (il lato negativo).

In generale, la leva finanziaria si traduce in un aumento dei rendimenti azionari per un dato periodo, che si tratti di sei mesi o 20 anni, quando la spesa del debito (assoluta o percentuale) è inferiore al rendimento totale dell’investimento (assoluto o percentuale). La formula generale per calcolare il rendimento del capitale proprio è:

$\mathrm{EKR}=\mathrm{GKR}+\frac{\mathrm{FKA}}{\mathrm{EKA}}\cdot (\mathrm{GKR}–\mathrm{FKZ})$

Spiegazione delle abbreviazioni: EKR = rendimento del capitale proprio, GKR = rendimento del capitale totale, FKZ = tasso di interesse sul capitale di debito, FKA = quota del capitale di debito in percentuale o assoluto, EKA = quota del capitale proprio in percentuale o assoluto.

Un esempio numerico. Usiamo l'investimento di Antonia nello scenario 1 e un tasso di interesse del prestito del 3%: EKR = 30% + (40% ÷ 60%) × (30% - 3%) = 48% (arrotondato).

Con la leva finanziaria puoi perdere anche più del 100%. Un esempio numerico: Antonia ha investito ancora una volta 100.000 euro nel progetto A utilizzando la leva finanziaria, questa volta con soli 30.000 euro di equity e 70.000 euro di FK. Ora il valore del Progetto A crolla del 40% nel giro di pochi mesi. Antonia ora ha perso l'intero patrimonio di 30.000 euro e deve alla banca altri 10.000 euro. In termini percentuali, la tua perdita è –40.000 ÷ 30.000 = –133%

Abbiamo quindi visto che la leva finanziaria aumenta simmetricamente sia il potenziale di rialzo che quello di ribasso.

In un saggio del 1958, due economisti americani, Franco Modigliani e Merton Miller, fornirono prove teoriche del fatto che la leva finanziaria aziendale non produce un vantaggio sistematico in termini di rendimento del capitale ponderato per il rischio (almeno se si ignorano i possibili vantaggi fiscali). Modigliani e Merton Miller hanno ricevuto il Premio Nobel per l’economia rispettivamente nel 1985 e nel 1990 per questo lavoro di ricerca pionieristico (Modigliani, Franco/Merton Miller (1958): “The cost of capital, corporation finance, and theory of investment”; In: American Economic Review; Vol. 48; 1958).

La posta Il mito della leva creditizia nel settore immobiliare è apparso per primo Gerd Kommer.

Gli immobili residenziali occupati dai proprietari sono una forma popolare di pianificazione pensionistica. Circa il 45% di tutte le economie domestiche tedesche vive in un'abitazione propria (appartamento o casa di proprietà). Secondo i sondaggi, circa due terzi di tutte le economie domestiche locatori desiderano anche possedere una casa propria a breve o lungo termine.

Tuttavia, possedere una casa come elemento della previdenza pensionistica presenta uno svantaggio strutturale per molte famiglie che stanno per smettere o hanno già smesso di lavorare e che non rientrano nella categoria “molto ricco/molto ricco”, di cui parleremo in dettaglio in questo post del blog. (Negli ultimi anni ci siamo occupati della redditività, spesso sovrastimata, degli immobili residenziali e del loro rischio, spesso sottovalutato, da diverse prospettive cfr. Qui E Qui così come l'elenco dei post del nostro blog sull'argomento alla fine di questo testo.)

Lo svantaggio fondamentale dell'immobile come investimento nella fase di riduzione del patrimonio

Illustriamo il problema di base utilizzando la famiglia dei giovani pensionati Luisa e Ludwig (di seguito in breve “L&L”). Entrambi hanno 65 anni ed entrambi hanno appena concluso la carriera. Negli ultimi 25 anni la coppia ha accumulato un patrimonio di 500.000 euro e non ha debiti. Dopo aver completato la propria attività professionale, L&L è ora passata dalla fase di accumulo degli asset alla fase di utilizzo degli asset.

Nel nostro primo scenario di osservazione – chiamiamolo “Universo A” – ipotizziamo che il patrimonio di L&L pari a 500.000 euro sia costituito interamente da liquidità, ovvero un portafoglio ETF del valore di 300.000 euro (un unico ETF che rappresenta l’asset class Azioni globali spettacoli) e da una somma fruttifera giornaliera di 200.000 euro. [1] Questa suddivisione o asset allocation viene spesso definita portafoglio “60/40”, che di solito funziona bene per le famiglie che investono relativamente caute. Il portafoglio genera reddito corrente (interessi, dividendi) e plusvalenze nella quota azionaria.

L&L abita in un bellissimo trilocale in affitto. Poiché le loro due pensioni legali sono notevolmente inferiori ai due stipendi precedenti e non vogliono vivere una vita “frugale”, ora hanno un “divario pensionistico” combinato di 2.500 euro al mese o 30.000 euro all’anno. I due vogliono colmare questa lacuna con la loro liquidità, il loro portafoglio ETF e il conto monetario giornaliero. Il “tasso di prelievo” iniziale è quindi 30.000 ÷ 500.000 euro = 6% annuo.

Nel caso di un investimento liquido, come nel caso di L&L, questo tasso di prelievo consiste in distribuzioni e vendite di azioni in relazione al portafoglio azionario ETF e in prelievi in ​​relazione al conto di denaro overnight. L&L può aumentare o diminuire in modo flessibile il prelievo mensile o annuale in qualsiasi momento se le tue effettive esigenze di liquidità differiscono dal piano, cosa che probabilmente accade abbastanza spesso.

A seconda del rendimento medio (reale) corretto per l’inflazione presupposto per l’intero portafoglio al netto dei costi e delle tasse, i 500.000 euro durerebbero in media circa 24 anni fino al completo consumo con un prelievo reale annuo di 30.000 euro, ma la durata esatta non è significativa ai fini della questione qui analizzata. [2]

Nell'universo parallelo B, assumiamo che L&L vivano in un trilocale autonomo, cioè nella propria casa. L'immobile ha un valore di mercato di 500.000 euro. È lo stesso appartamento in affitto in cui vivono loro due nell'Universo A. Ancora una volta, non ci sono altri beni oltre alle richieste di risarcimento dell'assicurazione pensionistica legale. Nell'Universo B, i due risparmiano 16.000 euro all'anno in spese di soggiorno a causa dell'assenza di affitto. [3] Di conseguenza, il loro divario pensionistico annuo non è più di 30.000 euro, ma solo di 14.000 euro. Ora la sfida diventa chiara: da dove L&L dovrebbe prendere questi 14.000 euro (circa 1.200 euro al mese) se non rubarli?

L'impegno di capitale quando si possiede un immobile

Il problema: la sostanza o il “capitale” di un immobile non può essere utilizzato poco a poco come nel caso di un deposito bancario o di un conto titoli. Per un immobile il “consumo continuativo” è possibile solo fino all'importo dell'affitto netto. L'affitto netto è l'affitto (lordo) meno le spese di manutenzione, assicurazione e tassa sulla proprietà.

Con una casa non vi è naturalmente alcun reddito da locazione, ma il proprietario risparmia spese pari all'affitto netto che dovrebbe pagare se la casa non esistesse. Su questo punto non c'è alcuna differenza significativa tra un immobile ad uso proprio e uno in affitto: in entrambi i casi come proprietario potete utilizzare solo il reddito netto attuale, ma non la sostanza legata all'immobile, il capitale.

Altro aspetto sfavorevole del settore immobiliare nel contesto della liquidità e del flusso di cassa: l'affitto netto o l'affitto netto risparmiato (come sopra definito) varia notevolmente nel tempo di anno in anno a causa dell'irregolarità e della "gobba" delle spese di manutenzione. In caso di grandi riparazioni può succedere addirittura che in un anno il proprietario debba investire di più nell'immobile di quanto ne ricava sotto forma di affitto risparmiato sulla propria abitazione o di affitto reale di un immobile in affitto. Quindi c'è un flusso di cassa negativo. Con un conto titoli ciò non può accadere (per l’importo spesso sottovalutato delle spese di manutenzione degli immobili residenziali cfr Qui).

Secondo un'organizzazione di lobby del settore delle rendite immobiliari tedesche, in Germania sarebbero oltre tre milioni i proprietari di casa di età pari o superiore a 55 anni che, a causa del capitale immobilizzato nella propria abitazione, si trovano fondamentalmente a dover affrontare un problema di liquidità, cioè hanno troppo poca liquidità, ma allo stesso tempo non vogliono vendere il loro immobile (fonte). La causa del problema di liquidità per queste famiglie proprietarie-occupanti potrebbe essere un divario pensionistico persistente (reddito troppo basso rispetto al costo della vita), come nel caso di L&L. Il “problema monetario” può però anche derivare dal desiderio di modernizzare l’immobile o di finanziare una spesa di vita più grande (ad esempio un camper o una barca a vela).

Descriveremo ora rapidamente dieci approcci di soluzioni finanziarie – “modelli di creazione di liquidità” – per tali famiglie proprietarie di una casa. In nove dei dieci approcci l’obiettivo finale è quello di liberare almeno parzialmente il capitale immobilizzato per i proprietari, cioè renderlo liquido, in gergo tecnico “monetizzare” il capitale immobilizzato in modo che possa essere utilizzato quando necessario.

Soluzione 1: abbassare il tenore di vita

Fondamentalmente, questa è una non soluzione al problema di Luisa e Ludwig e sicuramente non vogliono. Inoltre non vedono la necessità di lasciare un'eredità al figlio Louis, 35 anni. Louis guadagna bene, ha sposato una donna benestante e ha già chiarito che non vuole ereditare nulla. La soluzione 1 è quindi esclusa per L&L.

Soluzione 2: vendere la casa per acquistare una nuova proprietà più economica

Nel tedesco moderno questa soluzione si chiama “ridimensionamento”. Tuttavia, questa non è un’opzione per L&L perché non vogliono abbassare il loro tenore di vita. Ma vivere in un appartamento più piccolo, meno ben posizionato ed economico significherebbe proprio questo. Sono anche emotivamente attaccati alla loro attuale proprietà.

Soluzione 3: vendere la propria casa e affittare un immobile equivalente

In questo caso, L&L venderebbe semplicemente il proprio appartamento e poi affitterebbe una nuova proprietà equivalente nelle vicinanze. Un ovvio vantaggio della soluzione di vendita rispetto alla maggior parte delle altre strategie di monetizzazione è che questo approccio è molto semplice dal punto di vista legale ed economico. Inoltre, il nuovo immobile in affitto può essere scelto esattamente secondo i criteri sanitari di L&L e altri criteri importanti per una coppia anziana in questo momento, come l'accessibilità o la vicinanza fisica al figlio e alla nuora.

Soluzione 4: affitta parte della tua casa

Introdurre il proverbiale “subaffittuario”: per molte ragioni, questo non piace a tutti e nemmeno a L&L. In molte case anche l'affitto parziale dell'immobile fallisce perché l'immobile non è adatto per un affitto parziale a causa della sua planimetria o per altri motivi strutturali.

Soluzione 5: vendere la casa concedendo il diritto di usufrutto

La proprietà viene venduta. L’acquirente (che potrebbe essere un’azienda specializzata o un privato) concede al vecchio proprietario (di seguito “vecchio ET” per brevità) un contratto di locazione a vita diritto di usufrutto uno autenticato e iscritto nel registro fondiario. Nel caso di un immobile residenziale, ciò conferisce all'usufruttuario (il vecchio ET) il diritto di continuare ad abitare nell'immobile fino alla fine della sua vita, anche se l'usufruttuario non ne è più il proprietario. [4] Il diritto di usufrutto è un diritto d'uso secolare di beni immobili (o altri beni) ed è regolato in dettaglio in 59 paragrafi del Codice civile tedesco (BGB). Dato che l'“impegno” registrato nel registro fondiario rende l'immobile meno prezioso per l'acquirente, il prezzo di vendita è corrispondentemente inferiore rispetto a un immobile senza usufrutto.

Il vecchio ET non può vendere, lasciare in eredità o cedere il suo diritto di usufrutto. Chi sostiene le spese di manutenzione può essere regolato in singoli contratti; tipicamente si tratta dell'usufruttuario, in quanto ha il pieno beneficio economico dell'immobile.

Invece di un semplice pagamento del prezzo di acquisto, si tratterebbe anche di un pagamento a vita Rendita vitalizia ipotizzabile che l'acquirente paghi al vecchio ET (usufruttuario). [5] Generalmente sconsigliamo le strutture di rendita vitalizia. Presentano diversi svantaggi importanti, incluso il problema di base che il pagatore smette di pagare negli anni o decenni successivi, ad es. B. per fallimento. Allora il beneficiario della rendita può essere lasciato fuori. Questo rischio complesso esiste anche per le grandi compagnie assicurative come Allianz ed è particolarmente elevato per le aziende più piccole o anche per i privati. Nel caso di una rendita immobiliare con struttura di rendita vitalizia, esistono strumenti per ridurre parzialmente questo “rischio di controparte” (inadempienza del contribuente), ad esempio attraverso una cosiddetta “clausola di fallback”, ma tali strumenti sono nella migliore delle ipotesi soluzioni provvisorie e risolvono solo parzialmente il problema di fondo.

In secondo luogo, le rendite vitalizie comportano un rischio di inflazione inaccettabilmente elevato per il beneficiario, poiché la rendita non aumenta affatto nel tempo o aumenta solo fino a un importo limitato, fissato contrattualmente. Se l’inflazione fosse costantemente al di sopra del 3-4% annuo, il potere d’acquisto delle rendite col tempo diminuirebbe drasticamente. In caso di inflazione galoppante, quasi tutto scomparirebbe. [6]

Poiché in Germania le rendite vitalizie possono essere concesse solo da privati, dallo Stato e da compagnie assicurative autorizzate e regolamentate dalla BaFin, nella pratica viene spesso utilizzato il seguente “modello combinato”: Fase 1: pagamento del prezzo di acquisto da parte del “fornitore di rendita”, fase 2: versamento del prezzo di acquisto in una “rendita immediata” offerta da una compagnia di assicurazioni separata. (Presumibilmente una commissione fluirà quindi dalla compagnia assicurativa al fornitore di rendite per il collocamento.)

In ogni caso, dal nostro punto di vista: stare lontani dalle strutture di rendita vitalizia, che in linea di principio possono essere utilizzate anche in alcuni degli altri modelli di rendita immobiliare descritti di seguito al posto del semplice pagamento del prezzo di acquisto. In pratica, tuttavia, le strutture di rendita vitalizia vengono raramente scelte per buone ragioni.

Soluzione 6: Vendita con concessione del diritto di soggiorno

È molto simile alla soluzione 5, solo che invece dell’usufrutto viene iscritto nel registro fondiario un “diritto di abitazione” (o, per dirla in termini più legali, “diritto di abitazione”) per il vecchio ET. Il diritto di abitazione è simile all'usufrutto, ma dal punto di vista civile è più limitato e quindi economicamente meno prezioso. Ad esempio, un diritto d'abitazione scade di solito senza valore non appena il vecchio ET se ne va, il che non vale per un diritto di usufrutto. [7] Dato che il diritto d'abitazione vale meno, il prezzo d'acquisto versato all'Alt-ET per un determinato immobile, dedotto l'onere per il diritto d'abitazione, è superiore a quello del diritto di usufrutto.

Soluzione 7: vendita parziale a un fornitore di servizi finanziari specializzato

Se si deve credere alle pubblicazioni di marketing del settore della previdenza immobiliare, le vendite parziali sono la nuova stella nel cielo della previdenza immobiliare. In caso di vendita parziale, una parte dell'abitazione, di solito il 50%, raramente di più, viene venduta a un fornitore di servizi finanziari specializzato. Questo effettua quindi il pagamento del prezzo di acquisto al vecchio ET. Tutto questo viene autenticato e registrato nei registri immobiliari. Allo stesso tempo al vecchio ET viene concesso un diritto di usufrutto a vita (vedi commento alla soluzione 5).

In linea di principio, invece del prezzo di acquisto, è concepibile anche una rendita vitalizia o una rendita temporanea (rendita temporale), ma nella pratica questi modelli previdenziali vengono offerti raramente a causa della loro complessità giuridica e dei rischi economici (vedi ancora il commento alla soluzione 5).

Nella configurazione standard, il vecchio ET sostiene tutti i costi di manutenzione, compresi quelli del pezzo venduto. Per la parte venduta, l'Alt-ET deve pagare mensilmente all'acquirente un “canone d'uso”, una sorta di affitto, anche se non è un inquilino ma un usufruttuario. L'importo del canone d'uso si basa principalmente sul tasso di interesse al momento della vendita parziale e meno sull'affitto locale.

In caso di vendita parziale, il vecchio ET oi suoi eredi restano coinvolti nella potenziale valorizzazione della loro quota. In un tipico contratto di vendita parziale, l'Alt-ET può vendere in qualsiasi momento l'intero immobile a terzi o parte di esso al fornitore di servizi finanziari. Tuttavia, secondo i contratti standard del settore, il vecchio ET deve risarcire il fornitore di servizi finanziari per eventuali perdite e persino per i mancati profitti al momento della vendita (indipendentemente da chi sia) se la proprietà non ha registrato un aumento sufficiente di valore dalla vendita parziale originale durante questa “seconda” vendita finale. Questa “clausola di protezione del valore” nel contratto di vendita parziale a favore del fornitore di servizi finanziari è il principale svantaggio del modello di vendita parziale. Dal nostro punto di vista, ti rappresenta Affare assassino.

Nel complesso, la distribuzione di opportunità, benefici e costi tra Alt-ET e fornitori di servizi finanziari in una tipica vendita parziale non sembra essere sufficientemente equilibrata. Anche il regolatore finanziario tedesco BaFin la vede in questo modo (Qui).

Soluzione 8: acquisto con restituzione del capitale

La vendita e retrolocazione consiste semplicemente nella vendita dell'immobile ad un privato o ad una società immobiliare commerciale. L’idea iniziale è quella di stipulare un contratto di locazione a lungo termine tra il vecchio ET e l’acquirente un “secondo logico” dopo la conclusione della vendita, cioè di riaffittare l’immobile al vecchio ET. Di norma l'acquirente rinuncia al suo diritto di disdetta ordinario nel contratto di locazione per un lungo periodo o almeno per diversi anni, compreso il diritto di disdire il contratto di locazione per uso personale. L'importo del canone futuro può essere fissato in modo vincolante anche a lungo termine mediante un contratto di locazione graduale o un contratto di locazione indicizzato. Il nuovo proprietario diventa proprietario e si farà carico dei futuri costi di manutenzione.

In generale, l'acquisto con retrolocazione è giuridicamente semplice ed economicamente poco complesso. Molti normali agenti immobiliari offrono come servizio la ricerca di un acquirente disposto a riacquistare.

Soluzione 9: Prestito convenzionale sull'immobile (prestito per anziani)

La soluzione più ovvia per monetizzare una casa senza debiti che non si vuole vendere o lasciare è l'ipoteca, cioè la "normale" accensione di un mutuo bancario contro l'iscrizione di un'ipoteca. Poiché questo percorso è così ovvio e giuridicamente ed economicamente semplice, è ampiamente diffuso nei paesi anglosassoni e negli Stati Uniti è regolamentato in modo specifico - espressamente per i proprietari di età superiore ai 60 anni. [8] Questo processo è chiamato lì asporto di equità domestica, le tipologie di prestito definite dalla regolamentazione “Home Equity Conversion Mortgage” (HECM) o “Home Equity Line of Credit” (HELOC).

Ma anche senza un proprio quadro normativo, la questione in Germania è semplice e chiara: un prestito per anziani (il nuovo “prestito best ager” tedesco) è un normale prestito immobiliare garantito da un’ipoteca. L’importo del prestito è solitamente limitato al 50% del valore di mercato dell’immobile determinato dalla banca. Il prestito, ad esempio, ha una durata di dieci o quindici anni ed è a “scadenza finale”, cioè h. Volutamente non è previsto alcun rimborso in corso. Il mutuatario paga solo gli interessi correnti. Il prestito viene rimborsato alla scadenza del termine previsto tramite la vendita dell'immobile, con altri mezzi oppure il prestito viene nuovamente prorogato.

In caso di successione, il prestito può essere rilevato dagli eredi e continuato o rimborsato. Se gli eredi non vogliono l'immobile + il debito del prestito (ad esempio perché il valore dell'immobile è sceso al di sotto del valore del saldo del prestito), hanno il diritto di rifiutare l'eredità senza rischi.

Cosa parla contro il prestito per monetizzare una casa senza debiti? Niente di niente, perché è la soluzione più semplice e quasi sempre la più economica e probabilmente dà al vecchio ET il minimo controllo sulla propria casa esistente rispetto a tutte le altre alternative. Il vecchio ET rimane proprietario dell'intero oggetto anche dopo la transazione.

Stranamente, molti proprietari di case in questo paese credono che (a) contrarre nuovi debiti in età avanzata sia "in qualche modo non giusto" o (b) che non sia più possibile ottenere finanziamenti immobiliari da una banca "dai 60 anni" - entrambe le cose sono sbagliate. Se queste due considerazioni fossero corrette, non ci sarebbero prelievi di azioni domestiche diffusi nei paesi con mercati finanziari meglio sviluppati di qui. Naturalmente ogni banca vuole e deve effettuare una verifica della solvibilità prima di concedere un prestito, anche se il valore della cauzione supera notevolmente l’importo del prestito, come nel caso di un prestito best-ager. E sì, una famiglia mutuataria con un’età media di 65 anni necessita di un certo rating di credito minimo, indipendentemente dalla garanzia. Ciò significa innanzitutto che il pagamento degli interessi puri (senza rimborso) può essere effettuato con le liquidità esistenti o con il reddito corrente. Ma in ogni caso, a nostro avviso, una famiglia che mira a monetizzare la propria casa senza vendere o traslocare dovrebbe prima esaminare la fattibilità di questa strada.

Soluzione 10: prendere in prestito tramite un “ipoteca inversa” (“prestito inverso”)

L’ipoteca inversa (“UH”) arriva dagli USA come tante innovazioni finanziarie. Lì si chiama “Mutuo inverso”. Poiché in Germania viene offerto solo da un numero esiguo di fornitori di servizi finanziari e probabilmente tutti a condizioni poco interessanti, qui si potrebbe quasi fare a meno di presentare l'UH.

Nella sua forma standard, l'UH funziona così: il proprietario di una casa senza debiti, di solito una famiglia di pensionati, chiede a una banca un prestito sull'immobile, garantito da un'ipoteca di primo grado. La banca però non versa immediatamente l'importo del prestito alla famiglia del mutuatario (come nel caso dei prestiti agli anziani), bensì concede loro una pensione mensile permanente, una rendita vitalizia. Alla fine del primo mese il debito del prestito è ancora molto basso perché è stata versata solo una rata mensile della pensione. Quanto più a lungo vive il vecchio ET, tanto più si accumula il debito creditizio. Secondo il contratto, il prestito non viene rimborsato durante la vita del mutuatario, non vi è alcun rimborso continuo e anche gli interessi vengono "capitalizzati", cioè aggiunti al debito del prestito su base mensile o trimestrale.

Il valore massimo del prestito dell'immobile (l'importo del prestito) è solitamente pari al 50% del valore di mercato dell'immobile all'inizio della transazione. Questo limite massimo e l'età del mutuatario all'inizio dell'operazione determinano in gran parte l'importo della rata mensile della pensione. Quanto più anziano è il mutuatario all’inizio dell’operazione (ovvero quanto minore è la sua aspettativa di vita residua), tanto maggiore sarà la rendita, a parità di altre condizioni.

Quando il mutuatario muore, i debiti pendenti vengono ripagati dagli eredi dell'immobile oppure (se non ci sono eredi o non li vogliono) tramite la vendita dell'immobile da parte della banca.

Sconsigliamo l'UH soprattutto perché si basa sul modello della rendita vitalizia (vedi soluzione 5) ed è semplicemente troppo costosa.

Non è raro che giornalisti e rappresentanti del settore immobiliare scrivano che UH non si è ancora affermato in Germania, ma è diffuso negli Stati Uniti. Non ha senso. Ancora oggi, a più di 60 anni dalla sua invenzione, le ipoteche inverse sono riuscite a conquistare solo una misera quota di mercato nella previdenza per la vecchiaia negli USA e sono considerate un fallimento in politica e scienza (vedi Knaak et al. 2020).

Conclusione

La “pensione domestica”, così come viene commercializzata e offerta oggi sul mercato tedesco, è un pacchetto ingannevole.

Si inizia con il fatto che il settore immobiliare della pensione e i suoi applausi giornalistici usano continuamente il termine “pensione” o “pensione” per ragioni di marketing, [9] ma essenzialmente non offrono modelli di finanziamento che includano un elemento pensionistico.

A nostro avviso, la vendita parziale (soluzione 7), che è la soluzione più comune nel settore delle rendite, fallisce perché la distribuzione di opportunità, rischi e costi non è attraente per l'attuale proprietario.

Le ragioni principali delle condizioni poco attraenti per le vendite parziali e le ipoteche inverse sono la complessità giuridica ed economica di queste costruzioni e il fatto che troppi attori dal lato degli offerenti vogliono fare soldi: intermediari, fornitori di rendite, la banca dell'ente erogatore di rendite e, nel caso dei modelli di rendite sulla vita, una compagnia di assicurazione sulla vita.

Per quanto riguarda la vendita parziale e l'ipoteca inversa (soluzione 10), abbiamo spiegato su base puramente fattuale perché questi due modelli di monetizzazione della casa sono una cattiva idea. Se non trovate la nostra argomentazione convincente e siete interessati a una soluzione del genere, vi consigliamo di sottoscrivere una o meglio più offerte. Per trovare i fornitori, il primo passo è cercare su Google “fornitori di vendite di case parziali” o “fornitori di mutui inversi”. Crediamo che un'offerta concreta confermerà il nostro grande scetticismo nella stragrande maggioranza dei casi.

Resta la consapevolezza che il settore immobiliare è un asset strutturalmente illiquido. Il modo più semplice, veloce, meno rischioso dal punto di vista economico, legalmente sicuro ed economico per ottenere liquidità da questo asset è venderlo. La seconda opzione più economica è il prestito convenzionale. Tuttavia, l’effetto di monetizzazione è più limitato in caso di prestito che in caso di vendita.

Come abbiamo dimostrato, vendere non significa necessariamente dover lasciare l’immobile. La vendita senza trasloco può essere effettuata ricorrendo a tre alternative collaudate, semplici e giuridicamente sicure: vendita con diritto di usufrutto, vendita con diritto di abitazione o acquisto con rendita.

Per tutti gli approcci di monetizzazione basati su vendite o vendite parziali, è estremamente importante che il proprietario disponga di un rapporto di valutazione preparato da un perito immobiliare professionista prima della conclusione del contratto, il quale ha come unico ed esclusivo dovere contrattuale di fedeltà nei confronti del proprietario e viene pagato esclusivamente dal proprietario. Come regola generale, non dovresti prendere in considerazione i periti nominati o raccomandati dal venditore.

Note finali

[1] Ciò significa che l’importo della L&L rientra nel limite legale dell’assicurazione dei depositi di 100.000 euro per persona e banca. Al di sopra di questo limite, i depositi bancari non sono sufficientemente sicuri (cfr Qui).

[2] Stiamo parlando di un prelievo “reale” di 30.000 euro, cioè di una somma di denaro che aumenta ogni anno a partire dal 1 anno in linea con l’inflazione, in modo che il suo potere d’acquisto rimanga costante nel tempo. Ma poiché stiamo investendo con “bassi” vero Calcolando i rendimenti, possiamo risparmiarci l’“inflazione” annuale del prelievo. In questo caso abbiamo ignorato il cosiddetto “rischio della sequenza di ritorno”. Se sei interessato, puoi leggere il nostro post sul blog sulla simulazione Monte Carlo (Qui).

[3] Questo risparmio deriva da un affitto lordo annuo risparmiato di 22.500 euro (per un valore immobiliare di 500.000 euro, ciò corrisponde a un rendimento locativo lordo del 4,5%) ridotto di 6.500 euro di costi correnti all'anno per manutenzione, assicurazione e imposta sulla proprietà.

[4] In singoli casi, su richiesta delle parti contraenti, il diritto di usufrutto può anche essere limitato nel tempo.

[5] Per definizione, una rendita vitalizia (a differenza della “rendita temporale”) decorre per tutta la vita, proprio come la pensione legale. Con una rendita vitalizia, chi paga la rendita è esposto al “rischio longevità” del beneficiario: più a lungo vive il beneficiario, più costoso diventa per il beneficiario.

[6] Oltre ai due principali rischi e svantaggi delle strutture di rendita vitalizia qui menzionati, ce ne sono altri, di cui non entreremo qui per ragioni di spazio.

[7] Il diritto abitativo è regolato dalla legge principalmente nella sezione 1093 del Codice civile tedesco (BGB).

[8] I mercati finanziari dei paesi anglosassoni (USA, Canada, Gran Bretagna, Australia, Nuova Zelanda) sono nel complesso più sviluppati, più moderni e più efficienti che in Germania. Anche la protezione degli investitori privati ​​è regolamentata in modo più severo.

[9] Ad esempio “pensione di casa”, “pensione immobiliare”, “pensione di pietra”, “casa contro pensione”, “pensione aggiuntiva dalla propria abitazione”.

letteratura

BaFin (senza autore) (2023): “Vendita parziale della vostra proprietà – dove sono i rischi?” – collegamento

Knaak, Peter et al. (2020): “Mutui inversi, inclusione finanziaria e potenziali benefici e rischi per lo sviluppo economico”; Banca Mondiale – collegamento

Kommer/Bartosch: “L’aumento del valore degli immobili residenziali – sogno e realtà” – collegamento

Kommer/Lauterwasser: “L’inflazione mi aiuta come mutuatario – continua a sognare!” – collegamento

Kommer/Schweizer: “Costi di manutenzione: come sorvolare sugli investimenti immobiliari” – collegamento

Kommer/Weis: “Gli immobili in affitto sono investimenti interessanti?”– collegamento

Kommer/Schweizer: “Il rischio di investire nel settore immobiliare” – collegamento

Kommer/Schweizer: “Il rendimento degli investimenti immobiliari” – collegamento

Kommer/Großmann: “Fondi immobiliari aperti – illusione e realtà” – collegamento

Kommer/Bartosch: “Evitare il consumo di capitale: non è un obiettivo auspicabile per gli investitori” – collegamento

La posta “Pensione a casa” – una cattiva idea è apparso per primo Gerd Kommer.

Il mondo degli investimenti ha probabilmente prodotto più favole di quante i due fratelli Grimm siano riusciti a raccogliere in cinque decenni. Una di queste favole è la “teoria” che i fornitori di servizi immobiliari e i giornalisti finanziari promuovono da decenni secondo cui l’inflazione è positiva per i mutuatari perché “svuota” il valore reale del debito. Questa “teoria” è espressa nelle seguenti citazioni:

"L'inflazione avvantaggia i debitori e danneggia i creditori. Perché con la svalutazione della moneta diminuisce anche il valore reale dei crediti." — Wirtschaftswoche

"I mutuatari beneficiano dell'elevata inflazione. Quando il valore del denaro diminuisce, l'onere del debito diminuisce automaticamente." — Il fornitore di servizi immobiliari di Berlino Vivere la felicità sul suo sito web

“Come mutuatario immobiliare, beneficerai di un’inflazione crescente e sostenuta mentre il valore reale del debito diminuisce.” — Il mediatore di mutui immobiliari Dr. Klein Privatkunden AG sul suo sito web

“Se un tasso di inflazione del 5% dura per quattro anni, un quinto o un quarto del mutuo per la casa scomparirà “magicamente””. - Fornitore di servizi immobiliari neozelandese OneRoof sul suo sito web

"In caso di aumento dell'inflazione, il finanziamento del prestito viene diluito a vantaggio del mutuatario perché il valore del prestito da rimborsare perde più valore rispetto a un'inflazione normale." — Dalla guida “Guida pratica all’acquisizione e al finanziamento immobiliare”

I fatti sembrano diversi.

Per la maggior parte dei mutuatari, l’inflazione non ha né un effetto positivo né un effetto negativo significativo sulla durata del prestito. Per una minoranza, l’inflazione ha quasi la stessa probabilità di avere un effetto finanziario vantaggioso o dannoso.

Tempo di storie nel settore immobiliare

perché questo La favola dell’inflazione fa bene ai mutuatari dal settore immobiliare e dai media è sbagliato, lo spieghiamo di seguito utilizzando la logica economica e i dati storici.

Il motivo principale della mancanza di veridicità della storia può essere riassunto come segue: in ogni momento, l’inflazione attesa dal mercato nel futuro – i prossimi dodici mesi o i prossimi 20 anni – è già scontata nei tassi di interesse sui prestiti immobiliari (e sulle obbligazioni). Nella misura in cui l’inflazione futura viene prezzata negli interessi di spesa, essa non può avere un effetto inflazionistico reale – alto o basso che sia – perché l’effetto negativo sugli interessi da pagare e l’effetto positivo sull’inflazione del saldo su cui maturano tali interessi nel tempo si annullano a vicenda.

L’inflazione attesa dal mercato dei capitali per il futuro e quindi già inclusa nei tassi di interesse di spesa e di reddito può essere semplicemente derivata dalla differenza tra i rendimenti attuali dei titoli di stato convenzionali e dei titoli di stato protetti dall’inflazione – per qualsiasi periodo nei prossimi 30 anni. Abbiamo lo sfondo di questo in questo video di YouTube E Questo spiegato.

Anche se può essere fuori mercato ex ante L’inflazione stimata inclusa nei tassi di interesse per un singolo anno o per un singolo periodo più lungo potrebbe successivamente rivelarsi troppo alta o troppo bassa, ma la stima del mercato non è sistematicamente troppo alta o troppo bassa. È sorprendentemente corretto su una media a lungo termine: guarda questo video di YouTube.

Tra gli economisti, il prezzo delle aspettative di inflazione del mercato nei tassi di interesse nominali di prestiti o obbligazioni rientra nel canone dei risultati di base indiscussi nella ricerca sui mercati finanziari.

Se l’inflazione futura attesa – alta o bassa che sia – è già inclusa nei tassi di interesse di mercato e queste stime fluttuano simmetricamente in media attorno ai tassi di inflazione effettivi che verranno successivamente realizzati, allora nel lungo termine né i mutuatari né gli investitori obbligazionari trarranno beneficio collettivo dall’inflazione. Il vantaggio di ripagare il prestito fisso con un reddito che aumenta ogni anno del tasso di inflazione è controbilanciato dallo svantaggio che l’interesse sul prestito è esattamente questo tasso di inflazione più alto che in un mondo senza inflazione. Nel complesso e nel lungo termine, la sostanza economica a livello di tutti i creditori e mutuatari è come se non ci fosse affatto inflazione.

Non è necessario essere un economista finanziario qualificato con una conoscenza specialistica delle aspettative di inflazione del mercato per comprendere questo problema: un po’ di buon senso basterà.

Se fosse vero che i mutuatari beneficiavano sistematicamente dell’inflazione, allora dovrebbe essere vero anche che i creditori venivano sistematicamente danneggiati dall’inflazione. I finanziatori in un’economia sono principalmente banche e investitori istituzionali come compagnie di assicurazione e fondi di investimento che investono in prestiti o obbligazioni. L'idea che questi operatori professionali del mercato si lascino derubare dai loro debitori in tutto il mondo e in modo permanente - questa idea sembra assurda.

Uno sguardo ai dati storici rende visibile la logica economica in atto in questo caso. La figura seguente mostra l'andamento dei tassi di interesse sui mutui immobiliari e dell'inflazione in Germania negli ultimi 53 anni, dal gennaio 1970 al marzo 2023.

Figura: tassi di interesse sui prestiti immobiliari e inflazione (CPI) in Germania da gennaio 1970 a marzo 2023

► Interessi: interessi sui mutui immobiliari tedeschi con tasso fisso di dieci anni. ► Inflazione = inflazione dei prezzi al consumo. ► Per smussare le curve e rendere così visivamente più evidenti le tendenze di base, per entrambe le variabili viene mostrata la media mobile dei 36 valori mensili precedenti. ► Dati: Bundesbank

Il grafico mostra che a lungo termine i tassi d'interesse dei mutui immobiliari e l'inflazione si sviluppano in modo abbastanza parallelo. Quando l’inflazione aumenta, i tassi di interesse sui prestiti tendono ad aumentare allo stesso tempo; quando l’inflazione scende, i tassi di interesse tendono a scendere. Il coefficiente di correlazione tra le due serie di dati qui mostrate è relativamente alto + 0,65.

I singoli mutuatari possono trarre vantaggio dal fatto che i tassi di interesse sui prestiti e i tassi di inflazione non corrono esattamente in parallelo nel tempo, ma circa lo stesso numero di altri subirà uno svantaggio finanziario più o meno uguale a causa della sincronizzazione imperfetta. Per la maggior parte dei mutuatari non ci sarà né un serio vantaggio né uno svantaggio per tutta la durata del prestito a tasso fisso, che di solito dura tra i 20 e i 30 anni fino al completo rimborso e nel frattempo subisce uno o due ulteriori aggiustamenti dei tassi di interesse.

Una situazione in cui il mercato sottostima l’inflazione successiva (vale a dire inserendo inizialmente un’inflazione troppo bassa nel tasso di interesse del prestito) è vantaggiosa per il mutuatario; una costellazione in cui l’inflazione è inizialmente sovrastimata è svantaggiosa. In quest’ultimo caso, l’onere degli interessi di una persona così sfortunata è maggiore di quanto sarebbe stato se il mercato avesse correttamente scontato l’inflazione.

Perché non vediamo la logica economica?

Uno dei motivi per cui nemmeno i giornalisti finanziari e molti uomini d'affari capiscono questa logica del mercato finanziario è che erroneamente considerano solo l'aspetto del rimborso, cioè prendono in considerazione solo la metà benefica dell'effetto inflazionistico. Tuttavia, il suo lato svantaggioso – l’aumento dell’onere degli interessi – viene dimenticato o ignorato. Naturalmente ciò non può portare ad un risultato complessivo corretto.

Se l’inflazione avvantaggi o danneggi un singolo mutuatario per l’intera durata del suo prestito dipende, da un lato, dalla specifica costellazione storica e, dall’altro, dalla durata della fissazione del tasso di interesse sul suo prestito. Per quanto riguarda la durata della fissazione del tasso d'interesse: chi stipula un mutuo immobiliare con un tasso d'interesse variabile - la fissazione del tasso d'interesse più breve possibile - molto probabilmente non avrà alcun effetto sull'inflazione. Chi stipula un prestito con tasso fisso decennale può beneficiare di grandi vantaggi legati all’inflazione oppure subire gravi danni.

Poiché l’inflazione in Germania (così come nella maggior parte degli altri paesi occidentali) è scesa in modo tendenziale e significativo nell’arco di 40 anni dalla metà del 1981 alla fine del 2021, si potrebbe ipotizzare che la maggior parte dei mutuatari con tassi di interesse fissi a lungo termine abbia subito uno svantaggio finanziario a causa dell’effettivo sviluppo dell’inflazione in questi quattro decenni.

Inflazione galoppante o iperinflazione

Una variante speciale del La favola dell’inflazione fa bene ai mutuatari afferma che un’inflazione galoppante o un’iperinflazione porterebbero i mutuatari a perdere il loro debito rapidamente o addirittura dall’oggi al domani. Il fatto è che nessun paese occidentale – dove i governi dipendono anche dal sostegno della metà più povera della popolazione – tollererà alcun beneficio significativo per i proprietari immobiliari a causa dell’elevata inflazione.

Consideriamo lo svolgimento di un “test sul campo storico” in Germania, vale a dire l’iperinflazione dal 1921 al 1923. Inizialmente, infatti, ha portato i mutuatari immobiliari di allora ad essere completamente liberati dai debiti in brevissimo tempo senza alcun contributo proprio. Stipendi, profitti aziendali e valori immobiliari sono aumentati di decine di migliaia di volte in un brevissimo lasso di tempo, mentre i saldi dei prestiti sono rimasti invariati. Ciò significava che qualsiasi prestito poteva essere rimborsato con assoluta facilità. Inizialmente questo sembrava meraviglioso per i mutuatari: un “profitto inaspettato” per tutti i debitori.

Per la parte più ampia e povera della popolazione, tuttavia, l’iperinflazione è stata una catastrofe economica. Questa fascia di popolazione non possedeva beni materiali significativi e in precedenza non poteva contrarre prestiti per finanziarli a causa della mancanza di solvibilità. Se queste famiglie possedevano una qualche ricchezza, questa consisteva in contanti e depositi bancari. [1] Il suo valore reale si è ridotto a zero a causa dell’iperinflazione. Allo stesso tempo, il tasso di disoccupazione è aumentato vertiginosamente, rovinando ancora più famiglie di lavoratori.

In questo caos economico, subito dopo la fine dell’iperinflazione nel 1923, l’allora governo del Reich di Weimar utilizzò un pacchetto di misure per eliminare i benefici concessi ai proprietari immobiliari in generale e ai mutuatari immobiliari in particolare dall’iperinflazione e dall’eliminazione dei loro debiti per mutui immobiliari legata all’inflazione: il 15% dei debiti pre-inflazione, che prima erano stati ridotti a zero dall’inflazione, furono ristabiliti in nuovi Reichsmark. Dal 1924 fu introdotta una “imposta sugli interessi immobiliari” sui redditi da locazione. L'aliquota fiscale sull'affitto lordo (non sull'utile locativo) arrivava fino al 40%, a seconda dello stato del Reich. Per garantire che i proprietari non trasferiscano questi costi aggiuntivi ai loro inquilini, è stato introdotto un tetto massimo per l’affitto. Queste misure rimasero in vigore per 29 anni, fino al 1943, e probabilmente eliminarono tutti i benefici derivanti dalla riduzione del debito indotta dall’inflazione.

Nessuno contesta che la miseria che circondò l’iperinflazione nel 1922/23 abbia contribuito agli eventi dal 1939 in poi. La Seconda Guerra Mondiale vide una distruzione senza precedenti del patrimonio immobiliare in Germania. Come se non bastasse, dopo è successo qualcos'altro Legge sulla perequazione degli oneri nella Germania occidentale, che ha colpito soprattutto i proprietari immobiliari. Nella DDR e negli ex territori orientali tedeschi dell’attuale Polonia, dopo la fine della guerra praticamente tutti i proprietari furono espropriati.

Alla luce di questi fatti, sembra piuttosto ingenuo credere che come mutuatario di un prestito immobiliare si possa rimanere economicamente indenni o addirittura beneficiare di un’inflazione galoppante o di un’iperinflazione. Non era così nel 1921 e non sarebbe così oggi.

Che bello?

Infine, sorge la domanda sul perché la favola sull'inflazione dei debiti, anche se ovviamente irrealistica, viene tuttavia diffusa come verità più e più volte per decenni. Vedi le citazioni all'inizio di questo post del blog. La risposta a questa domanda è semplice:

Per coloro che guadagnano direttamente e indirettamente dalla vendita e dal finanziamento di immobili residenziali - banche, intermediari, promotori immobiliari, autori immobiliari, fornitori di corsi sugli investimenti immobiliari - la diffusione della narrativa è economicamente utile. Per i giornalisti finanziari e gli YouTuber, la tesi dell’inflazione rappresenta materiale di scrittura la cui menzione li fa apparire competenti agli occhi del pubblico.

E proprio per questo motivo la storia continuerà anche nei prossimi 20 anni, quando le economie domestiche vorranno saperne di più sul finanziamento dei mutui immobiliari.

La situazione attuale

Attualmente, all’inizio del 2023, il tasso di inflazione tedesco è pari a circa il 6% annuo. supera il tasso d’interesse dei mutui immobiliari di quasi il 4% annuo. A prima vista, questa sembra una situazione positiva per i mutuatari. Ma anche adesso, basta guardarli per rivelarli In totalesituazione i fatti reali e sembrano meno piacevoli. Dall’inizio del 2022 ad oggi i prezzi degli immobili sono diminuiti significativamente in termini reali (cfr Qui). Chi ha acquistato in questo periodo o poco prima e si è finanziato con il credito ha ricevuto un duro colpo finanziario allo stomaco. L’effetto leva creditizia trasforma anche i cali moderati dei prezzi a livello immobiliare in perdite significativamente più elevate a livello azionario. Inoltre, l’aumento del reddito delle famiglie è attualmente in ritardo rispetto all’inflazione, il che significa che l’effetto inflazionistico è ridotto.

L’idea che l’inflazione sia positiva per i finanziatori immobiliari spesso non è vera, anche se l’inflazione supera i tassi di interesse sui prestiti.

Conclusione

Per la maggior parte dei mutuatari immobiliari, l’inflazione del debito non avrà alcun impatto positivo o negativo significativo per l’intera durata del prestito.

I pochi debitori sui quali esiste una forte influenza possono essere sia avvantaggiati che svantaggiati.

Se banchieri, agenti immobiliari, promotori immobiliari o “coach immobiliari” vi raccontano la polverosa favola sull’effetto inflazione, dovreste interpretarla come un segnale di avvertimento per mancanza di competenza o eccessivo entusiasmo nella vendita.

Note finali

[1] A quel tempo, il cosiddetto “piccolo uomo” statisticamente non aveva debiti per prestiti perché i prestiti immobiliari delle banche o delle società di costruzione alle famiglie della classe operaia e della classe medio-bassa erano allora rare eccezioni.

La posta “L’inflazione mi aiuta come mutuatario” – continua a sognare! è apparso per primo Gerd Kommer.

Questo post del blog è stato aggiornato a settembre 2025.

Negli otto anni trascorsi dalla fondazione della nostra azienda, la nostra attività di consulenza ha spesso dimostrato che i nostri clienti - un campione probabilmente rappresentativo di famiglie private facoltose nei paesi di lingua tedesca - sopravvalutano gli incrementi di valore a lungo termine della classe di asset immobiliare residenziale. Il fatto che questa tendenza alla sopravvalutazione esista anche nella popolazione generale è stato confermato da studi accademici e sondaggi d'opinione. Vale sia per i proprietari che per gli inquilini.

In questo contesto, questo post sul blog mira a confrontare “fatti e finzioni” riguardo agli aumenti dei prezzi a lungo termine degli immobili residenziali.

La tabella seguente mostra gli aumenti (reali) corretti per l’inflazione del valore delle proprietà residenziali in 13 paesi occidentali dal 1970 al 2024 (55 anni). Cinque paesi (DE, CH, AT, NL e USA) sono evidenziati individualmente nella tabella e viene mostrata anche la media ponderata in base alla popolazione per tutti i 13 paesi.

Tabella: Aumento reale del valore degli immobili residenziali in 13 paesi, 1970 – 2024 (55 anni) e massima perdita di valore cumulativa

► Nessun costo di transazione per l'acquisto e la vendita. ► Tutti i resi in valuta locale. ► L’inflazione tedesca nel corso di questi 55 anni è stata del 2,7% annuo. ► [A] Dati per l'Austria disponibili solo a partire dal 1987. Pertanto, qui non viene mostrata alcuna perdita cumulativa massima. ► [B] Media ponderata dei paesi DE, CH, AT, NL, USA, Francia, Italia, Spagna, Gran Bretagna, Svezia, Australia, Giappone, Sud Africa. Singoli paesi ponderati in base alla quota di popolazione sulla popolazione totale di tutti i 13 paesi. ► Fonte dati: Banca dei regolamenti internazionali (BRI) di Basilea.

Dalla tabella si possono ricavare i seguenti spunti:

• Nel lungo termine, l’apprezzamento del valore degli immobili residenziali è inferiore a quanto molti di noi credono. Di seguito spiegheremo perché tendiamo a sovrastimare gli incrementi di valore degli immobili residenziali.
• Tra i 13 paesi su cui si basa la tabella, la Germania ha mantenuto la lanterna rossa con un aumento medio dei prezzi dello 0,1% annuo. in questi 55 anni - meno del Giappone con lo 0,4% annuo.
• In tutti i paesi, gli aumenti di valore nel corso di questi cinque decenni non sono stati uniformi, ma hanno variato considerevolmente nel tempo. I dati mostrano che i mercati immobiliari nazionali possono facilmente subire un declino in termini reali per dieci anni o più (le singole proprietà mostreranno tendenze al rialzo e al ribasso ancora più estreme). Di gran lunga il decennio migliore per la Germania dal 1970 è stato quello dall’inizio del 2012 alla fine del 2021. Dall’inizio del 2022 al marzo 2025 (ultimo dato disponibile), i prezzi degli immobili residenziali in tutta la Germania sono diminuiti del 27% in termini reali.
• Gli aumenti di valore degli immobili sono soggetti alla cosiddetta “regressione alla media”. Le fasi di aumenti dei prezzi particolarmente elevati tendono ad essere seguite da fasi di aumenti minori o addirittura diminuzioni dei prezzi. Al contrario, fasi di aumenti dei prezzi particolarmente bassi tendono ad essere seguite da aumenti di prezzo più consistenti. Questo fenomeno statistico (regressione alla media) può essere osservato ad occhio nudo nella tabella. Può anche essere dimostrato in modo più formale utilizzando sofisticate tecniche statistiche (Glaeser 2013).
• La ragione più importante per cui gli aumenti di valore in Germania nei dodici anni dal 2010 alla fine del 2021 sono stati esorbitantemente elevati rispetto agli standard storici è che sono stati esorbitantemente deboli nei precedenti 40 anni, dal 1970 al 2009. Questo fatto in realtà banale viene regolarmente ignorato nella discussione sugli aumenti dei prezzi in Germania. Alla fine di questi 40 anni di risultati davvero disastrosi su scala internazionale, gli immobili residenziali in Germania erano semplicemente “incredibilmente economici”. Ad un certo punto, le cose dovettero risalire in modo significativo rispetto a questo minimo storico; l'unica domanda era quando e quanto velocemente. Naturalmente ha contribuito anche il fatto che dal 2010 in poi i tassi d’interesse hanno continuato la loro tendenza al ribasso (già iniziata molti anni prima), ma in termini relativi ha avuto un’importanza secondaria.
• I prezzi delle case possono crollare, proprio come le azioni. Tuttavia, un crollo nel settore immobiliare in genere avviene più lentamente rispetto a quello azionario e spesso non viene percepito come un crollo a causa di questa lentezza. Alcuni esempi di crolli (tutti i dati corretti per l’inflazione): USA su sei anni dal 2006 al 2011: meno 39%, Irlanda su sette anni dal 2007 al 2013: meno 57%, Paesi Bassi su otto anni dal 1978 al 1985: meno 51%, Giappone su 20 anni dal 1990 al 2009: meno 49%, Germania su 30 anni dal 1981 al 2010: meno 31%.

Di seguito inseriamo in un contesto esplicativo i dati storici che abbiamo appena riassunto, rispondendo brevemente a 14 domande relative ai temi “incremento a lungo termine del valore degli immobili residenziali” e “fattori strutturali che influenzano i prezzi degli immobili residenziali”.

(1) I dati dell'indice qui riportati sono affidabili?

Sì, i dati sono attendibili. Provengono dai fornitori di dati più affidabili e conosciuti nei rispettivi paesi, sono documentati dalla Banca dei regolamenti internazionali (BRI) di Basilea e sono liberamente accessibili sul loro sito web. I dati riportati nella tabella potrebbero distorcere al rialzo gli incrementi effettivi del valore delle proprietà abitative di circa mezzo punto percentuale all’anno, poiché i miglioramenti della qualità e la crescita della superficie abitativa negli immobili su cui si basano gli indici non sono stati completamente filtrati nel tempo (Dimson et al. 2018). Un'altra cosa importante: queste cifre non includono i costi di transazione (costi di acquisto e vendita), che per gli immobili sono circa 50 volte più alti che per le azioni.

(2) Quali sono stati gli aumenti dei valori delle proprietà residenziali prima degli anni ’70?

Significativamente inferiore a quello degli anni '70. La ragione principale dell’aumento globale dei prezzi a partire dai primi anni ’70 è stata l’emergere del movimento ecologista internazionale in quel periodo. Ciò ha portato ad una carenza di permessi di costruire e quindi ad un importante effetto di aumento dei prezzi che prima non esisteva.

(3) Gli aumenti di valore nelle grandi città sono sistematicamente superiori agli aumenti di valore nelle aree rurali?

No. Molte persone lo credono, ma ciò non può essere dimostrato da dati a lungo termine. In circa cinque anni o decenni, in un dato Paese o regione, gli incrementi di valore nelle grandi città sono maggiori che nelle aree rurali (come nel decennio appena concluso in Germania), ma altrettanto spesso sono inferiori. Il fatto che i prezzi degli immobili nelle grandi città siano sempre sensibilmente più alti che nelle zone rurali non significa che aumentino generalmente più rapidamente. I rendimenti locativi nelle grandi città sono strutturalmente inferiori rispetto alle zone rurali perché il rischio locativo è inferiore nelle grandi città.

(4) L’urbanizzazione (maggiore crescita della popolazione nelle grandi città rispetto alle aree rurali) è la norma?

No, nei paesi sviluppati l’“urbanizzazione” diminuisce nel lunghissimo termine se l’urbanizzazione viene definita o calcolata correttamente. Così è ad es. B. Oggi, nella maggior parte dei paesi sviluppati, la percentuale della popolazione che vive nelle grandi metropoli è inferiore rispetto a 30 o 50 anni fa. Una tendenza duratura all'urbanizzazione può essere osservata solo nei paesi in via di sviluppo, finché questi paesi non avranno raggiunto un certo livello di prosperità. Allora anche la tendenza all’urbanizzazione strutturale finisce lì.

(5) Gli aumenti di valore degli immobili di alta qualità sono sistematicamente superiori agli aumenti di valore degli immobili semplici di basso valore?

No, semmai è vero il contrario. Chiunque aderisce a questo malinteso confonde il costoso con il redditizio.

(6) Le affermazioni generali contenute in questo post del blog sono qualificate dal fatto che ogni proprietà è un caso individuale?

No. Per ogni proprietà che ha ottenuto risultati migliori rispetto alle medie mostrate qui, ce n'è un'altra che ha ottenuto risultati addirittura peggiori. La stragrande maggioranza dei singoli immobili ha un prezzo molto simile al mercato. Stimiamo che meno del dieci per cento di tutte le proprietà presentino un aumento o una diminuzione dei prezzi significativi rispetto al mercato complessivo.

(7) È possibile, come investitore, selezionare sistematicamente (cioè in modo affidabile) le proprietà attraenti ed evitare quelle poco attraenti?

Possibile sì, ma non probabile. In ogni caso, i professionisti non sembrano essere in grado di farlo in modo sistematico. Consideriamo ad esempio lo scarso andamento dei corsi azionari di note società immobiliari quotate in Germania negli ultimi cinque anni (Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG, Adler e altri). E credere che la realizzazione di un progetto immobiliare redditizio in Germania nei circa 15 anni fino alla fine del 2021 sia una prova sufficiente di competenza e capacità non è di per sé un segno di competenza cognitiva. In questi 15 anni quasi tutti in Germania hanno potuto guadagnare bene con gli immobili. L'abilità non era un prerequisito necessario per questo. Proprio come non c'era bisogno di abilità per triplicare il proprio denaro in azioni in quattro anni, dal 1995 al 1999.

(8) I dati sull’aumento del valore che risalgono a oltre, ad esempio, 25 anni sono rilevanti per il presente e per il futuro?

Sì. Guardare solo i dati, ad esempio, degli ultimi 20 anni non sarebbe saggio. Negli ultimi due decenni, il settore immobiliare nella maggior parte dei paesi occidentali ha vissuto condizioni macroeconomiche eccezionalmente favorevoli e “anomale”. Il calo globale dei tassi di interesse, che durerà fino alla fine del 2021, non si è mai verificato prima in modo così forte ed esteso negli ultimi 100 anni.

Solo i dati sui prezzi delle case risalenti al 1970 circa potrebbero non essere più rappresentativi oggi. Come già accennato al punto 2, prima degli anni ’70 gli aumenti dei prezzi degli immobili residenziali a lungo termine erano nettamente inferiori rispetto a quelli successivi. Il motivo dell’aumento dei prezzi dall’inizio degli anni ’70 è stato l’emergere del movimento ecologico globale in quel periodo. Ciò ha portato ad una carenza strutturale di licenze edilizie e quindi ad un importante effetto di aumento dei prezzi che prima non esisteva.

(9) Perché in 55 anni a partire dal 1970 la Germania ha registrato aumenti dei prezzi degli immobili residenziali inferiori rispetto agli altri 12 paesi inclusi nella tabella?

I quattro fattori più importanti sono probabilmente: (a) Il livello di protezione degli inquilini quasi unico in Germania. (b) Le norme edilizie statali in materia di energia, protezione antincendio, accessibilità e protezione ambientale, che non hanno precedenti in Germania. Nel complesso, comportano costruzioni particolarmente costose. (c) Rispetto a molti altri paesi, la costruzione di alloggi sociali da parte dello Stato o di privati ​​con sussidi statali è più estesa e di migliore qualità. [1] (d) Il consenso pubblico in Germania, esistente fino agli anni Duemila, secondo cui la pensione legale era sufficiente come previdenza pensionistica. Una visione del genere difficilmente è esistita in nessun altro paese.

(10) Perché così tante famiglie – forse la maggior parte – sovrastimano gli incrementi a lungo termine del valore e dei rendimenti degli immobili residenziali?

Ciò ha le seguenti cause principali: (a) La confusione tra aumenti di valore nominali non informativi con aumenti di valore reali realmente rilevanti. (b) La “propaganda immobiliare” del conflitto di interessi di quelle istituzioni che guadagnano denaro dalla vendita e dal finanziamento di immobili residenziali e servizi relativi agli investimenti immobiliari: banche, intermediari, promotori immobiliari, autori di libri immobiliari, fornitori di corsi sugli investimenti immobiliari. (c) La mancanza di prezzi di mercato reali e visibili quotidianamente per gli immobili. A differenza dei titoli, questi non sono quotati in borsa. Per un dato anno o decennio, ciò consente al proprietario di avere quasi ogni idea sui rendimenti e sulla stabilità del proprio investimento, senza verificare la realtà. (d) In nessun'altra classe d'investimento emozioni e fatti sono così strettamente intrecciati come nel settore immobiliare. A parte l'oro, sono l'unico investimento finanziario importante che si può “toccare con mano” e al quale si possono applicare categorie normative come “bellezza” o “legami familiari”. (Provate a immaginare un “bel” bond, un titolo azionario o un “bel” ETF su materie prime.) Tuttavia, la mescolanza di emozioni e fatti spesso impedisce una valutazione della realtà puramente basata sui fatti.

(11) Potrebbe essere che la Germania abbia un “potenziale di recupero” nel tasso di apprezzamento a lungo termine degli immobili residenziali per avvicinarsi alla media internazionale?

Improbabile. I mercati immobiliari residenziali non sono integrati a livello internazionale, come nel caso dei mercati dei capitali. Ogni mercato immobiliare nazionale ha le sue leggi: leggi reali, leggi economiche e peculiarità culturali. Inoltre, non esiste quasi alcun “arbitraggio” transfrontaliero tra i mercati immobiliari residenziali nazionali. Un londinese o un abitante di Stoccolma che trovano i prezzi degli immobili lì troppo alti non compreranno comunque nulla a Berlino o Colonia, dove i prezzi potrebbero essere più bassi.

(12) Nei media si legge ogni giorno di “carenza di alloggi” e perfino di “carenza di alloggi” in Germania. Ciò non dovrebbe comportare un aumento dei prezzi delle proprietà abitative nel medio e lungo termine?

Il termine “carenza di alloggi” è più un termine di battaglia politica che una realtà. Il fatto è che il 99,7% di tutte le persone in questo paese possiede un appartamento. Inoltre, lo spazio abitativo medio per abitante in Germania è più elevato che nella stragrande maggioranza dei paesi del pianeta (questo spazio abitativo per abitante è quasi quadruplicato dal 1950). La Germania è ai primi posti nel mondo anche per quanto riguarda la qualità fisica dello spazio abitativo.

Coloro che fantasticano su “due milioni di case scomparse” o sulla necessità di “costruire almeno 400.000 nuove case all’anno” non dimostrano quasi mai il modo in cui ricavano queste cifre. Tali numeri vengono spesso semplicemente copiati o ripetuti a pappagallo da qualche altra parte.

A lungo termine, forse già tra qualche anno, la domanda di superfici abitative in Germania diminuirà a causa dei fattori demografici e contemporaneamente aumenterà l’offerta. Quest'ultimo anche senza un aumento delle nuove costruzioni, poiché i baby boomer - coloro che oggi hanno tra i 55 ei 70 anni - sono esposti a tassi di mortalità sempre crescenti a causa dell'età. Questi gruppi di età vivono ora in spazi abitativi superiori alla media a causa della loro ricchezza e biografia. Queste aree verranno poi gradualmente immesse sul mercato: all’inizio lentamente, poi più velocemente e in modo più ampio.

L’economista Andreas Beck ha recentemente fornito interessanti spunti sulla “carenza di alloggi”, sulla presunta mancanza di attività edilizia e sui fattori demografici che influenzano il mercato immobiliare questa intervista espresso.

(13) I costi di costruzione alle stelle garantiscono un aumento dei prezzi degli immobili a lungo termine?

No. Ciò che determina principalmente i prezzi in un mercato ragionevolmente funzionante è l’offerta e la domanda sostenute dal potere d’acquisto, ma non i costi di produzione. Se i costi di produzione sono superiori al prezzo di equilibrio del mercato, i prezzi non aumentano, ma l’offerta diminuisce. Esattamente quello che stiamo osservando attualmente sul mercato.

(14) Cosa influirà maggiormente sullo sviluppo a breve e medio termine del mercato immobiliare residenziale tedesco?

Qui non sorprenderemo nessun lettore nominando il livello dei tassi di interesse sui prestiti come il singolo fattore d'influenza più importante. Attualmente (agosto 2025) i tassi d'interesse per i tassi fissi a dieci anni ammontano a circa il 3,7% annuo. Si tratta di quasi tre punti percentuali in più rispetto ai corrispondenti tassi di interesse alla fine del 2021, ma è ancora basso e ha un potenziale di ulteriore aumento per due motivi: Motivo n. 1: il livello medio dei tassi di interesse sui prestiti dal 1970 ad oggi era del 6,2% annuo. In altre parole, i tassi di interesse attuali sono storicamente bassi. Motivo n. 2: a causa degli elevati rapporti debito pubblico a livello mondiale, nonché di quelli delle imprese e delle economie domestiche, non è da escludere un aumento strutturale dei tassi di interesse a lungo termine.

Anche il fatto che le valutazioni (come accennato sopra) si collochino ancora nella fascia alta, almeno nelle grandi città e nelle località attraenti, potrebbe avere un impatto negativo sull'andamento dei prezzi immobiliari a breve e medio termine.

(15) Se si considerassero i rendimenti totali degli immobili residenziali e non solo gli aumenti di valore come in questo post del blog, emergerebbe un quadro fondamentalmente diverso?

I rendimenti totali degli immobili sono quelli che tengono conto di tutti i fattori che influiscono sui rendimenti: aumenti di valore, costi aggiuntivi di acquisto e vendita (compresa l'imposta sul trasferimento immobiliare), costi di manutenzione, costi assicurativi, imposta sulla proprietà e affitto lordo. Nel caso di immobili parzialmente finanziati con credito si aggiunge il servizio del debito per il prestito; anche le imposte sul reddito, se esiste un obbligo fiscale.

Sebbene esista un serio problema di dati per quanto riguarda i rendimenti locativi e i costi di manutenzione che risalgono a più di pochi anni, dai dati disponibili si può dedurre che i rendimenti totali a lungo termine degli immobili residenziali sono significativamente inferiori a quelli delle azioni e leggermente superiori a quelli dei titoli di Stato a lungo termine. Il fatto che gli immobili siano più facili da acquistare non cambia questo fatto fondamentale.leva(leva) può essere migliore di altri investimenti. Entriamo nei dettagli sui rendimenti totali degli immobili residenziali nel nostro post sul blog “Il rendimento degli investimenti immobiliari” (vedi link sotto).

Abbiamo evidenziato ulteriori aspetti economici degli investimenti immobiliari nei precedenti post del blog collegati di seguito.

• “Costi di manutenzione – come calcolare gli investimenti immobiliari”
• “Il rendimento degli investimenti immobiliari”
• “Il rischio di investire nel settore immobiliare”
• “Gli immobili in affitto sono investimenti interessanti?”
• “Fondi immobiliari aperti: illusione e realtà”
• “Affittare o acquistare – che è finanziariamente più interessante”

Dal punto di vista dell’utente autonomo, i rendimenti totali degli ultimi 50 anni per la Germania e altri paesi sono nel libro Acquista o affitta (2021) presentato da Gerd Kommer.

Conclusione

A lungo termine gli aumenti di valore degli immobili residenziali sono inferiori a quanto molte economie domestiche si aspettano e promuovono rispetto a quelle che guadagnano dal finanziamento e dalla vendita di immobili. Gli elevati aumenti dei prezzi nel mercato immobiliare residenziale tedesco nei 12 anni dal 2010 al 2021 sono stati un’anomalia al rialzo, un’anomalia storica.

Nel lungo termine, l’andamento demografico in Germania fungerà da ostacolo strutturale, frenando l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali. Il mercato inizierà a prezzarli tra diversi anni prima che questi fattori demografici si facciano sentire chiaramente nell’economia reale.

letteratura

Dimson, Elroy/Marsh, Paul/Staunton, Mike (2018): “Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018”; versione lunga; Istituto di ricerca del Credit Suisse; 251 pagine

Glaeser, Eduard (2013): "Una nazione di giocatori d'azzardo. Speculazione immobiliare nella storia americana"; In: Rivista economica americana; 103; N. 3; maggio 2013; pp. 1-42

Kommer, Gerd (2021): “Comprare o affittare – Come prendere la decisione giusta per se stessi”; Editoria universitaria; 3a edizione; 2021; 285 pagine

Note finali

[1] Anche in altri paesi occidentali si registra un’ampia costruzione di alloggi sociali con affitti accessibili, ma questi immobili sono probabilmente significativamente peggiori che in Germania in termini di combinazione di posizione, dimensioni e qualità della costruzione.

La posta Aumento del valore degli immobili residenziali: sogno e realtà è apparso per primo Gerd Kommer.

Da Alessandro Weis  E  Jonas Schweizer  

È stata ora pubblicata una versione aggiornata di questo articolo con i dati attuali fino al 2024: “Affittare o acquistare: cosa è più interessante dal punto di vista finanziario?”. Al contrario, questo vecchio articolo copre anche gli aspetti non finanziari (stile di vita) della decisione di acquisto o affitto.

È meglio comprare o affittare? La questione se acquistare una casa (appartamento o casa) durante la vita riguarda prima o poi quasi tutti nella nostra zona. Per molte famiglie, l’acquisto di una casa rappresenta una delle decisioni finanziarie più importanti della loro intera vita.

È diffusa l’opinione che in realtà sia sempre il modo più intelligente e redditizio possedere anziché affittare. Da decenni sentiamo questo mantra dal settore immobiliare, dalle banche, dai politici, dai giornalisti finanziari e soprattutto dalle persone che ci sono vicine: genitori, nonni, fratelli, amici e colleghi - e sembra che tutti abbiano un'opinione forte sull'argomento. Negli ultimi 15 anni circa, il mantra sembrava essere vero: i prezzi degli immobili hanno continuato a salire e i tassi di interesse sono scesi a livelli storicamente bassi. Sembrava che ci fossero grandi ritorni sulla proprietà della casa Senza cervello essere e affittare qualcosa solo per i poveri o gli stupidi.

In realtà, il mantra “acquistare è quasi sempre economicamente più intelligente che affittare” non è mai stato vero in questa forma. E potrebbe essere particolarmente sbagliato per il decennio a venire. Questo post del blog lo mostrerà sullo sfondo di dati storici sobri e di un po’ di logica fattuale.

Gerd Kommer ha pubblicato il suo libro di consigli della terza edizione “Acquistare o affittare: come prendere la decisione giusta per te stesso“ (“KOM”) ha lanciato una guida che risponde alla domanda “Comprare o affittare?” esaminato nel suo solito modo freddo, razionale e rigorosamente scientifico. Si occupa di argomenti sullo stile di vita a favore e contro la proprietà della casa, nonché di argomenti economici.

In questo post del blog abbiamo riassunto in modo breve e conciso gli argomenti più importanti di KOM. L'articolo è ancora piuttosto lungo per i nostri standard, ma anche i fatti di fondo sono impegnativi, il che giustifica la lunghezza di questo testo e puoi leggerlo più velocemente che con il libro.

La questione se sia meglio rimanere affittuario o “upgrade” per diventare proprietario di una casa può essere scomposta in due aspetti principali: in primo luogo c’è l’aspetto economico e in secondo luogo c’è quello Stile di vita-Punto di vista; si potrebbe anche dire il lato emotivo. Per prima cosa, diamo un'occhiata ai numeri puri; poi gli argomenti sullo stile di vita.

Quindi ora cominciamo finalmente: dovrei comprare o affittare?

Informazioni sui rendimenti derivanti dall'acquisto e dall'affitto

Secondo i sondaggi, per la maggior parte dei (potenziali) proprietari di casa (“EHB”) l’aspetto finanziario del desiderio di possedere una casa è più importante dell’aspetto dello stile di vita. Ciò non sorprende, viste le conseguenze di vasta portata dell’acquisto di un immobile per i redditi medi. Ecco perché ora entriamo nel vivo: confrontiamo i rendimenti che EHB e gli inquilini hanno avuto negli ultimi decenni in circostanze altrimenti identiche. Il cuore di questo confronto sono i rispettivi patrimoni finali dei nostri due “concorrenti”, ovvero h. chi – EHB o locatario – ha raggiunto l'importo del patrimonio netto (patrimonio lordo meno debiti) alla fine del rispettivo periodo di osservazione. Sulla base di ciò possiamo affermare cosa è stato più redditizio: acquistare o affittare.

Presupposti del nostro confronto acquisto-affitto

Per ragioni di spazio limitiamo questo post del blog a una forma semplificata del confronto effettuato da Gerd Kommer in KOM. Ci asteniamo dal descrivere in modo più dettagliato i dati storici e gli indici su cui si basa il confronto perché ciò andrebbe oltre lo scopo del nostro articolo. Se siete interessati a questo aspetto, dovreste leggere il libro.

Per poter effettuare un confronto equo occorre ovviamente presupporre gli stessi flussi di pagamento per entrambe le economie domestiche, cioè h. Tutto il denaro che un EHB investe nella sua proprietà viene investito dall’inquilino concorrente, che affitta un appartamento identico, in un portafoglio del mercato dei capitali diversificato a livello globale composto da azioni e obbligazioni (“portafoglio globale”) su base buy-and-hold. (Mostriamo come è impostato nel nostro post sul blog „Investire passivamente: le basi“.)

Nella tabella seguente abbiamo illustrato i flussi di pagamento rilevanti da parte di EHB e degli inquilini. Abbiamo messo un segno meno davanti ai flussi di cassa negativi (spese) in rosso e un segno più davanti ai flussi di cassa positivi (entrate) in nero.

Tabella 1: Confronto dei flussi di cassa tra proprietari di case e affittuari

Fonte: Acquistare o affittare: come prendere la decisione giusta per te stesso di Gerd Kommer /// [1] I costi aggiuntivi per l'acquisto di immobili sono da 10 a 20 volte superiori rispetto agli investimenti sul mercato dei capitali tramite ETF /// [2] I costi di vendita degli immobili sono generalmente notevolmente più elevati rispetto a quelli degli investimenti sul mercato dei capitali /// [3] In Germania, normalmente non ci sono tasse sulle plusvalenze per le case che sono considerate beni privati ​​a fini fiscali. Per gli investimenti sul mercato dei capitali gli utili di corso sono soggetti a un'imposta preventiva, normalmente pari al 26,4% (ed eventualmente più l'imposta ecclesiastica).

In prosa ciò significa: all'inizio del nostro periodo di osservazione di 30 anni, la EHB acquista un immobile con capitale proprio e di debito, paga il mutuo immobiliare e investe sempre diligentemente nella manutenzione necessaria per rivendere l'abitazione alla fine del periodo di confronto (una vendita è necessaria per scopi di confronto finanziario-matematico). L'affittuario, invece, investe inizialmente la stessa quantità di capitale proprio sul mercato dei capitali in un portafoglio globale di azioni e obbligazioni 60/40, paga regolarmente l'affitto ogni mese e investe anche l'importo aggiuntivo che gli rimane ogni mese rispetto all'EHB nel suo portafoglio globale. Lo vende anche alla fine del periodo di osservazione.

Dai saldi dei conti risultanti del locatario e dell'EHB si può poi trarre una conclusione su chi ha ottenuto risultati migliori dal punto di vista economico con la propria soluzione di investimento e di previdenza. Se alla fine del periodo di osservazione l'EHB ha ancora debiti, questi verranno ovviamente detratti, perché di questo si tratta Nettoattività.

Ma prima di dare uno sguardo concreto a chi è stato storicamente in vantaggio in termini di rendimenti, ecco alcune ipotesi alla base del nostro confronto:

• Gli inquilini e l'EHB abitano in un immobile identico (“confronto mela-mela”);
• l'immobile dell'EHB costa 100.000 euro e i costi aggiuntivi ammontano a 8.650 euro, che finanzia al 30% con mezzi propri (32.595 euro) e al 70% con debito (76.055 euro) (usiamo per semplicità l'importo irrealisticamente basso di 100.000 euro; se invece si ipotizzasse un milione di euro, ad esempio, ciò non avrebbe alcuna influenza sul relativo risultato finale);
• l'affittuario investe la quota azionaria di 32.595 euro inizialmente investita dall'EHB in un portafoglio globale 60/40 composto per il 60% da azioni e per il 40% da obbligazioni (abbiamo scelto la suddivisione 60/40 perché è paragonabile a un immobile in termini di rischio);
• l'affitto è ricavato dai rendimenti locativi lordi storici per le proprietà residenziali (dati Bulwiengesa a partire dal 1970);
• l'incremento del valore dell'immobile corrisponde all'indice dei prezzi delle case per la Germania (Bulwiengesa fino al 2006, poi Europace);
• Per tutte le altre variabili (ad esempio costi di manutenzione o costi di acquisto/vendita) abbiamo utilizzato grandezze comprovate nella letteratura specializzata.

Comprare o affittare: la sfida del ritorno

Ora che abbiamo preparato il terreno per il nostro confronto, presentiamo dieci calcoli storici di confronto di acquisto o affitto nella Tabella 2, inclusa una cerimonia di premiazione immediata:

Tabella 2: Confronto della ricchezza finale tra proprietari di case e affittuari (per dieci sottoperiodi parzialmente sovrapposti tra il 1970 e il 2020)

Fonte: Acquistare o affittare: come prendere la decisione giusta per te stesso di Gerd Kommer /// Tutti i numeri sono nominali, cioè h. compresa l’inflazione /// Valore patrimoniale finale in tutti e dieci i casi alla fine del periodo specificato nell'intestazione della tabella, vale a dire ad es. B. alla fine del 1999 nel caso 1 /// Poiché si presuppone una durata del prestito di 30 anni fino al completo rimborso, nei casi da 6 a 10 l'EHB rimane con un debito residuo del prestito, che viene detratto dal valore di mercato dell'immobile alla fine del periodo di osservazione o, in altre parole: il debito residuo è incluso nel valore patrimoniale finale dichiarato

Le principali conclusioni del rendimento e del confronto patrimoniale finale nella tabella possono essere riassunte come segue:

• Nei primi sei casi su dieci il locatario era in vantaggio in termini di patrimonio finale;
• Nel settimo caso abbiamo un pareggio dovuto alle piccole differenze;
• I tre casi su dieci in cui la EHB era in vantaggio si riferiscono tutti a periodi più recenti, dal 2005 al 2020, in cui le proprietà residenziali tedesche hanno registrato aumenti di valore insolitamente elevati e i tassi di interesse sui prestiti erano insolitamente bassi;
• In termini assoluti, il vantaggio dell'EHB nei casi da 8 a 10 è relativamente piccolo rispetto al vantaggio del locatario nei casi da 1 a 6. Sebbene ciò sia dovuto anche ai periodi di valutazione più brevi, a questi casi deve comunque essere dato meno peso nella prospettiva complessiva perché sono "meno significativi" a causa della minore differenza assoluta tra i dieci casi.

Dal punto di vista economico e storico, l’affitto può quindi essere altrettanto interessante quanto l’acquisto e negli ultimi 51 anni è stata spesso anche l’alternativa finanziariamente più interessante alla proprietà di una casa. Chi si preoccupa principalmente di ottenere il massimo dal proprio denaro, probabilmente farà meglio ad affittare che ad acquistare.

Ma poiché il denaro non è tutto, come tutti sappiamo, nella fase successiva esamineremo diversi argomenti legati allo stile di vita che portano alla decisione, che per tanti è così difficile, di acquistare o affittare.

Sugli aspetti legati allo stile di vita dell'acquisto e dell'affitto

Nella maggior parte dei casi, lo scopo dell'investimento è massimizzare il rendimento per un determinato rischio, ma il conseguente aumento di ricchezza è in definitiva solo un mezzo per raggiungere un fine: in sostanza, si tratta di quanta più soddisfazione di vita puoi ottenere con i nuovi soldi che hai guadagnato. Per questo motivo, di seguito esaminiamo tre argomenti a favore dell’acquisto o dell’affitto dal punto di vista di una famiglia che vuole massimizzare la propria soddisfazione di vita (e non solo il proprio rendimento):

Argomenti legati allo stile di vita per l'acquisto

Argomento a favore dell’acquisto 1: il finanziamento immobiliare è un “contratto di risparmio forzato positivo”

A nostro avviso l’argomento più forte a favore dell’acquisto delle proprie quattro mura è che, in combinazione con il finanziamento tramite credito, rappresenta un contratto di risparmio forzato. Perché? Dopotutto, un prestito deve essere estinto – e ripagato ogni singolo mese per un periodo tipicamente dannatamente lungo di 20-30 anni. Chi si oppone avrà presto problemi con la banca finanziatrice. Ciò significa che sei costretto a risparmiare mese dopo mese per decenni, che tu lo voglia o no, e questo di solito va di pari passo con una certa riduzione dei consumi. Anche gli inquilini devono pagare mensilmente l'affitto, ma di solito è inferiore al servizio di capitale dell'EHB (più i costi medi di manutenzione, imposta sulla proprietà e assicurazione). La differenza Potevo possono ora essere salvati e investiti in un portafoglio globale, ma possono anche essere sperperati a fini di consumo. A differenza dell'EHB, il risparmio è volontario per l'inquilino. Se considerate “migliorabile” la vostra disciplina di risparmio e perdete regolarmente la battaglia contro il vostro bastardo interiore, probabilmente farete meglio con un immobile finanziato con debiti e quindi con un contratto di risparmio obbligatorio positivo che con la combinazione di un appartamento in affitto e un portafoglio globale su “base volontaria”.

Argomento a favore dell’acquisto 2: l’acquisto offre più prestigio sociale rispetto all’affitto

Nella nostra società l'acquisto e il possesso di un immobile residenziale si accompagna spesso ad un aumento del prestigio sociale. Ciò vale, per assurdo, anche se un immobile è finanziato prevalentemente con debiti e dal punto di vista economico appartiene alla banca e non alla EHB. Tuttavia: “Reputazione al 100% con deposito del 30%” – non è un cattivo affare. Il vicino che affitta lo stesso appartamento accanto non solo viene trattato con meno rispetto, ma spesso viene anche confrontato con pietà e consigli ben intenzionati quando, a cena, racconta agli amici come trasferisce mese dopo mese i suoi sudati risparmi “nelle tasche del padrone di casa”. Inoltre, il fatto che questo inquilino abbia un portafoglio ETF che vale quanto l'appartamento dell'EHB meno i debiti raramente guadagna l'ammirazione del nostro inquilino da parte di coloro che lo circondano. Oltre e oltre Tatto Gli EHB sono generalmente più ricchi degli inquilini, perché la psiche umana non ha molta utilità per il concetto di finanziamento tramite debito. Quindi, se sei preoccupato per il prestigio sociale e la ricchezza percepita, probabilmente faresti meglio a possedere un appartamento piuttosto che ad affittarlo.

Argomento a favore dell'acquisto 3: le case offrono maggiori opzioni di progettazione

Una casa può essere adattata alle idee personali più facilmente e in misura maggiore di un appartamento in affitto. Questo fatto è banale e non richiede ulteriori spiegazioni. Desideriamo tuttavia sottolineare che anche gli inquilini hanno possibilità di progettazione che, con una durata media di affitto di circa undici anni in Germania, non solo possono essere psicologicamente utili, ma nella maggior parte dei casi sono probabilmente anche economicamente giustificabili, anche per somme maggiori.

Argomenti sullo stile di vita a favore dell'affitto

Argomento pro-affitto 1: Affittare è meno rischioso che acquistare

Avete letto bene: l'affitto in combinazione con un portafoglio globale è l'alternativa meno rischiosa all'acquisto. Perché? In primo luogo, gli EHB (ricchezza normale) hanno concentrato gran parte della loro ricchezza su un singolo asset; Nel gergo degli economisti questo si chiama rischio cluster. Diversificazione? Nessuno. Quindi metti letteralmente tutte le uova nello stesso paniere. IL Potere ovviamente va bene ed è stato così negli ultimi 15 anni, dovere ma non è così. È nella natura del rischio che debba manifestarsi di tanto in tanto e quando colpisce il mio bene più grande, cioè, eufemisticamente parlando, non ottimale. Un inquilino con un portafoglio globale non ha questo problema. Può diversificare a livello globale tra diverse classi di attività come azioni, obbligazioni, materie prime, metalli preziosi e persino immobili. In secondo luogo, il finanziamento tramite prestito aumenta significativamente il rischio di un EHB. (Se desideri leggere questo articolo in modo più dettagliato, dai un’occhiata al nostro post sul blog “Il rischio di investire nel settore immobiliare“). In terzo luogo, un EHB presenta un rischio maggiore di essere indesiderato rispetto all’affittuario Utilità-prezzo (profitti persi). Quest’ultimo costruisce un solido ponte verso il nostro prossimo argomento a favore dell’affitto.

Argomento pro-affitto 2: gli inquilini sono più flessibili dei proprietari di casa

Come suggerisce il nome, il settore immobiliare non è mobile; sono saldamente legati a una posizione specifica. Chi acquista un immobile limita la propria mobilità; Ogni potenziale acquirente deve tenerlo presente e può anche essere dimostrato statisticamente. (Naturalmente, una volta acquistato un immobile, può anche essere venduto o affittato, ma questo porta con sé tutta una serie di altri problemi che non affronteremo qui per ragioni di spazio.) Le conseguenze negative dell’immobilità possono essere molteplici: forse non puoi intraprendere il tuo “lavoro dei sogni” (o accettare solo un tempo di spostamento irragionevole) perché è in un’altra città o addirittura in un altro paese. Oppure ti innamori di un altro EHB che vive lontano e la potenziale relazione fallisce perché nessuno dei due è disposto a rinunciare alla propria proprietà per l'altro. Oppure vuoi avviare un'impresa, che l'esperienza dimostra non è ben compatibile con l'acquisto di una casa. E poi c’era l’“argomentazione del capitale morto”, secondo la quale un EHB vive da anni in una proprietà troppo grande perché le sue dimensioni non cambiano con le circostanze della sua vita (ad esempio divorzio o trasferimento dei figli). L'affittuario può invece sempre scegliere esattamente la dimensione dell'appartamento e il luogo di residenza più adatti alle sue esigenze (ad es. studio, appartamento per single o coppia, figli, soggiorno adeguato all'età o divorzio). L'affitto è indiscutibilmente più flessibile dell'acquisto, in diverse dimensioni.

Argomento pro-affitto 3: Affittare richiede meno lavoro che acquistare

Un immobile è una struttura fisica complessa che viene continuamente “consumata” e “danneggiata” dalla natura (“vento e intemperie”) e dai suoi abitanti. Per compensare o almeno rallentare questo processo di deprezzamento fisico, qualcuno deve organizzare la manutenzione di un immobile. Nel caso di un EHB è l'inquilino stesso, nel caso dell'inquilino è il proprietario. In altre parole, affittare richiede molto meno lavoro. Inoltre lo Stato, l’ufficio delle imposte, la banca e diverse società di servizi per l’elettricità, l’energia, l’acqua, le acque reflue e i rifiuti confrontano costantemente un EHB con fatture, obblighi, regolamenti e nuove “belle sorprese”, che significano lavoro. Un inquilino dovrebbe sostenere solo una frazione di questa spesa.

Poiché tutti gli argomenti sopra menzionati sono di natura qualitativa e, a differenza del confronto introduttivo del rendimento, sono difficili o impossibili da quantificare, ognuno deve decidere da solo quali argomenti prevalgono su di lui.

Se vuoi ascoltare altri argomenti sullo stile di vita quando decidi se acquistare o affittare, ti consigliamo di leggere di nuovo COM.

Considerazioni finali sull'acquisto o sull'affitto

Poco più di un anno fa nessuno voleva crederci, ma ora sta accadendo: i tassi di interesse sono tornati a salire. A metà del 2021 hai ancora un mutuo immobiliare con un tasso di interesse fisso decennale pari all'1,0% p.a. UN. ora (a novembre 2022) è di nuovo dovuto quasi il 4,0%: i tassi di interesse sull'edilizia e sugli immobili sono più o meno quadruplicati nell'ultimo anno. Non è necessario essere un matematico per capire che questo aumento dei tassi di interesse non può funzionare a favore della EHB. Anche per chi non ha credito è un male perché contribuisce al calo del potenziale di apprezzamento di tutte le proprietà.

A peggiorare le cose, le proprietà residenziali in Germania hanno attualmente un livello di valutazione più alto che in qualsiasi momento dal 1970 (non sono disponibili dati affidabili per il periodo precedente). Ciò rende improbabile che gli incrementi di valore degli ultimi anni continuino.

Gli alti tassi di interesse e le valutazioni immobiliari rappresentano una combinazione spiacevole che può portare a un pessimo accordo finanziario per i potenziali EHB.

In definitiva, la decisione di acquistare o affittare dipende ovviamente anche dallo specifico immobile in cui si desidera abitare, cioè non solo dalle condizioni in cui è disponibile, ma anche dal fatto che l'immobile desiderato venga offerto in vendita o in affitto.

Il mantra comune secondo cui l’acquisto è quasi sempre più redditizio dell’affitto a lungo termine deriva in gran parte dal fatto che politici, media, banche, società di costruzione, agenti immobiliari e i nostri genitori e nonni lo ripetono da decenni come una ruota di preghiera. Allo stesso tempo, gli ultimi 15 anni di boom immobiliare “confermano” la superiorità dell’“oro concreto” e uno dei tanti sentito La mancanza di alternative in termini di investimenti e previdenza rafforza questa visione.

Se hai deciso di diventare inquilino e vorresti dare una mano ti consigliamo il nostro post sul blog “Investire passivamente: le basiSe non vuoi occuparti da solo dei tuoi investimenti, puoi utilizzare il Robo Advisor di Gerd Kommer Capitale interessante, dove ottieni un portafoglio mondiale su misura per le tue esigenze e non devi preoccuparti di nulla (l'importo minimo di investimento per GKC è attualmente di 25 euro [a novembre 2024] e gli investimenti di capitale comportano rischi).

Conclusione

In questo post del blog abbiamo mostrato per la prima volta che l’affitto in combinazione con un portafoglio globale è stato storicamente prevalentemente più attraente dell’acquisto. Abbiamo poi esaminato tre argomenti relativi allo stile di vita a favore dell'acquisto e dell'affitto. Verso la fine abbiamo offerto una serie di ulteriori spunti di riflessione.

La domanda “Comprare o affittare?” Probabilmente è così difficile rispondere perché si tratta di una decisione di consumo e di investimento allo stesso tempo, perché i dati e la matematica finanziaria che la circonda sono piuttosto confusi, perché il settore finanziario e i media spesso ci confondono con informazioni unilaterali e perché l’intero argomento è legato a molte emozioni. Questo post del blog ha lo scopo di contribuire a rendere un po' più semplice la risposta a questa domanda altamente personale.

(Se sei interessato alla nostra opinione sugli immobili in generale, ti consigliamo di dare un'occhiata al Categoria immobiliare sul nostro blog).

letteratura

Kommer, Gerd (2021). “Acquistare o affittare: come prendere la decisione giusta per te stesso"; Campus Verlag, 3a edizione, 2021 (prima edizione 2010); 280 pagine

Weis, Alessandro; Gschichtmann, Selina (2022): “Investimenti passivi – le basi”; post sul blog; settembre 2022; Collegamento: https://gerd-kommer.de/blog/passiv-investieren-die-basics/

Kommer, Gerd; Kanzler, Daniel (2022): “Sfruttare gli investimenti azionari con il credito – funziona?”; post sul blog; novembre 2022; Collegamento: https://gerd-kommer.de/blog/leverage-effekt/

Kommer, Gerd; Schweizer, Jonas (2018): “Il rischio di investire nel settore immobiliare”; post sul blog; agosto 2018; Collegamento: https://gerd-kommer.de/blog/das-risk-von-direktinvestments-in-immobilien-besser-verstanden/

Kommer, Gerd; Schweizer, Jonas (2018): “Il rendimento degli investimenti immobiliari”; post sul blog; ottobre 2018; Collegamento: https://gerd-kommer.de/blog/die-reiz-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstanden/

La posta Acquistare o affittare? – Portafoglio domestico vs. globale è apparso per primo Gerd Kommer.

Questo post è stato aggiornato nell'agosto 2024.

Finanziare investimenti con capitale preso in prestito - fare leva o, in tedesco moderno, fare leva [1] – appare interessante se il tasso di interesse del prestito ottenibile è inferiore al rendimento medio storico dell’investimento, siano essi azioni, immobili, oro o criptovalute. Questo è probabilmente il caso delle azioni per i quattro quinti del tempo negli ultimi 100 anni.

In linea di principio, il rendimento del capitale proprio di un investimento può essere aumentato indefinitamente attraverso la leva finanziaria.

Alla luce di questa affermazione, in definitiva banale, in questo post del blog cerchiamo di dare una nuova risposta alla vecchia domanda degli investitori: “Quanto è sensato finanziare parzialmente investimenti azionari con credito o leva creditizia per aumentare il rendimento del capitale proprio investito?”

L’indebitamento o, in modo meno elegante, l’“investimento finanziato dal debito” può avvenire sia a livello aziendale che familiare. In questo post del blog ci concentreremo principalmente sulla leva finanziaria a livello familiare, ma affronteremo anche la leva finanziaria aziendale. Se si vuole arrivare ad una valutazione significativa dei vantaggi e degli svantaggi della leva finanziaria, i due campi non possono essere separati.

Di seguito esamineremo i seguenti aspetti dell'investimento con leva finanziaria:

1. Come funziona l’effetto leva creditizia?
2. La leva finanziaria come causa di rovina finanziaria
3. Studi empirici sull'effetto di rendimento della leva finanziaria per aziende e investitori privati
4. Il “problema matematico finanziario della richiesta di margine” quando si analizzano gli investimenti con leva finanziaria
5. Il problema dei differenziali negativi dei tassi di interesse negli investimenti con leva finanziaria
6. Il mito dell’invalidazione del debito attraverso l’inflazione
7. Consigli pratici per chiunque consideri la leva finanziaria

(1) Come funziona l’effetto leva creditizia?

I lettori che hanno familiarità con i meccanismi della leva creditizia possono saltare questa prima sezione.

Un caso di studio: Lisa investe 100.000 euro in un ETF azionario MSCI World. Di questi ne finanzia 40.000 euro (40%) tramite un prestito titoli, di cui 60.000 euro provengono da lei stessa come capitale proprio. Immaginiamo due scenari. Nello scenario 1, l'MSCI World sale del 30% durante il periodo di osservazione, mentre nello scenario 2 scende del 30%.

Quale effetto hanno i due scenari sul rendimento del capitale di Lisa (EK)?

Nello scenario 1, il rendimento azionario di Lisa è 30.000 euro ÷ 60.000 euro = più 50% (profitto dal capitale proprio), nello scenario 2 il rendimento azionario è -30.000 euro ÷ 60.000 euro = meno 50%. (Per ragioni di semplicità, qui ignoriamo il costo del debito e gli eventuali effetti fiscali.)

Senza leva finanziaria, i rendimenti azionari sarebbero stati più 30% e meno 30%. (Dove non c’è leva finanziaria, il rendimento del capitale proprio e il rendimento del capitale totale sono identici.)

Vediamo che la leva finanziaria aumenta simmetricamente sia l’opportunità (il lato positivo) che il rischio (il lato negativo).

In generale, la leva finanziaria si traduce in un aumento dei rendimenti azionari per un dato periodo, che si tratti di sei mesi o 20 anni, quando la spesa del debito (assoluta o percentuale) è inferiore al rendimento totale dell’investimento (assoluto o percentuale). La formula generale per calcolare il rendimento del capitale proprio è:

EKR = GKR + (GKR – FKZ) × (FKA ÷ EKA)

Spiegazione delle abbreviazioni: EKR = rendimento del capitale proprio, GKR = rendimento del capitale totale, FKZ = tasso di interesse sul debito, FKA = quota del debito in percentuale o assoluto, EKA = quota del capitale proprio in percentuale o assoluto.

Un esempio numerico. Usiamo l'investimento di Lisa nello scenario 1 e un tasso di interesse del prestito del 3%: EKR = 30% + (30% - 3%) × (40% ÷ 60%) = 48% (arrotondato).

Con la leva finanziaria puoi anche perdere più del 100% del tuo capitale. Un esempio numerico: Lisa ha nuovamente investito 100.000 euro con leva in un ETF azionario MSCI World, questa volta con soli 30.000 euro di capitale e 70.000 euro di FK. Ora il mercato azionario globale crolla del 40% in pochi mesi (come nel crollo del Corona all’inizio del 2020). Lisa ha perso l'intero capitale di 30.000 euro e deve alla banca altri 10.000 euro. In termini percentuali, la tua perdita è –40.000 ÷ 30.000 = –133%

Abbiamo quindi visto che la leva finanziaria aumenta simmetricamente sia il potenziale di rialzo che quello di ribasso.

Per la prova teorica che la leva finanziaria aziendale non produce un vantaggio sistematico in termini di rendimento del capitale ponderato per il rischio (ignorando eventuali vantaggi fiscali), i due economisti Franco Modigliani e Merton Miller hanno ricevuto il Premio Nobel per l’economia rispettivamente nel 1985 e nel 1990. [2]

(2) La leva finanziaria come causa di rovina finanziaria

Negli ultimi 200 anni probabilmente nessun altro fattore ha portato alla rovina economica di famiglie, aziende e Stati più spesso della leva finanziaria. Una piccola biblioteca potrebbe probabilmente essere riempita di libri sulle perdite e sui fallimenti attraverso investimenti finanziati dal debito. Per ragioni di spazio non menzioneremo casi specifici e ci limiteremo a citare un investitore esperto e di successo - Warren Buffett:

"Come tutti abbiamo imparato in terza elementare - e alcuni di noi hanno imparato di nuovo nel 2008 - qualsiasi serie di numeri positivi, non importa quanto impressionanti, evapora quando moltiplicata per un singolo zero. La storia finanziaria insegna che la leva finanziaria, sfortunatamente, spesso produce zeri, anche se praticata da persone intelligenti." (Warren Buffett, Lettera agli azionisti di Berkshire Hathaway 2010)

Nella misura in cui la leva finanziaria viene adottata volontariamente, le motivazioni sono solitamente una o più delle seguenti tre considerazioni:

(a)  Aumentare il rendimento del capitale proprio ("arricchirsi più velocemente") attraverso l'effetto leva del credito.

(b)   Beneficia della deducibilità fiscale degli oneri finanziari (solo per investimenti commerciali).

(c)   Sfruttare la "teoria" secondo cui l'inflazione riduce l'onere del credito.

La leva finanziaria involontaria (prestiti involontari) è naturalmente il risultato di una mancanza di capitale proprio o di liquidità. Nella maggior parte dei casi, è probabile che la leva finanziaria involontaria peggiori i relativi rendimenti azionari.

In questo post del blog ci occuperemo principalmente dell'argomento (a) e brevemente dell'argomento (c). Ignoriamo l’argomento fiscale (b) perché probabilmente è comunque ben noto ai nostri lettori e perché raramente è l’argomento dominante a favore della leva finanziaria quando si tratta di finanziamento tramite debito di asset per investitori privati.

(3) Studi empirici sull'effetto di rendimento della leva finanziaria per aziende e investitori privati

Sebbene la leva finanziaria sia un fenomeno estremamente pratico, esistono meno studi scientifici su di essa rispetto a molti altri fattori che influenzano gli investimenti. Ciò probabilmente ha a che fare con le sfide particolarmente grandi nell’analisi statistica dell’impatto della leva creditizia. Detto questo, in questa sezione riassumiamo brevemente la letteratura.

(a)   Dopo oltre 50 anni di ricerca empirica sui mercati finanziari su questo argomento affascinante, non esistono prove scientifiche convincenti che la leva finanziaria abbia un effetto sistematico di rendimento positivo sulle aziende (ovvero a livello aziendale immediato). È vero piuttosto il contrario: la maggior parte degli studi scientifici esistenti dimostra che le aziende con livelli di indebitamento più elevati non dispongono di indicatori di redditività aziendale sistematicamente migliori e spesso addirittura ne hanno di peggiori. Anche la leva finanziaria a livello aziendale sembra avere, in media, un impatto negativo sui rendimenti degli azionisti - in termini assoluti e ancor più sul rendimento per gli azionisti corretto per il rischio (la combinazione rendimento-rischio), ad es. B. sotto forma di indice di Sharpe. [3] Sappiamo dalle cosiddette “aziende di qualità” (“qualità” nel senso del “fattore qualità premium” statistico) che statisticamente a lungo termine sovraperformano il mercato complessivo. Le aziende di qualità si distinguono tra l’altro per il fatto che in confronto hanno un debito particolarmente basso. Alla fine di questo post del blog elenchiamo una selezione di studi scientifici sugli effetti di rendimento negativi o quantomeno ambivalenti della leva finanziaria.

(b)   Per le società immobiliari e i fondi immobiliari, è stato dimostrato in modo particolarmente chiaro che un'elevata leva finanziaria porta a rendimenti assoluti o aggiustati per il rischio peggiori rispetto a una leva bassa o all'assenza di leva finanziaria. Ciò è sorprendente, dato che in alcune parti della comunità immobiliare privata si crede a volte quasi come un culto nei vantaggi della leva creditizia nel settore immobiliare. Poiché questo malinteso è così diffuso sia per gli immobili in affitto che per quelli ad uso proprio, abbiamo affrontato il tema Leva creditizia degli investimenti immobiliari ha dedicato un post separato sul blog (Qui).

(c)   Il fatto che gli investitori privati ​​che negoziano attivamente nel mercato dei capitali ottengono risultati inferiori a un benchmark passivo correttamente selezionato è stato confermato in nuovi studi da oltre 20 anni (Barber et al. 2000, Bhattacharya 2016, Barber et al. 2022). Se si osserva ancora più da vicino e si differenziano questi trader in quelli che lavorano con e quelli senza leva finanziaria, diventa chiaro che la leva finanziaria peggiora statisticamente ulteriormente le prestazioni (Davydov 2022, Heimer 2022).

(d)   Nel caso dei cosiddetti ETF azionari con leva (il finanziamento del debito è qui a livello di prodotto, quindi è "integrato"), i rendimenti adeguati al rischio (indice di Sharpe) sono statisticamente peggiori su lunghi periodi di tempo rispetto a simili ETF senza leva (Subrahmanyam 2021, Davydov 2022, Frazzini et al. 2022). Ciò significa che, sebbene i rendimenti assoluti di questi prodotti possano essere più elevati su lunghi periodi di tempo e soprattutto in fasi buone del mercato azionario rispetto ai rendimenti di prodotti alternativi convenzionali e senza leva finanziaria, i rendimenti ponderati per il rischio (ad esempio l’indice di Sharpe) sono peggiori nella maggior parte dei casi. La volatilità degli ETF con leva è spesso doppia e il prelievo massimo è più della metà. Anche i “periodi di rendimento zero” più lunghi sono più lunghi rispetto ai corrispondenti prodotti senza leva finanziaria. Se gli ETF con leva finanziaria siano prodotti significativi per gli investitori privati ​​a causa delle loro complesse proprietà tecniche, la cosiddetta “path dependency”, e se siano sufficientemente compresi dalla maggior parte dei loro acquirenti, la letteratura specializzata mette in dubbio (Pessina et al. 2022).

Tutto sommato, possiamo concludere dagli studi scientifici esistenti che gli investimenti ad alta leva finanziaria in azioni raramente producono rendimenti più elevati adeguati al rischio. In altre parole: l’investitore ottiene un rendimento inferiore per il rischio assunto rispetto all’alternativa senza leva finanziaria.

(4) Il “problema matematico finanziario della richiesta di margine” nell’analisi degli investimenti a leva

Per un investimento finanziato esclusivamente con capitale proprio, la perdita massima è pari al 100%. Con un investimento parzialmente a leva, tuttavia, la perdita massima è maggiore, sia teoricamente che praticamente. Può superare di gran lunga il 100%.

Un esempio di calcolo: l'investimento X è finanziato con il 40% di capitale proprio e il 60% di debito. Il valore dell'investimento scende ora del 50%. In questo caso, la perdita azionaria calcolata è meno 125%. L'investitore ha perso l'intero investimento e deve al creditore anche un ulteriore 25% del capitale originario.

In pratica, tuttavia, gli investimenti in titoli raramente comportano una perdita superiore al 100%, poiché la banca finanziatrice effettua preventivamente una richiesta di margine (un obbligo di pagamento aggiuntivo).

In genere, le banche prestano solo fino al 50% sugli investimenti azionari. Il cosiddetto Loan to Value (LTV) ammonta al massimo al 50%. Se il LTV supera questo limite a causa di un rendimento negativo dell'investimento ipotecato, la banca richiede all'investitore di ridurlo al di sotto di tale limite. Questo può essere fatto in tre modi.

(a)  L'investitore fornisce fondi aggiuntivi finanziati dal capitale azionario come garanzia aggiuntiva (contanti o nuove azioni).

(b)   L'investitore rimborsa parzialmente il prestito con fondi propri esterni al depositario.

(c)   L'investitore vende una certa quantità di azioni dal portafoglio e utilizza i proventi per rimborsare parte del prestito. Le perdite si verificano quindi in una fase statisticamente particolarmente sfavorevole.

Se l'investitore non reagisce tempestivamente con una delle tre misure, la banca attuerà (c) autonomamente, anche senza il consenso dell'investitore. Ha il diritto di farlo in base alle disposizioni del contratto di prestito e pegno. In alcune costellazioni di investitori privati ​​accade addirittura che la banca adotti la misura (c) senza preavviso o preavviso nel momento in cui viene superata la soglia LTV. L’investitore avrebbe dovuto reagire in anticipo, ma non lo ha fatto.

L’investitore potrebbe (a) o (b)  senza problemi  (invece che attraverso la liquidazione involontaria di altri investimenti), si pone la domanda: perché ha contratto un prestito di questa entità e non ha utilizzato fin dall'inizio meno debiti e più capitale proprio.

Per quanto riguarda l'analisi metodicamente pulita del rendimento e del rischio di un portafoglio a leva, le misure (a) e (b) rappresentano un problema perché rendono i portafogli in questione finanziariamente incomparabili con gli altri portafogli. Per risolvere questo problema analitico di base, ogni portafoglio con leva finanziaria dovrebbe avere fin dall’inizio un investimento fittizio in contanti pari all’importo del prestito ad esso collegato. Qualsiasi richiesta di margine verrebbe quindi soddisfatta da questo investimento in contanti a basso interesse.

Se si esegue questa operazione, i rendimenti del capitale proprio di tutti i portafogli a leva diminuiranno, se calcolati correttamente includendo la riserva di liquidità.

Se però nel calcolo non si tiene conto della riserva di liquidità fittizia, i portafogli con leva con i rendimenti peggiori non sono più comparabili dal punto di vista finanziario con gli altri portafogli e i loro rendimenti azionari vengono calcolati in modo errato (troppo elevato).

Chi crede che la questione delle richieste di margini sia rilevante solo in relazione ai prestiti di titoli delle banche e alle loro richieste di margini si sbaglia. In un senso più ampio, il problema della richiesta di margine rappresenta generalmente diversi tipi di diritti del creditore di intervenire nelle decisioni di investimento del mutuatario (investitore), indipendentemente dal fatto che si tratti di un investimento in titoli o di un altro investimento. Ogni prestito commerciale conferisce al creditore diritti di intervento potenzialmente pericolosi per l'investitore, spesso anche nel caso di prestiti all'interno della famiglia senza contratto di prestito scritto. La semplice costituzione in pegno delle azioni presso il creditore rappresenta un diritto di intervento fondamentale e di ampia portata.

Solo nel caso dei finanziamenti immobiliari privati ​​tramite banche i diritti di intervento del creditore sono relativamente limitati per ragioni giuridiche e forse storico-culturali. Le economie domestiche private che finanziano la proprietà immobiliare e, in misura minore, anche altri mutuatari immobiliari, possono esserne contente.

In generale, chiunque faccia leva sui propri investimenti si sottopone a un controllo esterno parziale. Il finanziamento mediante prestito significa meno controllo o rinuncia a parte del proprio controllo, sempre e senza eccezioni. Ciò può arrivare al punto che un investimento con leva finanziaria che avrebbe avuto successo a lungo termine viene prematuramente “ucciso” dal creditore perché il creditore provoca un “evento gameover” attraverso una richiesta di margine o altro intervento a sua discrezione. Allora un eventuale recupero successivo dell'investimento non sarà più di alcuna utilità per l'investitore. Un esempio di ciò è il fallimento dell’allora famoso hedge fund statunitense LTCM 1998. Il fondo fortemente indebitato è stato liquidato dalle sue banche attraverso una richiesta di margine nel settembre 1998 a causa delle elevate perdite contabili nella sua speculazione sulle obbligazioni dei mercati emergenti. C'è stata una perdita del 100% per gli investitori azionari (gli investitori del fondo). Tuttavia, senza la richiesta di margine, il fondo si sarebbe ripreso qualche tempo dopo perché la sua strategia di investimento era corretta a lungo termine.

Ergo: quanto più forte è la leva finanziaria, tanto più brevi saranno gli intervalli di misurazione e decisione in caso di successo o fallimento, conclusione forzata o continuazione dell'investimento. Questa “legge” è espressa indirettamente anche nella citazione di Buffett sopra. Avere ragione a lungo termine non è più sufficiente per essere redditizio con un investimento a leva.

La nostra simulazione storica seguente mostra la rapidità con cui può verificarsi una richiesta di margine da un punto di vista statistico, anche con un investimento azionario altamente diversificato come un investimento azionario MSCI World ETF: esaminiamo i rendimenti mensili dell'indice MSCI World da gennaio 1970 ad agosto 2022 (52,7 anni) in DM o euro. Per la nostra valutazione presupponiamo un livello iniziale di finanziamento del debito del 40% e, in linea con le pratiche di mercato nel settore dei clienti privati, un prestito massimo consentito del 50% (l'investimento può quindi diminuire del 20% fino al verificarsi di un MC). Consideriamo i costi standard del credito di mercato pari al 2,5% annuo. UN. al di sopra del tasso di interesse del mercato monetario e, per semplicità, ignorano i deflussi per tasse e costi di investimento. Esaminiamo 513 casi individuali. Si tratta di periodi di dieci anni completi, ciascuno che inizia il primo del mese tra il 1° gennaio 1970 e il 1° settembre 2012. Questa data consente all'ultimo periodo completo di 10 anni di terminare i dati di ritorno disponibili il 31 agosto 2022.

Tra questi 513 casi, una richiesta di margine si è verificata nel 44% dei casi (tutti i periodi di dieci anni). Quando si è verificata una richiesta di margine, ci sono voluti solo in media 24,3 mesi. Solo nel 49% dei casi non è stata effettuata alcuna richiesta di margine E il rendimento azionario era superiore a quello senza leva finanziaria.

Tuttavia, in fondo questo bilancio presenta ancora la situazione in modo troppo positivo. Prendere in considerazione i seguenti tre fattori peggiorerebbe ulteriormente i risultati per l’investitore con leva finanziaria:

(a) Se avessimo basato la nostra analisi sui rendimenti giornalieri invece che su quelli mensili per renderla ancora più realistica, i risultati sarebbero meno favorevoli per l’investitore con leva finanziaria. Ci sarebbe stata una richiesta di margine in moderatamente più del 44% dei casi e in media sarebbe avvenuta un po’ prima. (Sarebbe stato molto più difficile per noi calcolare i rendimenti giornalieri.)

(b) Un investimento meno diversificato rispetto all'MSCI World con una volatilità più elevata avrebbe inoltre peggiorato i risultati dal punto di vista dell'investitore con leva finanziaria - probabilmente in modo significativo nel caso di un portafoglio meno diversificato, anche se il suo rendimento medio sarebbe stato leggermente superiore a quello dell'MSCI World.

(c) Infine, tenere conto dei costi e delle tasse avrebbe influito negativamente sui risultati (ma a sua volta avrebbe aumentato notevolmente la complessità del calcolo).

Secondo la nostra intuizione, questi sono numeri che nel complesso parlano poco di leva finanziaria.

(5) Il problema delle transazioni con differenziali di tasso di interesse negativi negli investimenti con leva finanziaria

Nella nostra pratica di consulenza, ci imbattiamo occasionalmente nella situazione in cui una famiglia di investitori privati ​​sta valutando un portafoglio azionario con leva finanziaria e inconsapevolmente entrerebbe in una "transazione con differenziale di interesse negativo" (NZDG). Un NZDG esiste quando una famiglia (o un’azienda) detiene saldi di cassa a basso interesse o obbligazioni simili a contanti e a basso rischio da qualche parte e allo stesso tempo prende un prestito da qualche altra parte dove l’interesse sulla spesa è superiore all’interesse sull’investimento in contanti. Ciò equivale a un'operazione sistematica in perdita. In precedenza ci siamo occupati del fenomeno NZDG, spesso trascurato dalle economie domestiche Articolo del blog interessato.

Chiunque consideri la leva finanziaria dovrebbe farlo Primo comprendere bene l'argomento del NZDG. Con alcune restrizioni, la leva finanziaria ha senso dal punto di vista economico solo se la famiglia in questione precedentemente ha eliminato tutti i suoi NZDG. Ciò significa spostare gli investimenti a basso rischio in investimenti rischiosi e quindi aumentare il livello di rischio dell’asset allocation, cosa che avverrebbe in misura ancora maggiore attraverso la leva finanziaria. Alcune persone che intendono investire in investimenti con leva finanziaria abbandonano questo piano dopo aver realizzato l’impatto dell’eliminazione del NZDG sulla loro asset allocation.

(6) Il mito della svalutazione del debito attraverso l’inflazione 

Un argomento comune a favore della leva finanziaria è che l’inflazione è vantaggiosa per i mutuatari perché svaluta il debito nel tempo. Dal punto di vista del debitore, la maggior parte di questo argomento è purtroppo sbagliato, ma dal punto di vista del creditore, fortunatamente, è sbagliato.

Abbiamo affrontato questo problema, che è importante per i mutuatari, nel nostro post sul blog (Qui) trattato in dettaglio. Non esiste pasto gratis, nemmeno per chi è inadempiente.

La situazione può essere così riassunta:

(a)   Nessun debitore beneficia dell'inflazione nella misura in cui era prevista (anticipata) dal mercato al momento della conclusione del contratto di prestito, vale a dire che il suo prezzo è compreso nei tassi di interesse di mercato - né in termini di tasso di interesse né in termini di obbligo di rimborsare l'importo del capitale stesso, che non è direttamente influenzato dalle aspettative di inflazione. Ciò in definitiva vale anche per gli stati che presumibilmente escono “facilmente” dal debito attraverso l’inflazione.

(b)  Le aspettative del mercato riguardo all'inflazione non sono, da quello che sappiamo, né sistematicamente troppo basse né troppo alte nel lungo periodo.

(c)  Se l'inflazione attesa si rivela successivamente troppo elevata per un dato periodo, i debitori vengono penalizzati economicamente e i creditori ricompensati.

L’inflazione è una strada a doppio senso che porta al vantaggio economico dei debitori. Poiché l’inflazione e quindi i tassi di interesse nominali sono diminuiti in modo relativamente continuo nella maggior parte dei paesi dall’inizio degli anni ’80 alla fine del 2021, è probabile che i debitori abbiano subito uno svantaggio economico durante questi quattro decenni a causa dell’inflazione esistente ma in calo. Nessuna traccia di “vantaggio del debitore”.

Nonostante le sue gambe zoppicanti, la strana teoria dell’inflazione da debito sarà probabilmente diffusa o ripetuta a pappagallo per molti decenni a venire nei libri di consulenza finanziaria, negli articoli stampati, nei blog, nei video di YouTube e nelle raccomandazioni dei banchieri immobiliari sul finanziamento tramite prestiti di beni immobili e altri investimenti. Motivi: conflitti di interessi, illusioni o mancanza di competenza.

(7) Consigli pratici per chiunque consideri la leva finanziaria

Come suggerisce quanto sopra, gli autori di questo post sul blog sono, in generale, “scettici sulla leva finanziaria” quando si tratta di investire in azioni delle famiglie. A nostro avviso, se una famiglia propensa al rischio vuole comunque finanziare parzialmente i propri investimenti azionari con il debito, dovrebbe garantire tre cose:

In primo luogo, dovrebbe essere l'asset allocation del budget dell'investitore Prima All’inizio degli investimenti con leva finanziaria, è necessario aver già raggiunto un livello aggressivo (di assunzione di rischio) di asset allocation “100/0”. “100” indica la percentuale di tutti gli investimenti che sono rischiosi e che, al contrario, non possono essere classificati a basso rischio. "0" sta per "investimento a basso rischio" e significa investimenti con la volatilità più bassa possibile, il rischio di default più basso possibile, liquidità molto elevata e nessun rischio di cambio. In pratica, per le economie domestiche che vivono in Germania si tratta di obbligazioni in euro a basso rischio con una breve durata residua e un'elevata solvibilità o di averi bancari nell'ambito dell'assicurazione legale dei depositi.

In secondo luogo, il bilancio dovrebbe garantire una volatilità relativamente bassa del portafoglio attraverso la diversificazione. La leva finanziaria è tanto più pericolosa quanto più volatile è l’investimento sottostante. Sfruttare un portafoglio di pochi investimenti individuali in azioni con una leva superiore al 20% è vicino al kamikaze.

Terzo: la probabilità che si verifichi una richiesta di margine deve essere bassa. Ciò significa sfruttare solo moderatamente la leva finanziaria. In pratica, questo funziona solo per un prestito di titoli per un portafoglio azionario diversificato a livello globale con un LTV massimo del 50% specificato dalla banca se il LTV del “giorno 1” è del 20%, il che significa che può verificarsi una perdita del 60% prima che venga attivata una richiesta di margine.

Se si rispettano questi tre criteri per una leva finanziaria razionale, a livello di attuazione possono essere utili i seguenti consigli: per le economie domestiche un'opzione di finanziamento del debito più interessante rispetto a un prestito di titoli da parte di una banca è quella di accendere un prestito su un immobile completamente o in gran parte privo di debiti, se esistente. Questo approccio presenta tre vantaggi: normalmente non è possibile effettuare una richiesta di margine (perché insolita nel finanziamento immobiliare privato), sono possibili anche interessi fissi a lungo termine (cosa che di solito non avviene con un prestito di titoli) e il tasso di interesse è probabilmente inferiore di circa un punto percentuale rispetto a un prestito di titoli. In queste circostanze, sarebbe probabilmente possibile un grado di leva finanziaria leggermente più elevato di quello raccomandato nel paragrafo precedente.

Conclusione

Empiricamente, la leva finanziaria funziona peggio per le imprese e le famiglie nel complesso di quanto la maggior parte di noi suppone. In media, la leva finanziaria ha un effetto negativo sul rendimento del capitale azionario corretto per il rischio (la combinazione rendimento-rischio) e spesso sul rendimento assoluto del capitale azionario. Pertanto, solo gli investitori che hanno un’elevata esperienza e un’elevata capacità di rischio dovrebbero tentare la leva finanziaria.

Calcolare correttamente l’effetto di rendimento statistico della leva finanziaria e confrontarlo metodicamente con investimenti senza leva finanziaria non è facile a causa dell’effetto richiesta di margine. L'effetto di rendimento delle richieste di margine o in generale delle misure coercitive da parte del creditore (riduzione del controllo per l'investitore) non è solo difficile da misurare storicamente, ma è anche difficile da modellare e quindi stimare in avanti per un singolo investitore, ad esempio in un foglio Excel.

Chiunque consideri la leva creditizia dovrebbe innanzitutto avere ben chiaro il problema dei differenziali negativi dei tassi di interesse e le sue conseguenze sulla propria asset allocation.

Il fatto che l'inflazione sia un sostenitore affidabile del mutuatario è una leggenda falsa ma impossibile. Questo dubbio argomento non dovrebbe avere un ruolo nel valutare se sfruttare o meno un investimento.

Per le famiglie che si assumono rischi e possiedono una proprietà in gran parte o completamente priva di debiti, un prestito a fronte di tale proprietà potrebbe essere un modo più intelligente per sfruttare (moderatamente) un investimento azionario rispetto a un tradizionale prestito di titoli.

Note finali

[1] “Leva” = leva finanziaria, “Leva finanziaria” = effetto leva.

[2] Modigliani, Franco/Merton Miller (1958): “Il costo del capitale, la finanza aziendale e la teoria degli investimenti”; In: Rivista economica americana; 48; 1958

[3] L'indice di Sharpe è definito come il rendimento in eccesso medio di un investimento nel periodo di osservazione rispetto al tasso di interesse privo di rischio diviso per la deviazione standard (il rischio) di questo rendimento in eccesso.

letteratura

(a) Articoli scientifici che dimostrano che lo sfruttamento degli investimenti azionari da parte degli investitori privati ​​non ha un effetto positivo sistematico sui rendimenti azionari assoluti o ponderati per il rischio

Barbiere, Brad et al. (2022): “Sfruttare l’eccessiva fiducia”; 26 luglio 2022; Riferimento Internet Qui

Barber, Brad/Odean, Terrance (2000): “Il trading è pericoloso per la vostra ricchezza: la performance degli investimenti in azioni ordinarie dei singoli investitori”; In: Giornale di finanza; aprile 2000; 55; N. 2

Bhattacharya, Utpal et al. (2016): “Abuso degli ETF”; In: Revisione della finanza; 2016; 21; N. 3

Davydov, Denis/Jarkko Peltomäki (2022): “L’attenzione degli investitori e l’uso della leva finanziaria”; 3 ottobre 2022; SSRN; Riferimento Internet Qui

Frazzini, Andrea/Lasse Pedersen (2022): “Leva finanziaria incorporata”; In: La revisione degli studi sui prezzi degli asset; 2022; vol. 12

Heimer, Rawley/Alex Imas (2022): “Distorto dalla scelta: come i vincoli finanziari possono ridurre gli errori finanziari”; In: Rassegna di studi finanziari; 2022; 35; Numero 4

Pessina, Colby/Robert Whaley (2020): “ETP con leva e inversi: benedizione o maledizione?” 25 settembre 2020; SSRN; Riferimento Internet Qui

(b) Articoli scientifici che dimostrano che la leva finanziaria non ha un effetto positivo sistematico sui rendimenti degli azionisti o sul rendimento economico delle società

Adami, Roberta et al. (2015): “In che modo la struttura del capitale di un’impresa influisce sulla performance delle azioni?” In: Frontiere della finanza e dell'economia; 2015; 12; N. 1

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Andersson, Philip/Erik Åberg (2022): "Struttura del capitale e rendimento azionario. Uno studio quantitativo della relazione tra leva finanziaria e rendimenti azionari sulle società quotate svedesi"; 2022; Riferimento Internet Qui

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Czasonis, Megan et al. (2021): “Il private equity e il mito della leva finanziaria”; In: Il giornale degli investimenti alternativi; Inverno 2021; Volume 23 Numero 3

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La posta Sfruttare gli investimenti azionari con il credito: funziona? è apparso per primo Gerd Kommer.

In Germania i fondi immobiliari aperti sono da oltre 60 anni un prodotto d’investimento apprezzato perché, secondo gli offerenti, uniscono “il rischio limitato dell’investimento immobiliare” con “solidi rendimenti a lungo termine”. In questo articolo mostriamo che in realtà i fondi immobiliari aperti non hanno certamente un “rischio limitato” e i loro rendimenti sono piuttosto poco attraenti. Inoltre esaminiamo la questione del perché i fondi immobiliari aperti sono così apprezzati dagli investitori privati ​​tedeschi nonostante i loro rendimenti impresentabili.

I fondi immobiliari aperti (di seguito “OIF” per brevità) sono fondi di investimento offerti a investitori privati ​​e che investono il denaro degli investitori in immobili. Le proprietà si trovano principalmente in Germania o in Europa occidentale. Si tratta prevalentemente di immobili commerciali (uffici, vendita al dettaglio, logistica, hotel, cliniche, parcheggi), mentre alcuni OIF sono anche immobili residenziali. Il tipico portafoglio immobiliare dell’OIF è solo leggermente diversificato in termini di ubicazione, locatari e tipologie di utilizzo. Gli OIF possono finanziare fino al 40% del proprio portafoglio immobiliare tramite debito (prestiti) (30% a lungo termine più 10% a breve termine).

Attualmente ci sono 31 OIF in Germania, che insieme rappresentano un sorprendente 9% del valore di mercato di tutti i 9.000 fondi comuni di investimento (compresi gli ETF) venduti in Germania alla fine di settembre 2021. [1]

Dal punto di vista degli investitori, quali sono le principali alternative agli OIF?

In questo contesto vengono spesso menzionati gli investimenti diretti in singoli immobili. Questa idea è probabilmente irrealistica. Un investimento diretto trasforma l'economia domestica corrispondente in proprietario e amministratore immobiliare, con conseguenze di vasta portata in termini di competenze, tempo, tasse e conseguenze legali. La differenza rispetto a un investimento OIF “passivo” è grande.

Anche nel mondo immobiliare i cosiddetti fondi immobiliari chiusi sono considerati un’alternativa agli OIF. Negli ultimi 30 anni i fondi immobiliari chiusi sono stati un disastro in termini di rendimento totale, superati solo dai fondi chiusi legati a navi, aerei e film. Affronteremo il fiasco degli investitori in fondi chiusi in un futuro post sul blog.

Un’alternativa reale e realistica agli OIF sono gli ETF azionari immobiliari. Con loro i fondi degli investitori confluiscono nelle azioni di società immobiliari quotate in borsa, come ad esempio Vonovia SE (Düsseldorf), il più grande proprietario di appartamenti in affitto in Europa.

Ma i normali ETF azionari ampiamente diversificati contengono anche un’esposizione immobiliare, poiché il settore immobiliare rappresenta circa il 5% del mercato azionario quotato a livello globale. In questo senso ogni investitore passivo e azionario sufficientemente diversificato è automaticamente anche un investitore immobiliare.

Esaminiamo ora i dati storici sul rendimento e sul rischio degli OIF rispetto a due alternative rilevanti. La tabella seguente contiene i dati degli ultimi 25 anni. Ci concentriamo sui tre OIF più grandi con portafogli immobiliari paneuropei. Il volume degli investimenti dei tre fondi è compreso tra 14 e 18 miliardi di euro per fondo. Questo ti rende uno dei più grandi fondi comuni di investimento in Germania.

Tabella: Confronto tra rendimento e rischio dei tre maggiori fondi immobiliari aperti che investono in tutta Europa con due alternative ETF (rendimento nominale in euro)

► Fonti dei dati: Comdirect, fondsprofessional.de, MSCI. ► Rendimenti comprensivi di distribuzioni. ► I dati di rendimento disponibili per l'ETF iShares European Property Yield risalgono solo al 08/2004. ► Per i tre fondi immobiliari aperti all'inizio del periodo è stato detratto l'attuale premio di emissione. Ciò è particolarmente efficace per brevi periodi di investimento, ad es. B. uno o cinque anni hanno un impatto notevole sul rendimento. ► L'indice MSCI World tiene conto dei costi correnti che nel periodo qui indicato erano normali per gli ETF/fondi indicizzati (costi più elevati negli anni precedenti, costi più bassi negli anni successivi, in linea con l'effettivo sviluppo del mercato). ► Volatilità = deviazione standard annualizzata dei rendimenti mensili. Per i tre OIF, questo numero non dovrebbe essere preso sul serio per i motivi indicati di seguito. ► Massimo prelievo = massima perdita cumulativa nel periodo di osservazione. Per i tre OIF, questo numero non dovrebbe essere preso sul serio per i motivi indicati di seguito. ► Le tasse non vengono prese in considerazione da nessuna parte.

Cosa si può ricavare dalla tabella?

Rispetto all’ETF azionario immobiliare e all’ETF azionario generale, i tre OIF hanno registrato risultati deludenti negli ultimi 25 anni. Se aveste un euro nel portafoglio 25 anni fa investimento della casa-OIF, oggi questo euro sarebbe cresciuto nominalmente fino a un modesto 2,29 euro. Lo stesso investimento iniziale nell’ETF azionario globale avrebbe prodotto un valore finale di 7,48 euro – 3,3 volte il valore dell’OIF (tutte le cifre escluse le tasse).

Il fatto che la scarsa performance dell’OIF abbia poco a che fare con il settore immobiliare in quanto settore, ma sia dovuta esclusivamente allo specifico prodotto finanziario OIF, è dimostrato dai confronti più brevi dei rendimenti con l’ETF immobiliare nei tre periodi di 1 anno, 10 anni e 17,4 anni. (Nota: nel corso del periodo di “20 anni” non mostrato nella tabella, il settore azionario immobiliare globale ha sovraperformato il mercato azionario più ampio sotto forma di indice MSCI World.)

Sarebbe uno invece dei tre OIF più grandi Tutto Valutando i 31 OIF tedeschi oggi esistenti, i dati sui rendimenti negli ultimi due decenni e mezzo sono stati quasi identici a quelli della media dei tre OIF individuali nella nostra tabella. Tuttavia, il fatto importante da tenere presente è che i rendimenti storici a lungo termine disponibili per il settore dei fondi OIF contengono una drastica propensione al rialzo. Ciò risulta dal cosiddetto pregiudizio alla sopravvivenza, la “distorsione a favore dei sopravvissuti”. Senza questo “errore” nei database disponibili, il rendimento del settore OIF negli ultimi 15+ anni sarebbe molto inferiore. Il problema dei dati è che i 31 OIF esistenti oggi non includono gli scarsi rendimenti dei quasi 20 OIF che di fatto sono “falliti” tra il 2004 e il 2017. Di seguito approfondiremo più in dettaglio i retroscena di questi storici crolli degli OIF. Tuttavia, i rendimenti dei fondi nel “cimitero dell’OIF” non sono più disponibili al pubblico.

Se un investimento A presenta rendimenti a lungo termine notevolmente peggiori rispetto a un investimento B, allora sorge spontanea la domanda sui rispettivi livelli di rischio. Se A fosse significativamente meno rischioso, il suo deficit di rendimento potrebbe essere giustificato da ciò. A prima vista, sembra che questo sia stato esattamente il caso dei tre OIF. Secondo i due indicatori di rischio nella tabella, i tre OIF non solo presentano un rischio molto, molto inferiore rispetto al fondo azionario immobiliare e al fondo azionario generale, ma sono addirittura quasi esenti da rischi. Può essere?

Non può essere. I parametri di rischio riportati per i tre OIF non valgono la proverbiale carta su cui sono stati stampati. Essi sono il risultato di un metodo di misurazione del rischio strutturalmente carente sotto forma di livellamento dei rendimenti. Questo metodo di misurazione è tollerato dall'autorità di vigilanza (BaFin) nonostante le sue evidenti carenze.

Poiché le proprietà di un OIF non sono investimenti quotati con un prezzo di mercato ufficiale e oggettivo in ogni giorno di negoziazione, ma il gestore del fondo OIF deve comunque pubblicare un valore giornaliero del portafoglio (e quindi di ogni singola proprietà in portafoglio) alla fine di ogni giorno lavorativo, utilizza come alternativa le valutazioni di esperti. Tuttavia, le valutazioni degli esperti non sono prezzi di mercato risultanti da acquisti/vendite reali, come nel caso dei fondi azionari o obbligazionari. Le valutazioni dei periti sono semplicemente stime molto approssimative che variano poco da stima a stima e, come tutte le stime dei prezzi immobiliari, sono spesso errate. Nell'ambito della valutazione del reale Dato il rischio che un investitore dell’OIF sopporta, questo approccio (stime approssimative piuttosto che prezzi di mercato reali) può essere chiamato “Deficit n. 1”. Ma non basta. I rapporti vengono aggiornati solo ogni tre mesi. Esistono quindi solo quattro dati fondamentalmente diversi all'anno per il valore di un singolo oggetto, rispetto a circa 250 diversi dati per ogni azione di un ETF (i prezzi di chiusura in ciascuno dei circa 250 giorni lavorativi all'anno). L’OIF genera 250 pseudo punti dati dai quattro punti dati reali, poiché deve pubblicare un “nuovo” prezzo la sera di ogni giorno lavorativo. Qui abbiamo il deficit numero 2. E, ultimo ma non meno importante, anche gli esperti vengono pagati dall'OIF. Probabilmente non abbiamo bisogno di entrare nei dettagli su cosa questo significhi in termini di libertà da conflitti di interessi e obiettività per questi rapporti - deficit numero 3. L'intero processo è strutturalmente interrotto.

La figura seguente mostra per il periodo di 36 mesi dal 1 gennaio 2019 al 31 dicembre 2021 ciò che questi tre deficit portano nella realtà. Questi 36 mesi includono la grave crisi del mercato azionario dovuta al Corona nella prima metà del 2020.

Figura: andamento del prezzo indicizzato dell'ETF Rendimento immobiliare europeo di iShares e l'OIF Deka Immobiliare Europa dal 1 gennaio 2019 al 31 dicembre 2021 (36 mesi)

► Fonte dati: Comdirect Informer. ► L'andamento dei prezzi mostrato include eventuali distribuzioni. ► Premio di emissione del 5,3% preso in considerazione per l'OIF. Ciò si traduce nella curva verso il basso all'inizio della curva blu.

Nell'interpretare il dato va tenuto presente che la realtà economica alla base della performance dei due fondi è quasi identica: in entrambi i casi si tratta di un investimento diversificato in immobili commerciali europei. Le uniche differenze veramente rilevanti sono che il portafoglio immobiliare dell’ETF è più diversificato (il che riduce il rischio) e che gli investimenti nell’ETF sono leggermente più “con leva creditizia” (il che aumenta il rischio). [2] Tuttavia, entrambi insieme non possono mai causare la differenza esorbitante nella volatilità che è espressa visivamente nella figura e quantificata nella tabella. Ciò che in realtà lo causa è il meccanismo difettoso sopra descritto attraverso il quale un OIF genera i 250 punti dati individuali (i prezzi di chiusura giornalieri) all’anno che sono alla base della curva blu quasi completamente diritta nella figura.

Ora un investitore dell’OIF potrebbe obiettare: “Non mi interessa finché posso riscattare le mie azioni ogni giorno ai prezzi delle azioni (ovviamente livellati)”. [3] Questa obiezione poggia su un terreno instabile. In caso di grave crisi del mercato, il rendimento al “tasso di mercato dichiarato” sarà molto probabilmente possibile solo in misura limitata o non più possibile. Questo è esattamente il momento in cui la possibilità di restituire l'articolo al prezzo indicato, apparentemente stabile, sarebbe più importante.

La prova di ciò si è verificata non molto tempo fa, in particolare con i singoli OIF a partire dal 2004 e ancora più numerosi dall’inizio della grande crisi finanziaria all’inizio del 2008. Il totale stagnante o in calo dei redditi da locazione commerciale dal 2004 e la crisi immobiliare globale dal 2008 hanno portato alla “morte” di circa la metà dei circa 40 OIF in Germania all’epoca. Questi fondi sono stati liquidati tra il 2009 e il 2018 dopo diversi anni di fallimento, spesso con perdite a due cifre per gli investitori. Altri OIF non liquidati sono stati “chiusi” per anni, ovvero non hanno consentito alcun rendimento azionario o hanno consentito solo rendimenti limitati prima di “riaprire”. Gli azionisti che volevano ancora i loro soldi durante il “congelamento” furono costretti a vendere faticosamente le loro azioni sul mercato secondario grigio e non regolamentato, spesso con sconti drammatici. Per alcuni fondi questi sconti ammontavano temporaneamente a oltre l'80%.

Per quanto riguarda la vera tutela dei consumatori nel settore finanziario, lo Stato tedesco è in uno stato vegetativo da decenni. Ma il disastro dell’OIF del 2008 è stato così grave che Berlino si è risvegliata brevemente dal coma. Il risultato è stata una mini-riforma normativa dell’OIF nel 2013. Da allora, una quota OIF non può essere restituita per i primi 24 mesi dopo l’acquisto e successivamente solo con un periodo di preavviso di 12 mesi.

Tuttavia, la riforma in realtà non ha curato il difetto genetico dell’OIF. Consiste nel fatto che gli OIF affermano disonestamente ai propri investitori privati ​​che stanno trasformando una classe di attività illiquida – gli investimenti immobiliari diretti – in un investimento altamente liquido disponibile quasi quotidianamente. Non sembra troppo inverosimile considerare tutto ciò come uno scambio di cavalli.

Il teatro delle illusioni continua dal 2013. Gli OIF pubblicano ogni sera prezzi che suggeriscono la finzione della stabilità dei prezzi e del basso rischio.

Sulla base di questa apparente stabilità, dall’inizio dell’“era dei tassi zero” intorno al 2015, molti investitori privati e numerosi giornalisti economici hanno visto gli OIF addirittura come un sostituto dei conti di risparmio, del denaro overnight e degli investimenti in fondi comuni monetari, cioè come un sostituto di investimenti che in realtà sono altamente liquidi, che in realtà difficilmente oscillano nel valore e che in realtà presentano pochi rischi di default (almeno nel caso dei depositi bancari, nell’ambito dell’assicurazione statale sui depositi di 100.000 euro al mese). combinazione banca-cliente).

Nei due mercati dei capitali più moderni del mondo – gli Stati Uniti e la Gran Bretagna – non esistono scambi di cavalli da parte dell’OIF. Lì, gli OIF non possono essere distribuiti a investitori privati ​​per i motivi qui esposti. Se la logica qui presentata e i dati storici mostrati non sono convincenti, allora il divieto dell’OIF negli Stati Uniti e in Gran Bretagna dovrebbe almeno darvi qualcosa su cui riflettere.

Conclusione

I fondi immobiliari aperti offrono costantemente rendimenti scarsi. Commercializzano i loro rendimenti anemici a un pubblico ingenuo attraverso l’illusione di un “investimento in beni reali” apparentemente quasi privo di fluttuazioni con determinazione giornaliera del prezzo. Gli OIF sono quindi – come abbiamo dimostrato qui – prodotti finanziari “rischio disonesti”. Nella prossima grave crisi del mercato immobiliare l'illusione del rischio OIF verrà con una certa probabilità uccisa dalla realtà. In una media a lungo termine, tali crisi si verificano ogni 15-25 anni.

Note finali

[1] I “fondi pubblici” sono fondi di investimento offerti agli investitori privati ​​(“consumatori”). Molti altri tipi di fondi possono essere commercializzati solo a investitori professionali o istituzionali.

[2] Una società per azioni immobiliare come Vonovia SE menzionata sopra ha tipicamente tra il 20% e il 50% di capitale di debito nel suo bilancio.

[3] Gli OIF sono fondi in un formato di fondo convenzionale (“classico”). La vendita di un'azione avviene restituendola alla società del fondo, non vendendola in borsa come avviene con un ETF o un'azione.

La posta Fondi immobiliari aperti: illusione e realtà è apparso per primo Gerd Kommer.

Nel 2010 è iniziato il “nuovo boom immobiliare residenziale tedesco”, che continua ancora oggi e ha portato a valutazioni immobiliari stratosferiche in alcune città tedesche di medie e grandi dimensioni. Questo boom è stato una novità dieci anni fa in quanto ha fatto seguito al lungo “crollo al rallentatore” del settore immobiliare residenziale dal 1981 al 2009. Alla fine del 2009, i prezzi adeguati all’inflazione in Germania erano inferiori del 30% rispetto a quelli del 1980. Quasi nessuno se lo ricorda oggi.

Oggi, dopo undici anni di aumenti dei prezzi, la domanda di immobili residenziali è enorme. È alimentato dalla diffusa sopravvalutazione del Rendimento dell'asset class immobiliare residenziale, dalla falsa convinzione che i rendimenti del recente passato siano un buon indicatore di rendimento per il futuro, dalle emozioni FOMO (Fear of Missing Out), dalla “teoria” Il settore immobiliare è un investimento particolarmente sicuro, dall’ambivalente presupposto che il settore immobiliare offra una buona protezione contro l’inflazione, dalla presunta mancanza di alternative di investimento attraenti e, naturalmente, dai tassi di interesse sui prestiti storicamente bassissimi. A frenare la domanda sono solo le valutazioni estremamente elevate e la riluttanza di molte banche a concedere finanziamenti con una quota di debito compresa tra l'80% e il 90%.

In ogni caso, la maggior parte degli investimenti immobiliari da parte delle economie domestiche dovrebbe iniziare con un calcolo del rapporto costi-benefici. La domanda a cui bisogna rispondere è almeno se l’acquisto di un immobile – con o senza finanziamento esterno – sia economicamente sostenibile per l’economia domestica. Tale calcolo può includere variabili di input come l'aumento di valore atteso, l'affitto realizzabile (l'affitto effettivo per un immobile in affitto o l'affitto risparmiato per un immobile ad uso del proprietario), il rischio di perdita dell'affitto, il servizio del debito, i costi aggiuntivi per l'acquisto e i costi di manutenzione, che sono oggetto di questo post sul blog. 

Secondo la nostra esperienza, venditori e acquirenti utilizzano particolarmente spesso due variabili in ingresso in tali calcoli: gli aumenti di valore previsti e i costi di manutenzione previsti. Il motivo: venditori e intermediari hanno un interesse naturale a migliorare finanziariamente una transazione di vendita proposta con elevati incrementi di valore e/o bassi costi di manutenzione. Gli acquirenti usano Photoshop quando fanno tali calcoli perché molti di loro sono soggetti a una compulsione interiore a considerare l'oggetto dei loro sogni emotivi economicamente attraente per se stessi e per gli altri. 

Raggiungere un accordo su quali siano le ipotesi adeguate per il futuro aumento di valore di una determinata proprietà abitativa è difficile perché c’è molto spazio per visioni completamente contraddittorie sull’evoluzione del mercato e sulla domanda nel futuro a lungo termine e soprattutto perché ognuno interpreta la storia del mercato secondo il proprio gusto. Nel quinquennio dal 2016 al 2020, l’aumento del valore delle proprietà residenziali tedesche, al netto dell’inflazione, è stato di uno spettacolare 7,4% annuo, nei 45 anni dal 1971 al 2015 di un misero meno 0,2% annuo.

Tuttavia, per quanto riguarda i costi di manutenzione, a differenza dell'aumento dei prezzi, una ricerca un po' sobria porta a valori guida facilmente verificabili, dove c'è relativamente poco spazio per la discussione soggettiva. Tuttavia, poiché questi parametri di riferimento derivati ​​dalla logica fattuale e dalla storia sono significativamente più alti (meno attraenti) di ciò che le parti coinvolte desiderano in base ai loro interessi sopra menzionati, spesso vengono ancora utilizzati numeri più bassi. Esamineremo lo sfondo di seguito.

Nei libri di consulenza immobiliare, nei blog immobiliari e dagli intermediari finanziari edili, la cifra di riferimento per i costi di manutenzione degli immobili residenziali è citata fin dall'Anno Domini tra i sei ei dodici euro al metro quadrato di superficie abitabile all'anno. È impossibile capire da dove provengano questi numeri e come siano giustificati. Probabilmente furono postulati ad un certo punto da un anonimo esperto immobiliare e poi proseguiti senza verifica da ogni nuova generazione di “esperti”. Anche il motivo per cui questi numeri dovrebbero essere statici, cioè non aumentare nel tempo con l’inflazione dei costi di costruzione, è un mistero.

A Colonia, nel 2020, un metro quadrato di spazio abitativo è costato in media 4.200 euro. Ciò ha reso la metropoli renana la più economica delle sette città tedesche con oltre 500.000 abitanti. Supponendo che l'85% di questi costi sia attribuibile all'edificio, sei euro all'anno si traducono in un rapporto costi di manutenzione ridicolmente basso dello 0,17% all'anno. Anche dodici euro sarebbero solo lo 0,34%.

Ma la manipolazione delle stime dei costi di manutenzione non si ferma qui. Nelle pubblicazioni di marketing del settore immobiliare circolano raccomandazioni sull'ammontare delle riserve per i costi di manutenzione degli appartamenti in condomini, che sono addirittura inferiori ai 6-12 euro sopra menzionati. Allora la regolare mancanza di informazioni non ha più alcun ruolo nel fatto che la riserva da versare all'associazione dei proprietari si riferisce solo alla proprietà comune (muri esterni, tetto, scala, ecc.) - escludendo le cose speciali (la maggior parte in termini di valore).

Una guida assoluta ai costi di manutenzione in “tanti euro al metro quadrato” è assurda perché non tiene conto né dello stato di età né del valore dell’immobile. Ad esempio, puoi immaginare due nuove e diverse case unifamiliari di 180 mq nella stessa micro-località. I costi di costruzione di uno sono stati di 400.000 euro, quelli dell'altro di 800.000 euro. Il primo immobile è stato costruito in modo semplice ed economico, il secondo è stato costruito secondo standard elevati e in modo costoso. È ovvio che due case della stessa dimensione ma molto diverse in termini di qualità non avranno in futuro gli stessi costi di manutenzione, presupponendo che il proprietario voglia compensare la stessa perdita percentuale di valore fisico annuo per entrambi gli appartamenti.

Un punto di riferimento un po’ più realistico per i costi di manutenzione è il numero “1% annuo” talvolta menzionato nella letteratura di consulenza, basato sulla proporzione del valore della proprietà attribuibile all’edificio. Tuttavia spesso si lascia nel vago che in questo caso per valore dell'edificio si intende il valore attuale gradualmente crescente e non il valore statico al momento dell'acquisto. In ogni caso, questo 1% è molto probabilmente ancora troppo basso. Il motivo può essere reso plausibile come segue.

(1) Cominciamo dal buon senso: all'1% annuo l'edificio (ipotizzando un compenso completo per la perdita di valore dovuta alla manutenzione) dovrebbe essere abitabile per 100 anni senza questa manutenzione (perdita lineare di valore dell'1% all'anno = 100 anni finché il valore non scende a zero). L'assurdità di questa ipotesi rispetto alla qualità dell'edificio residenziale medio odierno, per non parlare del cambiamento delle preferenze abitative delle persone nel corso dei decenni, non ha bisogno di ulteriori prove.

(2) In Germania la “detrazione per usura” (Ammortamento) del 2,0% p.a. e i costi di manutenzione annuali effettivi sono deducibili dalle tasse per le proprietà in affitto. La somma di queste due posizioni è superiore al 3,0% a lungo termine. Questa non è una coincidenza. Si tratta piuttosto del risultato politico delle trattative tra i proprietari immobiliari, che per ovvi motivi vogliono che le aliquote di detrazione siano le più alte possibile, e lo Stato, che vuole valori più bassi possibili per ragioni altrettanto ovvie. Ci si incontra dove gli argomenti di entrambe le parti sono approssimativamente ugualmente buoni, cioè h. vicino alla realtà dell’effettiva perdita annuale di valore dovuta all’usura fisica e all’invecchiamento.

(3) Secondo la nota “formula di Peters” nel settore immobiliare, i costi di manutenzione annuali stimati in un normale condominio sono pari all'1,88%, sulla base del valore iniziale della parte edificabile (costi di produzione). Le case unifamiliari (case unifamiliari, case bifamiliari, case a schiera) sono in media soggette a una maggiore perdita fisica di valore per motivi tecnici e costruttivi (vedi la parola chiave “formula di Peters” nella Wikipedia tedesca). 

(4) Vonovia SE, Düsseldorf, il più grande proprietario di appartamenti in Germania e membro del DAX con quasi 500.000 unità alla fine del 2019, aveva un rapporto medio dei costi di manutenzione dell'1,2% annuo. per i cinque anni finanziari dal 2015 al 2019. Se il calcolo del tasso non si basa sul “valore di mercato normale” del patrimonio immobiliare indicato nel rapporto annuale, ma piuttosto sul “valore di mercato rettificato” nettamente inferiore ivi menzionato, il tasso di manutenzione medio aumenta al 2,4% annuo. La verità è probabilmente tra l’1,2% e il 2,4%. Si può presumere che, viste le sue dimensioni, Vonovia possa eseguire la manutenzione in modo almeno un terzo più conveniente rispetto a un singolo proprietario di casa. Ciò è compensato da una maggiore perdita di usura per gli appartamenti in affitto rispetto alle case occupate dai proprietari, ma questo è probabilmente in gran parte compensato dal fatto che gli appartamenti Vonovia sono strutturalmente molto più semplici della casa media in Germania. (Più un appartamento è semplice, minore tende ad essere la percentuale dei costi di manutenzione.) Inoltre, gli appartamenti in condomini (la parte più grande del portafoglio di Vonovia) causano costi di manutenzione inferiori rispetto alle case unifamiliari, bifamiliari o a schiera. Se tutti i fattori di aggiustamento menzionati venissero quantificati rispetto alla situazione dei piccoli proprietari o proprietari-occupanti, la fascia compresa tra l'1,2% e il 2,4% tenderebbe ad aumentare.  

(5) In un saggio di due economisti della Federal Reserve Bank di Cleveland, una banca centrale regionale americana che - a differenza delle banche, delle società di costruzione e degli intermediari finanziari edili - non è soggetta a un conflitto di interessi, un tasso di mantenimento annuo del 2,0% basato sul valore attuale della proprietà, compresi i terreni, viene suggerito come un "buon punto di riferimento" (Ergungor/Zaman 2011). Poiché la qualità media degli edifici e i costi di costruzione negli USA sono probabilmente inferiori a quelli della Germania, si può ipotizzare per la Germania un tasso - riferito alla parte dell'edificio - inferiore di circa un terzo (con una parte dell'edificio dell'85%, questo sarebbe 1,57% (= 2% ÷ 85% × ⅔). Due economisti immobiliari accademici statunitensi (Aked/Marutscho 2016) sono arrivati all'incirca alla stessa cifra in un saggio sugli immobili in affitto (Uffici, vendita al dettaglio, ristoranti, abitazioni) negli USA Anche gli economisti immobiliari britannici Chambers e altri hanno fatto una valutazione simile nel 2020 per gli immobili residenziali in Gran Bretagna.

Se si utilizza un rapporto di costo dell'1,5% p.a. basandosi sul valore attuale dell'immobile come stima media per un appartamento normale e supponendo che l'edificio rappresenti il ​​90% dei costi totali, il proprietario deve aspettarsi una media di 1,5% × 90% ≈ 1,4% di costi di manutenzione all'anno. Nell’arco di 30 anni circa il 40% del valore attuale sarà destinato alle riparazioni.

Questo rapporto di costo comprende tutto ciò che riguarda le riparazioni e la manutenzione: nel caso di un appartamento, eventuali riserve di manutenzione, ma non le spese per l'amministratore. Le spese di ammodernamento o ampliamento non sono manutenzione perché creano qualcosa di “nuovo” o “migliorato”.

Naturalmente è possibile spendere in media solo il mezzo punto percentuale all'anno o anche meno per la manutenzione, ad esempio per 20 anni. Tuttavia, la conseguenza inevitabile è che la qualità fisica, e quindi la destinazione d'uso residenziale dell'immobile, diminuirà notevolmente nel corso di questi 20 anni. In tal caso, il valore stimato per lo sviluppo dell'immobile deve essere adeguatamente corretto al ribasso in un'analisi economica orientata al futuro. I valori stimati per l’andamento dei prezzi degli immobili e l’importo dei costi aggiuntivi sono direttamente e strettamente correlati tra loro. Se il mantenimento è fissato a un livello troppo basso, anche la stima dell'aumento del prezzo deve essere ridotta di conseguenza. 

Quali caratteristiche di un determinato immobile abitativo influenzano verso l'alto o verso il basso il rapporto dei costi di manutenzione ovvero i costi di manutenzione per metro quadrato di superficie abitativa nell'ambito degli intervalli medi generali menzionati in questa sezione? 

• Le case unifamiliari hanno costi di manutenzione superiori dal 10% al 30% rispetto agli appartamenti.
• Gli edifici molto vecchi, a parità di altre condizioni, hanno un rapporto tra costi di manutenzione superiore di circa il 10-20% rispetto agli edifici più recenti. 
• Gli edifici in cattive condizioni strutturali – a condizione che questa condizione non venga risolta attraverso una ristrutturazione completa – hanno un rapporto costi di manutenzione superiore dal 10% al 30% rispetto agli edifici in buone condizioni strutturali senza arretrati di manutenzione.
• Gli edifici costosi e di alta qualità hanno una percentuale di costi di manutenzione leggermente più elevata rispetto agli edifici semplici ed economici. 
• Edifici in aree con elevata umidità, ad es. B. vicino al mare, hanno costi di manutenzione più elevati rispetto agli edifici in aree con bassa umidità.
• Gli edifici nelle grandi città hanno costi di manutenzione più elevati rispetto agli edifici nelle zone rurali perché il costo del lavoro per i commercianti nelle città è più elevato.
• Gli edifici elencati hanno rapporti di costi di manutenzione significativamente più elevati rispetto agli edifici non elencati.

Nel lungo termine è prevedibile un aumento dei costi di manutenzione che va oltre l’inflazione generale dei manufatti, perché quasi ogni anno lo Stato tedesco inasprisce le norme edilizie nei settori dell’energia, della tutela dell’ambiente, della tutela della salute e dell’accessibilità degli spazi abitativi per le persone con disabilità.

Conclusione

La linea guida sui costi aggiuntivi da sei a dodici euro al metro quadrato all'anno o all'1% all'anno, che i rappresentanti del settore immobiliare spesso diffondono ai proprietari-occupanti o ai piccoli proprietari, può essere un buon marketing immobiliare, ma difficilmente una stima realistica per un calcolo orientato al futuro della redditività o del rendimento di un tipico appartamento di media qualità. Per questo dovremmo fissare un tasso non inferiore all'1,5% del valore equo della parte di edificio. Per un immobile in cattive condizioni costruttive, per immobili di altissima qualità e per case unifamiliari, un tasso di costi di manutenzione compreso tra l'1,7% e il 2,5% annuo. per la parte dell'edificio è generalmente più appropriato.

letteratura

Aked, Michael/Marutscho, Jim (2016): “Il magro raccolto della prossima stagione nel settore immobiliare commerciale”; Riferimento Internet: Qui

Chambers, David/Spaenjers, Christophe/Steiner, Eva (2020): “Il tasso di rendimento del settore immobiliare: prove di microlivello a lungo termine”; Riferimento Internet: Qui

Ergungor, Emre/Zaman, Saeed (2011): “Comprare una casa o affittare: un modo migliore di scegliere”; Riferimento Internet: Qui

La posta Costi di manutenzione – come calcolare gli investimenti immobiliari è apparso per primo Gerd Kommer.