{"id":7569,"date":"2022-12-02T00:00:18","date_gmt":"2022-12-01T23:00:18","guid":{"rendered":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?p=7569"},"modified":"2026-05-27T15:39:46","modified_gmt":"2026-05-27T13:39:46","slug":"eigenheim-vs-weltportfolio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/eigenheim-vs-weltportfolio\/","title":{"rendered":"Kaufen oder mieten? \u2013 Eigenheim vs. Weltportfolio"},"content":{"rendered":"

<<< Dieser Blog-Beitrag ist auch als YouTube-Video verf\u00fcgbar. >>><\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Von Alexander Weis<\/a>\u00a0und\u00a0Jonas Schweizer<\/a>\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n

Eine aktualisierte Version dieses Artikels mit aktuellen Daten bis 2024 ist inzwischen erschienen: „Mieten oder Kaufen \u2013 was ist finanziell attraktiver?“<\/a>. Dieser \u00e4ltere Beitrag behandelt im Gegensatz dazu auch die nicht-finanziellen (Lifestyle-)Aspekte der Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung.<\/em><\/p>\n

Sollte man besser kaufen oder mieten? Die Frage, ob man sich zu Lebzeiten ein Eigenheim (Wohnung oder Haus) kaufen soll, besch\u00e4ftigt fast jeden Menschen in unseren Gefilden irgendwann. F\u00fcr viele Haushalte ist ein Eigenheimkauf eine der gr\u00f6\u00dften finanziellen Entscheidungen in ihrem ganzen Leben.<\/p>\n

Die Auffassung, es sei eigentlich immer der schlauere, weil rentablere Weg, zum Eigentum statt zur Miete zu wohnen, ist weit verbreitet. Wir h\u00f6ren dieses Mantra seit Jahrzehnten von der Immobilienbranche, von Banken, von Politikern, von Finanzjournalisten und \u00fcberwiegend auch von den Menschen, die uns nahestehen: Eltern, Gro\u00dfeltern, Geschwister, Freunde und Kollegen \u2013\u00a0und gef\u00fchlt jeder hat eine starke Meinung zu dem Thema. In den letzten rund 15 Jahren schien das Mantra ja auch zu stimmen: Die Immobilienpreise stiegen immer weiter und die Zinsen fielen auf ein historisches Niedrigstniveau. Mit Eigenheimbesitz tolle Renditen zu erzielen schien ein Nobrainer<\/em> zu sein und Mieten nur etwas f\u00fcr die Armen oder Dummen.<\/p>\n

In Wirklichkeit hat das Mantra „Kaufen ist fast immer wirtschaftlich schlauer als Mieten“ in dieser Form nie gestimmt. Und f\u00fcr das vor uns liegende Jahrzehnt k\u00f6nnte es besonders falsch sein. Dieser Blog-Beitrag wird das vor dem Hintergrund n\u00fcchterner historischer Daten und ein bisschen Sachlogik zeigen.<\/p>\n

Gerd Kommer hat mit seinem 2021 in der dritten Auflage erschienenen Ratgeberbuch „Kaufen oder Mieten \u2013 wie Sie f\u00fcr sich die richtige Entscheidung treffen<\/a>“ („KOM“) einen Ratgeber ins Leben gerufen, der die Frage „Kaufen oder Mieten?“ in f\u00fcr ihn gewohnt k\u00fchl-rationaler und strikt wissenschaftlicher Manier untersucht. Dabei befasst er sich mit Lifestyle-Argumenten f\u00fcr und gegen Eigenheimbesitz genauso wie mit wirtschaftlichen Argumenten.<\/p>\n

In diesem Blog-Beitrag haben wir die wichtigsten Argumente aus KOM kurz und knackig zusammengefasst. Der Beitrag ist zwar auch f\u00fcr unsere Verh\u00e4ltnisse noch recht lang, doch ist auch der zugrunde liegende Sachverhalt anspruchsvoll, was die L\u00e4nge dieses Textes rechtfertigt, und man ist damit allemal schneller durch als mit dem Buch.<\/p>\n

Die Frage, ob man besser Mieter bleiben oder sich zum Eigenheimbesitzer „upgraden“ soll, l\u00e4sst sich auf zwei Hauptaspekte herunterbrechen: Einmal w\u00e4re da der \u00f6konomische und einmal der Lifestyle<\/em>-Blickwinkel; man k\u00f6nnte auch sagen die emotionale Seite. Zun\u00e4chst schauen wir uns die reinen Zahlen an; danach die Lifestyle-Argumente.<\/p>\n

So, jetzt legen wir aber auch endlich los: Soll ich kaufen oder mieten?<\/p>\n

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\u00dcber die Renditen von Kaufen und Mieten<\/strong><\/span><\/h2>\n

Wenn man Umfragen Glauben schenken darf, dann ist f\u00fcr die Mehrheit der (angehenden) Eigenheimbesitzer („EHB“) der finanzielle Aspekt f\u00fcr den Eigenheimwunsch wichtiger als der Lifestyle-Aspekt. Aufgrund der weitreichenden Folgen eines Immobilienkaufs f\u00fcr Otto-Normal-Verdiener \u00fcberrascht das nicht. Deshalb geht es jetzt direkt ans Eingemachte: Wir vergleichen die Renditen, die f\u00fcr EHB und Mieter \u00fcber die letzten Jahrzehnte unter sonst gleichen Umst\u00e4nden zu holen waren. Herzst\u00fcck dieses Vergleichs sind die jeweiligen Endverm\u00f6genswerte unserer beiden „Wettk\u00e4mpfer“, d. h. wer \u2013 EHB oder Mieter \u2013 am Ende der jeweiligen Betrachtungsperiode wieviel Nettoverm\u00f6gen (Bruttoverm\u00f6gen abz\u00fcglich Schulden) erreicht hat. Darauf basierend k\u00f6nnen wir eine Aussage dar\u00fcber treffen, was rentabler war: Kaufen oder mieten.<\/p>\n

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Annahmen unseres Kaufen-oder-mieten-Vergleichs<\/strong><\/span><\/h3>\n

Aus Platzgr\u00fcnden beschr\u00e4nken wir uns in diesem Blog-Beitrag auf eine vereinfachte Form des Vergleichs, den Gerd Kommer in KOM durchgef\u00fchrt hat. Wir verzichten darauf, die historischen Datens\u00e4tze und Indizes, auf denen der Vergleich basiert, n\u00e4her zu beschreiben, weil das den Rahmen unseres Beitrags sprengen w\u00fcrde. Wen dieser Aspekt n\u00e4her interessiert, der sollte das Buch lesen.<\/p>\n

Um einen fairen Vergleich anstellen zu k\u00f6nnen, m\u00fcssen nat\u00fcrlich bei beiden Haushalten dieselben Zahlungsstr\u00f6me unterstellt werden, d. h. alles Geld, das ein EHB in seine Immobilie steckt, investiert der konkurrierende Mieter, der eine identische Wohnung mietet, in ein global diversifiziertes Kapitalmarktportfolio bestehend aus Aktien und Anleihen („Weltportfolio“) auf Buy-and-hold-Basis. (Wie ein solches aufgesetzt wird, zeigen wir in unserem Blog-Beitrag <\/em>„Passiv investieren \u2013 die Basics<\/em><\/a>“.)<\/em><\/p>\n

In der folgenden Tabelle haben wir die relevanten Zahlungsstr\u00f6me von EHB und Mieter veranschaulicht. Den negativen Cash-Flows (Aufwand) in roter Farbe haben wir ein Minuszeichen, den positiven Cash-Flows (Ertr\u00e4ge) in schwarzer Farbe ein Pluszeichen vorangesetzt.<\/p>\n

Tabelle 1: Vergleich der Zahlungsstr\u00f6me zwischen Eigenheimbesitzer und Mieter<\/strong><\/span><\/p>\n

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Quelle: <\/em>Kaufen oder Mieten \u2013 wie Sie f\u00fcr sich die richtige Entscheidung treffen<\/em><\/a> von Gerd Kommer \/\/\/ [1] Kaufnebenkosten sind bei Immobilien 10- bis 20-mal so hoch wie bei Kapitalmarktinvestment per ETFs <\/em>\/\/\/<\/em> [2] Verkaufskosten bei Immobilien sind in der Regel deutlich h\u00f6her als bei Kapitalmarktinvestments <\/em>\/\/\/<\/em> [3] Bei Eigenheimen, die sich steuerlich im Privatverm\u00f6gen befinden, fallen in Deutschland normalerweise keine Steuern auf Wertsteigerungsgewinne an. Bei Kapitalmarktanlagen unterliegen Kursgewinne der Abgeltungsteuer \u2013 normalerweise 26,4% (und ggf. zzgl. Kirchensteuer).<\/em><\/span><\/p>\n

In Prosa hei\u00dft das: Der EHB kauft zu Beginn unseres 30-j\u00e4hrigen Betrachtungszeitraums eine Immobilie aus Eigen- und Fremdkapital, stottert seinen Immobilienkredit ab und investiert immer brav in die notwendige Instandhaltung, um am Ende der Vergleichsperiode das Eigenheim wieder zu verkaufen (ein Verkauf ist f\u00fcr finanzmathematische Vergleichszwecke notwendig). Der Mieter hingegen legt anf\u00e4nglich denselben Eigenkapitalbetrag am Kapitalmarkt in einem 60\/40-Weltportfolio aus Aktien und Anleihen an, zahlt jeden Monat pflichtgetreu seine Miete und investiert den Mehrbetrag, den er im Vergleich zum EHB jeden Monat \u00fcbrig hat, ebenfalls in sein Weltportfolio. Dieses ver\u00e4u\u00dfert er am Ende der Betrachtungsperiode ebenfalls.<\/p>\n

Die resultierenden Kontost\u00e4nde von Mieter und EHB lassen dann eine Schlussfolgerung dar\u00fcber zu, wer \u00f6konomisch gesehen mit seiner Geldanlage- und Altersvorsorge-L\u00f6sung besser performt hat. Falls beim EHB am Ende der Betrachtungsperiode noch Schulden bestehen, werden diese nat\u00fcrlich abgezogen, denn es geht um das Netto<\/em>verm\u00f6gen.<\/p>\n

Bevor wir uns aber konkret ansehen, wer historisch gesehen die Renditenase vorne hatte, hier noch einige Annahmen, die unserem Vergleich zugrunde liegen, im Schweinsgalopp:<\/p>\n