{"id":8456,"date":"2023-05-12T00:00:22","date_gmt":"2023-05-11T22:00:22","guid":{"rendered":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?p=8456"},"modified":"2025-09-05T14:32:53","modified_gmt":"2025-09-05T12:32:53","slug":"wertsteigerungen-wohnimmobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/wertsteigerungen-wohnimmobilien\/","title":{"rendered":"Wertsteigerungen von Wohnimmobilien \u2013 Traum und Wirklichkeit"},"content":{"rendered":"<p><em>Von <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/gerd-kommer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Gerd Kommer<\/a>\u00a0und\u00a0<a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/maximilian-bartosch\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Maximilian Bartosch<\/a>\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>Dieser Blog-Beitrag wurde im September 2025 aktualisiert.<\/em><\/p>\n<p>Unsere Beratungspraxis hat in den acht Jahren seit Gr\u00fcndung unseres Unternehmens oft gezeigt, dass unsere Mandanten \u2013 eine wahrscheinlich repr\u00e4sentative Stichprobe wohlhabender Privathaushalte im deutschsprachigen Raum \u2013 die langfristigen Wertsteigerungen der Anlageklasse Wohnimmobilien \u00fcbersch\u00e4tzen. Dass es diese \u00dcbersch\u00e4tzungstendenz auch in der allgemeinen Bev\u00f6lkerung gibt, wurde in akademischen Untersuchungen und Meinungsumfragen best\u00e4tigt. Sie besteht sowohl bei Immobilieneigent\u00fcmern als auch bei Mietern.<\/p>\n<p>Vor diesem Hintergrund will der vorliegende Blog-Beitrag &#8222;Fakten und Fiktionen&#8220; in Bezug auf die langfristigen Preissteigerungen von Wohnimmobilien einander gegen\u00fcberstellen.<\/p>\n<p>Die folgende Tabelle zeigt die inflationsbereinigten (realen) Wertsteigerungen von Wohnimmobilien in 13 westlichen L\u00e4ndern von 1970 bis 2024 (55 Jahre). In der Tabelle werden f\u00fcnf L\u00e4nder (DE, CH, AT, NL und USA) einzeln hervorgehoben und daneben noch der bev\u00f6lkerungsgewichtete Durchschnitt f\u00fcr alle 13 L\u00e4nder gezeigt.<\/p>\n<p class=\"Table-Title\"><span style=\"color: #054964;\"><strong><span lang=\"DE\">Tabelle: Reale Wertsteigerung von Wohnimmobilien in 13 L\u00e4ndern, 1970 \u2013 2024 (55 Jahre) sowie maximaler kumulativer Wertverlust<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-8635\" src=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/bb-2305-table1.png\" alt=\"\" \/><\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><span style=\"color: #054964;\">\u25ba Ohne Transaktionskosten f\u00fcr Kauf und Verkauf. \u25ba Alle Renditen in lokaler W\u00e4hrung. \u25ba Die deutsche Inflation \u00fcber diese 55 Jahre betrug 2,7% p.a. \u25ba [A] F\u00fcr \u00d6sterreich Daten erst ab 1987 verf\u00fcgbar. Daher hier kein maximaler kumulativer Verlust ausgewiesen. \u25ba [B] Gewichteter Durchschnitt aus den L\u00e4ndern DE, CH, AT, NL, USA, Frankreich, Italien, Spanien, Gro\u00dfbritannien, Schweden, Australien, Japan, S\u00fcdafrika. Einzell\u00e4nder gewichtet mit Bev\u00f6lkerungsanteil an der Gesamtbev\u00f6lkerung aller 13 Staaten. \u25ba Datenquelle: Bank for International Settlements (BIS) in Basel.<\/span><\/p>\n<p>Die folgenden Einsichten lassen sich aus der Tabelle ableiten:<\/p>\n<ul>\n<li>Wertsteigerungen von Wohnimmobilien sind auf lange Sicht niedriger als viele von uns glauben. Warum wir dazu neigen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien zu \u00fcbersch\u00e4tzen, erl\u00e4utern wir weiter unten.<\/li>\n<li>Unter den 13 L\u00e4ndern, die der Tabelle zugrunde liegen, hielt Deutschland in diesen 55 Jahren mit 0,1% p.a. durchschnittlicher Preissteigerung die rote Laterne \u2013 weniger noch als Japan mit 0,4% p.a.<\/li>\n<li>In allen L\u00e4ndern verliefen die Wertsteigerungen \u00fcber diese f\u00fcnf Jahrzehnte hinweg nicht gleichm\u00e4\u00dfig, sondern variierten im Zeitablauf beachtlich. Die Daten zeigen, dass nationale Immobilienm\u00e4rkte ohne Weiteres \u00fcber zehn Jahre und mehr real sinken k\u00f6nnen (einzelne Immobilien werden nach oben und unten noch extremere Entwicklungen zeigen). Das f\u00fcr Deutschland mit gro\u00dfem Abstand beste Jahrzehnt seit 1970 war die Dekade von Anfang 2012 bis Ende 2021. Anfang 2022 bis M\u00e4rz 2025 (letzter verf\u00fcgbarer Datenpunkt) sind die Wohnimmobilienpreise deutschlandweit real um 27% gefallen.<\/li>\n<li>Wertsteigerungen von Immobilien unterliegen der so genannten &#8222;Regression zum Mittelwert&#8220;. Auf Phasen besonders hoher Preissteigerungen folgen tendenziell Phasen niedrigerer Anstiege oder sogar Preisr\u00fcckg\u00e4nge. Umgekehrt folgen auf Phasen besonders geringer Preissteigerungen tendenziell kr\u00e4ftigere Preisanstiege. Dieses statistische Ph\u00e4nomen (Regression zum Mittelwert) l\u00e4sst sich mit blo\u00dfem Auge in der Tabelle erkennen. Es l\u00e4sst sich auch formaler mit anspruchsvollen statistischen Techniken nachweisen (Glaeser 2013).<\/li>\n<li>Der wichtigste einzelne Grund daf\u00fcr, dass die Wertsteigerungen in Deutschland in den zw\u00f6lf Jahren von 2010 bis Ende 2021 im historischen Ma\u00dfstab exorbitant hoch waren, lag daran, dass sie in den vorangegangenen 40 Jahren von 1970 bis 2009 exorbitant schwach waren. Dieses eigentlich banale Faktum wird in der Diskussion um Preissteigerungen in Deutschland regelm\u00e4\u00dfig \u00fcbergangen. Am Ende dieser 40 Jahre im internationalen Ma\u00dfstab eigentlich desastr\u00f6ser Wertentwicklung, waren Wohnimmobilien in Deutschland ganz einfach &#8222;unglaublich billig&#8220;. Von diesem historischen Tiefstniveau musste es perspektivisch irgendwann wieder deutlich nach oben gehen, die Frage war nur wann und wie schnell. Dass die Zinsen ab 2010 ihren fallenden Trend (der bereits viele Jahre vorher eingesetzt hatte) weiter fortsetzten, half nat\u00fcrlich auch, war aber relativ betrachtet von sekund\u00e4rer Bedeutung.<\/li>\n<li>Wohnimmobilienpreise k\u00f6nnen crashen \u2013 genauso wie Aktien. Bei Immobilien vollzieht sich ein Crash jedoch typischerweise langsamer als bei Aktien und wird oft wegen dieser Langsamkeit nicht als Crash wahrgenommen. Einige Crash-Beispiele (alle Zahlen inflationsbereinigt): USA \u00fcber sechs Jahre von 2006 bis 2011: minus 39%, Irland \u00fcber sieben Jahre von 2007 bis 2013: minus 57%, Niederlande \u00fcber acht Jahre von 1978 bis 1985: minus 51%, Japan \u00fcber 20 Jahre von 1990 bis 2009: minus 49%, Deutschland \u00fcber 30 Jahre von 1981 bis 2010: minus 31%.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nachfolgend stellen wir die soeben zusammengefassten historischen Daten in einen erl\u00e4uternden Kontext, indem wir 14 Fragen rund um die Themen &#8222;langfristige Wertsteigerungen von Wohnimmobilien&#8220; und &#8222;strukturelle Einflussfaktoren auf Wohnimmobilienpreise&#8220; in knapper Form adressieren.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(1) Sind die hier gezeigten Indexdaten verl\u00e4sslich?<\/span><\/h2>\n<p>Ja, die Daten sind verl\u00e4sslich. Sie kommen von den seri\u00f6sesten und bekannten Daten-Providern in den jeweiligen L\u00e4ndern und werden von der Bank f\u00fcr Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) in Basel auf deren Website frei zug\u00e4nglich dokumentiert. Die in der Tabelle ausgewiesenen Zahlen d\u00fcrften die tats\u00e4chlichen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien sogar noch um etwa einem halben Prozentpunkt per annum nach oben verzerren, weil Qualit\u00e4tsverbesserungen und Wohnfl\u00e4chenwachstum in den Objekten, die den Indizes zugrunde liegen, im Zeitablauf nicht vollst\u00e4ndig herausgefiltert wurden (Dimson u.a. 2018). Au\u00dferdem wichtig: Diese Zahlen enthalten keine Transaktionskosten (Kosten f\u00fcr Kauf und Verkauf), die bei Immobilien ungef\u00e4hr 50-mal so hoch sind wie bei Aktien.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(2) Wie waren die Wertsteigerungen von Wohnmmobilien vor den 1970er-Jahren?<\/span><\/h2>\n<p>Deutlich niedriger als ab den 1970er-Jahren. Der Hauptgrund f\u00fcr die globale Erh\u00f6hung der Preissteigerungsraten ab Anfang der 1970er-Jahre war die Entstehung der internationalen \u00d6kologiebewegung zu dieser Zeit. Sie f\u00fchrte zu einer Verknappung von Baugenehmigungen und damit zu einem wichtigen preistreibenden Effekt, den es vorher nicht gegeben hatte.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(3) Sind Wertsteigerungen in Gro\u00dfst\u00e4dten systematisch h\u00f6her als Wertsteigerungen auf dem Land?<\/span><\/h2>\n<p>Nein. Das glauben viele, l\u00e4sst sich aber durch Langfristdaten nicht belegen. Wertsteigerungen in Gro\u00dfst\u00e4dten sind in manchen Jahrf\u00fcnften oder Jahrzehnten in einem gegebenen Land oder einer Region h\u00f6her als auf dem Land (wie beispielsweise in der soeben abgelaufenen Dekade in Deutschland), sie sind aber ebenso oft auch niedriger. Dass Immobilienpreise in Gro\u00dfst\u00e4dten stets merklich h\u00f6her sind als auf dem Land, bedeutet nicht, dass sie grunds\u00e4tzlich schneller steigen. Mietrenditen in Gro\u00dfst\u00e4dten sind strukturell niedriger als auf dem Land, da das Vermietungsrisiko in Gro\u00dfst\u00e4dten geringer ist.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(4) Ist Urbanisierung (gr\u00f6\u00dferes Bev\u00f6lkerungswachstum in gro\u00dfen St\u00e4dten als auf dem Land) der Normalzustand?<\/span><\/h2>\n<p>Nein, in den entwickelten L\u00e4ndern nimmt die &#8222;Verst\u00e4dterung&#8220; sehr langfristig ab, wenn man Verst\u00e4dterung korrekt definiert bzw. berechnet. So ist z. B. der Anteil der Bev\u00f6lkerung, der in gro\u00dfen Metropolen lebt, in den meisten entwickelten Staaten heute niedriger als vor 30 oder 50 Jahren. Lediglich in Entwicklungsl\u00e4ndern ist ein dauerhafter Urbanisierungstrend zu beobachten \u2013 bis diese L\u00e4nder eine gewissen Wohlstandsschwelle erreicht haben. Dann endet der strukturelle Urbanisierungstrend auch dort.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(5) Sind Wertsteigerungen hochwertiger Immobilien systematisch h\u00f6her als die Wertsteigerungen einfacher, geringwertiger Immobilien?<\/span><\/h2>\n<p>Nein, wenn \u00fcberhaupt ist eher das Gegenteil der Fall. Wer diesem Irrtum anh\u00e4ngt, verwechselt teuer mit rentabel.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(6) Werden die allgemeinen Aussagen in diesem Blog-Beitrag dadurch relativiert, dass jede Immobilie ein Einzelfall ist?<\/span><\/h2>\n<p>Nein. F\u00fcr jede Immobilie, die sich besser entwickelte als die hier dargestellten Mittelwerte, existiert eine andere, die noch schlechter abschnitt. Die allermeisten einzelnen Objekte bewegen sich preism\u00e4\u00dfig sehr \u00e4hnlich wie der Markt. Wir sch\u00e4tzen, dass weniger als zehn Prozent aller Objekte sich preism\u00e4\u00dfig stark vom Gesamtmarkt nach oben oder unten abkoppeln.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(7) Ist es m\u00f6glich als Investor, systematisch (also zuverl\u00e4ssig) attraktive Immobilien herauszupicken und unattraktive Immobilien zu vermeiden?<\/span><\/h2>\n<p>M\u00f6glich ja, aber nicht wahrscheinlich. Profis scheinen es jedenfalls nicht systematisch zu k\u00f6nnen. Man betrachte beispielhaft die schlechte Entwicklung der Aktienkurse der namhaften b\u00f6rsennotierten Immobilienunternehmen in Deutschland in den letzten f\u00fcnf Jahren (Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG, Adler und andere). Und zu glauben, dass die Durchf\u00fchrung eines profitablen Immobilienprojektes w\u00e4hrend der rund 15 Jahre bis Ende 2021 in Deutschland ein hinreichender Beweis f\u00fcr Kompetenz und K\u00f6nnen sei, zeugt selbst nicht eben von kognitiver Kompetenz. In diesen 15 Jahren konnte so gut wie jeder in Deutschland mit Immobilien gut verdienen. K\u00f6nnen war daf\u00fcr keine notwendige Voraussetzung. Genauso wenig wie man K\u00f6nnen brauchte, um von 1995 bis 1999 sein Geld mit Aktien in vier Jahren zu verdreifachen.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(8) Sind Wertsteigerungsdaten, die weiter als bspw. 25 Jahre zur\u00fcckreichen f\u00fcr die heutige Zeit und f\u00fcr die Zukunft \u00fcberhaupt relevant?<\/span><\/h2>\n<p>Ja, das sind sie. Sich nur Daten aus \u2013 sagen wir \u2013 den letzten 20 Jahren anzusehen w\u00e4re unklug. In den unmittelbar zur\u00fcckliegenden zwei Jahrzehnten bestanden f\u00fcr Immobilien in den meisten westlichen L\u00e4ndern au\u00dferordentlich g\u00fcnstige, &#8222;unnormale&#8220; makro\u00f6konomische Bedingungen. Der bis Ende 2021 anhaltende globale Zinsr\u00fcckgang hatte in \u00e4hnlich starker und zeitlich ausgedehnter Form in den letzten 100 Jahren niemals zuvor stattgefunden.<\/p>\n<p>Lediglich die Hauspreisdaten vor etwa 1970 k\u00f6nnten u. U. heute nicht mehr repr\u00e4sentativ sein. Wie unter Ziffer 2 bereits erw\u00e4hnt, waren die langfristigen Preissteigerungen von Wohnimmobilien vor den 1970er-Jahren wesentlich niedriger als danach. Der Grund f\u00fcr die Erh\u00f6hung der Preissteigerungsraten ab Anfang der 1970er Jahre war die Entstehung der globalen \u00d6kologiebewegung zu dieser Zeit. Sie f\u00fchrte zu einer strukturellen Verknappung von Baugenehmigungen und damit zu einem wichtigen preistreibenden Effekt, den es vorher nicht gegeben hatte.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(9) Warum hatte Deutschland in den 55 Jahren seit 1970 niedrigere Preissteigerungen bei Wohnimmobilien als die 12 anderen in der Tabelle ber\u00fccksichtigten L\u00e4nder?<\/span><\/h2>\n<p>Die vier wichtigsten Faktoren d\u00fcrften sein: (a) Der weltweit fast einzigartig hohe Grad des Mieterschutzes in Deutschland. (b) Die in Deutschland beispiellos strikten staatlichen Bauvorschriften in Bezug auf Energetik, Brandschutz, Barrierefreiheit und Umweltschutz. Sie f\u00fchren in Summe zu besonders teurem Bauen. (c) Der im Vergleich zu vielen anderen L\u00e4ndern umfangreichere und qualitativ hochwertigere soziale Wohnungsbau durch den Staat oder durch Private mit staatlichen Subventionen. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Auch in einer Reihe anderer westlicher L\u00e4nder gibt es umfangreichen sozialen Wohnungsbau mit preisg\u00fcnstigen Mieten, aber vermutlich sind diese Objekte bzgl. ihrer Kombination aus Lage, Gr\u00f6\u00dfe und Bauqualit\u00e4t deutlich schlechter als in Deutschland.\">[1]<\/span><\/strong> (d) Der noch bis in die Nuller Jahre bestehende \u00f6ffentliche Konsens in Deutschland, die gesetzliche Rente sei als Altersvorsorge hinreichend. Eine solche Auffassung hat es in kaum einem anderen Land gegeben.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(10) Warum \u00fcbersch\u00e4tzen sehr viele Privathaushalte \u2013 vielleicht die meisten \u2013 die langfristigen Wertsteigerungen und Renditen von Wohnimmobilien?<\/span><\/h2>\n<p>Das hat die folgenden Hauptursachen: (a) Die Verwechslung wenig aussagekr\u00e4ftiger nominaler Wertsteigerungen mit wirklich relevanten realen Wertsteigerungen. (b) Die interessenkonfliktbehaftete &#8222;Immobilienpropaganda&#8220; derjenigen Institutionen, die an Verkauf und Finanzierung von Wohnimmobilien und Dienstleistungen rund um Immobilieninvestments verdienen: Banken, Makler, Bautr\u00e4ger, Immobilienbuchautoren, Anbieter von Kursen zum Investieren in Immobilien. (c) Das Fehlen von t\u00e4glich sichtbaren, echten Marktpreisen bei Immobilien. Diese sind, anders als Wertpapiere, nicht b\u00f6rsennotiert. F\u00fcr ein gegebenes Jahr oder Jahrzehnt erlaubt das dem Eigent\u00fcmer sich fast beliebige Vorstellungen zu Rendite und Stabilit\u00e4t seines Investments zu machen \u2013 ohne Reality Check. (d) Bei keiner anderen Anlageklasse sind Emotionen und Fakten so stark miteinander verwoben wie bei Immobilien. Abgesehen von Gold sind sie das einzige wichtige Finanzinvestment, das man &#8222;anfassen&#8220; kann und auf das sich normative Kategorien wie &#8222;Sch\u00f6nheit&#8220; oder &#8222;Familienbezug&#8220; anwenden lassen. (Man versuche einmal, sich eine &#8222;sch\u00f6ne&#8220; Anleihe, Aktie oder einen &#8222;sch\u00f6nen&#8220; Rohstoff-ETF vorzustellen.) Die Vermischung von Emotionen und Tatsachen verhindert jedoch oft die rein faktenbasierte Einsch\u00e4tzung der Realit\u00e4t.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(11) K\u00f6nnte es sein, dass Deutschland &#8222;Aufholpotenzial&#8220; hat bei der langfristigen Wertsteigerungsrate von Wohnimmobilien, um n\u00e4her an den internationalen Mittelwert zu kommen?<\/span><\/h2>\n<p>Unwahrscheinlich. Wohnimmobilienm\u00e4rkte sind nicht international integriert, wie das f\u00fcr Kapitalm\u00e4rkte der Fall ist. In jedem nationalen Immobilienmarkt gelten eigene Gesetze: Echte Gesetze, \u00f6konomische Gesetze und kulturelle Eigenheiten. Au\u00dferdem findet zwischen nationalen Wohnimmobilienm\u00e4rkten kaum l\u00e4nder\u00fcbergreifende &#8222;Arbitrage&#8220; statt. Ein Londoner oder Stockholmer, der die Immobilienpreise dort zu hoch findet, wird deswegen trotzdem nichts in Berlin oder K\u00f6ln kaufen, wo die Preise vielleicht niedriger sind.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(12) In den Medien liest man tagaus-tagein von &#8222;Wohnraumknappheit&#8220; und sogar &#8222;Wohnungsnot&#8220; in Deutschland. Sollte das nicht zu mittel- und langfristig steigenden Wohnimmobilienpreisen f\u00fchren?<\/span><\/h2>\n<p>Der Begriff &#8222;Wohnungsnot&#8220; ist mehr politscher Kampfbegriff als Realit\u00e4t. Tatsache ist, dass 99,7% aller Menschen hierzulande eine Wohnung haben. Au\u00dferdem ist die durchschnittliche Wohnfl\u00e4che pro B\u00fcrger in Deutschland h\u00f6her als in den allermeisten Staaten des Planeten (diese Wohnfl\u00e4che pro Einwohner hat sich seit 1950 fast vervierfacht). Auch bei der physischen Qualit\u00e4t des Wohnraums rangiert Deutschland weltweit ganz weit oben.<\/p>\n<p>Diejenigen, die von &#8222;zwei Millionen fehlenden Wohnungen&#8220; oder von der Notwendigkeit &#8222;mindestens 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen&#8220;, fantasieren, belegen fast nie, woraus sie diese Zahlen ableiten. H\u00e4ufig werden solche Zahlen einfach von irgendwo anders abgeschrieben oder nachgeplappert.<\/p>\n<p>Langfristig und beginnend vielleicht schon in wenigen Jahren wird die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland aufgrund demographischer Faktoren sinken und das Angebot zugleich wachsen. Letzteres sogar ganz ohne gesteigerte Neubaut\u00e4tigkeit, da n\u00e4mlich die geburtenstarken Jahrg\u00e4nge \u2013 diejenigen, die heute ungef\u00e4hr zwischen 55 und 70 alt sind \u2013 altersbedingt immer weiter steigenden Sterberaten ausgesetzt sind. Diese Jahrg\u00e4nge bewohnen heute verm\u00f6gensbedingt und biographiebedingt \u00fcberdurchschnittlich gro\u00dfe Wohnfl\u00e4chen. Diese Fl\u00e4chen werden dann sukzessive auf den Markt gelangen \u2013 am Anfang langsam, dann immer schneller und umfangreicher.<\/p>\n<p>Lesenswerte Einsichten zur &#8222;Wohnungsnot&#8220;, zur vermeintlich zu geringen Baut\u00e4tigkeit und zu demographischen Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt hat k\u00fcrzlich auch der \u00d6konom Andreas Beck in <a href=\"https:\/\/www.merkur.de\/wirtschaft\/mieten-experte-fehlanreize-am-immobilienmarkt-wohnraum-babyboomer-preise-aktuell-92150360.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>diesem Interview<\/u><\/a> ge\u00e4u\u00dfert.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(13) Gew\u00e4hrleisten die in die H\u00f6he geschossenen Baukosten langfristig zunehmende Immobilienpreise?<\/span><\/h2>\n<p>Nein. Das, was Preise in einem halbwegs funktionierenden Markt prim\u00e4r bestimmt, ist Angebot und mit Kaufkraft unterlegte Nachfrage, nicht jedoch Herstellungskosten. Wenn die Herstellungskosten \u00fcber dem Gleichgewichtspreis des Marktes liegen, dann steigen nicht die Preise, sondern das Angebot sinkt. Genau das, was wir derzeit im Markt beobachten.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(14) Was wird die kurz- und mittelfristige Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes am meisten beeinflussen?<\/span><\/h2>\n<p>Hier werden wir mit der Benennung des Kreditzinsniveaus als wichtigstem einzelnen Einflussfaktor keinen Leser \u00fcberraschen. Aktuell (August 2025) liegen die Zinss\u00e4tze f\u00fcr zehnj\u00e4hrige Zinsbindungen bei etwa 3,7 Prozent p.a. Das sind knapp drei Prozentpunkte mehr als die entsprechenden Zinss\u00e4tze Ende 2021, ist aber aus zwei Gr\u00fcnden immer noch niedrig und hat einiges Potenzial f\u00fcr einen weiteren Anstieg: Grund Nr. 1: Das durchschnittliche Kreditzinsniveau von 1970 bis heute betrug 6,2% p.a. Mit anderen Worten, die aktuellen Zinsen sind historisch betrachtet niedrig. Grund Nr. 2: Aufgrund der global hohen Staatsverschuldungsquoten, wie auch Verschuldungsquoten von Unternehmen und Privathaushalten ist ein struktureller Anstieg der Langfristzinsen nicht auszuschlie\u00dfen.<\/p>\n<p>Dass die Bewertungen (wie oben erw\u00e4hnt) zumindest in gro\u00dfen St\u00e4dten und attraktiven Lagen immer noch im oberen Bereich liegen, k\u00f6nnte kurz- und mittelfristig ebenfalls negative Auswirkungen auf die Entwicklung von Immobilienpreisen haben.<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">(15) Wenn man Gesamtrenditen von Wohnimmobilien, nicht nur Wertsteigerungen wie in diesem Blog-Beitrag beachten w\u00fcrde, erg\u00e4be sich dann ein grunds\u00e4tzlich anderes Bild?<\/span><\/h2>\n<p>Gesamtrenditen von Immobilien sind solche, die alle renditebeeinflussenden Faktoren ber\u00fccksichtigen: Wertsteigerungen, Nebenkosten von Kauf und Verkauf (einschlie\u00dflich Grunderwerbsteuer), Instandhaltungskosten, Versicherungskosten, Grundsteuer und Bruttomiete. Bei Immobilien, die partiell kreditfinanziert werden, kommt noch der Kapitaldienst f\u00fcr den Kredit hinzu; ferner Ertragsteuern, soweit eine Steuerpflicht besteht.<\/p>\n<p>Obwohl gerade bei Mietrenditen und Instandhaltungskosten, die weiter als nur ein paar Jahre in die Vergangenheit zur\u00fcckreichen, ein gravierendes Datenproblem besteht, kann man aus den verf\u00fcgbaren Daten ableiten, dass die langfristigen Gesamtrenditen von Wohnimmobilien erheblich unterhalb derer von Aktien und etwas \u00fcber derer langfristiger Staatsanleihen liegen. An diesem Grundsachverhalt \u00e4ndert auch die Tatsache nichts, das man Immobilien leichter &#8222;<a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/leverage-effekt\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hebeln<\/u><\/a>&#8220; (leveragen) kann als andere Investments. Detailliert gehen wir auf Gesamtrenditen von Wohnimmobilien in unserem Blog-Beitrag &#8222;Die Rendite von Investments in Immobilien&#8220; ein (siehe Link weiter unten).<\/p>\n<p>Weitere wirtschaftliche Aspekte von Immobilieninvestments haben wir in den nachfolgend verlinkten fr\u00fcheren Blog-Beitr\u00e4gen beleuchtet.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/instandhaltungskosten-von-immobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">&#8222;Instandhaltungskosten \u2013 wie man Immobilieninvestments sch\u00f6nrechnet&#8220;<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">&#8222;Die Rendite von Investments in Immobilien&#8220;<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/das-risiko-von-direktinvestments-in-immobilien-besser-verstehen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">&#8222;Das Risiko von Investments in Immobilien&#8220;<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/vermietungsimmobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">&#8222;Sind Vermietungsimmobilien attraktive Verm\u00f6gensanlagen?&#8220;<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/offene-immobilienfonds\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">&#8222;Offene Immobilienfonds \u2013 Illusion und Wirklichkeit&#8220;<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/mieten-oder-kaufen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">&#8222;Mieten oder Kaufen \u2013 was ist finanziell attraktiver&#8220;<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>Aus einer Selbstnutzerperspektive werden Gesamtrenditen in den vergangenen rund 50 Jahren f\u00fcr Deutschland und anderen L\u00e4nder im Buch <a href=\"https:\/\/www.amazon.de\/dp\/3593514761\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Kaufen oder Mieten (2021)<\/u><\/a> von Gerd Kommer pr\u00e4sentiert.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\">Fazit<\/span><\/h2>\n<p>Auf lange Sicht sind die Wertsteigerungen von Wohnimmobilien niedriger als viele Privathaushalte annehmen und als diejenigen propagieren, die an Finanzierung und Verkauf von Immobilien verdienen. Die hohen Preissteigerungen im deutschen Wohnimmobilienmarkt in den 12 Jahren von 2010 bis 2021 waren ein Ausrei\u00dfer nach oben, eine historische Anomalie.<\/p>\n<p>Langfristig wird die Demographie in Deutschland als ein struktureller Gegenwind d\u00e4mpfend auf die Entwicklung von Wohnimmobilienpreisen wirken. Bereits einige Jahre, bevor diese demographischen Faktoren real\u00f6konomisch deutlich zu sp\u00fcren sein werden, wird der Markt beginnen, sie einzupreisen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\">Literatur<\/span><\/h2>\n<p>Dimson, Elroy\/Marsh, Paul\/Staunton, Mike (2018): &#8222;Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018&#8220;; Long Version; Credit Suisse Research Institute; 251 pages<\/p>\n<p>Glaeser, Eduard (2013): &#8222;A Nation of Gamblers. Real Estate Speculation in American History&#8220;; In: American Economic Review; Vol. 103; No. 3; May 2013; pp. 1-42<\/p>\n<p>Kommer, Gerd (2021): &#8222;Kaufen oder Mieten \u2013 Wie Sie f\u00fcr sich die richtige Entscheidung treffen&#8220;; Campus Verlag; 3. Auflage; 2021; 285 Seiten<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\">Endnoten<\/span><\/h2>\n<p><strong>[1]<\/strong> Auch in einer Reihe anderer westlicher L\u00e4nder gibt es umfangreichen sozialen Wohnungsbau mit preisg\u00fcnstigen Mieten, aber vermutlich sind diese Objekte bzgl. ihrer Kombination aus Lage, Gr\u00f6\u00dfe und Bauqualit\u00e4t deutlich schlechter als in Deutschland.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In diesem Beitrag zeigen wir, dass die langfristigen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien niedriger sind als vielfach 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