{"id":8749,"date":"2023-06-02T00:00:44","date_gmt":"2023-06-01T22:00:44","guid":{"rendered":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?p=8749"},"modified":"2026-05-27T14:01:13","modified_gmt":"2026-05-27T12:01:13","slug":"schulden-weginflationieren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/schulden-weginflationieren\/","title":{"rendered":"„Die Inflation hilft mir als Kreditnehmer“ \u2013 Tr\u00e4um weiter!"},"content":{"rendered":"

Von Gerd Kommer<\/a>\u00a0und\u00a0Marcel Lauterwasser<\/a>\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n

Die Welt der Verm\u00f6gensanlage hat vermutlich mehr M\u00e4rchen hervorgebracht als die Grimm-Br\u00fcder in f\u00fcnf Jahrzehnten zu zweit einsammeln konnten. Eines dieser M\u00e4rchen besteht in der von Immobiliendienstleistern und Finanzjournalisten seit Jahrzehnten verbreiteten „Theorie“, dass Inflation gut sei f\u00fcr Kreditnehmer, weil diese den realen Wert von Schulden „weginflationiere“. Diese „Theorie“ kommt in den folgenden Zitaten zum Ausdruck:<\/p>\n

„Inflation n\u00fctzt Schuldnern und schadet Gl\u00e4ubigern. Denn mit der Geldentwertung schrumpft auch der reale Wert von Forderungen.“<\/em> \u2014 Wirtschaftswoche<\/p>\n

„Kreditnehmer profitieren von einer hohen Inflation. Wenn der Geldwert abnimmt, sinkt automatisch auch die Schuldenlast.“<\/em> \u2014 Der Berliner Immobiliendienstleister Wohngl\u00fcck<\/em> auf seiner Website<\/p>\n

„Als Immobilienkreditnehmer profitiert man von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt.“<\/em> \u2014 Der Immobilienkreditvermittler Dr. Klein Privatkunden AG<\/em> auf seiner Website<\/p>\n

„Wenn eine Inflationsrate von 5% vier Jahre anh\u00e4lt, dann wird ein F\u00fcnftel bis ein Viertel Ihres Immobilienkredites ‚magisch‘ verschwinden.“<\/em> \u2014 Der neuseel\u00e4ndische Immobiliendienstleister OneRoof auf seiner Website<\/p>\n

„Bei einer erh\u00f6hten Inflation wird die Kreditfinanzierung zum Vorteil des Kreditnehmers verw\u00e4ssert, weil die zur\u00fcckzuzahlende Darlehensvaluta st\u00e4rker an Wert verliert als bei normaler Inflation.“<\/em> \u2014 Aus dem Ratgeberbuch „Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung“<\/p>\n

Die Fakten sehen anders aus.<\/p>\n

F\u00fcr die Mehrheit aller Kreditnehmer ergibt sich aus der Inflation w\u00e4hrend der Laufzeit ihres Darlehens weder ein nennenswert positiver noch ein nennenswert negativer Effekt. F\u00fcr eine Minderheit hat Inflation mit etwa gleicher Wahrscheinlichkeit eine finanziell vorteilhafte oder eine nachteilige Wirkung.<\/p>\n

 <\/p>\n

M\u00e4rchenstunde in der Immobilienbranche<\/strong><\/span><\/h2>\n

Warum das Inflation-ist-gut-f\u00fcr-Kreditnehmer-M\u00e4rchen<\/em> aus der Immobilienbranche und den Medien falsch ist, erl\u00e4utern wir nachfolgend anhand \u00f6konomischer Sachlogik und historischer Daten.<\/p>\n

Die Hauptursache f\u00fcr den geringen Wahrheitsgehalt in der M\u00e4rchenstunde l\u00e4sst sich so zusammenfassen: Zu jedem gegebenen Zeitpunkt ist die f\u00fcr die Zukunft \u2013 die n\u00e4chsten zw\u00f6lf Monate oder die n\u00e4chsten 20 Jahre \u2013 vom Markt erwartete Inflation bereits in den Zinss\u00e4tzen von Immobilienkrediten (und Anleihen) eingepreist. Soweit die k\u00fcnftige Inflation in den Aufwandszinsen eingepreist ist, kann sie \u2013 ob hoch oder niedrig \u2013 keinen wirklichen Weginflationierungseffekt haben, weil der negative Effekt bei den zu zahlenden Zinsen und der positive Effekt bei der Weginflationierung des Saldos, auf den diese Zinsen im Zeitablauf anfallen, sich gegenseitig aufheben.<\/p>\n

Die vom Kapitalmarkt f\u00fcr die Zukunft erwartete und damit in den Aufwandszinss\u00e4tzen und Ertragszinss\u00e4tzen bereits eingepreiste Inflation kann man einfach aus der Differenz zwischen den Umlaufrenditen konventioneller Staatsanleihen und inflationsgesch\u00fctzter Staatsanleihen ableiten \u2013 f\u00fcr jeden beliebigen Zeitraum in den n\u00e4chsten rund 30 Jahren. Die Hintergr\u00fcnde dazu haben wir in diesem YouTube-Video<\/a> und diesem<\/a> erl\u00e4utert.<\/p>\n

Zwar kann sich die vom Markt ex ante <\/em>gesch\u00e4tzte, in den Zinsen eingepreiste Inflation f\u00fcr ein einzelnes Jahr oder einen l\u00e4ngeren einzelnen Zeitraum sp\u00e4ter als zu hoch oder zu niedrig herausstellen, aber die Marktsch\u00e4tzung ist nicht systematisch zu hoch oder zu niedrig. Sie ist im langfristigen Mittel erstaunlich korrekt \u2013 siehe dazu dieses YouTube-Video<\/a>.<\/p>\n

Unter \u00d6konomen geh\u00f6rt die Einpreisung marktm\u00e4\u00dfiger Inflationserwartungen in die Nominalzinsen von Krediten oder Anleihen zum Kanon der unstrittigen Basiserkenntnisse der Finanzmarktforschung.<\/p>\n

Wenn die erwartete k\u00fcnftige Inflation \u2013 ob hoch oder niedrig \u2013 also bereits in den Marktzinsen enthalten ist und diese Sch\u00e4tzungen im Mittel symmetrisch um die sp\u00e4ter realisierten Ist-Inflationsraten herumpendeln, werden auf lange Sicht kollektiv weder Kreditschuldner noch Anleiheinvestoren von der Inflation profitieren. Der Vorteil bei der Tilgung des fixierten Kredites aus Einkommen, das jedes Jahr um die Inflationsrate steigt, steht dem Nachteil gegen\u00fcber, dass die Kreditzinsen genau um diese Inflationsrate h\u00f6her sind als in einer Welt ohne Inflation. Aufs Ganze und langfristig betrachtet ist die \u00f6konomische Essenz auf der Ebene alle Kreditgeber und Kreditnehmer so, als ob es gar keine Inflation geben w\u00fcrde.<\/p>\n

Man braucht zum Durchdringen dieses Sachverhaltes kein studierter Finanz\u00f6konom mit Spezialwissen zum Thema Inflationserwartungen des Marktes sein \u2013 ein bisschen gesunder Menschenverstand tut’s auch schon.<\/p>\n

Wenn es wahr w\u00e4re, dass Kreditnehmer systematisch von Inflation profitierten, dann m\u00fcsste es ja ebenfalls wahr sein, dass Kreditgeber systematisch von Inflation gesch\u00e4digt w\u00fcrden. Kreditgeber in einer Volkswirtschaft sind prim\u00e4r Banken und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Investmentfonds, die in Kredite oder Anleihen investieren. Dass diese professionellen Marktteilnehmer sich weltweit und dauerhaft von ihren Schuldnern \u00fcber den Tisch ziehen lassen \u2013 diese Vorstellung erscheint absurd.<\/p>\n

Ein Blick auf historische Daten macht die hier wirkende \u00f6konomische Logik sichtbar. Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Immobilienkreditzinsen und der Inflation in Deutschland in den gut 53 Jahren von Januar 1970 bis M\u00e4rz 2023.<\/p>\n

Abbildung: Immobilienkreditzins\u00e4tze und Inflation (VPI) in Deutschland von Januar 1970 bis M\u00e4rz 2023<\/strong><\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

\u25ba Zinsen: Deutsche Immobilienkreditzinsen mit zehnj\u00e4hriger Zinsbindung. \u25ba Inflation = Verbraucherpreisinflation. \u25ba Um die Kurvenverl\u00e4ufe zu gl\u00e4tten und so die Grundtendenzen visuell st\u00e4rker hervortreten zu lassen, wird f\u00fcr beide Gr\u00f6\u00dfen der gleitende Durchschnitt aus den vorhergehenden 36 Monatswerten dargestellt. \u25ba Daten: Bundesbank<\/span><\/p>\n

Die Grafik l\u00e4sst erkennen, dass sich Immobilienkreditzinsen und Inflation auf lange Sicht recht parallel entwickeln. Wenn die Inflation steigt, steigen zeitgleich tendenziell die Kreditzinsen, wenn die Inflation f\u00e4llt, fallen tendenziell die Zinsen. Der Korrelationskoeffizient zwischen den beiden hier gezeigten Datenreihen betr\u00e4gt relativ hohe + 0,65.<\/p>\n

Einzelne Kreditnehmer k\u00f6nnen davon profitieren, dass Kreditzinsen und Inflationsraten im Zeitablauf nicht exakt parallel laufen, aber daf\u00fcr werden ungef\u00e4hr gleich viel andere durch den nicht perfekten Gleichlauf einen etwa gleich gro\u00dfen finanziellen Nachteil erleiden. F\u00fcr die Mehrheit aller Kreditnehmer wird \u00fcber die gesamte Laufzeit ihres Festsatzkredites, der \u00fcblicherweise zwischen 20 und 30 Jahre bis zur Volltilgung l\u00e4uft und zwischendurch ein oder zwei weitere Zinsanpassungen erf\u00e4hrt, weder ein gravierender Vorteil noch Nachteil resultieren.<\/p>\n

Vorteilhaft ist f\u00fcr den Kreditnehmer eine Konstellation, in der der Markt die sp\u00e4tere Inflation untersch\u00e4tzt (also anf\u00e4nglich zu wenig Inflation in den Kreditzinssatz einpreist), nachteilig ist eine Konstellation, in der es zu Beginn zur \u00dcbersch\u00e4tzung der Inflation kommt. Im letzteren Fall ist die Zinslast eines solchen Ungl\u00fccksraben h\u00f6her als sie es gewesen w\u00e4re, h\u00e4tte der Markt die Inflation richtig eingepreist.<\/p>\n

 <\/p>\n

Warum erkennen wir die \u00f6konomische Logik nicht?<\/strong><\/span><\/h2>\n

Ein Grund, weswegen sogar Finanzjournalisten und viele kaufm\u00e4nnisch versierte Menschen diese Finanzmarktlogik nicht durchschauen, besteht darin, dass sie fehlerhaft nur auf den Tilgungaspekt blicken, also lediglich die vorteilhafte H\u00e4lfte des Inflationseffekts ber\u00fccksichtigen. Seine nachteilige Seite \u2013 die Erh\u00f6hung der Zinslast \u2013 wird hingegen vergessen oder ignoriert. So kann nat\u00fcrlich kein korrektes Gesamtergebnis resultieren.<\/p>\n

Ob sich f\u00fcr einen individuellen Kreditnehmer \u00fcber die Gesamtlaufzeit seines Kredits aus der Inflation ein Nutzen oder Schaden ergibt, h\u00e4ngt einerseits von der spezifischen historischen Konstellation und andererseits von der L\u00e4nge der Zinsbindung seines Kredites ab. Zum Aspekt L\u00e4nge der Zinsbindung: Wer einen Immobilienkredit mit variabler Verzinsung aufnimmt \u2013 der k\u00fcrzest-m\u00f6glichen Zinsbindung \u2013 hat danach sehr wahrscheinlich einen Null-Effekt aus der Inflation. Wer einen Kredit mit zehnj\u00e4hriger Zinsbindung aufnimmt, bei dem kann gleicherma\u00dfen ein gro\u00dfer inflationsbedingter Nutzen oder ein gro\u00dfer Schaden daraus resultieren.<\/p>\n

Da die Inflation in Deutschland (wie auch den meisten anderen westlichen L\u00e4ndern) ab Mitte 1981 bis Ende 2021 \u00fcber 40 Jahre hinweg trendm\u00e4\u00dfig und deutlich fiel, k\u00f6nnte man mutma\u00dfen, dass die meisten Kreditnehmer mit langen Zinsbindungen in diesen vier Jahrzehnten eher einen finanziellen Nachteil aus der tats\u00e4chlichen Inflationsentwicklung erlitten.<\/p>\n

 <\/p>\n

Galoppierende Inflation oder Hyperinflation<\/strong><\/span><\/h2>\n

Eine spezielle Variante des Inflation-ist-gut-f\u00fcr-Kreditnehmer-M\u00e4rchens<\/em> besagt, dass Kreditnehmer durch eine galoppierende Inflation oder Hyperinflation schnell oder sogar \u00fcber Nacht entschuldet w\u00fcrden. Tatsache ist, dass kein westlicher Staat \u2013 wo Regierungen bekanntlich auch auf die Unterst\u00fctzung der \u00e4rmeren H\u00e4lfte der Bev\u00f6lkerung angewiesen sind \u2013 eine nennenswerte Beg\u00fcnstigung von Immobilienbesitzern aus hoher Inflation tolerieren wird.<\/p>\n

Betrachten wir dazu den Verlauf eines „historischen Feldversuchs“ in Deutschland, n\u00e4mlich die Hyperinflation von 1921 bis 1923. Sie f\u00fchrte in der Tat zun\u00e4chst dazu, dass damalige Immobilienkreditnehmer in sehr kurzer Zeit ohne eigenen Beitrag vollst\u00e4ndig entschuldet wurden. Geh\u00e4lter, Unternehmensgewinne und die Werte von Immobilien verzigtausendfachten sich in k\u00fcrzester Zeit, w\u00e4hrend Kreditsalden unver\u00e4ndert blieben. So lie\u00df sich jeder Kredit v\u00f6llig m\u00fchelos tilgen. Das erschien anf\u00e4nglich wunderbar f\u00fcr Kreditnehmer \u2013 ein „Windfall Profit“ f\u00fcr alle Schuldner.<\/p>\n

F\u00fcr den gr\u00f6\u00dferen, \u00e4rmeren Teil der Bev\u00f6lkerung war die Hyperinflation indessen eine wirtschaftliche Katastrophe. Diese Bev\u00f6lkerungsschicht besa\u00df keine nennenswerten Sachwerte und hatte zuvor mangels Bonit\u00e4t keine Kredite zu deren Finanzierung aufnehmen k\u00f6nnen. Wenn diese Haushalte \u00fcberhaupt etwas Verm\u00f6gen besa\u00dfen, bestand dieses aus Bargeld und Bankguthaben. [1]<\/strong> Dessen realer Wert schrumpfte durch die Hyperinflation auf null. Gleichzeitig schoss die Arbeitslosenrate nach oben und ruinierte noch mehr Arbeitnehmerhaushalte.<\/p>\n

In diesem Wirtschafts-Chaos hob die damalige Weimarer Reichsregierung unmittelbar nach Ende der Hyperinflation 1923 mit einem B\u00fcndel von Ma\u00dfnahmen die Beg\u00fcnstigung von Immobilienvermietern allgemein und Immobilienkreditnehmern im Besonderen aus der Hyperinflation und der inflationsbedingten Beseitigung ihrer Immobilienkreditschulden wieder auf: 15% der zuvor von der Inflation auf null reduzierten Vorinflationsschulden lebten in neuer Reichsmark wieder auf. Ab 1924 wurde eine „Hauszinssteuer“ auf Mieteinnahmen eingef\u00fchrt. Der Steuersatz auf die Bruttomiete (nicht auf den Vermietungsgewinn) betrug je nach Reichsland bis zu 40%. Damit Vermieter diese Zusatzkosten nicht auf ihre Mieter \u00fcberw\u00e4lzten, wurde eine Mietpreisdeckelung eingef\u00fchrt. Diese Ma\u00dfnahmen blieben 29 Jahre lang bis 1943 in Kraft und eliminierten vermutlich den gesamten Vorteil aus der inflationsbedingten Entschuldung.<\/p>\n

Dass das Elend um die Hyperinflation 1922\/23 zu den Ereignissen ab 1939 beitrug, bestreitet wohl niemand. Im Zweiten Weltkrieg erfolgte eine beispiellose Vernichtung von Immobilienverm\u00f6gen in Deutschland. Als w\u00e4re das nicht schon genug, kam es danach noch zum Lastenausgleichsgesetz<\/a> in Westdeutschland, das in allererste Linie Immobilienbesitzer traf. In der DDR und den ehemaligen deutschen Ostgebieten im heutigen Polen wurden nach Kriegsende im Wesentlichen alle Immobilienbesitzer enteignet.<\/p>\n

Angesichts dieser Fakten zu glauben, man k\u00e4me als Immobilienkreditschuldner wirtschaftlich unbeschadet oder sogar beg\u00fcnstigt durch eine galoppierende Inflation oder Hyperinflation, erscheint eher naiv. Das war 1921 ff. nicht so und w\u00e4re heute ebenso nicht der Fall.<\/p>\n

 <\/p>\n

Cui bono?<\/strong><\/span><\/h2>\n

Zum Schluss stellt sich die Frage, warum das M\u00e4rchen von der Weginflationierung von Kreditschulden, obwohl offensichtlich realit\u00e4tsfern, trotzdem seit Jahrzehnten immer wieder neu als Wahrheit verbreitet wird. Siehe die Zitate am Anfang dieses Blog-Beitrags. Die Antwort hierauf ist einfach:<\/p>\n

F\u00fcr diejenigen, die direkt und indirekt an Verkauf und Finanzierung von Wohnimmobilien verdienen \u2013 Banken, Makler, Bautr\u00e4ger, Immobilienbuchautoren, Anbieter von Kursen zum Investieren in Immobilien \u2013 ist die Verbreitung der Fiktion wirtschaftlich hilfreich. F\u00fcr Finanzjournalisten und YouTuber repr\u00e4sentiert die Weginflationierungsthese Schreibmaterial, dessen Erw\u00e4hnung sie beim Publikum kompetent erscheinen l\u00e4sst.<\/p>\n

Und weil das so ist, wird die M\u00e4rchenstunde auch in den n\u00e4chsten 20 Jahren immer wieder neu stattfinden, wenn sich Privathaushalte \u00fcber Immobilienkreditfinanzierungen informieren m\u00f6chten.<\/p>\n

 <\/p>\n

Die aktuelle Situation<\/strong><\/span><\/h2>\n

Derzeit Anfang 2023 \u00fcbersteigt die deutsche Inflationsrate mit rund sechs Prozent p.a. die Immobilienkreditzinsen von knapp vier Prozent p.a. Auf den ersten Blick sieht das nach einer f\u00fcr Kreditnehmer erfreulichen Konstellation aus. Aber auch jetzt offenbart nur ein Blick auf die Gesamt<\/em>situation die tats\u00e4chlichen Fakten und die sehen weniger erfreulich aus. Die Immobilienpreise sind seit Anfang 2022 bis heute real betr\u00e4chtlich gefallen (siehe hier<\/a>). Wer in dieser Zeit oder kurz davor gekauft und kreditfinanziert hat, erhielt einen heftigen finanziellen Schlag in die Magengrube. Der Kredithebeleffekt verwandelt n\u00e4mlich bereits moderate Preisr\u00fcckg\u00e4nge auf Objektebene in deutlich h\u00f6here Verluste auf Eigenkapitalebene. Dazu kommt, dass derzeit auch der Anstieg der Haushaltseinkommen hinter der Inflation zur\u00fcckbleibt, also der Weginflationierungseffekt vermindert wird.<\/p>\n

Dass Inflation gut sei f\u00fcr Immobilienfinanzierer stimmt also selbst dann oft nicht, wenn die Inflation die Kreditzinss\u00e4tze \u00fcbersteigt.<\/p>\n

 <\/p>\n

Fazit<\/strong><\/span><\/h2>\n

F\u00fcr die meisten Immobilienkreditnehmer wird sich \u00fcber die Gesamtlaufzeit ihres Kredits aus der Weginflationierung von Schulden keine nennenswert positive oder negative Auswirkung ergeben.<\/p>\n

Die wenigen Schuldner, bei denen ein starker Einfluss besteht, k\u00f6nnen sowohl beg\u00fcnstigt sein als auch benachteiligt werden.<\/p>\n

Wenn Ihnen Banker, Immobilienmakler, Bautr\u00e4ger oder „Immo-Coaches“ das verstaubte M\u00e4rchen vom Weginflationierungseffekt erz\u00e4hlen, sollte Sie das als Warnsignal f\u00fcr mangelnde Kompetenz oder \u00fcbergro\u00dfen Eifer beim Verkaufen deuten.<\/p>\n

 <\/p>\n

Endnoten<\/strong><\/span><\/h2>\n

[1] <\/strong>Der sogenannte „kleine Mann“ hatte damals statistisch keine Kreditschulden, weil Immobilienkredite von Banken oder Bausparkassen an Arbeiterhaushalte und Haushalte der unteren Mittelschicht damals seltene Ausnahmen waren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In diesem Beitrag zeigen wird, dass die bekannte These „Inflation ist gut f\u00fcr Kreditschuldner“ nicht stimmt. <\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":8783,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[50,25,16,70],"class_list":["post-8749","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilien","tag-anlegerfehler","tag-immobilien","tag-inflation","tag-kaufen"],"yoast_head":"\nInflation als Kreditnehmer nutzen? 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