{"id":15975,"date":"2025-09-01T17:14:53","date_gmt":"2025-09-01T15:14:53","guid":{"rendered":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?p=15975"},"modified":"2026-05-27T14:39:46","modified_gmt":"2026-05-27T12:39:46","slug":"mieten-oder-kaufen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/mieten-oder-kaufen\/","title":{"rendered":"Mieten oder Kaufen \u2013 was ist finanziell attraktiver?"},"content":{"rendered":"<p><em>Von <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/team\/gerd-kommer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Gerd Kommer<\/a>\u00a0und\u00a0<a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/team\/tobias-jerschensky\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Tobias Jerschensky<\/a>\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n<p>Von den 41 Millionen Haushalten in Deutschland sind 43% = 17,6 Millionen Eigent\u00fcmer der Immobilie, in der sie leben. 57% (23,4 Millionen) sind Mieter. Zwei Drittel der Mieterhaushalte streben an, in der Zukunft ein Eigenheim (eine Wohnung oder ein Haus) zu erwerben. Befragt man die Eigenheimaspiranten nach ihren Motiven f\u00fcr den gew\u00fcnschten Immobilienerwerb, werden finanzielle Motive deutlich h\u00e4ufiger als Lifestyle-Motive genannt, z. B. &#8222;gute Altersvorsorge&#8220;, &#8222;mietfrei wohnen im Alter&#8220;, &#8222;gute Renditen&#8220;, &#8222;Betongold&#8220;, &#8222;Sachwert&#8220;, &#8222;sichere Anlage&#8220; und &#8222;Inflationsschutz&#8220;.<\/p>\n<p>In Gerd Kommers 2021 erschienenem Buch <a href=\"https:\/\/www.amazon.de\/dp\/3593514761\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;Kaufen oder Mieten? Wie Sie f\u00fcr sich die richtige Entscheidung treffen&#8220;<\/u><\/a> wurden die finanziellen und nicht-finanziellen Argumente in einer Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung in Deutschland zusammengestellt und analysiert. Der rein wirtschaftliche Teil der Analyse darin basiert auf historischen Daten von 1970 bis 2020 (51 Jahre). Seitdem sind \u00fcber vier Jahre vergangen, in denen sich bei Immobilienpreisen, Zinsen, Mieten und Kapitalmarktrenditen viel getan hat. Zeit daher den finanziellen Kaufen-oder-Mieten-Vergleich im Buch mit aktualisiertem Zahlenmaterial bis Ende 2024 auf den neuesten Stand zu bringen. <\/p>\n<p>Aus Platzgr\u00fcnden gehen wir in diesem Blog-Beitrag nicht auf <em>nicht-finanzielle<\/em> Argumente, also emotionale und Lifestyle-\u00dcberlegungen ein, die \u2013 je nach Argument \u2013 entweder f\u00fcr Kaufen oder f\u00fcr Mieten sprechen. Die nicht-finanziellen Argumente werden umfassend im oben erw\u00e4hnten Buch behandelt.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Welches Vergleichsverfahren f\u00fchrt zu wirklich belastbaren Erkenntnissen?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Will man f\u00fcr ein <em>spezifisches<\/em> Kaufobjekt und eine <em>spezifische<\/em> Mietsituation \u2013 also einen Einzelfall \u2013 in die Zukunft gerichtet eine Kaufen-oder-Mieten-Kalkulation durchf\u00fchren, existieren daf\u00fcr zahlreiche n\u00fctzliche Kaufen-oder-Mieten-Rechner im Internet. Links zu zehn kostenlosen Online-Rechnern listen wir am Ende dieses Blog-Beitrags unter Ziffer 1 im Anhang auf. Allerdings lassen sich aus einer solchen prognostischen Einzelfallrechnung keine verallgemeinerungsf\u00e4higen Schlussfolgerungen f\u00fcr die Kaufen-oder-Mieten-\u00dcberlegung ziehen.<\/p>\n<p>Will man jenseits nicht repr\u00e4sentativer Einzelf\u00e4lle verallgemeinerbare Aussagen zur grunds\u00e4tzlichen \u00f6konomischen Attraktivit\u00e4t von Kaufen gegen\u00fcber Mieten kombiniert mit einer einfachen Kapitalmarktanlage (einem ETF-Depot auf Buy-and-Hold-Basis) formulieren, helfen Einzelfallrechnungen nicht weiter. Zu strukturellen Schlussfolgerungen gelangt man nur, indem man mit repr\u00e4sentativem statistischen Datenmaterial und \u00fcber hinreichend lange, repr\u00e4sentative Zeitr\u00e4ume rechnet. <\/p>\n<p>Tut man das stellt sich sogleich eine weitere methodische Grundfrage: Will man den Vergleich auf der Basis historischer Daten durchf\u00fchren oder auf der Basis von vorw\u00e4rts gerichteten Prognosen? Prognostische Rechnungen basieren zwangsl\u00e4ufig auf subjektiven Annahmen \u00fcber die k\u00fcnftige Entwicklung von Eigenheimpreisen, Zinsen, Mieten, Kapitalmarktrenditen und Steuern. Obwohl vorw\u00e4rtsgerichtete Annahmen f\u00fcr Zeitfenster jenseits von wenigen Monaten unsicher sind und sich sp\u00e4ter \u00fcberwiegend als falsch herausstellen werden, verwenden die Medien und Immo-Finfluencer f\u00fcr ihre allgemeinen Kaufen-oder-Mieten-Analysen trotzdem \u00fcberwiegend Prognoserechnungen. Hier drei Beispiele: <\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.wiwo.de\/finanzen\/immobilien\/immobilienmarkt-in-diesen-sieben-staedten-ist-kaufen-guenstiger-als-mieten-\/29706908.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;In diesen sieben St\u00e4dten ist Kaufen g\u00fcnstiger als Mieten&#8220;<\/u><\/a> \u2013 Wirtschaftswoche, 18.3.2024, Print-Artikel<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.handelsblatt.com\/finanzen\/immobilien\/wohnungsmarkt-mieten-oder-kaufen-welche-strategie-sich-in-ihrer-region-lohnt\/22766388.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;Mieten oder Kaufen? Welche Strategie sich in Ihrer Region lohnt&#8220;<\/u><\/a> \u2013 Handelsblatt, 05.07.2018, Print-Artikel<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=uzPmik4OuCI\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;Lohnen sich Immobilien 2025?&#8220;<\/u><\/a> \u2013 Finanztip, 27.08.2025, Video<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Verwendung von Prognosen zur Beantwortung der <em>allgemeinen<\/em>, nicht auf einen einzelnen Haushalt bezogenen Frage, ob Kaufen oder ob Mieten + ETF-Depot finanziell attraktiver ist, erscheint bei genauerer \u00dcberlegung seltsam. Zur Einsch\u00e4tzung der wirtschaftlichen Attraktivit\u00e4t von <em>Finanzmarktanlagen<\/em> \u2013 Aktien, zinstragenden Anlagen, Rohstoffen, Edelmetallen und Kryptow\u00e4hrungen sowie den aus ihnen abgeleiteten Finanzprodukten \u2013 werden praktisch ausnahmslos <em>historische<\/em> Datenreihen verwendet. Also keine Prognosen, die ja auf unsicheren, subjektiven Annahmen fu\u00dfen und vermutlich nicht so wie formuliert eintreffen.<\/p>\n<p>Daher orientieren wir uns in der Kaufen-oder-Mieten-Analyse im vorliegenden Blog-Beitrag an der <em>Best Practice<\/em> der Wissenschaft und kalkulieren nicht auf der Basis von Vorhersagen und Annahmen, sondern auf der Basis historischer Marktdaten. Weil wir historische Daten verwenden, weil wir dabei 55 Jahre bis 1970 zur\u00fcck gehen und weil wir unsere Ergebnisse mit akademischen Fachstudien f\u00fcr andere L\u00e4nder abgleichen, erlauben unsere errechneten Zahlen fundamentale, strukturelle Schlussfolgerungen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Was ist bei einem korrekten Kaufen-oder-Mieten-Vergleich zu beachten?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Hier sind drei Grundprinzipien, die ein belastbarer Vergleich von Kaufen und Mieten + Kapitalmarktanlage erf\u00fcllen muss:<\/p>\n<ul>\n<li>K\u00e4ufer und Mieter + ETF-Anleger bewohnen eine identische Immobilie.<\/li>\n<li>K\u00e4ufer und Mieter haben anf\u00e4nglich und jeden Monat identische &#8222;Cash-Outflows&#8220;, sprich, sie investieren gleich viel in ihre Verm\u00f6gensbildung, d.h. ihr Konsumverzicht f\u00fcr Verm\u00f6gensaufbauzwecke ist gleich hoch. Was genau mit &#8222;identischen Cash-Outflows&#8220; gemeint ist, wird in Tabelle 1 weiter unten deutlich. Dort belaufen sich die Cash-Outflows in den Zeilen 1 und 2 f\u00fcr den Eigenheimbesitzer (EHB) und den Mieter\/ETF-Anleger auf die jeweils gleiche Summe. Diese Gleichheit wird erzielt, indem der Mieter die Differenz zwischen seiner monatlichen Miete und den Gesamtausgaben des EHBs in einen ETF-Sparplan investiert.<\/li>\n<li>Die Betrachtungsperiode (der Analysezeitraum) muss ausreichend lang sein, typischerweise l\u00e4nger als 15 Jahre. K\u00fcrzere Zeitr\u00e4ume werden zu sehr von zuf\u00e4lligen, nur vor\u00fcbergehend g\u00fcltigen Marktbedingungen verzerrt. Au\u00dferdem dauern die meisten Immobilienfinanzierungen \u00fcber 20 Jahre bis zur vollst\u00e4ndigen Tilgung.<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"color: #054964;\"><strong>Tabelle: Gegen\u00fcberstellung der Zahlungsstr\u00f6me (Cash-Flows) zwischen Eigenheimbesitzer (EHB) und Mieter in einem objektiven Mieten-oder-Kaufen-Vergleich<\/strong><\/span><\/p>\n<p><em>Lesehinweis: Cash-Outflows (aus der Sicht des EHBs oder des Mieters) werden in der Tabelle in rot und mit Minuszeichen gezeigt, Cash-Inflows dagegen in Schwarz mit Pluszeichen.<\/em><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-11308\" src=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/bb-2509-table-1.png\" alt=\"\" \/><\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><span style=\"color: #054964;\">\u25ba [A] Kaufnebenkosten bei Immobilien: Grunderwerbsteuer, Maklergeb\u00fchren, Notargeb\u00fchren, Grundbuchgeb\u00fchren. \u25ba [B] Wenn die Betrachtungsperiode k\u00fcrzer als die Zeit bis zur Volltilgung des Kredits ist, wird die bestehende Restkreditschuld vom Verkaufspreis des Objekts abgezogen, um zum Nettoendverm\u00f6gen zu gelangen. \u25ba [C] Es wird angenommen, dass alle laufenden Ertr\u00e4ge (z. B. Dividenden) abz\u00fcglich Steuern sofort reinvestiert werden (Thesaurierung).<\/span><\/p>\n<p>Gestaltet man einen wirtschaftlichen Kaufen-oder-Mieten-Vergleich so wie in der Tabelle, dann hat die Partei mit dem h\u00f6heren Nettoverm\u00f6gen am Ende der Betrachtungsperiode (Endverm\u00f6gen) das &#8222;Investmentrennen&#8220; <em>EHB gegen Mieter<\/em> gewonnen. <\/p>\n<p>Die Ergebnisse einer solchen Berechnung im Gesamtzeitraum von 1970 bis 2024 (55 Jahre) in Deutschland fassen wir in der folgenden Abbildung zusammen. Dabei besteht das Kapitalmarktinvestment beim Mieter aus einem simplen ETF-Depot auf den MSCI World Aktienindex auf Buy-and-Hold-Basis (Kaufen und Halten). <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"In den 1970er-Jahren waren in Deutschland noch keine Indexfonds\/ETFs f\u00fcr Privatanleger verf\u00fcgbar, aber auch schon damals h\u00e4tte ein Privatanleger problemlos ein breit diversifiziertes Aktienportfolio auf Buy-and-Hold-Basis erwerben k\u00f6nnen.\">[1]<\/span><\/strong> Das Immobilieninvestment beim Eigenheimbesitzer ist die durchschnittliche Wohnimmobilie in Deutschland. Wir nehmen beim EHB eine anf\u00e4ngliche 70%-Kreditfinanzierung an.<\/p>\n<p>Wir betrachten elf unterschiedliche Zeitfenster, die jeweils maximal 30 Jahre andauern, da eine typische 70%-Immobilienfinanzierung im Mittel nach etwa 28 Jahren vollst\u00e4ndig zur\u00fcckgef\u00fchrt ist. Die weiteren Annahmen und Inputs in der Berechnung beschreiben wir am Ende dieses Blog-Beitrags im Anhang unter Ziffer 2 f\u00fcr jene Leser, die genau wissen wollen, wie wir kalkuliert haben. Leser, die prim\u00e4r an den Ergebnissen interessiert sind, k\u00f6nnen die zus\u00e4tzlichen Erl\u00e4uterungen in Anhang 2 ignorieren.<\/p>\n<p><span style=\"color: #054964;\"><strong>Abbildung: Vergleich des Endverm\u00f6gens von Eigenheimbesitzer\/K\u00e4ufer versus Mieter\/ETF-Anleger in 11 unterschiedlichen Zeitfenstern zwischen 1970 und 2024 (55 Jahre)<\/strong><\/span><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-11308\" src=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/bb-2509-abb-1.png\" alt=\"\" \/><\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><span style=\"color: #054964;\">\u25ba Endverm\u00f6gen in TEUR.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Die Interpretation der Ergebnisse in der Abbildung: Warum liegt der Mieter mehrheitlich vorne?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>In neun von elf F\u00e4llen erzielte der Mieter\/ETF-Anleger am Ende des Betrachtungszweitraums ein h\u00f6heres Endverm\u00f6gen. Lediglich in den zwei F\u00e4llen 9 und 10 ist es umgekehrt. Allerdings ist der EHB-Vorsprung in absoluten Geldeinheiten in diesen zwei F\u00e4llen gering: Nur 19 bzw. 14 Tsd. Euro.<\/p>\n<p>Generell muss man die F\u00e4lle 10 und 11 im Vergleich zu den F\u00e4llen 1 bis 9 als f\u00fcr unsere Schlussfolgerungen weniger bedeutend einstufen. Erstens weil sie nur relativ kurze Zeitr\u00e4ume repr\u00e4sentieren und zweitens wegen der betraglich eher unbedeutenden absoluten Endverm\u00f6gensunterschiede zwischen EHB und Mieter. Man k\u00f6nnte bei den &#8222;Renditerennen&#8220; 10 und 11 daher von &#8222;Unentschieden&#8220; sprechen. Ein klareres Ergebnis in die eine oder andere Richtung w\u00fcrde sich hier wohl erst nach f\u00fcnf bis zehn weiteren Jahren einstellen.<\/p>\n<p>Der Hauptgrund daf\u00fcr, dass der Mieter + ETF-Anleger unser Kaufen oder Mieten-Rennen neun von elf Vergleichen f\u00fcr sich entscheidet, liegt darin, dass die Anlageklasse Aktien-Global langfristig merklich h\u00f6here Gesamtrenditen produziert als die Anlageklasse Wohnimmobilien. Das trifft zu auf deutsche Wohnimmobilien und das trifft auch in anderen L\u00e4ndern zu f\u00fcr die entsprechende Total-Return-Daten zu Wohnimmobilien vorliegen. Gleichwohl muss man festhalten, dass Wohnimmobilienrenditen in Deutschland im internationalen Vergleich seit 1970 bis heute besonders niedrig waren.<\/p>\n<p>Warum jedoch ist der Endverm\u00f6gensvorsprung des Mieters in den F\u00e4llen 1 bis 6 geradezu spektakul\u00e4r hoch? (Im Fall 1 bspw. 748 Tsd. Euro zu Gunsten des Mieters.) Das hat vier Ursachen.<br \/>\n&nbsp;<br \/>\nUrsache Nr. 1: Die F\u00e4lle 1 bis 6 dauern die vollen 30 Jahre, die F\u00e4lle 7 bis 11 nicht. Aufgrund des Zinseszinseffekts wirken sich gegebene Renditeunterschiede zwischen zwei Investments A und B beim Endverm\u00f6gen umso st\u00e4rker aus, je l\u00e4nger der Betrachtungszeitraum ist.<br \/>\n&nbsp;<br \/>\nUrsache Nr. 2: Deutsche Wohnimmobilien verzeichneten in den 44 Jahren von 1970 bis 2013 geradezu desastr\u00f6s niedrige Wertsteigerungen. Am Ende dieser viereinhalb Jahrzehnte war die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie inflationsbereinigt 16% weniger wert als zu Beginn \u2013 der schlechteste Wert unter rund 20 westlichen Staaten, f\u00fcr die solche Daten verf\u00fcgbar sind.<br \/>\n&nbsp;<br \/>\nUrsache Nr. 3: Von 1970 bis 2013 waren die Immobilienkreditzinsen mit durchschnittlich 7,4% p.a. wesentlich h\u00f6her als von 2014 bis heute mit 2,2% p.a.<br \/>\n&nbsp;<br \/>\nUrsache Nr. 4: Mieten und Mietanstiege in Deutschland fielen von 1970 bis ungef\u00e4hr 2015 vergleichsweise niedrig aus. Das beg\u00fcnstigte in dieser Zeit ebenfalls (wie auch die Ursachen 1 bis 3) die Mieter\/ETF-Anlegerseite.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Welchen Einfluss hat die H\u00f6he des Kreditanteils, der &#8222;Kredithebel&#8220;?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>In unserer Berechnung f\u00fcr die Abbildung nahmen wir beim EHB eine anf\u00e4ngliche Kreditfinanzierung von 70% an. H\u00e4tte man eine 100%-ige Eigenkapitalfinanzierung zugrunde gelegt (also null Kredit), w\u00e4ren von den elf Zeitfensterf\u00e4llen nach wie vor neun zu Gunsten des Mieters ausgegangen, wenngleich sich die Verteilung von Gewinner- und Verliererf\u00e4llen und die absoluten Endverm\u00f6genswerte verschoben h\u00e4tten. <\/p>\n<p>Ein h\u00f6herer Kreditanteil als 70%, z. B. 85%, h\u00e4tte zuf\u00e4llig ebenfalls zu einem 9-zu-2-Gesamtergebnis wie in der Abbildung zu Gunsten des Mieters gef\u00fchrt, w\u00e4hrend diese Modifikation wiederum die spezifische Gewinner-Verlierer-Verteilung \u00fcber die elf F\u00e4lle hinweg ge\u00e4ndert h\u00e4tte. <\/p>\n<p>Generell l\u00e4sst sich schlussfolgern, dass der in der Immobilien-Fan-Gemeinde beliebte <em>Kredithebel<\/em> <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"''Kredithebel'' = Die Auswirkung einer partiellen Fremdkapitalfinanzierung auf die Eigenkapitalrendite eines Investments (engl. Leverage Effect).\">[2]<\/span><\/strong> beim EHB per Saldo eher renditesch\u00e4dlich war. Der mangelnde finanzielle Nutzen des Kredithebeleffekts beim Endverm\u00f6gen und der Eigenkapitalrendite von Immobilieninvestments steht im Widerspruch zur herrschenden Meinung hierzu in der Immobilien-Fan-Community und bei denjenigen, die an Verkauf und Finanzierung von Immobilien Geld verdienen, also Maklern, Banken und Immobilien-Coaches. In unserem gesonderten Blog-Beitrag <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/kredithebel-immobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;Der Kredithebelmythos bei Immobilien&#8220;<\/u><\/a> zeigen wir, dass und warum Kreditfinanzierung (Leverage) in der gewerblichen Immobilienfinanzierung \u2013 wo bzgl. Fremdfinanzierungseffekt eine bessere Datenlage besteht \u2013 statistisch renditesch\u00e4dlich ist. <\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Welchen Einfluss h\u00e4tten variable Kreditzinsen gehabt?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>In vielen westlichen L\u00e4ndern haben private Immobilienkredite mehrheitlich eine variable Verzinsung, w\u00e4hrend in Deutschland langfristige Zinsbindungen von zehn Jahren und mehr dominieren. H\u00e4tten variable Zinsen die Ergebnisse in der Abbildung wesentlich ver\u00e4ndert? Die kurze Antwort: Nur marginal und eher zu Gunsten des Mieters. Er h\u00e4tte das Endverm\u00f6gensrennen im Falle variabler Zinsen in zehn von den elf F\u00e4llen gewonnen. Grund: Die seit Anfang 2022 stark gestiegenen Zinsen wirkten sich hier ung\u00fcnstiger f\u00fcr den EHB aus.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Warum berichten die Medien dennoch regelm\u00e4\u00dfig, dass Eigenheimbesitzer im Alter durchschnittlich reicher sind als Mieter?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Wie passen unsere Ergebnisse mit der von der Immobilienbranche, Journalisten und Immo-Finfluencern seit Jahrzehnten immer wieder verbreiteten Aussage zusammen, dass Rentnerhaushalte mit Eigenheimbesitz durchschnittlich ein h\u00f6heres Verm\u00f6gen haben als entsprechende Mieterhaushalte? Oberfl\u00e4chlich stimmt die besagte Aussage, sie ist aber dennoch ein Fall von &#8222;L\u00fcgen mit Statistik&#8220;. Eigenheimbesitz ist bei diesen Haushalten nicht die Ursache ihres h\u00f6heren Verm\u00f6gens, sondern die Folge \u2013 genauer gesagt der Folge eines typischerweise \u00fcber Jahrzehnte hinweg h\u00f6heren Einkommens kombiniert mit einer dauerhaft h\u00f6heren Sparneigung. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Mit Sparneigung ist der Prozentsatz des Nettoeinkommens eines Haushaltes gemeint, den dieser nicht verkonsumiert, also in Verm\u00f6gensbildung investiert.\">[3]<\/span><\/strong> Dazu kommt noch statistisch umfangreicherer und\/oder fr\u00fcherer Verm\u00f6genszuwachs \u00fcber Schenkungen oder Erbf\u00e4lle bei EHB-Haushalten relativ zu Mieter-Haushalten. <\/p>\n<p>Hier eine Illustration zur manipulativen Vertauschung von Ursache und Wirkung im soeben beschriebenen Sachverhalt durch die Immobilienbranche: Das durchschnittliche Verm\u00f6gen aller Ferrari-Besitzer-Haushalte in Deutschland \u00fcbersteigt selbstverst\u00e4ndlich dasjenige der Nicht-Ferrari-Besitzer. Nun die Frage: War der Ferrari die Ursache dieses Verm\u00f6gensvorsprungs? Nat\u00fcrlich nicht. Der Ferrari hat, wenn \u00fcberhaupt, geschadet. So oder so war der Ferrari-Besitz die Folge des Verm\u00f6gensvorsprungs. Genauso ist es beim Eigenheimbesitz. Er ist die <em>Folge<\/em> der o.g. Ursachen (prim\u00e4r h\u00f6heres Einkommen, h\u00f6here Sparneigung und dadurch h\u00f6heres Verm\u00f6gen). W\u00fcrde man Mieter mit Eigenheimbesitzern vergleichen, die dauerhaft das gleiche Einkommen und die gleiche Sparneigung hatten sowie Erbschaftseffekte herausrechnen, zeigte sich, dass Mieter im Ruhestand statistisch ein h\u00f6heres Endverm\u00f6gen erreichen. Derartige empirische Untersuchungen existieren f\u00fcr Deutschland jedoch nicht.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Wie steht es mit dem Eigenheimvorteil des &#8222;positiven Zwangssparvertrags&#8220;?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Weiter oben haben wir die h\u00f6here Sparneigung von Haushalten mit Eigenheimbesitz erw\u00e4hnt. Eine h\u00f6here Sparneigung kann zwei Ursachen haben: (a) Ein h\u00f6heres Einkommen. Es f\u00e4llt z. B. leichter 20% von 10.000 Euro Nettoeinkommen im Monat zu sparen als 20% von 2.000 Euro. \u00dcberdies betr\u00e4gt der absolute Sparbetrag im ersteren Falle 2.000 Euro und im zweiteren Falle nur 400. (b) Eine rein psychologisch verursachte h\u00f6here &#8222;Sparaffinit\u00e4t&#8220;, sprich, wenn zwei Haushalte A und B ein identisches Nettoeinkommen haben, aber Haushalt A davon 30% spart und Haushalt B nur 5%, dann hat Haushalt A eine rein psychologisch bedingt h\u00f6here Sparneigung. Auf gut Deutsch: Haushalt A ist sparsamer und leistet mehr Konsumverzicht.<\/p>\n<p>Wird nun ein Eigenheim mit einer Fremdkapitalquote von rund 60% oder h\u00f6her fremdfinanziert, dann wird dieser Haushalt pro Monat h\u00f6here immobilienbezogene Ausgaben aus Kreditannuit\u00e4t und weiteren Immo-Ausgaben (verdurchschnittlichte Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer) aufwenden m\u00fcssen als ein vergleichbarer Mieterhaushalt. Dieser Unterschied besteht so lange bis der annuit\u00e4tische Kredit vollst\u00e4ndig getilgt ist, also in der Regel 25+ Jahre. Nun die Krux: Ein solcher EHB-Haushalt hat bis zur Volltilgung des Kredits Monat f\u00fcr Monat keine Wahl diese Ausgaben zu t\u00e4tigen, da er ansonsten das Objekt im Wege einer Pf\u00e4ndung an die Bank verliert und diesen Verlust au\u00dferdem als soziales Stigma empf\u00e4nde. Der vergleichbare Mieterhaushalt steht mit seinem ETF-Sparplan hingegen nicht unter einem solchen Zwang und Risiko. Er kann jeden Monat ohne kurzfristige negative Konsequenzen sein Sparen aussetzen und stattdessen mehr konsumieren. Der Mieter braucht also eine geh\u00f6rige Portion Selbstdisziplin, um 25+ Jahre jeden Monat gleich viel f\u00fcr Verm\u00f6gensausbildung wie der EHB auszugeben. Letzterer dagegen &#8222;wird dazu von den Umst\u00e4nden gezwungen&#8220;, er unterliegt wegen seines Immobilienkredits einem &#8222;positiven Zwangssparvertrag&#8220;. <\/p>\n<p>Dieser Effekt \u2013 der ja nichts anderes ist als die bereits weiter oben erw\u00e4hnte statistisch h\u00f6here Sparneigung bei Selbstnutzerhaushalten \u2013 tr\u00e4gt mit dazu dabei, dass EHB-Haushalte im Alter tats\u00e4chlich statistisch verm\u00f6gender sind als Mieter. Aber noch einmal: Der statistische Verm\u00f6gensvorsprung von EHBs hat nichts zu tun mit einer hohen Rentabilit\u00e4t der Immobilie. Wenn \u00fcberhaupt, kann man sagen, dass dieser Verm\u00f6gensvorsprung <em>trotz<\/em> des Eigenheims besteht, nicht wegen ihm. Bringt ein Mieterhaushalt die gleiche Spardisziplin auf wie ein Eigenheimhaushalt, wird der Mieterhaushalt im Alter von 50, 60 oder 70 Jahren statistisch ein h\u00f6heres und oft signifikant h\u00f6heres Endverm\u00f6gen erreicht haben.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Was, wenn man beim Mieter kein 100\/0-Aktienportfolio zugrunde legt, sondern ein 60\/40-Aktien-Anleihen-Portfolio?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Wir haben unserem Mieten-versus-Kaufen-Vergleich beim Mieter ein 100%-Aktienportfolio (einen MSCI World-ETF) zugrunde gelegt, weil wir der \u00dcberzeugung sind, dass ein global diversifizierter Aktien-ETF auf Buy-and-Hold-Basis weniger risikoreich ist als ein kreditfinanziertes Investment in eine Einzelimmobilie. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Wenn bei der Immobilie Baurisiko besteht (im Falle eines Neubaus oder einer umfassenden Sanierung), ist die Immobilie noch risikoreicher.\">[4]<\/span><\/strong> (Dass man die laufenden Wertschwankungen eines ETF-Depots leichter beobachten und messen kann als die laufenden Wertschwankungen der Eigenkapitalposition in einer Einzelimmobilie, \u00e4ndert an dieser Grundtatsache nichts.)<\/p>\n<p>W\u00fcrde man beim Mieter ein 60\/40-Portfolio aus einem MSCI World-ETF und einem Anleihen-ETF (mittelfristige High-Quality-Anleihen) zugrunde legen, ginge das Endverm\u00f6gensrennen in den elf F\u00e4llen nicht mehr 9 zu 2 f\u00fcr den Mieter aus, sondern nur noch 7 zu 4. Die Ver\u00e4nderung des Ergebnisses illustriert, was wir alle letztlich wissen: Aktien produzieren langfristig weit h\u00f6here Renditen als zinstragende Anlagen. <\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Zwei tendenzielle Verzerrungen zu Gunsten von Eigenheimbesitz in unseren Berechnungen<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>In zwei Aspekten ist unsere Kaufen-oder-Mieten-Kalkulation zu Gunsten von Kaufen verzerrt. <\/p>\n<p>Aspekt 1: Die Berechnung unterstellt, dass in den Betrachtungszeitr\u00e4umen nur ein Immobilienkauf erfolgt. Daten zur durchschnittlichen Halteperiode (Median-Halteperiode) eines Eigenheims in Deutschland existieren zwar nicht, sie d\u00fcrfte aber unter 30 Jahren liegen. F\u00fcr die USA liegen solche Zahlen vor. Dort betr\u00e4gt die Median-Halteperiode eines Eigenheims etwa zw\u00f6lf Jahre. In Deutschland wird sie l\u00e4nger sein, aber mutma\u00dflich doch k\u00fcrzer als 30 Jahre. Aufgrund der sehr hohen Transaktionskosten (Nebenkosten von Kauf und Verkauf) bei Immobilien sinkt die Rendite eines Eigenheims mit der Abnahme der Halteperiode. Au\u00dferdem kann es bei &#8222;vorfristigem Verkauf&#8220; eines kreditfinanzierten Eigenheims zu einer teuren Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung beim Darlehen kommen. <\/p>\n<p>Aspekt 2: Bei der Steuerbelastung des Aktien-ETF-Portfolios des Mieters wurde der Steuervorteil nicht ber\u00fccksichtigt, den Buy-and-Hold unter der deutschen Abgeltungsteuer hat. Diesen Steuervorteil haben wir in einem gesonderten Blog-Beitrag quantifiziert (<a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/steuern-sparen-buy-and-hold\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;Steuern sparen durch Buy-and-Hold&#8220;<\/u><\/a>).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Die wissenschaftliche Literatur zu Kaufen versus Mieten<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Unsere hier pr\u00e4sentierten Kaufen-oder-Mieten-Ergebnisse f\u00fcr Deutschland stimmen mit der Grundtendenz aus einer Vielzahl \u00e4hnlicher historischer Kaufen-oder-Mieten-Studien oder generellen Renditestudien zu Immobilien f\u00fcr andere L\u00e4nder und Zeitr\u00e4ume \u00fcberein. Am Ende dieses Blog-Beitrags listen wir 18 solche akademische Untersuchungen im Anhang unter Ziffer 3 auf. <\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Fazit<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>In den 55 Jahren von 1970 bis 2024 war Mieten kombiniert mit einer simplen breit diversifizierten Aktienanlage auf Buy-and-Hold-Basis in Deutschland statistisch rentabler als der Kauf eines Eigenheims. Das zeigt unsere empirische Berechnung und das best\u00e4tigen eine Vielzahl vergleichbarer Analysen von Forschern f\u00fcr andere L\u00e4nder und Zeitr\u00e4ume.<\/p>\n<p>Diese Ergebnisse stehen im Widerspruch zu dem, was die meisten Bundesb\u00fcrger \u00fcber die relative wirtschaftliche Attraktivit\u00e4t von Kaufen oder Mieten glauben. <\/p>\n<p>Dass Banken, Makler und Immo-Finfluencer etwas anderes behaupten, l\u00e4sst sich leicht mit den Interessenkonflikten dieser Parteien erkl\u00e4ren. <\/p>\n<p>Dass viele Journalisten und Medien die &#8222;Kaufen-ist-\u00fcberwiegend-rentabler-als-Mieten-L\u00fcge&#8220; seit Jahrzehnten immer neu wiederholen, d\u00fcrfte das kombinierte Ergebnis sein von &#8222;herrschende Meinungen nachplappern&#8220; und &#8222;keine Lust auf anstrengende Recherche haben&#8220;. Dazu kommt, dass es sich die Mainstream-Medien ungern mit zahlungskr\u00e4ftigen Werbekunden aus der Immobilien- und Bankbranche verscherzen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\">Anhang<\/span><\/h2>\n<p><strong><span style=\"color: #054964;\">Anhang (1): Kostenlose Kaufen-oder-Mieten-Rechner im Internet (in alphabetischer Reihenfolge)<\/span><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.finanzfluss.de\/rechner\/mieten-oder-kaufen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Finanzfluss<\/u><\/a>, unabh\u00e4ngiger Finfluencer<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.finanztip.de\/baufinanzierung\/mieten-oder-kaufen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Finanztip<\/u><\/a>, Verbraucherschutzorganisation (gemeinn\u00fctzig)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.faz.net\/aktuell\/wirtschaft\/immobilien-wohnen\/mieten-oder-kaufen-rechnen-sie-hier-einfach-aus-was-sich-fuer-sie-lohnt-110073543.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Frankfurter Allgemeine Zeitung<\/u><\/a> (Tageszeitung)<\/li>\n<li>Gerd Kommer, Buchautor, Verm\u00f6gensverwalter (das <a href=\"https:\/\/www.campus.de\/buecher-campus-verlag\/finanzen\/kaufen_oder_mieten-16819.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;Kaufen-versus-Mieten-Tool&#8220; zum Buch &#8222;Kaufen oder Mieten&#8220;<\/u><\/a> von GK kann kostenlos beim Campus Verlag unter dem Men\u00fcpunkt &#8222;Zusatzmaterial&#8220; als Excel-Datei heruntergeladen werden)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/mietenoderkaufen.fmh.de\/redaktionen\/fmh\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>fmh Finanzberatung<\/u><\/a>, Immobilienportal (Eigent\u00fcmer: Privatpersonen)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.immobilienscout24.de\/baufinanzierung\/finanzierungsrechner\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>immoscout24<\/u><\/a>, Immobilienportal (Eigent\u00fcmer: Scout24 SE)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.immowelt.de\/mieten-kaufen-rechner\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>immowelt<\/u><\/a>, Immobilienportal (Eigent\u00fcmer: Axel-Springer-Verlag)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.drklein.de\/kauf-mietrechner.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Dr. Klein<\/u><\/a>, Kreditvermittler (Eigent\u00fcmer: Hypoport AG)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/lazyinvestors.de\/mieten-oder-kaufen-rechner\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Lazy Investors<\/u><\/a>, unabh\u00e4ngige Finfluencer<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.test.de\/Immobilien-Kaufen-oder-Mieten-1159353-0\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Stiftung Warentest<\/u><\/a>, Verbraucherschutzorganisation (Eigent\u00fcmer: Gemeinn\u00fctzige Stiftung)<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"color: #054964;\"><strong>Anhang (2): Die in die Berechnung in Abbildung\/Grafik einflie\u00dfenden Annahmen und die Daten<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Zur Immobilienseite (Eigenheimbesitzer\/K\u00e4ufer): Die Immobilie kostet in allen elf F\u00e4llen 100.000 Euro. (Den heute, nicht aber in den 1970er-Jahren, f\u00fcr ein Eigenheim unrealistisch niedrigen Kaufpreis von 100.000 Euro verwenden wir aus Einfachheitsgr\u00fcnden, um mit &#8222;runden Zahlen&#8220; zur rechnen. W\u00fcrde man stattdessen z. B. 400.000 oder eine Million Euro annehmen, h\u00e4tte das keinen Einfluss auf das relative Endergebnis.) Die Nebenkosten des Kaufes (einschl. Grunderwerbsteuer) belaufen sich annahmegem\u00e4\u00df auf 8%, die des Verkaufes auf 1,7%. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Die Summe dieser Transaktionskosten d\u00fcrfte eher am unteren Rand des Markt\u00fcblichen liegen.\">[5]<\/span><\/strong> Kauf und Kaufnebenkosten werden zu 30% aus Eigenkapital und zu 70% aus einem Kredit finanziert. Die Kreditzinss\u00e4tze sind die Zinsen f\u00fcr Annuit\u00e4tendarlehen an Privathaushalte mit zehnj\u00e4hriger Zinsbindung (alle zehn Jahre wird der Zinssatz angepasst). Es werden 30 Jahre bis zur Volltilgung angenommen. Die Wertsteigerung der Immobilie entspricht derjenigen der durchschnittlichen deutschen Wohnimmobilie in diesem Zeitraum. Die laufenden Nebenkosten (Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer) entsprechen 1,3% p.a. des Immobilienzeitwertes. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"In unserem gesonderten Blog-Beitrag ''Instandhaltungskosten \u2013 wie man Immobilieninvestments sch\u00f6nrechnet'' plausibilisieren wir diese Annahme.\">[6]<\/span><\/strong> Die zugrundeliegenden statistischen Daten stammen von der Website der BIS Basel und der Bundesbank.<\/p>\n<p>Zur Mieterseite (Mieter + ETF-Anleger): Der Mieter investiert den vom EHB eingangs aufgewendeten Eigenkapitalanteil von 32.400 Euro anf\u00e4nglich in ein Weltportfolio bestehend aus einem MSCI World-Indexfonds (ETF), da ein solches Portfolio in Bezug auf sein langfristiges Risiko mit einer fremdfinanzierten Einzelimmobilie vergleichbar ist. Er wohnt annahmegem\u00e4\u00df in einem identischen Objekt wie der EHB. Die Miete f\u00fcr diese Immobilie ergibt sich aus den historischen Mietrenditen f\u00fcr Wohnimmobilien (Wohnungen) in Deutschland. Da die monatliche bzw. j\u00e4hrliche Miete des Mieters unterhalb des gesamten Cash-Outflows des EHBs liegt, spart der Mieter die Differenz monatlich in sein ETF-Portfolio, so dass beide immer gleich viel f\u00fcr Wohnen und Verm\u00f6gensbildung ausgehen. Die zugrundeliegenden statistischen Marktdaten stammen von Bulwiengesa und MSCI.<\/p>\n<p>Jeweils am Ende der elf F\u00e4lle\/Betrachtungsperioden ver\u00e4u\u00dfern beide \u2013 EHB und Mieter \u2013 ihre Verm\u00f6gensanlage. Der Mieter versteuert sein ETF-Investment fortlaufend (Dividenden) und am Ende beim Verkauf (Kursgewinne). Kursgewinne von Aktieninvestments waren in Deutschland bis Ende 2008 f\u00fcr Privatanleger steuerfrei, danach werden sie mit der Kapitalertragsteuer belastet. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Dass Kursgewinne aus so genannten ''Altf\u00e4llen'' \u2013 ETF-Anteile, die bis Ende 2008 erworben wurden \u2013 in begrenztem Umfang auch noch nach 2008 steuerfrei blieben, haben wir zu Ungunsten des Mieters nicht ber\u00fccksichtigt.\">[7]<\/span><\/strong> Wertsteigerungsgewinne bei Eigenheimen sind in Deutschland steuerfrei. In den f\u00fcnf F\u00e4llen 7 bis 11 ist die Betrachtungsperiode k\u00fcrzer als 30 Jahre. Daher bleibt bei ihnen beim EHB am Periodenende ein Restschuldsaldo \u00fcbrig. Von diesem nehmen wir vereinfachend an, dass er ohne Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung aus dem Immobilienverkaufserl\u00f6s zur\u00fcckgef\u00fchrt wird.<\/p>\n<p>Die Einzahlungen (anf\u00e4ngliche Eigenkapitaleinzahlung und sp\u00e4tere Zahlungen) sind beim K\u00e4ufer und Mieter f\u00fcr die elf F\u00e4lle wie folgt. Fall 1: 333 Tsd. Euro, Fall 2: 306 Tsd. Euro, Fall 3: \u20ac 313 Tsd. Euro, Fall 4: \u20ac 279 Tsd. Euro, Fall 5: 281 Tsd. Euro, Fall 6: 245 Tsd. Euro, Fall 7: 212 Tsd. Euro, Fall 8: 160 Tsd. Euro, Fall 9: 119 Tsd. Euro, Fall 10: 84 Tsd. Euro, Fall 11: 54 Tsd. Euro. (Die F\u00e4lle 1 bis 6 sind identisch lange und sollten daher etwa gleich hohe Einzahlungen aufweisen. Die bestehenden Unterschiede resultieren aus unterschiedlichen Zinsniveaus.) <\/p>\n<p><span style=\"color: #054964;\"><strong>Anhang (3): Liste wissenschaftlicher Studien zu empirischen Renditevergleichen von Kaufen oder Mieten<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Die in der folgenden Tabelle genannten Untersuchungen kommen f\u00fcr unterschiedliche Zeitr\u00e4ume und L\u00e4nder zu dem Ergebnis, dass entweder Immobilien geringere Gesamtrenditen (Total Returns) haben als Aktien oder dass Mieten + Kapitalmarktanlage insgesamt rentabler ist als der Erwerb eines Eigenheims mit oder ohne Fremdfinanzierung. <\/p>\n<p><strong>Wissenschaftliche Untersuchungen zu historischen Renditen von Wohnimmobilien oder zu Kaufen-oder-Mieten-Vergleichen f\u00fcr unterschiedliche L\u00e4nder oder Gro\u00dfst\u00e4dte und unterschiedliche Zeitr\u00e4ume<\/strong><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-11308\" src=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/bb-2509-table-2-scaled.jpg\" alt=\"\" \/><\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><span style=\"color: #054964;\">\u25ba Ber\u00fccksichtigt wurden in dieser Literaturauswertung prim\u00e4r wissenschaftliche Studien, die hinreichend lange historischen Zeitr\u00e4ume abdecken, da Zeitr\u00e4ume von unter ca. 25 Jahren nur begrenzt oder gar nicht aussagekr\u00e4ftig sind. \u25ba Nicht ber\u00fccksichtigt wurden (a) offensichtlich von Interessenkonflikten belastete Publikationen aus der Bank- oder Immobilienbranche; (b) Untersuchungen, die lediglich die langfristigen historischen Wertsteigerungen statt Gesamtrenditen von Wohnimmobilien darstellen; (c) Kaufen-oder-Mieten-Untersuchungen, die rein modellhaft theoretische Bedingungen formulieren, unter denen entweder Kaufen oder Mieten attraktiver ist; (d) Vorw\u00e4rtsgerichte, rein prognostische Kaufen-oder-Mieten-Analysen.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\"><strong>Endnoten<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><strong>[1]<\/strong> In den 1970er-Jahren waren in Deutschland noch keine Indexfonds\/ETFs f\u00fcr Privatanleger verf\u00fcgbar, aber auch schon damals h\u00e4tte ein Privatanleger problemlos ein breit diversifiziertes Aktienportfolio auf Buy-and-Hold-Basis erwerben k\u00f6nnen.<br \/>\n<strong>[2]<\/strong> &#8222;Kredithebel&#8220; = Die Auswirkung einer partiellen Fremdkapitalfinanzierung auf die Eigenkapitalrendite eines Investments (engl. Leverage Effect).<br \/>\n<strong>[3]<\/strong> Mit Sparneigung ist der Prozentsatz des Nettoeinkommens eines Haushaltes gemeint, den dieser nicht verkonsumiert, also in Verm\u00f6gensbildung investiert.<br \/>\n<strong>[4]<\/strong> Wenn bei der Immobilie Baurisiko besteht (im Falle eines Neubaus oder einer umfassenden Sanierung), ist die Immobilie noch risikoreicher.<br \/>\n<strong>[5]<\/strong> Die Summe dieser Transaktionskosten d\u00fcrfte eher am unteren Rand des Markt\u00fcblichen liegen.<br \/>\n<strong>[6]<\/strong> In unserem gesonderten Blog-Beitrag <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/instandhaltungskosten-von-immobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>&#8222;Instandhaltungskosten \u2013 wie man Immobilieninvestments sch\u00f6nrechnet&#8220;<\/u><\/a> plausibilisieren wir diese Annahme.<br \/>\n<strong>[7]<\/strong> Dass Kursgewinne aus so genannten &#8222;Altf\u00e4llen&#8220; \u2013 ETF-Anteile, die bis Ende 2008 erworben wurden \u2013 in begrenztem Umfang auch noch nach 2008 steuerfrei blieben, haben wir zu Ungunsten des Mieters nicht ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In diesem Blog-Beitrag rechnen wir, ob eine Selbstnutzermmobilie kaufen oder sie mieten in den letzten 55 Jahren rentabler war.   <\/p>\n","protected":false},"author":9,"featured_media":15996,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[71,25,70,69],"class_list":["post-15975","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilien","tag-eigenheim","tag-immobilien","tag-kaufen","tag-mieten"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v26.3 (Yoast SEO v27.7) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Mieten oder Kaufen \u2013 was ist finanziell attraktiver?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"In diesem 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