{"id":12167,"date":"2024-11-04T09:48:20","date_gmt":"2024-11-04T08:48:20","guid":{"rendered":"https:\/\/gerd-kommer.de\/?p=12167"},"modified":"2025-09-05T14:39:06","modified_gmt":"2025-09-05T12:39:06","slug":"kredithebel-immobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/kredithebel-immobilien\/","title":{"rendered":"Der Kredithebelmythos bei Immobilien"},"content":{"rendered":"<p><em>Von <a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/gerd-kommer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Gerd Kommer<\/a>\u00a0und\u00a0<a href=\"https:\/\/www.gerd-kommer.de\/team\/tobias-jerschensky\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Tobias Jerschensky<\/a>\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n<p>In einem YouTube-Video des britischen Finanzprofessors Patrick Boyle \u00fcber die aktuelle Krise im gewerblichen Immobilienmarkt in Gro\u00dfbritannien sagt Boyle &#8222;No-one loves leverage more than real estate investors&#8220; <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Leverage, Leveraging = Kredithebel(effekt), Verschuldung; Lever = Hebel.\">[1]<\/span><\/strong> (Video-Link <a href=\"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=00Rr5ux6sxU\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>). In der Tat hat die Krise im Gewerbeimmobilienmarkt in Gro\u00dfbritannien, Deutschland, USA und anderen L\u00e4ndern seit 2022 viel zu tun mit einer zu hohen Verschuldung im Gewerbeimmobiliensektor. Mit Boyles sarkastischer Bemerkung zur Popularit\u00e4t von Fremdfinanzierung und dem Kredithebeleffekt unter Immobilienanlegern hat er Recht. Um das zu illustrieren, hier entsprechende Aussagen deutscher Immobilien-Finfluencer: <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Social Media Influencer, die sich auf das Thema Geld und Verm\u00f6gen spezialisiert haben.\">[2]<\/span><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>&#8222;Setze so wenig Eigenkapital wie m\u00f6glich ein&#8220; \u2013 Kapitel\u00fcberschrift in einem Ratgeberbuch zum Investieren in Wohnimmobilien von Florian Roski und Mario Geiss<\/li>\n<li>&#8222;Ohne Schulden wirst Du nicht reich&#8220; \u2013 Immo-Finfluencer Tobias Claessens in einem LinkedIn-Post vom Oktober 2023<\/li>\n<li>&#8222;Verm\u00f6gensaufbau durch Immobilien ist f\u00fcr jeden m\u00f6glich. Auch f\u00fcr Dich und zwar ohne gro\u00dfes Eigenkapital.&#8220; \u2013 Titel eines TikTok-Videos vom M\u00e4rz 2024 von Immo-Finfluencer &#8222;Immo-Tommy&#8220; <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"\u00dcber Immo-Tommy \u2013 nach eigenen Angaben Europas gr\u00f6\u00dfter Immo-Finfluencer \u2013 publizierten Spiegel und NDR seit August 2024 mehrere Artikel und Videos zu Immo-Tommys vermeintlich unlauteren Gesch\u00e4ftspraktiken. Im Moment (Stand: November 2024) ist offen, wie die Angelegenheit f\u00fcr ihn ausgeht.\">[3]<\/span><\/strong><\/li>\n<li>&#8222;Mit dem Hebel-Effekt werden Immobilien-Investoren richtig reich!&#8220; Titel eines Marketing-Videos auf der Website des Immobilienmaklers <em>Bartz Immobilien<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p>In diesem Blog-Beitrag m\u00f6chten wir aufzeigen, dass der Leverage-Effekt bei Immobilieninvestments von vielen Vertretern der Immobilienbranche, darunter Makler, Bautr\u00e4ger, Immo-Finfluencer, Anbieter von Kursen zum Investieren in Immobilien (&#8222;Immo-Coaches&#8220;) und Autoren von Ratgeberb\u00fcchern in der Kategorie &#8222;Reich werden mit Immobilien&#8220;, be\u00e4ngstigend unkritisch dargestellt wird.<\/p>\n<p>Das glauben wir vor allem deswegen, weil wissenschaftliche oder anderweitig objektive, harte Belege und Zahlen f\u00fcr eine auch nur einigerma\u00dfen verl\u00e4sslich vorteilhafte Wirkung des Kredithebel-Effekts in der Immobilienfinanzierung ganz einfach nicht existieren.<\/p>\n<p>Das ist das Ergebnis unserer Auswertung der Fachliteratur von Autoren ohne Interessenkonflikt zur Wirkung von Leveraging bei Immobilieninvestitionen. Dabei geht es sowohl um gewerbliche Profi-Investoren als auch Investitionen durch Privathaushalte \u2013 Kleinvermieter <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"''Kleinvermieter'' ist die Terminologie des statistischen Bundesamtes. Gemeint sind Vermieter, die das Vermietungsgesch\u00e4ft nicht hauptberuflich (nicht gewerblich) betreiben, in der Regel mit weniger als etwa sechs bis acht Wohneinheiten.\">[4]<\/span><\/strong> und Selbstnutzer. In Appendix 1 am Ende dieses Beitrags nennen wir ein Dutzend Fachartikel, aus denen hervorgeht, dass ein hoher Fremdkapitalanteil bei gewerblichen und privaten Immobilieninvestitionen statistisch keinen finanziellen Vorteil hat oder sogar renditesch\u00e4dlich ist, also entweder die absolute Eigenkapitalrendite oder zumindest die risikogewichtete EK-Rendite verschlechtert. Das Risiko von Immobilieninvestments (in Abgrenzung zu ihrer Rendite) erh\u00f6ht sich durch Leverage ohnehin immer.<\/p>\n<p>Unabh\u00e4ngige akademische Untersuchungen zu historisch tats\u00e4chlich realisierten Eigenkapitalrenditen von Kleinvermietern in Deutschland existieren unseres Wissens nicht \u2013 mit einer einzigen Ausnahme: Eine Studie des Deutschen Instituts f\u00fcr Wirtschaftsforschung (DIW) aus 2014 f\u00fcr den Zeitraum von 2002 bis 2012. In Bezug auf die von Vermieterhaushalten erzielten EK-Renditen kommt diese Analyse zu f\u00fcr Kleinvermieter ern\u00fcchternden Ergebnissen. Wir haben sie <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/vermietungsimmobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a> in einem fr\u00fcheren Blog-Beitrag zu Renditen von Vermietungsimmobilien zusammengefasst (Link zur Originalstudie <a href=\"https:\/\/www.diw.de\/documents\/publikationen\/73\/diw_01.c.488172.de\/diwkompakt_2014-089.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>).<\/p>\n<p>F\u00fcr Eigenheimbesitzer in Deutschland wirkte Leverage in den 54 Jahren seit 1970 in den meisten langfristigen Zeitfenstern renditemindernd. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"''Seit 1970'' deswegen, weil ab diesem Jahr hinreichend gutes Datenmaterial vorliegt. Wie Leverage davor wirkte, ist mangels ausreichend granularer Rohdaten schwerer einzusch\u00e4tzen.\">[5]<\/span><\/strong> Dies wird anhand von Zahlen in Kommers Buch <a href=\"https:\/\/www.amazon.de\/Kaufen-oder-Mieten-richtige-Entscheidung\/dp\/3593514761\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Kaufen oder Mieten<\/u><\/a> dargelegt und st\u00e4rker komprimiert in einem Blog-Beitrag (<a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/eigenheim-vs-weltportfolio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>). \u00c4hnliche Ergebnisse wurden auch in anderen L\u00e4ndern wie Australien, Gro\u00dfbritannien, den USA und den Niederlanden festgestellt. Historisch f\u00fchrte die Kombination aus Mieten und passiver Buy-and-Hold-Kapitalmarktanlage in Deutschland in der Mehrzahl der F\u00e4lle zu einem h\u00f6heren Endverm\u00f6gen. Und der finanzielle Nachteil von Kaufen gegen\u00fcber Mieten + Kapitalmarktanlage war tendenziell umso gr\u00f6\u00dfer, je mehr Fremdkapital der K\u00e4ufer bei seiner Eigenheimfinanzierung einsetzte.<\/p>\n<p>Ein fr\u00fcherer Blog-Beitrag von uns mit dem Titel &#8222;Aktieninvestments mit Kredit hebeln \u2013 Funktioniert das?&#8220; (siehe <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/leverage-effekt\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>) enth\u00e4lt eine Liste wissenschaftlicher Analysen, die zeigen, dass Leverage bei Unternehmen allgemein \u2013 nicht speziell bei Immobilienunternehmen \u2013 eine statistisch negative Auswirkung auf die Aktion\u00e4rsrendite oder die betriebswirtschaftliche Rendite des Unternehmens hat. <\/p>\n<p>Wenn es also keine harten Zahlenbelege daf\u00fcr gibt, dass Leverage einen einigerma\u00dfen verl\u00e4sslich positiven Effekt auf die Eigenkapitalrenditen von Immobilieninvestoren und Unternehmen au\u00dferhalb des Immosektors hat, warum sind Makler, Immo-Finfluencer, Immo-Coaches und die vielen Autoren von &#8222;Reich-werden-mit-Immobilien-B\u00fcchern&#8220; dann in der Mehrzahl gl\u00fchende Verfechter des Kredithebels?<\/p>\n<p>Die Antwort auf dieser Frage sollte niemanden \u00fcberraschen: Die genannten Immo-Dienstleister profitieren in ihrem Gesch\u00e4ft von einer m\u00f6glichst hohen Zahl von Kleinvermietern und Selbstnutzern, die glauben, dass man (a) mit Immobilien schnell reich werden kann, (b) dass das auch mit wenig Eigenkapital geht und (c) dass das mit der Fremdkapitalaufnahme verkn\u00fcpfte Zusatzrisiko nicht zu hoch ist. <\/p>\n<p>Wie \u00fcberzeugt das Immo-Gewerbe Privathaushalte von der Attraktivit\u00e4t des &#8222;Werde reich durch den Kauf von Immobilien auf Pump&#8220;, obwohl ja offensichtlich keine harten statistischen Erfolgsbelege daf\u00fcr existieren? Das geht, indem die Immo-Dienstleister in ihrem Marketing einen oder mehrere der folgenden sechs Marketing-Tricks anwenden. Alle sechs haben den direkten oder indirekten Zweck den Kredithebel als &#8222;magisches Tool&#8220;, <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Zitat aus dem Buch ''10x f\u00fcr Immobilieninvestoren \u2013 mehr erreichen, schneller wachsen, Portfolio verzehnfachen'' von Markus Beforth (2024).\">[6]<\/span><\/strong> als eine Art <em>Free Lunch<\/em> beim Immobilieninvestieren mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital darzustellen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Marketing-Trick 1: Den Kredithebeleffekt sch\u00f6nrechnen<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Fast zwangsl\u00e4ufig wird in Publikationen derjenigen, die direkt oder indirekt am Verkauf von kreditfinanzierten Immobilien verdienen, ein Rechenbeispiel in der Art wie das folgende pr\u00e4sentiert. Diese aus fachlicher Sicht &#8222;lustigen&#8220; Rechnungen k\u00f6nnte man mit &#8222;Reich werden im Excel-Sheet&#8220; \u00fcbertiteln.<\/p>\n<p><span style=\"color: #054964;\"><strong>Abbildung 1: Schr\u00e4ge Beispielrechnung zum Kredithebeleffekt bei einem Immobilieninvestment im &#8222;Jahr 1&#8220;<\/strong><\/span><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-9408\" src=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/medien\/bb-11-24-table.png\" alt=\"\" \/><\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><span style=\"color: #054964;\">\u25ba [A] &#8222;Objektertrag&#8220; ist hier definiert als Bruttomiete zuz\u00fcglich Wertsteigerung. \u25ba [B] Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer. 4.000 Euro liegen am oberen Ende dessen, was die Immo-Branche typischerweise hier prozentual angeben w\u00fcrde, sind aber dennoch klar zu niedrig. \u25ba Die errechnete prozentuale EK-Rendite ergibt sich aus 14.500 \u00f7 100.000 = 14,5%.<\/span><\/p>\n<p>Hingebogene Rechenbeispiele zum Kredithebeleffekt wie dasjenige in Abbildung 1 sollen zeigen, dass selbst bei relativ niedrigen Ertr\u00e4gen aus Wohnimmobilieninvestments (Nettomieten und Wertsteigerungen <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Nettomiete = Bruttomiete abz\u00fcglich Aufwand f\u00fcr (verdurchschnittlichte) Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung.\">[7]<\/span><\/strong>) attraktive zweistellige Eigenkapitalrenditen resultieren. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Am Ende dieses Blog-Beitrages befindet sich ein Appendix 2 mit einer detaillierteren Erl\u00e4uterung des Leverage-Effekts. Leser, die noch nicht gut mit der Mechanik des Fremdkapitalhebels vertraut sind, k\u00f6nnen sich im Appendix hier\u00fcber genauer informieren.\">[8]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Solche Bierdeckelkalkulationen zum Leverage-Effekt muss man nicht ernst nehmen \u2013 nicht einmal, wenn man akzeptiert, dass sie &#8222;nur zur Illustration&#8220; dienen sollen. Sie sind nicht ernst zu nehmen, weil sie gezielt aus einer rein &#8222;buchhalterischen&#8220;, letztlich unvollst\u00e4ndigen Perspektive erstellt werden. W\u00e4ren sie vollst\u00e4ndig, m\u00fcssten sie zuallerersteinmal auf einer <em>Cash-Flow-Basis<\/em> oder &#8222;Interner-Zinsfu\u00df-Basis&#8220; erstellt werden. Die schlie\u00dft den Cash-Outflow f\u00fcr die Kredittilgung jedoch mit ein. Tilgung l\u00e4sst sich bei Kleinvermietern nie l\u00e4ngerfristig vermeiden \u2013 bei Selbstnutzern noch weniger. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Hier besteht ein grunds\u00e4tzlicher Unterschied zu gro\u00dfen gewerblichen Vermietern, bei denen die Banken akzeptieren, dass auf Unternehmensebene ein dauerhaft konstantes Verschuldungsniveau besteht und dementsprechend auf Portfolioebene per Saldo keine Tilgung stattfindet. Das ist einer von vielen strukturellen Vorteilen von Gro\u00dfinvestoren relativ zu Kleinvermietern.\">[9]<\/span><\/strong> W\u00fcrde man im Beispiel in Abbildung 1 vereinfachend eine lineare Kredittilgung \u00fcber 25 Jahre (4% im Jahr = 36.000 Euro) ber\u00fccksichtigen, betr\u00fcge die Eigenkapitalrendite f\u00fcr den Betrachtungszeitraum nicht mehr plus 14,5%, sondern minus 21,5% (Verlust 21.500 Euro), da sich Zinsaufwand und Tilgung zusammen auf 67.500 Euro summieren. <\/p>\n<p>Mit dem Weglassen von Tilgung ist die Trickkiste der Kredithebelzauberer aber noch lange nicht ersch\u00f6pft. <\/p>\n<p>In anderen Fabeln zur &#8222;Magie des Hebeleffekts&#8220; oder zu &#8222;die Immobilie mit fremden Geld bezahlen und dann zusehen, wie sie sich durch die Mieteinnahmen selbst abzahlt&#8220; ist zwar die Kredittilgung enthalten, aber im Gegenzug kommt einer oder mehrere der folgenden &#8222;Gaunereien&#8220; zur Anwendung: Die Ansetzung von (a) unrealistisch hohe Mietrenditen (dem Verh\u00e4ltnis von Mieten zu Anschaffungskosten oder Marktwert), (b) unrealistisch niedrigen Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten (in <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/instandhaltungskosten-von-immobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>diesem Blog-Beitrag<\/u><\/a> mehr zur Einsch\u00e4tzung der H\u00f6he realistischer Instandhaltungskosten von Immobilien) oder (c) es wird ganz banal verschwiegen, dass es bei einem solchen &#8222;sich selbst abzahlenden Investment&#8220; 20+ Jahre dauert bis der Cash-Flow f\u00fcr den Investor nennenswert in den positiven Bereich dreht, weil erst dann das Tilgungselement entf\u00e4llt. Sprich 20 lange Jahre bis zur Erzielung &#8222;passiven Einkommens&#8220;.<\/p>\n<p>Mit der Ausnahme von Zinss\u00e4tzen sind die Inputs f\u00fcr derartige Rechnungen selten aus objektiven Statistiken und Datenbanken und einer <em>konservativen<\/em> Interpretation der realen Marktverh\u00e4ltnisse abgeleitet. Sie sind in der Regel optimistische Best-Case-Annahmen f\u00fcr Werbezwecke.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Marketing-Trick 2: Die alte Geschichte vom Tellerw\u00e4scher zum (Immobilien-)Million\u00e4r erz\u00e4hlen<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Viele Makler und fast jeder Immo-Finfluencer oder Immo-Coach haben sie in ihrem Marketing-Repertoire, weil sie beim Publikum gut ankommen: &#8222;Spannende Geschichten&#8220; \u00fcber individuelle Anleger, die durch den Kauf von Immobilien mit agressivem Leverage \u2013 also wenig Eigenkapital oder sogar ganz ohne Eigenkapital \u2013 &#8222;finanziell unabh\u00e4ngig&#8220;, &#8222;finanziell frei&#8220; oder &#8222;reich&#8220; geworden sind und nun von ihrem &#8222;passiven Einkommen&#8220; leben. Um diese &#8222;Vom-Tellerw\u00e4scher-zum-Immobilienmillion\u00e4r&#8220;-Stories glaubhaft zu machen, enthalten sie vielfach konkrete Namen und oft sogar Fotos von &#8222;erfolgreichen&#8220; Immobilienanlegern, &#8222;die es schon in jungen Jahren geschafft haben&#8220;. Nicht selten ist der Erz\u00e4hler selbst Gegenstand einer solchen &#8222;Success Story&#8220; \u00e0 la &#8222;wie ich mit Immobilien reich wurde \u2013 und Du kannst das auch!&#8220;. Aufgrund ihrer Konkretheit (Namen, Fotos) wirken die Geschichten f\u00fcr viele Empf\u00e4nger glaubhaft.<\/p>\n<p>Das Dumme dabei: Diese anekdotische Evidenz l\u00e4sst sich von Au\u00dfenstehenden nie \u00fcberpr\u00fcfen. Die Mehrzahl dieser Schilderungen d\u00fcrften manipuliert und manche ganz erfunden sein.<\/p>\n<p>Zudem ist das in den Geschichten angegebene Verm\u00f6gen der besagten &#8222;erfolgreichen&#8220; Immobilienanleger fast immer ordentlich nach oben aufgeblasen. In der &#8222;pers\u00f6nlichen Erfolgsgeschichte&#8220; wird der Objektwert oder die Zahl der Objekte des Investors genannt: &#8222;Sebastian besitzt mit 29 Jahren bereits neun Objekte&#8220; oder &#8222;Lisa hat nach f\u00fcnf Jahren ein Immobilienportfolio im Wert von sieben Millionen Euro&#8220;. Stets fehlt die Angabe der Schulden. <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Dass sich die zahlenm\u00e4\u00dfigen Angaben zu Objekten und Objektwerten auch hier nicht \u00fcberpr\u00fcfen lassen, sei der Vollst\u00e4ndigkeit halber erw\u00e4hnt. Warum sollten diese nicht \u00fcberpr\u00fcfbaren Zahlen stimmen, wenn sie offensichtlich Marketingzwecken dienen?\">[10]<\/span><\/strong> Das ist deswegen von Bedeutung, weil &#8222;Verm\u00f6gen&#8220;, &#8222;Reichtum&#8220; oder &#8222;Net Worth&#8220; in jeder anderen Branche au\u00dferhalb des Immobiliensektors und im Leben allgemein stets als <em>Netto<\/em>verm\u00f6gen angegeben und verstanden wird, also als Bruttoverm\u00f6gen abz\u00fcglich Schulden. Die allgemeine 2.000 Jahre alte Grundregel, dass &#8222;Verm\u00f6gen&#8220; dem Wert aller Verm\u00f6genswerte einer Person (oder eines Unternehmens) abz\u00fcglich ihrer Schulden entspricht (also dem Eigenkapital), gilt \u00fcberall, nur in der Immobilienbranche nicht.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Marketing-Trick 3: Den Mythos &#8222;Die Inflation entwertet deine Kreditschulden&#8220; wiederholen<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Die Verbreitung dieser &#8222;Theorie&#8220; f\u00e4llt bei Adressaten, die wenig Eigenkapital haben aber endlich &#8222;reich&#8220; werden wollen, auf besonders nahrhaften Boden, weil sie einfach zu verlockend klingt: &#8222;Schulden machen, die man nur zum Teil zur\u00fcckzahlen muss!&#8220;. Und weil diese &#8222;Theorie&#8220; beim schnellen Erkl\u00e4ren durch die &#8222;Finanzexperten&#8220; erst einmal smart und logisch klingt, wird sie von wohl 90% derjenigen geglaubt, die sie h\u00f6ren. <\/p>\n<p>Die Voodoo-Logik lautet so: Kreditschuldner erhalten durch Inflation einen finanziellen Vorteil, weil ihr Einkommen (z. B. vereinnahmte Mieten oder das eigene Gehalt) langfristig mit der Inflation steigt, w\u00e4hrend ihre Schulden betraglich und (bei Festzinsbindungen) das Zinselement fixiert sind. Beides soll deswegen inflationsbereinigt (real) im Zeitablauf immer weniger werden oder &#8222;entwertet&#8220; werden. Dadurch seien Schulden von Jahr zu Jahr leichter zu bedienen und zu tilgen. Diese scheinplausible Denke ist aber nur die halbe Wahrheit, und die halbe Wahrheit ist in diesem Fall eine ganze L\u00fcge. <\/p>\n<p>Die in solchen Fantasiegeschichten fehlende H\u00e4lfte der \u00f6konomischen Realit\u00e4t: Aufgrund der Inflation sind Nominalzinsen h\u00f6her als sie es ohne Inflation w\u00e4ren. Die Inflation entwertet nur das, was die marktm\u00e4\u00dfige Inflationserwartung zum Schuldendienst (Zins + Tilgung) vorher hinzuaddiert hat. Wie diese \u00f6konomischen Zusammenh\u00e4nge im Detail aussehen, haben wir in einem gesonderten Blog-Beitrag dargelegt (<a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/schulden-weginflationieren\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>). Wir werden daher aus Platzgr\u00fcnden die Inflation-entwertet-Schulden-Fiktion hier nicht eigens ausf\u00fchrlich widerlegen. <\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Marketing-Trick 4: Harte Zahlen zum deutschen Immobilienmarkt verschweigen<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>In keinem anderen Land, f\u00fcr das langfristige Daten zu den Wertsteigerungen von Wohnimmobilien vorliegen, waren diese seit 1970 so niedrig wie in Deutschland. Die Wertsteigerung von Wohnimmobilien betrug hierzulande inflationsbereinigt von 1970 bis 2023 (54 Jahre) im Durchschnitt 0,1% p.a. Die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie war Ende 2023 real k\u00fcmmerliche 7% mehr wert als 54 Jahre zuvor am Anfang von 1970. Selbst in Japan stiegen Wohnimmobilienpreise schneller. Dieses unter Fachleuten wohlbekannte Faktum haben wir <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/wertsteigerungen-wohnimmobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a> (Blog-Beitrag) und <a href=\"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=nBLfaZXas_Q&#038;t=232s\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a> (YouTube-Video) dokumentiert. <\/p>\n<p>Ja, im Zeitfenster von 2010 bis 2021 (12 Jahre) waren die Wertsteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland sehr hoch. Sie waren das deswegen, weil sie in den 40 Jahren zuvor von 1970 bis 2009 besonders niedrig waren, n\u00e4mlich im Mittel real minus 0,4% p.a. Aufgrund dieses Renditedesasters lagen Wohnimmobilienpreise in Deutschland Ende 2009 real 16% unter dem Niveau von 1970. Wegen ihrer im internationalen Vergleich 2009 exorbitant niedrigen Bewertung und damals weiter fallenden Zinsen fingen deutsche Wohnimmobilienpreise Anfang 2010 an f\u00fcr zw\u00f6lf Jahre bis Ende 2021 stark zu steigen. Seit 2022 sind sie wieder gefallen und waren im September 2024 f\u00fcr Bestandsimmobilien inflationsbereinigt deutschlandweit 17% niedriger als im Februar 2022. Ergo: Die zw\u00f6lf Jahre von 2010 bis 2021 waren ein f\u00fcr die langfristige Zukunft nicht repr\u00e4sentativer, positiver Ausrei\u00dfer gegen den Langfristtrend.<\/p>\n<p>Nat\u00fcrlich sind Wertsteigerungen nicht der Gesamtertrag eines Immobilieninvestments, aber wenn sich die realen Wertsteigerungen auf lange Sicht in der N\u00e4he von null bewegen, sind die statistischen Ausgangschancen auf hohe gehebelte Eigenkapitalrenditen von Vornherein nicht gut.<\/p>\n<p>Gelegentlich begegnet man in diesem Kontext bei manchem chronischen Immobilienoptimisten der wahrlich famosen Feststellung &#8222;<em>den<\/em> Immobilienmarkt gibt es nicht, jede Immobilie ist ein Einzelfall&#8220;. Wenn das stimmte, dann g\u00e4be es auch <em>den<\/em> Aktienmarkt, <em>den<\/em> Anleihemarkt, <em>den<\/em> Rohstoffmarkt oder <em>den<\/em> Automobilmarkt nicht. Es g\u00e4be dann eigentlich keinen Markt, sondern nur einzelne Investments. Lustig! Tatsache ist, dass die Preise von wohl \u00fcber 80% aller individuellen Immobilien in einer Stadt oder Region hoch mit dem allgemeinen Preistrend in dem entsprechenden Gebiet korrelieren und bei der Minderzahl der Objekte, f\u00fcr die das r\u00fcckblickend nicht der Fall war, wusste es <em>ex ante<\/em> in der Regel keiner.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Marketing-Trick 5: Immobilien als besonders sichere Anlageklasse darstellen<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Wir alle haben es unz\u00e4hlige Male im Leben von unseren Gro\u00dfeltern, von Maklern, Immo-Finfluencern, Bankern, Steuerberatern und von unserem Kumpel, der soeben eine Eigentumswohnung gekauft hat, geh\u00f6rt: Wohnimmobilien sind &#8222;besonders sichere&#8220; Verm\u00f6gensanlagen. Beinahe drollig und an ungewollte Satire grenzend formuliert das die Sparkasse Pforzheim Calw (Baden) in einer aktuell nicht mehr verf\u00fcgbaren Marketing-Publikation: &#8222;Immobilien, die wahrscheinlich sicherste Anlage der Welt [\u2026] Die Immobilie ist in Deutschland seit Jahrzehnten eine der sichersten, wertstabilsten Anlagen \u2013 und sie wird diesen Status beibehalten.&#8220;<\/p>\n<p>Allerdings gl\u00e4nzt die Realit\u00e4t weniger als das verstaubte Klischee vom &#8222;stabilen Betongold&#8220;. Wohnimmobilienpreise k\u00f6nnen crashen \u2013 genauso wie Aktienkurse, Langfristanleihen, Hochzinsanleihen, der Goldpreis, Bitcoin oder ein Private Equity-Investment. Bei Immobilien vollzieht sich ein Crash jedoch zumeist (aber keineswegs immer) langsamer als bei Aktien und wird deswegen oft nicht als Crash wahrgenommen. <\/p>\n<p>Einige Crash-Beispiele zum R\u00fcckgang oder Einbruch von Wohnimmobilienpreisen (alle Zahlen inflationsbereinigt): USA \u00fcber sechs Jahre von 2006 bis 2011: minus 39%, Irland \u00fcber sieben Jahre von 2007 bis 2013: minus 57%, Niederlande \u00fcber acht Jahre von 1978 bis 1985: minus 51%, Japan \u00fcber 20 Jahre von 1990 bis 2009: minus 49%, Deutschland \u00fcber 30 Jahre von 1981 bis 2010: minus 31%.<\/p>\n<p>In jedem Land auf der Welt, f\u00fcr das Daten hinreichender Qualit\u00e4t und L\u00e4nge vorliegen, gab es in den vergangenen 100 Jahren Einbr\u00fcche des nationalen Immobilienmarkts, die real 30% \u00fcberschritten. In Frankreich sanken die realen Immobilienpreise von 1911 bis 1948 peu-\u00e0-peu um kumulativ 84%. Danach brauchte das Preisniveau noch einmal 15 Jahre, um wieder den Stand von 1911 zu erreichen. Hauptursache: Wirtschaftsprobleme im Kontext von erstem und zweiten Weltkrieg sowie 1911 eingef\u00fchrte Mietpreiskontrollen, die erst um 1948 allm\u00e4hlich gelockert wurden.<\/p>\n<p>All diese Zahlen lassen (a) die verlusterh\u00f6hende Wirkung von Leverage au\u00dfen vor und (b) alle Zahlen beziehen sich auf ganze nationale M\u00e4rkte. Das bedeutet, dass sich eine H\u00e4lfte aller individuellen Objekte in diesen M\u00e4rkten noch schlechter entwickelte, die m\u00f6gliche Downside noch extremer ist als sie in diesen Marktdurchschnitten ohne Leverage und Transaktionskosten zum Ausdruck kommt. <\/p>\n<p>Statistische Daten zu vergangenen Einbr\u00fcchen im Wohnimmobilienmarkt h\u00f6rt man von den Advokaten des Kredithebels selten oder nie. <\/p>\n<p>Man vergleiche die Schweigsamkeit der Immobilienbranche zu historischen D\u00fcrreperioden und Einbr\u00fcchen im Immobilienmarkt einmal mit der Situation bei Aktienanlagen, Anleihen, Rohstoffen, Gold oder Kryptow\u00e4hrungen und den aus diesen Anlageklassen abgeleiteten Finanzprodukten. Dort sind inflationsbereinigte historische Langfristdaten, einschlie\u00dflich Drawdowns, Crashes und Dauer von Erholungsphasen frei verf\u00fcgbar und werden von der Branche schon lange nicht mehr unter den Tisch gekehrt. Sie werden das deswegen nicht, weil derjenige, der das t\u00e4te, zu Recht als Dummkopf oder Abzocker gesehen w\u00fcrde. In Bezug auf den &#8222;Jahrhundert-Aktien-Crash&#8220; ab 1929 wird der Einbruch sogar regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberzeichnet (siehe <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/aktiencrash-von-1929\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a>). <\/p>\n<p>Wer in den letzten 20 Jahren jemals irgendwo in Deutschland eine Aktie oder einen Aktien-ETF gekauft hat, der muss sich vor dem Kauf unvermeidbar durch Risikohinweise \u00e0 la &#8222;mit Wertpapieranlagen sind hohe Risiken einschlie\u00dflich des Risikos des Totalverlustes verbunden&#8220; durchklicken oder regelrecht durchqu\u00e4len. Das ist Transparenz und Realismus.<\/p>\n<p>Mit kreditgehebelten Immobilieninvestments sind selbstverst\u00e4ndlich ebenfalls Totalverluste m\u00f6glich, in schweren Marktkrisen sowieso und bei einzelnen Ungl\u00fcckstransaktionen auch in guten Marktphasen. Dennoch h\u00f6rt man von Hinweisen auf solche Verlustrisiken bei kreditfinanzierten Transaktionen aus der Immobilienbranche nur sehr wenig und wenn, dann waren es &#8222;Einzelf\u00e4lle&#8220; oder &#8222;Spezialf\u00e4lle&#8220;. <\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Marketing-Trick 6: Statistiken bedeuten nichts, da ein smarter Investor sich nur auf die besten Deals fokussiert<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Er ist der am meisten verbreitete und zugleich wohl der \u00e4lteste aller Immobilien-Marketing-Tricks. Er wird vor allem dann angewendet, wenn die vorigen f\u00fcnf nicht zum Ziel gef\u00fchrt haben. Der Trick besteht in der &#8222;brillanten&#8220; Feststellung, dass Statistiken, empirische Daten und die \u00fcbliche Sachlogik dann nicht zutreffen m\u00fcssen, &#8222;wenn man gezielt finanziell besonders attraktive Deals ausw\u00e4hlt&#8220;. Mit dem \u00fcberlegenen Know-How, das der jeweilige Ratgeberbuchautor oder Immo-Coach vermittelt, in Kombination mit dem &#8222;Commitment&#8220; und &#8222;Fokus&#8220; des Anlegers ist das naturgem\u00e4\u00df kein Problem. Dazu f\u00e4llt uns der Ratschlag des amerikanischen Komikers Will Rogers (1879 \u2013 1935) zu erfolgreichem Investieren in Aktien ein: &#8222;Don&#8217;t gamble. Take all your savings and buy some good stock and hold it till it goes up, then sell it. If it doesn&#8217;t go up, don&#8217;t buy it.&#8220; <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"''Zocken Sie nicht. Nehmen Sie all Ihre Ersparnisse und kaufen Sie eine gute Aktie. Halten Sie diese bis sie steigt. Dann verkaufen Sie sie. Wenn die Aktie nicht steigt, kaufen Sie sie nicht.''\">[11]<\/span><\/strong> Weitere Anmerkungen er\u00fcbrigen sich.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Was sind rationale, sinnvolle Gr\u00fcnde f\u00fcr kreditfinanziertes Investieren in Immobilien?<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Selbstverst\u00e4ndlich existieren rationale Gr\u00fcnde, Fremdkapital bei der Finanzierung von Immobilien einzusetzen. Dazu geh\u00f6ren beispielsweise diese zwei:<\/p>\n<ul>\n<li>Bei Immobilien zur Selbstnutzung: Ohne Fremdfinanzierung k\u00f6nnte ein typischer Haushalt erst am Ende des Arbeitslebens oder noch sp\u00e4ter ein Eigenheim erwerben. Hier dienen Schulden zum zeitlichen Vorziehen von &#8222;Konsum&#8220;. Das zeitliche Vorziehen einer Konsum- oder Investmententscheidung ist seit 3.000 Jahren der essenzielle Zweck von Schulden, nicht die Ausnutzung des Kredithebeleffekts.<\/li>\n<li>Bei Kleinvermietung: Schuldenfinanziertes Investieren und der Kredithebel k\u00f6nnen f\u00fcr einen Investor dann positiv wirken, (a) wenn er sich \u00fcber das betr\u00e4chtliche Risiko geleveragter Investitionen zu 100% klar ist und es in seinen wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen gr\u00fcndlich und kompetent analysiert hat, (b) wenn er wei\u00df, dass mit weniger als etwa sechs bis zehn Wohneinheiten die \u00f6konomische Logik ziemlich gnadenlos gegen ihn arbeitet, (c) wenn er den Verschuldungsgrad mit zunehmendem Unternehmenswachstum und -erfolg auf ein moderateres, risiko\u00e4rmeres Niveau absenkt <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"H\u00e4tte Ren\u00e9 Benko (Signa-Immobilien) diesen einfachen Risikomanagement-Grundsatz beachtet, w\u00e4re er jetzt nicht pleite und sozial ge\u00e4chtet.\">[12]<\/span><\/strong> und (d) wenn er zum fr\u00fchestm\u00f6glichen Zeitpunkt eine rechtliche <em>Firewall<\/em> zwischen gewerblichen Schulden einerseits und seinem Privatverm\u00f6gen andererseits einzieht. Das bedeutet, er h\u00e4lt dann hinreichend viel Verm\u00f6gen in der privaten Sph\u00e4re. Mit diesem Privatverm\u00f6gen haftet er nicht mehr f\u00fcr investive Verbindlichkeiten. Aber dieses in die Sicherheitszone gebrachte Privatverm\u00f6gen kann man dann nat\u00fcrlich nicht mehr leveragen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"font-size: 24px;\"><span style=\"color: #054964;\"><strong>Fazit<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Wie wir hier gezeigt haben, wird die Wirkung des Kredithebels von gro\u00dfen Teilen der Immobilienbranche auf naive Art und Weise optimistisch dargestellt.<\/p>\n<p>Akademischen Studien zufolge scheint Leverage bei gro\u00dfen gewerblichen Immobilieninvestoren, bei Kleinvermietern und bei Selbstnutzern die absolute Eigenkapitalrendite oder die risikogewichtete Rendite statistisch eher zu verschlechtern als zu verbessern. Auch au\u00dferhalb der Immobilienbranche hat Verschuldung bei Unternehmen statistisch einen negativen Einfluss auf betriebswirtschaftliche Kennzahlen oder die Aktion\u00e4rsrendite.<\/p>\n<p>Nat\u00fcrlich wird jemand, der in Deutschland im Zeitraum zwischen ungef\u00e4hr 2005 und 2018 eine Wohnimmobilie gekauft und einen nennenswerten Teil des Kaufpreises fremdfinanziert hat, nach einer Halteperiode von f\u00fcnf bis zehn Jahren oder mehr exzellente Eigenkapitalrenditen erzielt haben <strong><span class=\"hovertext\" data-hover=\"Weil die genannte Zeitspanne die gesamte oder den gr\u00f6\u00dften Teil der ''goldenen deutschen Immobilien\u00e4ra'' von 2010 bis 2021 sowie die Nullzinszeit von 2016 bis 2021 behinhaltet.\">[13]<\/span><\/strong> \u2013 vorausgesetzt es wirkte kein einzelfallbezogenes Pech oder Unverm\u00f6gen. Bei K\u00e4ufen deutlich au\u00dferhalb dieses Zeitfensters sah es jedoch weniger erfreulich aus.<\/p>\n<p>Vor diesem Hintergrund ist die Leverage-Obsession in gro\u00dfen Teilen des gewerblichen Immobiliensektors, die in Patrick Boyles eingangs zitierter Aussage von der unsterblichen Liebe zwischen dem Immobiliensektor und dem Kredithebel zum Ausdruck kommt, in hohem Ma\u00dfe ambivalent. Warum sie besteht, ist indessen klar: Ohne Leverage g\u00e4be es f\u00fcr Immo-Dienstleister weniger Transaktionen und damit weniger zu verdienen. Und ohne das Akzeptieren von hohem Leverage w\u00fcrde ein f\u00fcr viele junge Menschen naiver aber wichtiger Traum platzen: &#8222;Schnell reich werden ohne Eigenkapital&#8220;.<\/p>\n<p>Es ist h\u00f6chste Zeit, dass die Immobilienbranche, Finanzjournalisten und Finfluencer eine ehrlichere, evidenzbasiertere Kommunikation zum Kredithebel praktizieren.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\"><strong>Endnoten<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><strong>[1]<\/strong> Leverage, Leveraging = Kredithebel(effekt), Verschuldung; Lever = Hebel.<\/p>\n<p><strong>[2]<\/strong> Social Media Influencer, die sich auf das Thema Geld und Verm\u00f6gen spezialisiert haben.<\/p>\n<p><strong>[3]<\/strong> \u00dcber <em>Immo-Tommy<\/em> \u2013 nach eigenen Angaben Europas gr\u00f6\u00dfter Immo-Finfluencer \u2013 publizierten Spiegel und NDR seit August 2024 mehrere Artikel und Videos zu Immo-Tommys vermeintlich unlauteren Gesch\u00e4ftspraktiken. Im Moment (Stand: November 2024) ist offen, wie die Angelegenheit f\u00fcr ihn ausgeht.<\/p>\n<p><strong>[4]<\/strong> &#8222;Kleinvermieter&#8220; ist die Terminologie des statistischen Bundesamtes. Gemeint sind Vermieter, die das Vermietungsgesch\u00e4ft nicht hauptberuflich (nicht gewerblich) betreiben, in der Regel mit weniger als etwa sechs bis acht Wohneinheiten.<\/p>\n<p><strong>[5]<\/strong> &#8222;Seit 1970&#8220; deswegen, weil ab diesem Jahr hinreichend gutes Datenmaterial vorliegt. Wie Leverage davor wirkte, ist mangels ausreichend granularer Rohdaten schwerer einzusch\u00e4tzen. <\/p>\n<p><strong>[6]<\/strong> Zitat aus dem Buch &#8222;10x f\u00fcr Immobilieninvestoren \u2013 mehr erreichen, schneller wachsen, Portfolio verzehnfachen&#8220; von Markus Beforth (2024).<\/p>\n<p><strong>[7]<\/strong> Nettomiete = Bruttomiete abz\u00fcglich Aufwand f\u00fcr (verdurchschnittlichte) Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung.<\/p>\n<p><strong>[8]<\/strong> Am Ende dieses Blog-Beitrages befindet sich ein Appendix 2 mit einer detaillierteren Erl\u00e4uterung des Leverage-Effekts. Leser, die noch nicht gut mit der Mechanik des Fremdkapitalhebels vertraut sind, k\u00f6nnen sich im Appendix hier\u00fcber genauer informieren.<\/p>\n<p><strong>[9]<\/strong> Hier besteht ein grunds\u00e4tzlicher Unterschied zu gro\u00dfen gewerblichen Vermietern, bei denen die Banken akzeptieren, dass auf Unternehmensebene ein dauerhaft konstantes Verschuldungsniveau besteht und dementsprechend auf Portfolioebene per Saldo keine Tilgung stattfindet. Das ist einer von vielen strukturellen Vorteilen von Gro\u00dfinvestoren relativ zu Kleinvermietern. <\/p>\n<p><strong>[10]<\/strong> Dass sich die zahlenm\u00e4\u00dfigen Angaben zu Objekten und Objektwerten auch hier nicht \u00fcberpr\u00fcfen lassen, sei der Vollst\u00e4ndigkeit halber erw\u00e4hnt. Warum sollten diese nicht \u00fcberpr\u00fcfbaren Zahlen stimmen, wenn sie offensichtlich Marketingzwecken dienen?<\/p>\n<p><strong>[11]<\/strong> &#8222;Zocken Sie nicht. Nehmen Sie all Ihre Ersparnisse und kaufen Sie eine gute Aktie. Halten Sie diese bis sie steigt. Dann verkaufen Sie sie. Wenn die Aktie nicht steigt, kaufen Sie sie nicht.&#8220;<\/p>\n<p><strong>[12]<\/strong> H\u00e4tte Ren\u00e9 Benko (Signa-Immobilien) diesen einfachen Risikomanagement-Grundsatz beachtet, w\u00e4re er jetzt nicht pleite und sozial ge\u00e4chtet.<\/p>\n<p><strong>[13]<\/strong> Weil die genannte Zeitspanne die gesamte oder den gr\u00f6\u00dften Teil der &#8222;goldenen deutschen Immobilien\u00e4ra&#8220; von 2010 bis 2021 sowie die Nullzinszeit von 2016 bis 2021 behinhaltet.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\"><strong>Appendix 1<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Nachfolgend eine Auflistung von Fachartikeln, die zeigen, dass hoher Leverage bei gewerblichen und privaten Immobilieninvestitionen tendenziell die absolute Eigenkapitalrendite oder die risikogewichtete EK-Rendite senkt.<\/p>\n<p><strong>(a) Gewerbliche Immobilieninvestments<\/strong><\/p>\n<p>Alcock, Jamie u.a. (2013): &#8222;The Role of Financial Leverage in the Performance of Private Equity Real Estate Funds&#8220;; In: Journal of Portfolio Management; Vol. 39; No. 5; 2013, Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/web.archive.org\/web\/20170809111401id_\/http:\/bfjlaward.com\/pdf\/25913\/99-110_alcock_jpm_0917.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Case, Brad (2017): &#8222;Comparing Listed REITs with Private Equity Real Estate: What the Cambridge Associates Data Have to Say&#8220;; 16. Aug. 2017; Nareit\/National Association of Real Estate Investment Trusts; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.reit.com\/news\/blog\/market-commentary\/comparing-listed-reits-with-private-equity-real-estate-what-the-cambridge-associates-data-have-to-say\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Giacomini, Emanuela\/David Ling\/Andy Naranjo (2016): &#8222;REIT Leverage and Return Performance: Keep Your Eye on the Target&#8220;; 17.08.2016; SSRN; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=2823050\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Haughwout, Andrew u. a. (2011): &#8222;Real estate investors, the leverage cycle, and the housing market crisis,&#8220; Staff Reports 514, Sept. 2011, Federal Reserve Bank of New York<\/p>\n<p>Pagliari, Joseph (2017): &#8222;Another Take on Real Estate&#8217;s Role in Mixed-Asset Portfolio Allocations&#8220;; In: Real Estate Economics, Volume 45, Issue1, Spring 2017<\/p>\n<p>Green Street Advisors (ohne Autor) (2009): &#8222;Capital Structure in the REIT Sector&#8220;; 01.07.2009; Working Paper; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/www.yumpu.com\/en\/document\/view\/53072531\/capital-structure-in-the-reit-sector-green-street-advisors#google_vignette\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Sagi, Jacob\/Zipei Zhu (2022): &#8222;Leverage in Private Equity Real Estate&#8220;; 21.03.2022; Working Paper; SSRN; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=4061210\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Thomas, Brad (2012): &#8222;REITs With Modest Leverage: Separating The Best From The Rest&#8220;; 02 July 2012; Wide Moat Investors; Internet-Fundstelle <a href=\"\/\/seekingalpha.com\/article\/695311-reits-with-modest-leverage-separating-the-best-from-the-rest\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<br \/>\n<strong>(b) Private\/nicht gewerbliche Immobilieninvestments<\/strong><\/p>\n<p>Beracha, Eli\/Johnson, Ken (2012): &#8222;Lessons from over 30 years of buy versus rent decisions: Is the American dream always wise?\u201d In: Real Estate Economics; 2012; Vol. 40; No. 2; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/onlinelibrary.wiley.com\/doi\/abs\/10.1111\/j.1540-6229.2011.00321.x\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>D&#8217;Lima, Walter\/Schultz, Paul (2021): &#8222;Residential Real Estate Investments and Investor Characteristics&#8220;; In: The Journal of Real Estate Finance and Economics; 2021; Vol. 63; Issue 3; No 2; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=3458175\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Mian, Atif\/Amir Sufi (2010): &#8222;House Prices, Home Equity-Based Borrowing, and the U.S. Household Leverage Crisis&#8220;; April 2010; SSRN; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=1397607\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Jud, Donald\/Daniel Winkler (2005): &#8222;Returns to Single-Family Owner-Occupied Housing&#8220;; Journal of Real Estate Practice and Education; Vol. 8, No. 1; 2005; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/core.ac.uk\/download\/pdf\/149230753.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>Schweizer, Jonas\/Alexander Weis (2022): &#8222;Kaufen oder mieten? \u2013 Eigenheim vs. Weltportfolio&#8220;; Gerd Kommer Invest; Dez. 2022; Internet-Fundstelle <a href=\"https:\/\/gerd-kommer.de\/blog\/eigenheim-vs-weltportfolio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>hier<\/u><\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #054964;\"><strong>Appendix 2: Funktionsweise des Kredithebeleffekts<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>Zun\u00e4chst ein Fallbeispiel zur Funktionsweise des Leverage-Effekts: <\/p>\n<p>Antonia investiert 100.000 Euro in ein Investmentprojekt X. 60.000 Euro kommen von ihr selbst als Eigenkapital, 40.000 Euro davon (40%) finanziert sie \u00fcber einen Kredit. Wir stellen uns nun zwei Szenarien vor. In Szenario 1 steigt der Wert von Projekt X in der Betrachtungsperiode um 30%, in Szenario 2 f\u00e4llt er um 30%. <\/p>\n<p>Welche Auswirkung ergibt sich in den beiden Szenarien auf die Rendite von Antonias Eigenkapital (EK)?<\/p>\n<p>In Szenario 1 betr\u00e4gt Antonias EK-Rendite 30.000 Euro \u00f7 60.000 Euro = plus 50% (Gewinn durch Eigenkapital), in Szenario 2 betr\u00e4gt die EK-Rendite \u201330.000 Euro \u00f7 60.000 Euro = minus 50%. (Die Fremdkapitalkosten und etwaige steuerliche Effekte ignorieren wir hier der Einfachheit halber. Kredittilgung gibt es annahmegem\u00e4\u00df nicht.)<\/p>\n<p>Ohne Leverage w\u00e4ren die EK-Renditen plus 30% und minus 30% gewesen. (Wo kein Leverage besteht, sind EK-Rendite und Gesamtkapitalrendite oder &#8222;Objektrendite&#8220; im Immobilienjargon identisch.)<\/p>\n<p>Wir sehen, dass Leveraging sowohl die Chance (die Upside) als auch das Risiko (die Downside) symmetrisch erh\u00f6ht. <\/p>\n<p>Generell f\u00fchrt Leveraging f\u00fcr eine gegebene Periode, seien das sechs Monate oder 20 Jahre, zu einer erh\u00f6hten EK-Rendite, wenn der Fremdkapitalaufwand (absolut oder in Prozent) niedriger ist als der Gesamtkapitalertrag (absolut oder in Prozent). Die allgemeine Formel der Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet: <\/p>\n<p><math xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/1998\/Math\/MathML\">\n  <mi>EKR<\/mi>\n  <mo>=<\/mo>\n  <mi>GKR<\/mi>\n  <mo>+<\/mo>\n  <mfrac>\n    <mi>FKA<\/mi>\n    <mi>EKA<\/mi>\n  <\/mfrac>\n  <mo>&#x22C5;<\/mo>\n  <mo>(<\/mo>\n  <mi>GKR<\/mi>\n  <mo>&#8211;<\/mo>\n  <mi>FKZ<\/mi>\n  <mo>)<\/mo>\n<\/math><\/p>\n<p>Erl\u00e4uterung Abk\u00fcrzungen: EKR = Eigenkapitalrendite, GKR = Gesamtkapitalrendite, FKZ = Fremdkapitalzinssatz, FKA = Fremdkapitalanteil in Prozent oder absolut, EKA = Eigenkapitalanteil in Prozent oder absolut.<\/p>\n<p>Ein Zahlenbeispiel. Wir verwenden daf\u00fcr Antonias Investment in Szenario 1 und einen Kreditzinssatz von 3%: EKR = 30% + (40% \u00f7 60%) \u00d7 (30% \u2013 3%) = 48% (gerundet).  <\/p>\n<p>Mit Leveraging kann man auch mehr als 100% verlieren. Ein Zahlenbeispiel: Wieder hat Antonia gehebelt 100.000 Euro in das Projekt A investiert, diesmal mit nur 30.000 Euro EK und 70.000 Euro FK. Nun bricht der Wert von Projekt A innerhalb von wenigen Monaten um 40% ein. Antonia hat jetzt ihr gesamtes EK von 30.000 Euro verloren und schuldet der Bank dar\u00fcber hinaus weitere 10.000 Euro. Prozentual betr\u00e4gt ihr Verlust \u201340.000 \u00f7 30.000 = \u2013133%<\/p>\n<p>Wir haben also gesehen, dass Leverage symmetrisch sowohl das Upside-Potenzial als auch das Downside-Potenzial erh\u00f6ht. <\/p>\n<p>In einem Aufsatz f\u00fchrten die beiden amerikanischen \u00d6konomen Franco Modigliani und Merton Miller 1958 den theoretischen Nachweis, dass Leverage bei Unternehmen keinen systematischen Vorteil in Bezug auf die risikogewichtete Eigenkapitalrendite erzeugt (zumindest, wenn man etwaige Steuervorteile ignoriert). Modigliani und Merton Miller erhielten unter anderem f\u00fcr diese bahnbrechende Forschungsarbeit 1985 bzw. 1990 den Wirtschaftsnobelpreis (Modigliani, Franco\/Merton Miller (1958): &#8222;The cost of capital, corporation finance, and the theory of investment&#8220;; In: American Economic Review; Vol. 48; 1958).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In diesem Blog-Beitrag zeigen wir, dass der Kredithebeleffekt in der Immobilienbranche aus Marketinggr\u00fcnden h\u00e4ufig manipulativ positiv dargestellt wird.<\/p>\n","protected":false},"author":9,"featured_media":15795,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4,1],"tags":[50,25,67],"class_list":["post-12167","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilien","category-nicht-kategorisiert","tag-anlegerfehler","tag-immobilien","tag-kredit"],"yoast_head":"<!-- This site is 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